เดินเข้าไปในสำนักงานขายใดๆ ที่งานเปิดตัวคอนโดใหม่ตามถนนสุขุมวิท และคุณจะสังเกตเห็นอะไรบางอย่างทันที โบรชัวร์มาในภาษาไทย อังกฤษ และจีนกลาง บุคลากรขายมักพูดทั้งสามภาษา และในวันเปิดตัว หน่วยงานจำนวนมากได้ถูกซื้อโดยผู้ซื้อชาวจีนก่อนที่อาคารส่วนใหญ่ของกรุงเทพฯ จะรู้ว่าโครงการนี้มีตัวตนจริง สิ่งนี้ได้เป็นความเป็นจริงของตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ มาเป็นเวลากว่าทศวรรษ และถ้าคุณกำลังมองหาการเช่าคอนโดที่นี่ มันจะส่งผลโดยตรงต่อสิ่งที่คุณจ่ายและสิ่งที่คุณจะพบว่าสามารถใช้ได้

การลงทุนของชาวจีนเปลี่ยนแปลงภูมิประเทศคอนโดของกรุงเทพฯ อย่างไร

ผู้ซื้อชาวจีนกลายมาเป็นกำลังเด่นในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เริ่มตั้งแต่ประมาณปี 2015 และเร่งตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากตั้งแต่ปี 2018 และ 2019 นักพัฒนาในพื้นที่เช่น พระรามที่ 9 ห้วยขวาง และพระรามที่ 3 เริ่มออกแบบโครงการทั้งหมดโดยคำนึงถึงผู้ลงทุนชาวจีน คิดถึงสตูดิโอขนาดเล็ก หน่วยที่ตกแต่งแล้วเต็มรูปแบบ และจำนวนชั้นสูงเพื่อเพิ่มจำนวนกล่องที่จำหน่ายได้สูงสุดต่อแปลงที่ดิน

ยกตัวอย่างอาคารเช่น เดอะเบส สุขุมวิท 77 ใกล้กับบีทีเอส ออนนุช หน่วยงานจำนวนมากถูกขายให้แก่ผู้ซื้อชาวจีนต่างประเทศที่ไม่มีความตั้งใจที่จะอาศัยอยู่ในนั้น รูปแบบเดียวกันนี้เกิดขึ้นที่แอชตันอโศก ใกล้กับแยก อโศก ไลฟ์ อโศก ไฮป์ ใกล้กับรถไฟฟ้า รามที่ 9 และโครงการหลายสิบแห่งที่รวมตัวอยู่รอบถนนเพชรบุรี

ผลลัพธ์? อาคารทั้งหมดที่เจ้าของส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนที่ไม่อยู่. บางคนนำหน่วยงานของตนเข้าสู่ตลาดเช่า คนอื่นๆ ปล่อยให้พวกเขานั่งเฉยๆ รอความชื่นชมจากทุนที่อาจจะมีหรืออาจไม่มีเลย สถานการณ์ทั้งสองสร้างผลกระทบต่อใครก็ตามที่พยายามเช่าในกรุงเทพฯ

ผลกระทบต่อราคาเช่าที่คุณรู้สึกได้จริงๆ

นี่คือจุดที่น่าสนใจสำหรับผู้เช่า เมื่อสตูดิโอหลายร้อยแห่งที่เป็นของนักลงทุนเข้าสู่ตลาดในเวลาเดียวกันในอาคารเดียวกัน การแข่งขันระหว่างเจ้าของบ้านจะลดราคาเช่า สตูดิโอ 28 ตารางเมตรที่ไลฟ์ อโศก ไฮป์ที่เปิดตัวในราคา 15,000 บาทต่อเดือน? คุณมักจะสามารถเจรจาลดราคาลงเหลือ 11,000 หรือ 12,000 บาทได้เพราะยังมีหน่วยที่เหมือนกันสิบหน่วยอื่นๆ ในอาคารเดียวกันที่ว่างเปล่าอยู่เช่นกัน

