สิ่งจูงใจจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้เช่าในกรุงเทพ: ส่วนลด เดือนฟรี และอะไรที่เป็นจริง

หากคุณได้เรียนดูคอนโดในกรุงเทพฯ เมื่อเร็ว ๆ นี้ คุณอาจสังเกตเห็นสิ่งที่ผิดปกติ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้คำต่าง ๆ เช่น "ฟรีค่าเช่า" "ลด 50%" และ "ย้ายเข้ามาโดยไม่เสียเงินเลย" ฟังดูดีมาก แต่ก็ฟังดูเหมือนกับดักเช่นกัน หลังจากใช้ชีวิตในการเช่าที่อยู่ในเมืองนี้มาหลายปีและเห็นการโปรโมชั่นเหล่านี้มาและไป ฉันสามารถบอกได้ว่าข้อเสนอบางส่วนนั้นดีจริง ๆ และบางส่วนจะมีค่าใช้จ่ายมากกว่าสัญญาเช่าทั่วไป ลองมาดูว่าเกิดอะไรขึ้นจริง ๆ กับการโปรโมชั่นค่าเช่าสิ่งจูงใจของนักพัฒนากรุงเทพฯ ในปัจจุบัน และวิธีแยกแยะข้อเสนอที่ดีจริง ๆ จากเสียงโปรแกรมการตลาด

เหตุใดนักพัฒนาจึงเสนอสิ่งจูงใจในตอนนี้

ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีปัญหาอุปทาน ยูนิตจำนวนหมื่นหน่วยถูกสร้างขึ้นระหว่างปี 2018 ถึง 2023 และส่วนใหญ่ว่างเปล่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามสายส่วนขยาย BTS ใหม่ เช่นสายสุขุมวิทหลังสถานี แบริ่ง และรอบสถานีสายม่วง MRT บางแห่ง

นักพัฒนาที่ยังคงถืออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้ขายในอาคารเช่น Aspire Sukhumvit Onnut, Life Asoke Hype, หรือ The Base Saphanmai ต้องการให้ยูนิตเหล่านั้นสร้างรายได้ คอนโดที่ว่างเปล่าเสียค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าบริการพื้นที่ร่วม การบำรุงรักษา และการสูญเสียโอกาส ดังนั้นพวกเขาจึงชอบที่จะเช่ามันออกไปในราคาลดกว่าที่จะให้มันว่างเปล่า

ตัวอย่างเช่น ห้องนอนหนึ่งห้องในอาคารที่นักพัฒนาจัดการแถวสถานี BTS อุดมสุข ซึ่งปกติจะลงประกาศที่ 15,000 บาท ต่อเดือน อาจเสนอที่ 11,000 บาทโดยมีสัญญา 12 เดือน นี่คือส่วนลดจริง ๆ ไม่ใช่กลเม็ด แต่ปัญหาสำคัญคือว่าอัตราเหล่านี้มักมาพร้อมกับเงื่อนไขที่คุณต้องอ่านอย่างระมัดระวังก่อนที่จะลงนามในสิ่งใด ๆ

"เทคนิคเดือนฟรี" และวิธีการทำงานจริง ๆ

หนึ่งในการโปรโมชั่นค่าเช่าสิ่งจูงใจของนักพัฒนากรุงเทพฯ ที่พบบ่อยที่สุดคือข้อเสนอ "เดือนแรกฟรี" หรือ "สองเดือนฟรี" บนกระดาษ สิ่งนี้ดูเหลือเชื่อ ลงนามในสัญญาเช่า 12 เดือนที่ 18,000 บาท ต่อเดือนและได้สองเดือนฟรี นี่จะลดค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณลงเหลือประมาณ 15,000 บาท ไม่เลวเลยนะ

