ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ vs เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว: ความแตกต่างด้านราคาและประสบการณ์

คุณพบคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS Ari ที่ดูเหมาะสมมาก ราคาลิสติ่งคือ 18,000 บาท ต่อเดือน จากนั้นคุณพบห้องเดียวกันทั้งชั้นเดียวกัน อาคารเดียวกัน ลิสติ่งในที่อื่นราคา 22,000 บาท ความแตกต่างคืออะไร ห้องหนึ่งให้เช่าโดยเจ้าของโดยตรง อีกห้องหนึ่งผ่านบริษัทจัดการทรัพย์สิน ช่องว่างด้านราคาแบบนี้พบได้บ่อยในกรุงเทพมากกว่าที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ตระหนัก และการทำความเข้าใจว่าเหตุใดจึงมีอยู่สามารถช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลายพันบาททุกปี

ไม่ว่าคุณจะเป็นคนต่างชาติที่ย้ายมาเพื่อทำงาน นักเ游游ดิจิทัลที่นั่งลงสำหรับสองสามเดือน หรือมืออาชีพในพื้นที่ที่อัปเกรดสถานที่อยู่อาศัย การเลือกระหว่างการเช่าจากผู้จัดการทรัพย์สินหรือเจ้าของบ้านเอกชนนั้นกำหนดรูปแบบประสบการณ์ของคุณทั้งหมด มาแบ่งแยกอย่างแน่ชัดว่าตัวเลือกทั้งสองนี้แตกต่างกันในกรุงเทพอย่างไร ตั้งแต่ราคาไปจนถึงการสื่อสารไปจนถึงสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อแอร์ของคุณขัดข้องตอน 2 โมงเช้า

วิธีการกำหนดราคาที่ใช้ได้จริงกับแต่ละตัวเลือก

คำถามใหญ่ที่ผู้เช่าถามคือ ใครคิดราคามากกว่า ในกรณีส่วนใหญ่ บริษัทจัดการทรัพย์สินเพิ่มมาร์กอัป พวกเขาต้องครอบคลุมเงินเดือนพนักงาน ค่าใช้สำนักงาน การตลาด และอัตรากำไรของตนเอง ตามการวิจัยตลาดของ CBRE Thailand หน่วยที่จัดการโดยมืออาชีพในกรุงเทพตัวจริงมักจะมีมูลค่าเบี้ยประกัน 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์สูงกว่าหน่วยที่เทียบเคียงได้ที่ลิสติ่งโดยเจ้าของ

ลองพิจารณาอาคารเช่น The Line Jatujak Mochit ใกล้ MRT Ha Yaek Lat Phrao เจ้าของบ้านเอกชนอาจลิสติ่งห้องนอนหนึ่งห้องราคา 15,000 ถึง 17,000 บาท ต่อเดือน ห้องประเภทเดียวกันที่จัดการโดยบริษัทจัดการทรัพย์สินอาจลิสติ่งราคา 18,000 ถึง 20,000 บาท ช่องว่าง 2,000 ถึง 3,000 บาท รายเดือนนั้นรวมแล้วถึง 24,000 ถึง 36,000 บาท ต่อปี

แต่มาร์กอัปนั้นไม่ได้เป็นไปตามแนวเส้นตรงเสมอไป ผู้จัดการทรัพย์สินบางคนเจรจาข้อตกลงแบบรวมกับสำนักงานสิทธิอาคาร ได้รับค่าธรรมชาติทั่วไปที่ลดราคา หรือรวมสาธารณูปโภคในอัตราที่ดีกว่า ในบางกรณี หน่วยที่จัดการสามารถเข้ามาในราคาเดียวกับลิสติ่งเอกชนเพราะเจ้าของบ้านได้คำนึงถึงค่าธรรมชาติของการจัดการในต้นทุนพื้นฐานแล้ว

ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่จัดการโดยมืออาชีพในพื้นที่เช่น Sukhumvit Soi 24 ถึง Soi 39 ใกล้ BTS Phrom Phong อยู่ในช่วง 25,000 ถึง 40,000 บาท ต่อเดือน ในขณะที่ลิสติ่งเจ้าของบ้านเอกชนสำหรับหน่วยที่คล้ายกันในเขตเดียวกันมักจะเริ่มต้นที่ 20,000 ถึง 32,000 บาท ต่อเดือน

