เช่าหรือซื้อคอนโดในกรุงเทพ: วิเคราะห์ทางการเงินแบบตรงไปตรงมา

คุณอยู่ในกรุงเทพฯ มาสักพักแล้ว บางทีคุณเริ่มต้นด้วยการเช่าสตูดิโอใกล้ On Nut จากนั้นก็อัพเกรดเป็นห้องนอนหนึ่งห้องที่ Life Sukhumvit 48 ค่าเช่านั้นสะดวกสบาย การเดินทางไปทำงานง่าย และชีวิตดีเยี่ยม แต่แล้วเพื่อนร่วมงานบอกว่าพวกเขาเพิ่งซื้อคอนโดใกล้ Bearing ในราคา 2.8 ล้านบาท และทันใดนั้นคุณก็ตื่นนอนถึงเที่ยงคืนเพื่อคำนวณตัวเลขบนโทรศัพท์ของคุณ ควรซื้อหรือเปล่า ควรเช่าต่อไปหรือเปล่า การเลือกวิธีใดวิธีหนึ่งจึงฉลาดกว่าในตลาดของกรุงเทพฯ ในขณะนี้หรือเปล่า ให้ฉันอธิบายแบบตรงไปตรงมา เพราะการตัดสินใจนี้มีความซับซ้อนมากกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด

ต้นทุนที่แท้จริงของการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ

ให้เราเริ่มต้นด้วยด้านการซื้อ เพราะมันดูน่าสนใจมากบนกระดาษเสมอ คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ คุณสร้างสินทรัพย์ คุณหยุด "โยนเงิน" ออกไปเช่า นารเทศนี้มีพลังมาก แต่ตัวเลขบอกเรื่องที่ซับซ้อนกว่าในกรุงเทพฯ

สมมติว่าคุณกำลังดูคอนโดหนึ่งห้องนอนที่ Lumpini Ville Sukhumvit 77 ซึ่งเป็นโครงการระดับกลางยอดนิยมใกล้ On Nut BTS ยูนิตขนาด 30 ตารางเมตรอาจมีรายการประมาณ 2.5 ถึง 3 ล้านบาท หากคุณเป็นสัญชาติไทยจ่ายมัดจำ 10% คุณต้องการ 250,000 ถึง 300,000 บาทล่วงหน้า จากนั้นสินเชื่อรับจำนองของคุณในอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันซึ่ง ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้รักษาไว้อย่างค่อนข้างเสถียรจะวิ่งประมาณ 5.5% ถึง 7% ขึ้นอยู่กับธนาคารและระยะเวลาสินเชื่อของคุณ บนสินเชื่อ 2.7 ล้านบาทในระยะเวลา 30 ปีที่อัตรา 6% การชำระเงินรายเดือนของคุณประมาณ 16,200 บาท

แต่นั่นไม่ใช่ภาพที่สมบูรณ์ คุณยังต้องจ่ายค่าใช้สอยพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งที่โครงการเช่น Lumpini Ville โดยทั่วไปวิ่งประมาณ 35 ถึง 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน นั่นเพิ่มเติมประมาณ 1,050 ถึง 1,350 บาทต่อเดือน จากนั้นมีการสมทบเงินกองทุนฉุกเฉิน ค่าโอน และความจริงที่ว่าคุณรับผิดชอบต่อการบำรุงรักษาทั้งหมด หน่วยแอร์เสียหาย นั่นเป็นความรับผิดชอบของคุณ เครื่องทำความร้อนน้ำสึกกร่าน นั่นเป็นปัญหาของคุณ

ชาวต่างชาติต้องเผชิญกับข้อจำกัดเพิ่มเติม คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ และความเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในอาคารคอนโดแต่ละหลังจะมีจำกัดสูงสุด 49% ของพื้นที่รวมของยูนิต หากอาคารที่คุณชอบได้บรรลุโควตานั้นแล้ว คุณโชคไม่ดีหรือคุณต้องจัดโครงสร้างการเป็นเจ้าของผ่านการจัดเช่า ตามข้อมูลจาก Knight Frank Thailand ราคาคอนโดเฉลี่ยในจังหวัดกลางกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 1% ถึง 3% ต่อปีในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ซึ่งเพียงแค่ติดตามอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้น "การสร้างสินทรัพย์" อาจไม่ได้หมายความว่าคุณคิดว่าหมายความว่าตรงนี้