ผลกระทบจากการจำหน่ายมากเกินไปนี้มีความแข็งแรงที่สุดในส่วนสตูดิโอและห้องนอนหนึ่งห้อง หากคุณกำลังสืบหาหน่วยงานขนาดเล็กใกล้กับรถไฟฟ้า รามที่ 9 รถไฟฟ้า ห้วยขวาง หรือรถไฟฟ้า ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย คุณอยู่ในตลาดของผู้เช่า เจ้าของบ้านกำลังแข่งขันเพื่อดึงดูดความสนใจของคุณ และเจ้าของชาวจีนจำนวนมากที่จัดการทรัพย์สินของตนจากระยะไกลผ่านตัวแทนยินดีที่จะยอมรับราคาเช่าที่ต่ำกว่าเพื่อหลีกเลี่ยงการปล่อยให้หน่วยงานว่างเปล่า

แต่พลิกไปอีกด้านหนึ่ง ในอาคารที่มีความเป็นเจ้าของชาวจีนหนักแน่นซึ่งนักลงทุนส่วนใหญ่ถือครองหน่วยงานว่างเปล่า การลดลงของอุปทานการเช่าที่พร้อมใช้งานจริงๆ สามารถเพิ่มราคาได้ การเคลื่อนไหวแตกต่างกันไปในแต่ละอาคาร ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการทำการบ้านเกี่ยวกับโครงการเฉพาะจึงมีความสำคัญมากดังนั้น

รูปแบบความพร้อมใช้งานที่ทำให้ผู้เช่าตกใจ

สิ่งหนึ่งที่ทำให้ผู้เช่าเป็นครั้งแรกในกรุงเทพฯ ตกใจได้คือ ว่าอาคารจะ "หมดแล้ว" ตามที่นักพัฒนากล่าวแต่รู้สึกเหมือนเมืองผีเมื่อคุณเข้าไปเยี่ยม อาคารตามซอยสุขุมวิท 19 ใกล้กับบีทีเอส อโศก บางครั้งมีอัตราครอบครองต่ำกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ ไฟดับอยู่บนครึ่งชั้น สระว่ายน้ำเปล่าในวันเสาร์ยามบ่าย ล็อบบี้รู้สึกเงียบขรึมสำหรับหอคอยสี่สิบชั้น

สำหรับผู้เช่าบางคน นี่เป็นสิ่งที่เพิ่มเติม ผู้อยู่อาศัยน้อยลงหมายถึงการแข่งขันที่น้อยลงสำหรับที่จอดรถ อุปกรณ์ยิม และสระว่ายน้ำ แต่นอกจากนี้ยังอาจหมายความว่าบุคคลจริยาธรรมของอาคารจะเก็บรายได้ค่าพื้นที่ใช้ร่วมกันน้อยลง ซึ่งอาจนำไปสู่การบำรุงรักษาที่ล่าช้าไปตามกาลเวลา ล็อบบี้ที่ระยิบระยับคณนั้นอาจดูไม่เรียวแรงเท่าไหร่ในห้าปีข้างหน้าหากอาคารกำลังประสบปัญหาทางการเงิน

ในด้านการปฏิบัติ หากคุณกำลังค้นหาหน่วยห้องนอนสองห้องหรือขนาดใหญ่กว่า อาคารที่ถูกครอบงำโดยนักลงทุนชาวจีนอาจไม่เหมาะสมสำหรับคุณ นักลงทุนส่วนใหญ่ซื้อสตูดิโอและห้องนอนหนึ่งห้องสำหรับผลผลิตสูงสุด การค้นหาหน่วยงานที่เหมาะสมสำหรับครอบครัวในสถานที่เช่น ไนต์บริดจ์ไพรม์สาทร ใกล้กับบีทีเอส ชองนนสี สามารถเป็นเรื่องยากเพราะส่วนผสมของหน่วยงานเอียงไปทางรูปแบบขนาดเล็ก

การเปลี่ยนแปลงหลังแพนเดมิกและความหมายสำหรับ 2024 และสิ่งที่อยู่ข้างหน้า

โควิดเปลี่ยนสิ่งต่างๆ ในระหว่าง 2020 และ 2021 กิจกรรมการซื้อของผู้ซื้อชาวจีนลดลงอย่างมากเกิดแรม นักลงทุนบางคนพยายามขาย น้ำท่วมตลาดขายต่อด้วยหน่วยงานที่ราคาต่ำกว่าราคาซื้อเดิม คนอื่นๆ ถือครองแต่กลายเป็นผู้เต็มไปด้วยความปรารถนาในการเช่าในราคาใดก็ตามที่ตลาดจะรับได้