ประสบการณ์ที่อยู่ติดตั้ง: ราบรื่นเทียบกับน่าประหลาดใจ

นี่คือที่ที่ผู้จัดการทรัพย์สินสร้างความเท่าเทียมกับส่วนเบี้ยประกันนั้น บริษัทจัดการที่ดีจัดการทุกอย่างตั้งแต่การเตรียมสัญญาจนถึงการส่งกุญแจไปจนถึงการลงทะเบียนสาธารณูปโภค พวกเขามักจะให้สัญญาที่มีสองภาษา รายงานสภาพแบบมีรายละเอียดพร้อมรูปถ่าย และเอกสารที่ชัดเจนว่าเงินมัดจำของคุณครอบคลุมสิ่งใด

เปรียบเทียบกับสถานการณ์เจ้าของบ้านเอกชนทั่วไป เพื่อนของฉันเช่าสตูดิโอใน Ideo Mobi Rama 9 โดยตรงจากเจ้าของ สัญญาเป็นสองหน้า เป็นภาษาไทยทั้งหมด ไม่มีรายงานสภาพ เมื่อเขายายออกไปหลังจากแปดเดือน เจ้าของบ้านหักจากเงินมัดจำของเขา 8,000 บาท สำหรับ "รอยตามผนัง" ที่มีอยู่แล้วเมื่อเขายายเข้ามา เขาไม่มีรูปถ่ายเพื่อพิสูจน์

เจ้าของบ้านเอกชนมีความหลากหลายกว่ามาก บางคนเป็นมืออาชีพอย่างไม่น่าเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่เป็นเจ้าของหน่วยหลายหน่วยและปฏิบัติต่อมันเป็นธุรกิจจริง ๆ คนอื่นกำลังให้เช่าคอนโดที่สืบทอดมาและไม่เคยจัดการกับผู้เช่ามาก่อน คุณกำลังโยนลูกเต๋าไปทั่ว และกระบวนการย้ายเข้าที่เผยให้เห็นมากมายว่าส่วนที่เหลือของสัญญาเช่าของคุณจะเป็นอย่างไร

การสื่อสารและการบำรุงรักษา: ความเป็นจริงในชีวิตประจำวัน

นี่คือประเภทที่ช่องว่างระหว่างผู้จัดการทรัพย์สินและเจ้าของบ้านเอกชนจะชัดเจนมากที่สุดในชีวิตประจำวัน บริษัทจัดการทรัพย์สินมักจะมีบัญชี LINE โดยเฉพาะ การสนับสนุนโทรศัพท์ในระหว่างเวลาทำการ และความสัมพันธ์ที่สร้างขึ้นกับผู้รับเหมาบำรุงรักษา หากเครื่องซักผ้าของคุณขัดข้องในหน่วยที่จัดการที่ Ashton Asoke ใกล้ MRT Sukhumvit คุณส่งข้อความไปให้ทีมจัดการ พวกเขาส่งช่างเทคนิค และคุณจะได้รับระยะเวลา

กับเจ้าของบ้านเอกชน ประสบการณ์ของคุณขึ้นอยู่กับบุคคลคนเดียวนั้นทั้งหมด เจ้าของบ้านบางคนตอบสนองในเวลาไม่กี่นาที คนอื่นหายไปเป็นเวลาหลายวัน ฉันเคยรอให้เจ้าของบ้านเอกชนซ่อมเครื่องทำน้ำร้อนที่เสียในคอนโดบน Sukhumvit Soi 49 มาสามสัปดาห์ สามสัปดาห์ของการอาบน้ำแบบเย็นในฤดูฝนฝ นายเจ้าของบ้านเก่า "พรุ่งนี้" จนกว่าฉันจะเรียกช่างประปาด้วยตัวเองและหักจากค่าเช่า ซึ่งนำไปสู่การสนทนาที่อึดอัด

ข้อมูลจากการสำรวจความพึงพอใจของผู้เช่าของ DDproperty แสดงให้เห็นว่าเวลาตอบสนองต่อคำขอบำรุงรักษาเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อว่าผู้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าของพวกเขาหรือไม่ เรื่องนี้สมเหตุสมผล คุณสามารถทนต่อหลายสิ่งที่เกี่ยวกับการเช่า แต่ถูกละเลยเมื่อมีสิ่งใดสิ่งหนึ่งขัดข้องนั้นไม่ใช่เรื่องหนึ่ง