ต้นทุนที่แท้จริงของการเช่าในกรุงเทพฯ

ตอนนี้ด้านการเช่า ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดหนึ่งห้องนอนในโครงการ Sukhumvit ระหว่าง Asok และ On Nut วิ่งประมาณ 15,000 ถึง 28,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอายุอาคาร ระดับชั้น และสิ่งอำนวยความสะดวก ยูนิตที่เปรียบเทียบได้ที่ Lumpini Ville Sukhumvit 77 เดียวกันนั้นเช่าได้ประมาณ 10,000 ถึง 14,000 บาทต่อเดือน โครงการที่ดีกว่า เช่น Ideo Mobi Sukhumvit หรือ The Base Park West ใกล้ On Nut ไปสำหรับ 15,000 ถึง 22,000 บาท

เมื่อคุณเช่า ค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณสามารถคาดการณ์ได้ สัญญาเช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ รวมค่าใช้สอยพื้นที่ส่วนกลางในค่าเช่า การบำรุงรักษาเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของ หากเครื่องซักผ้าเสีย คุณโทรหาเจ้าของ หากอาคารมีการประเมินพิเศษสำหรับการปรับปรุงห้องโถง นั่นไม่ใช่ค่าใช้จ่ายของคุณ

นี่คือสถิติที่ทำให้คนส่วนใหญ่ประหลาดใจ ตามข้อมูลจาก CBRE Thailand ผลตอบแทนจากการเช่าในกรุงเทพฯ โดยเฉลี่ย 4% ถึง 5% สำหรับคอนโดในพื้นที่หลัก และลดลงเหลือ 3% ถึง 4% ในพื้นที่ชานเมือง นั่นหมายถึงอะไรสำหรับคุณ ในฐานะผู้ซื้ออาจเป็น มันหมายความว่าค่าเช่าประจำปีที่คุณจ่ายเพียงแค่ 3% ถึง 5% ของราคาซื้ออาคาร ดังนั้นคอนโด 3 ล้านบาทจึงสร้างรายได้ประมาณ 10,000 ถึง 12,500 บาทต่อเดือนจากการเช่า หากคุณสามารถเช่าได้ตามจำนวนนั้น การซื้อไม่จำเป็นต้องทำให้คุณอยู่ในตำแหน่งทางการเงินข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคุณนำดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และต้นทุนโอกาสของเงินดาวน์ของคุณมาคิด

ต้นทุนโอกาสที่ไม่มีใครพูดถึง

นี่คือที่ที่การสนทนากลายเป็นที่น่าสนใจ เงินดาวน์ 300,000 บาทที่คุณจะใช้สำหรับการซื้อคอนโด หากคุณลงทุนแทน แม้แต่ในกองทุนพันธบัตรรัฐบาลไทยอนุรักษ์นิยมที่ให้ผลตอบแทน 2.5% ถึง 3% คุณจะได้รับ 7,500 ถึง 9,000 บาทต่อปีด้วยความเสี่ยงเกือบเป็นศูนย์ ในกองทุนดัชนีที่หลากหลาย ผลตอบแทนในอดีตนั้นสูงกว่าอย่างมาก

พิจารณาสถานการณ์จริง สมชายทำงานด้านการตลาดดิจิทัลใกล้ Phloen Chit BTS เขาตัดสินใจระหว่างการซื้อห้องนอนหนึ่งห้องที่ Life One Wireless ในราคาประมาณ 6 ล้านบาท หรือเช่าห้องที่คล้ายกันที่ Noble Ploenchit ในราคา 28,000 บาทต่อเดือน หากเขาซื้อ ค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมดรวมถึงสินเชื่อรับจำนอง ค่าธรรมเนียมร่วม และการบำรุงรักษาโดยเฉลี่ยประมาณ 38,000 บาท หากเขาเช่าและลงทุนส่วนต่างของ 10,000 บาทต่อเดือนบวกเงินดาวน์ของเขา หลังจาก 10 ปี เขาอาจมีพอร์ตการลงทุนที่มีสาระสำคัญ และเขามีความยืดหยุ่นอย่างเต็มที่ในการย้ายหากงานของเขาเปลี่ยนแปลง หากมีสายเบทีเอส ใหม่เปิด ย่านที่ดีขึ้น หรือหากเขาต้องการเปลี่ยนแปลงทัศนีย