ตอนนี้ในปี 2024 และเข้าสู่ปี 2025 การลงทุนของชาวจีนกำลังสูงขึ้นอีกครั้ง แต่ไม่ได้อยู่ในระดับก่อนแพนเดมิก ข้อบังคับใหม่ การควบคุมเงินทุนที่เข้มงวดมากขึ้นจากเบijing และจิตสำนึกของนักลงทุนที่ระมัดระวังมากขึ้นหมายความว่าน้ำท่วมได้กลายเป็นกระแสน้ำที่มั่นคง นักพัฒนาตามแนวสายสีม่วงและสายเหลืองยังคงการตลาดสำหรับผู้ซื้อชาวจีน แต่วันของโครงการทั้งหมดที่ขายเต็มเมื่อเปิดตัวให้กับรถบัสของนักลงทุนชาวเซินเจิ้นดูเหมือนว่าอยู่เบื้องหลังเรา

สำหรับผู้เช่า นี่หมายถึงหน้าต่างของโอกาส อาคารที่เคยเป็นไปไม่ได้ที่จะเข้าไปในตอนนี้มีความพร้อมใช้งาน ห้องนอนห้องเดียวที่ตั้งอยู่ในตำแหน่งที่ดีที่ ไอดีโอ คิว สุขุมวิท 36 ใกล้กับบีทีเอส ทองหล่อ ซึ่งอาจจะเช่าในราคา 25,000 บาทในปี 2019 บางครั้งสามารถพบได้ในราคา 20,000 ถึง 22,000 บาทในวันนี้

วิธีการใช้ความรู้นี้เมื่อคุณค้นหา

เมื่อคุณประเมินคอนโด ให้ถามเกี่ยวกับการแบ่งความเป็นเจ้าของ ตัวแทนที่ดีสามารถบอกคุณได้ว่าเจ้าของบ้านประมาณร้อยละเท่าใดของอาคารนั้นที่ถูกครอบครองโดยเจ้าของเทียบกับเจ้าของที่ลงทุน อาคารที่มีการครอบครองร้อยละ 60 หรือสูงกว่าจะได้รับการบำรุงรักษาได้ดีกว่าและมีการตั้งราคาเช่าที่เสถียรมากขึ้น หากอาคารรู้สึกว่างเปล่าเมื่อคุณเข้าไป นั่นคือข้อมูลที่มีคุณค่าในการให้ความสนใจ

นอกจากนี้ให้ดูว่าหน่วยงานถูกระบุไว้อย่างไร หากคุณเห็นสตูดิโอที่เหมือนกัน 30 ห้องในอาคารเดียวกันบนแพลตฟอร์มการเช่า นั่นคือโครงการที่หนักแน่นด้วยนักลงทุนชาวจีน คุณจะมีอำนาจต่อรองเกี่ยวกับการเช่าอย่างแน่นอน แต่ให้คิดอย่างรอบคอบเกี่ยวกับความสามารถในการอยู่อาศัยในระยะยาวของอาคารนั้น

การค้นหาคอนโดที่เหมาะสมในกรุงเทพฯ หมายถึงการทำความเข้าใจว่าใครเป็นเจ้าของอาคาร ไม่ใช่แค่ว่าหน่วยงานมีลักษณะอย่างไร หากคุณต้องการความช่วยเหลือในการกรองสัญญาณรบกวนและค้นหาหน่วยงานในอาคารที่มีการครอบครองที่ดีและมีราคาอย่างยุติธรรม ซูเปอร์เอเจนต์ที่ superagent.co สามารถจับคู่คุณกับตัวเลือกต่างๆ ตามข้อมูลความพร้อมใช้งานจริง ไม่ใช่แค่รายการ เป็นวิธีการค้นหาที่ชาญฉลาดกว่าในตลาดที่มีรูปร่างจากกองกำลังที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่เคยเห็นว่ามีความเข้มข้น