ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เคลื่อนไหวเร็วมาก โปรเจกต์ใหม่เปิดตัวที่ Rama 9 ขายหมด 60% ภายในสุดสัปดาห์เดียว พอได้ยินจากเพื่อนอีกที ห้องชั้นดีก็หมดไปแล้ว ใครเคยลองเช่าตรงจากดีเวลอปเปอร์หรือเจ้าของโดยไม่มีนายหน้าคงรู้ดีว่ามันวุ่นแค่ไหน ทั้งไลน์ไปมาไม่จบ ราคาไม่ชัดเจน นัดดูห้องแล้วโดนยกเลิก และสุดท้ายก็ต้องมาค้นพบเองว่าห้อง "เฟอร์นิเจอร์ครบ" นั้นมีแค่เก้าอี้บาร์สองตัวกับไม่มีเครื่องซักผ้า

ข่าวดีคือการเช่าคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ตอนนี้ทำได้ง่ายกว่าเดิมถ้ารู้จุดที่มักติดขัด และรู้ว่าควรถามอะไรก่อนจะเสียสุดสัปดาห์ข้ามเมืองไปฟรี

"คอนโดใหม่" หมายความว่าอะไรกันแน่สำหรับผู้เช่า

ประกาศ "โครงการใหม่" ในกรุงเทพฯ อาจหมายถึงสามสิ่งที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง อาจเป็นอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จ โครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จแต่ยังไม่เคยมีผู้เช่า หรือห้องในอาคารที่เปิดมาสองสามปีแล้วแต่เจ้าของซื้อไว้ตั้งแต่แรกและเพิ่งพร้อมปล่อยเช่า

แต่ละแบบมีระยะเวลา ความเสี่ยง และพลวัตของราคาต่างกัน ตัวอย่างเช่น Ashton Asoke สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2018 แต่ก็ยังมีห้องออกสู่ตลาดใหม่อยู่เรื่อยๆ จากนักลงทุนที่ซื้อ off-plan แล้วถือไว้นาน อาคารนี้มีความพร้อม สิ่งอำนวยความสะดวกใช้งานได้จริง และเข้าไปดูได้ก่อนเซ็นสัญญา

สำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ควรขอวันโอนห้องเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนตกหลุมรัก ดีเวลอปเปอร์ในกรุงเทพฯ มักเลื่อนกำหนดเสร็จออกไปสามถึงหกเดือนเป็นเรื่องปกติ ซึ่งอาจกระทบแผนได้หนักหากสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดตรงกับวันที่แน่นอน

ราคาที่ลงประกาศมักไม่บอกอะไรอีกบ้าง

ประกาศส่วนใหญ่บน Facebook กลุ่มหรือเว็บไซต์อสังหาฯ มักระบุแค่ค่าเช่าพื้นฐาน แต่สำหรับคอนโดใหม่ใกล้ BTS Phrom Phong หรือ Thong Lo ค่าใช้จ่ายจริงต่อเดือนมีอีกหลายรายการที่ไม่ได้บอกไว้

ค่าใช้จ่ายที่มักไม่รวมในค่าเช่า ได้แก่ ค่าส่วนกลาง (CAM fee ปกติอยู่ที่ 40,80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน) เงินมัดจำค่าไฟฟ้าและน้ำประปา และค่าที่จอดรถหากไม่ได้รับสิทธิ์มาด้วย สตูดิโอ 35 ตารางเมตรที่ Noble Revolve Ratchada ลงประกาศ 16,000 บาท พอรวมค่าส่วนกลางกับที่จอดรถแล้วอาจขึ้นไปถึง 19,500 บาท

อาคารบางแห่ง โดยเฉพาะไฮไรส์ใหม่ตามแนว MRT Blue Line ใกล้ Phetchaburi หรือ Rama 9 คิดค่าสระว่ายน้ำและฟิตเนสแยกต่างหาก หากห้องระดับที่เช่าไม่รวมสิทธิ์ใช้สิ่งอำนวยความสะดวก ควรขอรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนนัดดูห้อง จะช่วยประหยัดเวลาทั้งสองฝ่ายและหลีกเลี่ยงการสนทนาที่อึดอัดภายหลัง

วิธีเปรียบเทียบห้องโดยไม่ต้องไปดูทุกห้อง

การดูห้องแปดห้องในสี่อาคารในวันเสาร์เดียวเป็นเรื่องเหนื่อยมาก และด้วยสภาพจราจรในกรุงเทพฯ ก็เป็นเรื่องยากในทางปฏิบัติด้วย