แต่นี่คือที่ที่เรื่องมีความซับซ้อน นักพัฒนาบางคนจัดโครงสร้างเดือนฟรีเพื่อให้คุณยังคงจ่ายเต็มราคาล่วงหน้าสำหรับเงินประกัน ซึ่งอาจคำนวณตามอัตราที่ยังไม่ได้ลด คนอื่น ๆ ขอให้คุณจ่ายเต็ม 12 เดือนล่วงหน้าเพื่อรับเครดิตเดือนฟรีในตอนท้าย นี่คือข้อเสนอที่แตกต่างมากจากสิ่งที่โฆษณา Facebook แนะนำ

ฉันเห็นเรื่องนี้ด้วยตัวเองในอาคารใกล้สถานี MRT พระราม 9 เมื่อปีที่แล้ว เพื่อน ๆ ของฉันลงนามเข้ารับการโปรโมชั่น "3 เดือนฟรี" ในหอ Supalai ใหม่ เพียงเพื่อตระหนักว่าเดือนฟรีถูกโหลดไว้ข้างหลัง เธอต้องจ่ายค่าเช่าเต็มราคาเป็นเวลา 9 เดือนก่อนที่เครดิตจะเริ่มขึ้น ในที่สุดเธอก็ยกเลิกสัญญาเช่าในเดือนที่ 7 และสูญเสียเงินประกันของเธอ "ส่วนลด" ค่าใช้จ่ายประมาณ 36,000 บาท

แพ็คเกจเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และอัปเกรดที่ซ่อนอยู่

นักพัฒนาบางคนหวานหน้าโดยรวมแพ็คเกจเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าใหม่ หรือฟิกซ์เจอร์อัพเกรดเป็นส่วนหนึ่งของสิ่งจูงใจค่าเช่า นี่เป็นเรื่องปกติในอาคารรอบสถานี BTS แบริ่ง และ BTS สำโรง โดยการแข่งขันสำหรับผู้เช่าหนาแน่น

ยูนิตที่จัดการโดยนักพัฒนาที่ Knightsbridge Prime Onnut ตัวอย่างเช่น อาจมาพร้อมกับเฟอร์นิเจอร์ที่สมบูรณ์ โดยมีเครื่องซักผ้าใหม่ทั้งหมด โทรทัศน์อัจฉริยะ และที่นอนระดับพรีเมียมรวมอยู่ในอัตรา 14,000 บาท ต่อเดือน เมื่อเทียบกับยูนิตเช่าจากเจ้าของในบริเวณใกล้เคียงที่ 12,000 บาทที่มีเฟอร์นิเจอร์เก่าและไม่มีเครื่องซักผ้า ยูนิตนักพัฒนาอาจเป็นค่าที่ดีกว่า

ปัญหา? เฟอร์นิเจอร์เหล่านี้มักจะเป็นทรัพย์สินของนักพัฒนา หากมีบางสิ่งแตกหัก คุณอาจรับผิดชอบในการแทนที่ในราคาค้นหา ถามเสมอว่าใครครอบครัวการบำรุงรักษาและซ่อมแซมสำหรับรายการที่รวมอยู่ ได้มันในเอกสารเขียน รายละเอียดเดียวนี้สามารถเปลี่ยนข้อเสนอที่น่าสนใจให้เป็นข้อเสนอที่อาจเสียหายได้อย่างรวดเร็วมาก

สัญญาเช่าของนักพัฒนา เทียบกับ สัญญาเช่าของเจ้าของ: สิ่งที่ผู้เช่าพลาด

เมื่อคุณเช่าโดยตรงจากนักพัฒนา เงื่อนไขสัญญาเช่ามักมีความเข้มงวดมากขึ้น เจ้าของที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ มักมีความยืดหยุ่นเกี่ยวกับวันย้ายเข้า เต็มใจที่จะเจรจาอัตรารายเดือน และบางครั้งให้คุณยกเลิกสัญญาเช่าโดยมีการแจ้งเตือน 30 ถึง 60 วัน สัญญาเช่าของนักพัฒนาแทบไม่เคยเสนออื่น ๆ