ความยืดหยุ่นมีมูลค่าทางการเงินที่แท้จริงในกรุงเทพฯ เมืองนี้กำลังพัฒนาอยู่ตลอดเวลา ห้าปีที่แล้ว ไม่มีใครพูดถึง Rama 9 ว่าเป็นตำแหน่งหลัก ตอนนี้ด้วยการขยายสาย MRT Blue Line และการเพิ่มขึ้นของโครงการเช่น Ashton Asoke-Rama 9 มันเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ร้อนแรงที่สุด หากคุณซื้อในพื้นที่ที่ไม่พึงประสงค์และล็อกตัวเอง คุณพลาดคลื่นนั้น

เมื่อการซื้อสมควรสำหรับในกรุงเทพฯ

ฉันไม่ได้ต่อต้านการซื้อ มีสถานการณ์ชัดเจนที่การซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ เป็นการเลือกที่ถูกต้อง หากคุณเป็นสัญชาติไทยที่มีรายได้เสถียร วางแผนอยู่ในพื้นที่เดียวกันอย่างน้อย 7 ถึง 10 ปี และสามารถจ่ายมัดจำ 20% หรือมากกว่านั้นเพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า การซื้อสามารถใช้ได้ จุดคุ้มทุนที่การซื้อกลายเป็นราคาถูกกว่าการเช่าในกรุงเทพฯ โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 7 ถึง 8 ปี ขึ้นอยู่กับตัวเลขของคุณ

การซื้อยังสมควรหากคุณกำลังมองหาอาคารเก่าที่ตั้งอยู่ในที่ดี โดยราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าตลาดตรงจริง ยูนิตขายต่อที่ Waterford Diamond บน Sukhumvit Soi 30/1 ใกล้ Phrom Phong BTS อาจมีค่าใช้สอย 80,000 ถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่การเปิดตัวใหม่ใกล้เคียงนั้นเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า หากคุณพบคุณค่าเช่นนั้น คณิตศาสตร์เปลี่ยนไปสนับสนุนการซื้อ

สำหรับชาวต่างชาติ การซื้อสามารถสมควรได้ว่าเป็นการลงทุนระยะยาวหากคุณมุ่งมั่นที่จะอยู่ในประเทศไทยและเข้าใจข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของ แต่จงตรงไปตรงมากับตัวเองเกี่ยวกับกำหนดเวลาของคุณ หากมีความเป็นไปได้ว่าคุณจะออกจากกรุงเทพฯ ภายในห้าปี การเช่าเป็นการเลือกที่ฉลาดจากการเงินเกือบทั้งหมดเวลา

การเปรียบเทียบแบบเคียงข้าง การเช่าเทียบกับการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ

นี่คือการเปรียบเทียบโดยตรงโดยใช้ตัวเลขกรุงเทพฯ ที่แท้จริงสำหรับคอนโดหนึ่งห้องนอนทั่วไป ขนาด 35 ตารางเมตรในพื้นที่กลาง Sukhumvit

ปัจจัย	การเช่า	การซื้อ
ค่าใช้จ่ายรายเดือน (ทั่วไป)	15,000 ถึง 22,000 บาท	18,000 ถึง 25,000 บาท (สินเชื่อรับจำนอง + ค่าธรรมเนียม)
ค่าใช้จ่ายล่วงหน้า	2 เดือนมัดจำ + 1 เดือนจ่ายล่วงหน้า	เงินดาวน์ 10% ถึง 20% (300,000 ถึง 700,000 บาท)
ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา	เจ้าของ	เจ้าของ (คุณ)
ความยืดหยุ่นในการย้ายถิ่น	สูง (สิ้นสุดสัญญาเช่า)	ต่ำ (ต้องขายหรือหาผู้เช่า)
การสร้างสินทรัพย์	ไม่มี	ช้า (appreciation 1% ถึง 3% ต่อปี)
การเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ	ไม่มีข้อจำกัด	โควตาชาวต่างชาติ 49% ต่ออาคาร
กำหนดเวลาคุ้มทุน	ได้เปรียบในเวลาน้อยกว่า 7 ปี	ได้เปรียบหลังจาก 7 ถึง 10 ปี
ค่าธรรมเนียมโอนและภาษี	ไม่มี	ค่าธรรมเนียมโอน 2% + ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์

