สัญญาเช่าคอนโด ภาษาไทย vs ภาษาอังกฤษ: อันไหนผูกพันกว่า

ถ้าเคยเช่าคอนโดในกรุงเทพ โดยเฉพาะตามแนว BTS สุขุมวิท ย่านอโศก พร้อมพงษ์ หรือทองหล่อ จะรู้ว่าสัญญาเช่ามักมาเป็นสองภาษา, ไทยและอังกฤษ คู่กัน บางทีก็แค่ภาษาอังกฤษล้วน บางทีก็ภาษาไทยล้วน แล้วก็เกิดคำถามตามมาว่า "ถ้าสองฉบับเขียนไม่ตรงกัน ยึดฉบับไหน?" หรือ "สัญญาภาษาอังกฤษผูกพันทางกฎหมายไทยจริงไหม?" วันนี้มาคุยเรื่องนี้กันแบบตรงๆ ไม่อ้อมค้อม เพราะเรื่องสัญญาเช่าเป็นเรื่องที่ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติต้องเข้าใจก่อนเซ็นปากกา

กฎหมายไทยยึดภาษาอะไรเป็นหลัก?

ตอบสั้นๆ เลย, กฎหมายไทยไม่ได้บังคับว่าสัญญาเช่าต้องเขียนเป็นภาษาไทยเท่านั้น สัญญาภาษาอังกฤษก็มีผลบังคับใช้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพราะหลักสำคัญคือ "เจตนาของคู่สัญญา" ไม่ใช่ภาษาที่ใช้เขียน

แต่ถ้าเรื่องขึ้นศาลไทย ศาลจะใช้ภาษาไทยเป็นภาษาราชการ ดังนั้นสัญญาภาษาอังกฤษจะต้องถูกแปลเป็นภาษาไทยโดยนักแปลที่ได้รับรอง แล้วศาลก็จะพิจารณาจากฉบับแปลนั้น ซึ่งตรงนี้แหละที่ปัญหาชอบเกิด เพราะการแปลอาจทำให้ความหมายเปลี่ยนไปได้

สมมติเช่าคอนโดที่ The Lumpini 24 ใกล้ BTS พร้อมพงษ์ ราคาเช่าประมาณ 35,000-55,000 บาท/เดือน สัญญามาเป็นภาษาอังกฤษอย่างเดียว ก็ใช้ได้ครับ แต่ถ้ามีปัญหาฟ้องร้อง กระบวนการจะยุ่งยากกว่าเพราะต้องแปลทุกหน้า

สัญญาสองภาษา, ฉบับไหนผูกพันมากกว่า?

คอนโดหลายแห่งในย่าน Expat อย่างสุขุมวิท ซอย 24, ซอย 39 หรือสาทร มักทำสัญญาแบบ bilingual คือมีทั้งไทยและอังกฤษอยู่ในเอกสารเดียวกัน ซึ่งสัญญาประเภทนี้มักจะมีข้อความว่า "ในกรณีที่ข้อความภาษาไทยและภาษาอังกฤษขัดแย้งกัน ให้ยึดฉบับภาษา___เป็นหลัก"

ตรงช่องว่างนั้นสำคัญมาก ถ้าเขียนว่ายึดภาษาไทย ก็ยึดภาษาไทย ถ้าเขียนว่ายึดภาษาอังกฤษ ก็ยึดภาษาอังกฤษ แต่ถ้าไม่มีข้อความนี้เลย ศาลไทยมีแนวโน้มจะยึดฉบับภาษาไทยเป็นหลัก เพราะเป็นภาษาราชการ

เพราะฉะนั้น ก่อนเซ็นสัญญา ไม่ว่าจะเช่าห้องที่ Ideo Q สุขุมวิท 36 ใกล้ BTS ทองหล่อ ราคาเช่า 20,000-30,000 บาท หรือ Ashton Asoke ใกล้ MRT สุขุมวิท ราคาเช่า 25,000-45,000 บาท ให้ดูข้อกำหนดเรื่อง "ภาษาที่มีผลบังคับ" ให้ชัดเจนก่อนเสมอ

จุดที่ชาวต่างชาติต้องระวังเป็นพิเศษ

สำหรับชาวต่างชาติที่เช่าคอนโดในกรุงเทพ ปัญหาที่เจอบ่อยคือ สัญญาภาษาอังกฤษเขียนง่ายๆ สั้นๆ ดูเป็นมิตร แต่ฉบับภาษาไทยมีรายละเอียดเพิ่มเติมที่ไม่ได้แปลมา เช่น เงื่อนไขการหักค่าประกัน ค่าปรับกรณีย้ายออกก่อนครบสัญญา หรือข้อห้ามเรื่องสัตว์เลี้ยง