สัญญาเช่าโดยทั่วไปที่โครงการเช่น Ideo Mobi Sukhumvit บน Soi 66 จะล็อกคุณเข้าเป็นระยะเวลาอย่างเคร่งครัด 12 เดือนพร้อมกับการลงโทษที่ชัดเจนสำหรับการสิ้นสุดก่อนกำหนด ส่วนลดนั้นแท้จริง แต่ความมุ่งมั่นนั้นมั่นคง หากสถานการณ์งานของคุณเปลี่ยนแปลงหรือคุณตัดสินใจว่า Phra Khanong ไม่ใช่ความรู้สึกของคุณหลังจากสามเดือน คุณจะติดอยู่

นอกจากนี้ การเช่าที่จัดการโดยนักพัฒนาบางครั้งข้ามการสัมผัสส่วนตัว คุณกำลังติดต่อกับสำนักงานเช่า ไม่ใช่คน การแก้ไขปัญหาการบำรุงรักษาอาจรู้สึกเหมือนกับการยื่นข้อร้องเรียนต่อบริษัท มากกว่าการส่งข้อความถึงเจ้าของที่พัก

วิธีการสังเกตเห็นข้อเสนอนักพัฒนาที่ดีจริง ๆ

ไม่ใช่ทุกการโปรโมชั่นค่าเช่าสิ่งจูงใจของนักพัฒนากรุงเทพฯ เป็นกลเม็ด บางส่วนดีจริง ๆ นี่คือสิ่งที่ต้องมองหาเมื่อประเมินหนึ่ง

ประการแรก เปรียบเทียบอัตราสิ่งจูงใจกับอัตราตลาดสำหรับยูนิตที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกัน หากห้องนอนหนึ่งห้องใกล้สถานี BTS อารี ปกติจะอยู่ที่ 20,000 ถึง 22,000 บาท และนักพัฒนากำลังเสนอ 16,000 บาท นั่นก็มีความสำคัญ หากส่วนลด "นำลงไป" ถึง 19,500 บาท คุณแทบจะไม่ประหยัด

ประการที่สอง อ่านทุกบรรทัดของสัญญาเช่า ตรวจสอบโครงสร้างเงินประกัน การลงโทษสำหรับการสิ้นสุดก่อนกำหนด ใครจ่ายสำหรับการซ่อมแซม และไม่ว่าอัตราที่ยกมานั้นรวมค่าบริการพื้นที่ร่วมหรือไม่ การโปรโมชั่นนักพัฒนาบางส่วนโฆษณาค่าเช่ารายเดือนต่ำ แต่เพิ่มเงิน 2,000 ถึง 3,000 บาทในค่าธรรมเนียม CAM ด้านบน

ประการที่สาม ถามว่าอัตราถูกล็อคหรืออาจเพิ่มขึ้นหลังจากระยะเวลาเริ่มต้น นักพัฒนาบางคนเสนอราคาปีแรกที่ดี แล้วสูง 20% สำหรับการต่ออายุ นั่นไม่ใช่ข้อเสนอ นี่คือการสลับแบบและสลับด้วยไทม์ไลน์ที่ยาวนาน

ตลาดเช่ากรุงเทพฯ มีโอกาสจริง ๆ ในขณะนี้หากคุณรู้ว่าต้องมองหาที่ไหนและจะถามคำถามอะไร สิ่งจูงใจของนักพัฒนาสามารถช่วยให้คุณประหยัดเงินได้มากมาย แต่เฉพาะเมื่อเงื่อนไขจริง ๆ มีความเอื้ออำนวยต่อคุณ หากคุณต้องการเปรียบเทียบข้อเสนอนักพัฒนากับรายชื่อเจ้าของด้วยกันโดยไม่ต้องใช้เวลาสุดสัปดาห์ในการแชต LINE ให้ตรวจสอบ Superagent ที่ superagent.co มันดึงการลงแบบเรียลไทม์และช่วยให้คุณเห็นว่ายูนิตมูลค่าเท่าไหร่จริง ๆ เพื่อให้คุณสามารถสังเกตเห็นส่วนลดที่แท้จริงจากอัตรามาตรฐานที่สวยงาม