ถ้าคุณเพิ่งเลื่อนดูรายการคอนโดกรุงเทพฯ เมื่อเร็ว ๆ นี้ คุณอาจสังเกตเห็นสิ่งที่น่าสนใจ มีหน่วยต่างๆ มากมายที่ว่างเปล่า มากจริงๆ หอคอยใหม่ยังคงปรากฏขึ้นตามพระยาสุขุมวิท รอบพระราม 9 และออกไปเกินแบริ่ง แต่ความต้องการไม่ได้ติดตามอย่างรวดเร็ว นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้สร้างสำหรับความเจริญรุ่งเรืองที่ชะลอตัว และตอนนี้ปัญหาอุปทานส่วนเกินของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังสร้างตลาดผู้เช่าที่ดีที่สุดที่เมืองนี้เคยเห็นมานานแล้ว

หากคุณกำลังมองหาการเช่าตอนนี้ นี่เป็นเวลาที่ดีจริงๆ ให้ฉันอธิบายว่าทำไม

สิ่งที่เกิดขึ้นจริงกับอุปทานคอนโดกรุงเทพฯ

ระหว่างปี 2018 และ 2023 นักพัฒนาได้เปิดตัวหน่วยคอนโดใหม่หลายหมื่นแห่งทั่วกรุงเทพฯ พื้นที่เช่นพระราม 9 อ่อนนุช และบางนา มีการก่อสร้างที่ก่ำเว้อโดยเฉพาะ ความคิดเห็นคือผู้ซื้อจากจีนและนักลงทุนในประเทศจะซื้อมันได้อย่างรวดเร็ว จากนั้น COVID มา ความต้องการจากจีนเย็นลง และหน่วยงานหลายแห่งไม่มีการขายหรือซื้อเพียงเพื่อการลงทุนโดยไม่มีผู้เช่ากำหนดไว้

ผลลัพธ์? อัตราความว่างเปล่าในอาคารบางแห่งนั้นน่าตกใจ เดินผ่านหอคอยเช่น Ideo Mobi Sukhumvit 66 ใกล้ BTS อุดมสุข ในเย็นวันธรรมชาติและนับหน้าต่างที่มืด โครงการใหม่บางแห่งตามเส้นม่วงใกล้ MRT เต่าพูน รายงานอัตราการครอบครองต่ำกว่า 60 เปอร์เซ็นต์

สำหรับเจ้าของบ้าน นี่หมายถึงการแข่งขัน สำหรับคุณในฐานะผู้เช่า นั่นหมายถึงตัวเลือก อำนาจในการเจรจาต่อรอง และราคาต่ำกว่าที่คุณคาดหวัง

ค่าเช่ากำลังลดลง และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กำลังยืดหยุ่น

ปัญหาอุปทานส่วนเกินของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ได้ดันราคาเช่าลงในลักษณะที่จับต้องได้จริง หน่วยห้องนอนหนึ่งห้องที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT พระราม 9 ซึ่งลงประกาศ 18,000 บาท ต่อเดือน เมื่อสองปีที่แล้ว? ตอนนี้คุณสามารถหาหน่วยที่คล้ายกันในอาคารเดียวกันได้ที่ 13,000 ถึง 14,000 บาท นั่นเป็นความแตกต่างที่มีความหมายเมื่อคุณกำลังตั้งงบประมาณค่าใช้จ่ายรายเดือน

แม้ในสถานที่ที่ดีที่สุด ตัวเลขกำลังเปลี่ยนไป สตูดิโอใกล้ BTS ทองหล่อในอาคารเช่น The Lofts Ekkamai ที่เคยเรียกร้อง 22,000 ถึง 25,000 บาท ตอนนี้กำลังเห็นข้อตกลงปิดตัวที่ 18,000 ถึง 20,000 บาท บางครั้งมีเดือนค่าเช่าฟรีเพิ่มเข้ามา

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เคยยืนยันลีสขั้นต่ำ 12 เดือนตอนนี้กำลังยอมรับสัญญา 6 เดือน บางคนกำลังรวมอัปเกรดเฟอร์นิเจอร์ อินเทอร์เน็ตฟรี หรือหลีกเลี่ยงค่าใช้บริการพื้นที่ร่วมเพื่อให้มีคนเข้าไปในหน่วย เมื่อคุณมีคอนโดเปล่าสามแห่งที่เหมือนกันในชั้นเดียวกัน คุณเริ่มให้สัมปทานอย่างรวดเร็ว

ที่ที่ข้อตกลงที่ดีที่สุดซ่อนอยู่

ไม่ใช่ทุกพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบเท่าเทียมกัน ส่วนลดลึกที่สุดมักจะรวมตัวในพื้นที่ที่มีการก่อสร้างครั้งใหญ่ที่สุดและที่มีการซื้อเก็งกำไรสูง นี่คือที่ที่ควรเน้นการค้นหาของคุณ