เคยมีกรณีที่ผู้เช่าชาวต่างชาติเช่าคอนโดย่านสีลม ใกล้ BTS ช่องนนทรี สัญญาภาษาอังกฤษเขียนว่า "deposit refundable upon move-out" แต่ฉบับภาษาไทยมีเงื่อนไขว่าต้องแจ้งล่วงหน้า 60 วัน ไม่ใช่ 30 วันตามที่เข้าใจกัน ผลคือโดนหักเงินประกันไปสองเดือน

วิธีป้องกันง่ายๆ คือ ให้คนไทยที่ไว้ใจได้อ่านฉบับภาษาไทยให้ หรือจ้างทนายตรวจสัญญา ซึ่งค่าใช้จ่ายประมาณ 3,000-5,000 บาท คุ้มกว่าเสียเงินประกันทั้งก้อนแน่นอน

เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโด

ไม่ว่าสัญญาจะเป็นภาษาอะไร สิ่งที่ต้องเช็กมีเหมือนกันหมด ลองดูรายการนี้:

1. ระยะเวลาเช่า, ส่วนใหญ่ 1 ปี ถ้าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี
2. ค่าประกัน, ปกติ 2 เดือน เงื่อนไขการคืนเขียนไว้ชัดไหม
3. ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ, ใครจ่าย คิดอัตราเท่าไหร่ คอนโดบางที่คิดค่าไฟ 8-9 บาท/หน่วย แพงกว่าการไฟฟ้าเกือบเท่าตัว
4. การต่อสัญญา, ต่ออัตโนมัติหรือต้องแจ้ง ถ้าค่าเช่าขึ้น มีเพดานไหม
5. เงื่อนไขยกเลิกก่อนกำหนด, ค่าปรับเท่าไหร่ แจ้งล่วงหน้ากี่วัน
6. ข้อกำหนดเรื่องภาษาที่มีผลบังคับ, ถ้าเป็นสัญญาสองภาษา ยึดฉบับไหน

เช่าคอนโดย่านไหน สัญญาแบบไหนเจอบ่อย?

จากประสบการณ์ คอนโดย่านที่มีชาวต่างชาติเยอะอย่าง สุขุมวิทตอนต้น (นานา-เอกมัย) สาทร สีลม และรัชดา มักจะมีสัญญาสองภาษาหรือภาษาอังกฤษล้วน เช่น Park 24 ใกล้ BTS พร้อมพงษ์ ค่าเช่า 22,000-40,000 บาท หรือ Siamese Exclusive ราชเทวี ใกล้ BTS ราชเทวี ค่าเช่า 18,000-28,000 บาท

ส่วนคอนโดย่านที่คนไทยเช่าเป็นหลัก เช่น แถว BTS วุฒากาศ ตลาดพลู หรือ MRT ลาดพร้าว ห้วยขวาง สัญญามักเป็นภาษาไทยล้วน ราคาเช่าประมาณ 8,000-15,000 บาท อย่าง Lumpini Park พระราม 9 หรือ The Base พระราม 9 สัญญาภาษาไทยล้วนเป็นเรื่องปกติ

สรุป, ภาษาไม่สำคัญเท่าความเข้าใจ

จะภาษาไทยหรือภาษาอังกฤษ สัญญาเช่าก็มีผลบังคับได้เหมือนกันตามกฎหมายไทย แต่สิ่งที่สำคัญกว่าภาษาคือความเข้าใจในเนื้อหา อ่านให้ครบทุกข้อ ถามให้ชัดทุกเงื่อนไข และถ้าเป็นสัญญาสองภาษา ให้เช็กว่ายึดฉบับไหนเป็นหลัก อย่าเซ็นเพราะเกรงใจเจ้าของห้อง อย่าเซ็นเพราะนายหน้ารีบเร่ง สัญญาคือสิ่งที่ปกป้องทั้งผู้เช่าและเจ้าของ ต้องให้เวลากับมัน

ถ้ากำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพและไม่อยากปวดหัวกับกระบวนการยุ่งยาก ลองใช้ Superagent ดูได้ครับ แพลตฟอร์มเช่าคอนโดที่ใช้ AI ช่วยหาห้องที่ตรงใจ ไม่มีนายหน้ากดดัน ไม่ต้องนัดดูห้องทีละสิบที่ แค่บอกความต้องการ ระบบจัดการให้หมด ประหยัดเวลาไปทำเรื่องสำคัญอย่างอื่น อย่างเช่น นั่งอ่านสัญญาเช่าให้ละเอียดก่อนเซ็นนั่นแหละครับ