ความยืดหยุ่นในเงื่อนไขสัญญาเช่าและการเจรจา

เจ้าของบ้านเอกชนโดยทั่วไปมีความยืดหยุ่นมากกว่า ต้องการสัญญาเช่าหกเดือนแทนสิบสองเดือนหรือไม่ เจ้าของบ้านส่วนตัวอาจเห็นด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคอนโดว่างเปล่ามาสักระยะหนึ่ง กำลังพยายามเจรจาลด 1,000 บาท จากค่าเช่ารายเดือนหากคุณชำระสามเดือนเป็นอย่างไร เจ้าของบ้านรายบุคคลสามารถพูดใช่ได้ทันที

บริษัทจัดการทรัพย์สินมีแนวโน้มที่จะมีความแข็งแกร่งมากขึ้น สัญญาของพวกเขามีมาตรฐาน เงื่อนไขสัญญาเช่าขั้นต่ำโดยปกติคือสิบสองเดือน การปรับปรุงค่าเช่าต้องอนุมัติจากเจ้าของจริง ซึ่งเพิ่มชั้นของการสื่อสาร ฉันรู้จักคนคนหนึ่งที่พยายามเจรจาส่วนลดในหน่วยที่จัดการที่ Life Ladprao ใกล้สี่แยก Lat Phrao และใช้เวลาสองสัปดาห์เพื่อได้รับการตอบสนองเพียงแค่เพราะบริษัทจัดการต้องส่งต่อทุกอย่างให้เจ้าของซึ่งอยู่ในประเทศอื่น

นั่นกล่าวแล้ว บริษัทจัดการบางครั้งมีข้อเสนอเชิงส่งเสริมการจัดย้าย โดยเฉพาะในฤดูกาลต่ำระหว่างเมษายนและมิถุนายนเมื่ออัตราความว่างเปล่าเพิ่มขึ้น เดือนแรกฟรี ค่าธรรมชาติทั่วไปยกเว้น หรือเงินมัดจำลดลงเป็นเรื่องปกติกับหน่วยที่จัดการมากกว่าที่คุณอาจคาดหวัง

คุ้มครองกฎหมายและความปลอดภัยของเงินมัดจำ

กฎหมายการเช่าไทยนั้นค่อนข้างเอื้ออำนาจต่อเจ้าของบ้าน และไม่มีแผนการคุ้มครองเงินมัดจำระดับชาติเช่นที่คุณจะพบในสหราชอาณาจักรหรือออสเตรเลีย ซึ่งหมายความว่าเงินมัดจำสองเดือนของคุณ มักจะ 50,000 บาท หรือมากกว่าสำหรับคอนโดที่เหมาะสมในกรุงเทพตัวจริง นั่งอยู่ในมือของใครก็ตามที่คุณเช่าจาก

กับบริษัทจัดการทรัพย์สิน มีอย่างน้อยนิติบุคคลเกี่ยวข้อง หากพวกเขายึดเงินมัดจำของคุณโดยไม่ยุติธรรม คุณมีธุรกิจที่ลงทะเบียนแล้วเพื่อติดตามผ่านกรมสรรพากรไทยหรือศาลการเรียกร้องขนาดเล็ก พวกเขายังมีแนวโน้มที่จะปฏิบัติตามนโยบายการหักลบเหมือนมาตรฐานมากขึ้นเพราะชื่อเสียงของพวกเขาขึ้นอยู่กับมัน

เจ้าของบ้านเอกชนนั้นเป็นถุงผสม ส่วนใหญ่นั้นสุจริต แต่ข้อพิพาทเกี่ยวกับเงินมัดจำเป็นการร้องเรียนทั่วไปที่สุดจากผู้เช่ากรุงเทพ โดยไม่มีรายงานสภาพที่ละเอียด โดยไม่มีเงื่อนไขสัญญาที่ชัดเจน และโดยไม่มีบุคคลที่เป็นกลาง คุณอาศัยอยู่กับจิตสำนึกของบุคคลคนเดียวทั้งหมด บุคคลคนนั้นอาจสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง หรืออาจตัดสินใจว่าการสึกหรอตามธรรมชาติของคุณนั้นนับเป็นความเสียหาย

