Buying Condos for Rent in Bangkok: Is It Worth It and Which Neighborhoods Should You Choose?

สำหรับคนที่ยังไม่เคยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาก่อน คำถาม "ซื้อคอนโดปล่อยเช่าคุ้มไหม" ฟังดูเหมือนเป็นคำถามที่ง่าย แต่ความจริงแล้ว เรื่องนี้ค่อนข้างซับซ้อน โดยเฉพาะในตลาดบางกอก ที่ราคาลอยตัวและผู้เช่าเปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา ผมได้อยู่ในวงการเช่าคอนโดฝั่งธนบุรีและสีลม ซึ่งเป็นอีกด้านหนึ่งของจุดที่คนอยากลงทุน ฉันจึงอยากแบ่งสิ่งที่เห็นจากการทำงานและสิ่งที่คิดว่าสำคัญสำหรับการตัดสินใจ

ซื้อคอนโดปล่อยเช่าจริง ๆ แล้วคุ้มไหม

ตามซื่อสัตย์เลย ขึ้นอยู่กับคุณ ผมรู้มันไม่ใช่คำตอบที่ตรงไปตรงมา แต่นี่คือความเป็นจริง ถ้าคุณซื้อคอนโดใหม่ในสุขุมวิท ซื้อแล้วรีโนเวท แล้วปล่อยเช่า คุณต้องจ่ายเงินลงหน้าเยอะ ค่าโครงสร้าง ค่าแก้เพื่อให้น่าเช่า แล้วถ้าหาผู้เช่าไม่ได้สักหลายเดือน เงินออกไปเฉยเหมือนโยนแม่น้ำ

แต่ถ้าคุณเลือกสถานที่ที่ถูก ประเมินราคาดี เลือกย่านที่มีอุปสงค์ต่อเนื่อง คุณอาจได้ผลตอบแทนที่เหมาะสม ผมเห็นคนไทยบางคนซื้อคอนโดที่สัตหีบหรือไทรม้า คิดว่าจะปล่อยเช่าให้คนต่างชาติ แต่ตกลงว่าไม่มีตลาดแข็งเท่าบางกอก

ผลตอบแทนที่คุณควรจะคาดหวัง

ในช่วงปกติ ผลตอบแทนต่อปีจากการปล่อยเช่าคอนโดในบางกอก นั่นประมาณ 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ ขึ้นอยู่กับตำแหน่งและมูลค่าของหน่วยที่คุณเลือก สมมติว่าคุณซื้อคอนโดที่พร้อมพระนครราคา 2.5 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ 15,000 บาทต่อเดือน นั่นคือ 180,000 บาทต่อปี ลบไปค่าต่างๆ เหลือสุทธิประมาณ 120,000 ถึง 150,000 บาท ซึ่งก็ประมาณ 5 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์

คุณต้องหักไป ค่าส่วนกลาง ค่ามูลนิธิ ค่าประกันหรือค่าซ่อมแซม ค่าเนื้อที่ว่างบางเดือนที่หาผู้เช่าไม่ได้ และถ้าคุณได้ผู้เช่าที่ไม่น่าไว้ใจ อันนี้เล็กน้อยแต่เสียหาย นี่คือเหตุผลที่มีคนบอกว่าไม่คุ้ม

ย่านไหนในบางกอกที่น่าซื้อปล่อยเช่า

ถ้าคุณจริงจังอยากจะลงทุน ให้ดูที่บริเวณแถวสุขุมวิท 39 ถึง 49 กรุณาภูมิ หรือแม้แต่ที่สาทร ที่นี่ผู้เช่าต่างชาติทำงานเก่า มีเสถียรภาพ มีความต้องการเช่าปี ๆ ไปโดยไม่ขึ้นลงแรง

บริเวณ BTS พร้อมพระนคร หรือใกล้เคียงก็ลงทุนได้ดี เพราะคนหนุ่มสาวที่ทำงานที่ห้องพิมพ์ห้องกฎหมาย ธนาคาร หมอ อยากอยู่ที่นี่ และพร้อมจ่ายราคาที่สมควร ปกติเอาคอนโด 25 ตร.ม. ใน CBD คอนโด ตรงนี้ได้ 12,000 ถึง 16,000 บาท

อย่าซื้อคอนโดใกล้ MRT หัวลำโพง หรือ MRT เพชรบุรี คิดว่าจะดี มันดี แต่โครงการเก่าเยอะ และผู้เช่าไม่เต็มมือ บางช่วงว่างหลายเดือน

ดังนั้นผลงานที่ดีมาจากพื้นที่ไหนถึงไหน ตอนเดี๋ยวลองรับฟังจากสัสเติบบอล บลั๊ก สารสาเร็จเยเย

สิ่งที่ต้องคิด ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า

ก่อนที่คุณจะจ่ายเงินมัดจำ ให้ไปตรวจสอบเอกสารของโครงการ ตรวจสอบว่าตึกมีอายุเท่าไหร่ มีปัญหาอะไรเกี่ยวกับโครงสร้างหรือการออกแบบไหม เพราะคอนโดเก่าปล่อยเช่ายาก

สองคือ ดูแบบแปลน ขนาดที่นั่นเหมาะสำหรับผู้เช่าคนเดียวหรือครอบครัว คอนโด 25 ตร.ม. ขายเร็วตามปกติมากกว่า คอนโด 80 ตร.ม. ที่ราคาแพง

สามคือ ถามเจ้าของคอนโดเก่า หรือจ้างนายหน้าที่เชื่อถือได้ ว่าคนที่อยู่ตรงนี้ปล่อยเช่าได้เท่าไหร่ บ้างสัปดาห์ ปกติจริง ๆ เจ้าของเก่าจะบอกตรง

สี่คือ ลองเลือกโครงการที่มี co working space หรือ gym หรือสิ่งอื่น ๆ ที่ผู้เช่าต่างชาติหรือคนเช่าสั้นจ่ายเพิ่ม ผมเห็นคนเช่าสั้นตั้งเจตนาเค้า ยอมจ่ายแพงกว่าถ้าตึกมี facility ดี

ปัญหาที่เกิดขึ้นตลาดบางกอกตอนนี้

สร้างตึกคอนโดเยอะเกินไป โครงการใหม่ออกมาทุกเดือน ผู้เช่าไม่หลายขึ้น ดังนั้นราคาเช่าหลุด ถ้าจำหน่ายคอนโด ราคาจึงลดลงด้วย เป็นเสี่ยง

อีกอย่างคือ ดอกเบี้ยสูงขึ้น คุณอาจต้องกู้เงินเพื่อซื้อ ดอกเบี้ยสูงๆ ทำให้ผลตอบแทนที่ 5 เปอร์เซ็นต์ กลายเป็น 2 เปอร์เซ็นต์ หลังจ่ายค่าแรกรับ

นี่คือหนึ่งในสาเหตุที่คนยังคงถามว่า ซื้อคอนโดปล่อยเช่าคุ้มไหม เพราะตลาดตอนนี้มันไม่เหมือนสมัยก่อน

ถ้าคุณคิดจริง ให้ไปตรวจสอบสาย Superagent.co ดูว่าคอนโดไหนที่อยู่ในอุปสงค์สูง และมีประวัติการเช่าที่ดี ฉันเห็นว่าการหาผู้เช่าตรงจากเว็บไซต์ที่เชื่อถือได้นั้น สำคัญกว่าเดา เพราะการปล่อยเช่าคุ้มแค่เมื่อหาผู้เช่าที่ดี และเว็บไซต์ที่ดีช่วยให้คุณทำได้