ระเบียงพระราม 9 ถึง ราชดำริ มีอุปทานใหม่ที่ใหญ่ โครงการเช่น Ashton Asoke Rama 9, The Line Asoke Ratchada และ Rhythm Asoke ทั้งหมดกำลังแข่งขันกับผู้เช่าในรัศมีเล็ก ๆ เดียวกันรอบ MRT พระราม 9 และ ARL มักกะสัน หน่วยห้องนอนสองห้องที่นี่ซึ่งควรจะเช่า 30,000 บาท กำลังจะเช่า 22,000 ถึง 25,000 บาท

ตามสุขุมวิทผ่าน BTS อ่อนนุช ส่วนดึงจาก Bang Chak ผ่าน Bearing เต็มไปด้วยอาคารใหม่ที่ค่อนข้างว่างเปล่า โครงการเช่น Ideo Sukhumvit 93 และ Knightsbridge Prime Onnut มีเสร็จ สวยงามเป็นสมัยใหม่ สิ่งอำนวยความสะดวกที่ดี และค่าเช่าเริ่มต้นประมาณ 9,000 ถึง 11,000 บาท สำหรับสตูดิโอ นั่นเป็นราคาที่ถูกหรือจริงๆ ตามมาตรฐานใด ๆ

แม้ตามเส้นเหลืองใหม่ใกล้ลาดพร้าวและเส้นทองใกล้กรุงธนบุรี โครงการก่อนแรกที่สร้างขึ้นเพื่อคาดการณ์ว่าการเปิด transit ที่ยังคงเติมได้ช้า หากคุณทำงานจากระยะไกลหรือมีการเดินทางที่ยืดหยุ่น พื้นที่ขอบเขตเหล่านี้มีมูลค่าที่เหลือเชื่ออยู่ตอนนี้

วิธีการใช้ตลาดนี้ตามข้อได้เปรียบของคุณ

การรู้ว่าอุปทานมีน้ำหนักเกินกว่าอุปสงค์เป็นสิ่งหนึ่ง จริง ๆ แล้วการใช้ความรู้นั้นเมื่อคุณกำลังหาอพาร์ตเมนต์เป็นสิ่งอื่น นี่คือแนวทางที่เป็นรูปธรรมที่ใช้งานได้

สมมติว่าคุณกำลังมองหาห้องนอนสองห้องที่ Centric Sathorn ซึ่งลงประกาศในราคา 28,000 บาท ในสอยสวนพลูใกล้ MRT ลุมพินี ก่อนที่คุณจะยอมรับ ให้ตรวจสอบว่ามีหน่วยอื่นในอาคารเดียวกันลงประกาศไว้กี่หน่วย หากคุณเห็นห้า หรือหกหน่วยที่คล้ายคลึงกัน นั่นบอกคุณว่าเจ้าของบ้านกำลังแข่งขันกับเพื่อนบ้าน เสนอ 23,000 บาท และขออีกสองเดือนฟรีในสัญญาเช่า 12 เดือน คุณจะประหลาดใจว่าสิ่งนี้ใช้ได้บ่อยเพียงไรตอนนี้

ถามเสมอเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายการเข้าเช่าด้วย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายคนกำลังลดเงินมัดจำความปลอดภัยจากสองเดือนแบบดั้งเดิมลงเหลือหนึ่งเดือน หรือให้คุณแบ่งมันในไม่กี่เดือนแรก ทุก ๆ บาทที่ประหยัดในค่าใช้จ่ายการเข้าเช่าคือเงินที่คุณเก็บไว้ในกระเป๋า

ตลาดผู้เช่านี้จะยังคงอยู่นานแค่ไหน?

อาจจะสักครู่ แต่ไม่ได้ตลอดไป การเปิดตัวคอนโดใหม่ได้ช้าลงอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ปี 2023 นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังระมัดระวัง และราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ตอนกลางยังคงสูงขึ้น ซึ่งจำกัดอุปทานในอนาคต ในที่สุด การดูดซึมจะติดตามและค่าเช่าจะมีเสถียรภาพหรือเพิ่มขึ้นอีกครั้ง

แต่ "ในที่สุด" นั้นน่าจะหมายถึง 2026 หรือ 2027 ในช่วงแรกสุด ตอนนี้ และตลอดส่วนใหญ่ของปี 2025 ปัญหาอุปทานส่วนเกินของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังคงเป็นจริงมาก หากคุณกำลังวางแผนที่จะย้ายหรือสัญญาเช่าของคุณกำลังจะต่ออายุ นี่คือหน้าต่างเวลาที่จะล็อคในข้อตกลงที่ดีกว่า

ใช้เวลาของคุณ เปรียบเทียบอาคารหลายแห่ง และอย่าเขินอายที่จะเจรจาต่อรอง ตลาดอยู่ด้านข้างของคุณ และหากคุณต้องการดูรายการจริงที่มีราคาโปร่งใสทั่วย่านเขตที่ได้รับความนิยมมากที่สุดของกรุงเทพฯ ให้ตรวจสอบ superagent.co เพื่อค้นหาคอนโดของคุณในครั้งต่อไปโดยไม่ต้องมีปัญหาตามปกติ