การเปรียบเทียบแบบ Side-by-Side

ปัจจัย	ผู้จัดการทรัพย์สิน	เจ้าของบ้านเอกชน
ค่าเช่ารายเดือน (1 ห้องนอน, กรุงเทพตัวจริง)	25,000 ถึง 40,000 บาท	20,000 ถึง 32,000 บาท
กระบวนการย้ายเข้า	มีโครงสร้าง สัญญาสองภาษา รายงานสภาพ	แตกต่างกันอย่างกว้างขวาง บางครั้งเอกสารขั้นต่ำ
ตอบสนองการบำรุงรักษา	โดยปกติภายใน 24 ถึง 48 ชั่วโมง	ขึ้นอยู่กับเจ้าของรายบุคคลทั้งหมด
ความยืดหยุ่นของสัญญาเช่า	มาตรฐาน โดยปกติขั้นต่ำ 12 เดือน	มักจะสามารถเจรจาได้เกี่ยวกับความยาวและเงื่อนไข
ความปลอดภัยของเงินมัดจำ	จัดเก็บโดยบริษัทที่ลงทะเบียน อ้างอิงได้มากขึ้น	จัดเก็บโดยบุคคล ยากต่อการโต้แย้ง
พื้นที่ในการเจรจา	จำกัด ต้องอนุมัติจากเจ้าของ	สามารถเจรจาโดยตรงได้ ตัดสินใจเร็วขึ้น
การสนับสนุนภาษา	โดยปกติมีพนักงานสองภาษาอยู่	อาจสื่อสารเป็นภาษาไทยเท่านั้น
เหมาะสมที่สุดสำหรับ	คนต่างชาติที่ต้องการประสบการณ์ปราศจากข้อขัดข้อง	ผู้เช่าที่มีความคำนึงด้านงบประมาณและสะดวกสบายกับความเสี่ยง

ตัวเลือกใดที่ทำให้สมควรแท้จริงสำหรับคุณ

ไม่มีคำตอบสากลที่นี่ หากคุณเป็นคนใหม่ในกรุงเทพ ไม่พูดภาษาไทย และต้องการประสบการณ์การเช่าที่คาดเดาได้พร้อมเอกสารที่ชัดเจน บริษัทจัดการทรัพย์สินจะลบแรงดันจำนวนมาก มูลค่าเบี้ยประกันที่คุณชำระนั้นเป็นการประกันน้อยลงต่อการสื่อสารที่ไม่ดี การหักเงินมัดจำที่ไม่โปร่งใส และปัญหาการบำรุงรักษา

หากคุณอาศัยอยู่ในกรุงเทพมาสักระยะหนึ่ง พูดภาษาไทยพอที่จะจัดการการสนทนาพื้นฐาน และรู้สึกมั่นใจในการอ่านสัญญาหรือจ้างคนตรวจสอบพวกเขา เจ้าของบ้านเอกชนสามารถช่วยประหยัดเงินจริงได้ ความแตกต่าง 2,000 ถึง 3,000 บาท รายเดือนหมายถึงการเดินทางกลับบ้านเพิ่มเติม สมาชิกโรงยิม หรือเพียงแค่อาหารกลางวันปาแครพเข้ามากกว่าที่คุณสามารถนับได้

วิธีที่ฉลาดที่สุดคือเปรียบเทียบตัวเลือกทั้งสองสำหรับอาคารและประเภทหน่วยเฉพาะที่คุณต้องการ มองหาคอนโดเดียวกันจากแหล่งลิสติ่งหลายแหล่ง ตรวจสอบว่าเจ้าของกำลังให้เช่าโดยตรงหรือผ่านบริษัท ถามเกี่ยวกับเงื่อนไขสัญญา นโยบายการบำรุงรักษา และเงื่อนไขการคืนเงินมัดจำก่อนลงนามในสิ่งใด

หากคุณต้องการเห็นหน่วยที่จัดการและเอกชนลิสติ่งเจ้าของแบบเคียงข้างกันพร้อมราคาที่โปร่งใส Superagent ดึงลิสติ่งจากทั่วกรุงเทพและช่วยให้คุณกรองตามราคา ที่ตั้ง และเงื่อนไขสัญญาเช่า เพื่อให้คุณสามารถทำการเปรียบเทียบด้วยตัวเองโดยไม่ต้องไล่ตาม LINE ผู้ติดต่อสิบคน