ปัจจัยด้านวิถีชีวิตที่สเปรดชีตพลาด

ตัวเลขมีความสำคัญ แต่วิธีที่คุณใช้ชีวิตในกรุงเทพฯ ก็มีความสำคัญเช่นเดียวกัน การเช่าให้คุณความสามารถในการจับคู่บ้านของคุณกับขั้นตอนชีวิตปัจจุบันของคุณ เพิ่งเริ่มงานใหม่ที่ Sathorn เช่าใกล้ Surasak BTS ได้คู่และต้องพื้นที่เพิ่มเติม ย้ายไปห้องนอนสองห้องที่ Aspire Rama 4 ใกล้ Kluaynamthai บริษัท ย้ายไปที่ Chatuchak หาที่อยู่ใกล้ Phahon Yothin MRT แต่ละการย้ายใช้เวลาสองสามสัปดาห์ ไม่ใช่เดือนของการพยายามขายอาคาร ในตลาดที่บางครั้งเคลื่อนไหวช้ามาก

ตลาดการเช่าของกรุงเทพฯ ก็ปฏิযุกติเพียงพอสำหรับผู้เช่าในขณะนี้ มีการจัดหาคอนโดที่มีความสำคัญอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามสายเบทีเอส ใหม่และส่วนขยาย MRT การขาดหัวสัน นี้หมายความว่าเจ้าของกำลังเจรจา คุณมักจะสามารถรับค่าเช่าหนึ่งเดือนในสัญญาเช่า 12 เดือน หรือเจรจาการอัพเกรดการจัดเฟอร์นิเจอร์ งานจำนวนมากเหล่านี้ไม่มีอยู่เมื่อคุณทำการชำระเงินสินเชื่อรับจำนองให้แก่ธนาคาร

ในทางกลับกัน การเป็นเจ้าของให้คุณความอิสระในการปรับปรุง เพื่อสร้างพื้นที่ของคุณเป็นของคุณเอง และเพื่อให้มีความสบายใจทางจิตใจที่ว่าไม่มีใครสามารถขอให้คุณออกไป สำหรับคนบางคน ความสมบูรณ์นั้นมูลค่าเบี้ยประกันภัยทางการเงิน และนั่นเป็นเหตุผลที่ถูกต้องอย่างสมบูรณ์ในการซื้อ

ดังนั้นสิ่งนี้จึงปล่อยให้คุณได้ไป หากคุณจะอยู่ในกรุงเทพฯ ในระยะยาว มีเงินออมที่มั่นคง และพบคอนโดในตำแหน่งที่คุณชอบจริงๆ การซื้อสามารถเป็นตัวเลือกที่สมเหตุสมผล แต่หากคุณให้คุณค่ากับความยืดหยุ่น ต้องการให้เงินทุนของคุณทำงานให้คุณ หรือไม่แน่ใจ 100% เกี่ยวกับแผน 5 ปีของคุณ การเช่าไม่ใช่การโยนเงินออกไป มันจ่ายเงินเพื่อเสรีภาพ ความสะดวก และความยืดหยุ่นทางการเงินในเมืองที่ให้รางวัลทั้งสามอย่าง

หากคุณเอียงไปทางการเช่าและต้องการค้นหาคอนโดที่เหมาะสมโดยไม่ต้องใช้เวลาหลายสัปดาห์ในการแชท LINE และหลุมกระต่ายเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ โปรดดู superagent.co Superagent ใช้เอไอเพื่อจับคู่คุณกับรายการคอนโดกรุงเทพฯ ที่ได้รับการตรวจสอบตามความต้องการ งบประมาณ และสายเบทีเอส หรือเมตรที่ต้องการของคุณเท่านั้น นี่คือวิธีที่เร็วที่สุดในการค้นหาสถานที่ถัดไปของคุณในเมืองนี้