เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในกรุงเทพ: กฎรายได้และผลกระทบภาษี

การถือครองคอนโดในกรุงเทพและให้เช่าออกไปดูเหมือนเป็นแผนการที่ตรงไปตรงมา ซื้อหน่วยใกล้ BTS พร้อมพงษ์ โจทย์ราคา 35,000 บาทต่อเดือน และรอดูรายได้แบบพาสซีฟไหลเข้ามาในขณะที่คุณดื่มกาแฟที่คาเฟ่บนสุขุมวิท ซอย 33 แต่ถ้าคุณเป็นคนต่างชาติ ความเป็นจริงนั้นซับซ้อนมากกว่านั้นมาก รายได้จากการให้เช่าในกรุงเทพของเจ้าของบ้านต่างชาติมาพร้อมกับกฎภาษีเฉพาะ 義務การรายงาน และปัญหาบางอย่างที่อาจทำให้คุณประหลาดใจหากคุณไม่ได้เตรียมตัว

ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เกษียณอายุชาวต่างประเทศที่มีคอนโดใกล้ MRT พระราม 9 หรือดิจิทัลโนแมดที่เลือกสตูดิโอที่ The Base Park West ใน On Nut การทำความเข้าใจว่าประเทศไทยปฏิบัติต่อรายได้จากการให้เช่าของคุณอย่างไรเป็นสิ่งจำเป็น เรามาแบ่งสิ่งที่คุณต้องรู้จริงๆ

วิธีที่ประเทศไทยเก็บภาษีรายได้จากการให้เช่าของเจ้าของบ้านต่างชาติ

กรมสรรพากรของประเทศไทยไม่สนใจว่าคุณถือพาสปอร์ตของไหน หากคุณได้รับรายได้จากการให้เช่าจากทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย รายได้นั้นจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติของไทย จุดจบ ภาษีเป็นแบบก้าวหน้า ตั้งแต่ 0% สำหรับรายได้สุทธิที่ประเมินได้ 150,000 บาทแรกถึง 35% สำหรับรายได้ที่เกิน 5 ล้านบาท

นี่คือที่ที่มันเป็นไปได้จริง สมมติว่าคุณถือห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Mobi Sukhumvit และให้เช่า 25,000 บาทต่อเดือน นั่นคือ 300,000 บาทต่อปี หลังจากหักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% (ซึ่งรหัสภาษีอนุญาตให้เช่าแทนค่าใช้จ่ายจริง) รายได้ที่ประเมินได้ของคุณจะลดลงเหลือ 210,000 บาท สำหรับจำนวนนั้น คุณจะต้องเสียภาษีจำนวนน้อยค่อนข้าง อาจประมาณ 3,000 บาทหลังจากการยกเว้น 150,000 บาทแรก

แต่คุณต้องยื่นแบบ หลายเจ้าของบ้านต่างชาติข้ามขั้นตอนนี้ สมมติว่าไม่มีใครสังเกต กรมสรรพากรได้รับการทำให้เข้มงวดการบังคับใช้ในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งรอบ ๆ คอนโดในพื้นที่ให้เช่ายอดนิยมเช่น ทองหล่อ อโศก และสีลม อย่าสมมติว่าคุณมองไม่เห็นเพียงเพราะคุณอยู่ต่างประเทศครึ่งปี

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายและผู้เช่าไทยของคุณ

หากผู้เช่าของคุณเป็นบริษัท สิ่งต่างๆ จะเปลี่ยนไป ธุรกิจไทยจำเป็นต้องหัก 5% ของจำนวนเช่าและส่งให้กับกรมสรรพากรในนามของคุณ ดังนั้นหากผู้เช่าของบริษัทจ่าย 40,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้องนอนสองห้องของคุณที่ Life Ladprao ใกล้ BTS ห้าแยกลาดพร้าว พวกเขาจะหัก 2,000 บาทต่อเดือนและส่งไปยังสำนักงานภาษี

คุณจะได้รับใบรับรองภาษีหัก ณ ที่จ่าย (เรียกว่าแบบ "50 ต้อที") เมื่อสิ้นปี ซึ่งคุณสามารถใช้เป็นเครดิตเมื่อคุณยื่นคำขอคืนรายปีของคุณ หากการหักทั้งหมดเกินหนี้ภาษีของคุณ คุณสามารถยื่นขอคืนได้แม้ว่าในทางปฏิบัติกระบวนการนี้อาจช้า

เมื่อผู้เช่าของคุณเป็นบุคคล ไม่มีการหัก ณ ที่จ่ายโดยอัตโนมัติ นั่นหมายความว่าความรับผิดชอบเต็มที่สำหรับการรายงานและการชำระเงินตกอยู่กับคุณ นี่คือสถานการณ์ทั่วไปมากขึ้นสำหรับเจ้าของคอนโดให้เช่าแก่ชาวต่างประเทศหรือชาวบ้านโดยตรง พูดว่าผู้เชี่ยวชาญหนุ่มจ่าย 18,000 บาทต่อเดือนสำหรับสตูดิโอใกล้ BTS แบริ่ง

สนธิสัญญาว่าด้วยการหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีซ้ำและประเทศบ้านเกิดของคุณ

นี่คือที่ที่เจ้าของบ้านต่างชาติมักสับสน ประเทศไทยมีสนธิสัญญาว่าด้วยการหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีซ้ำ (DTA) กับมากกว่า 60 ประเทศ รวมถึงสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น เยอรมนี และสิงคโปร์ สนธิสัญญาเหล่านี้มีอยู่เพื่อป้องกันไม่ให้คุณเสียภาษีสองครั้งสำหรับรายได้เดียวกัน

ในกรณีส่วนใหญ่ ประเทศที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ประเทศไทยในกรณีนี้ ได้รับสิทธิแรกในการเก็บเรียกเก็บภาษีรายได้จากการให้เช่า จากนั้นประเทศบ้านเกิดของคุณอาจยกเว้นรายได้นั้นหรือให้เครดิตสำหรับภาษีที่ชำระแล้วในประเทศไทย ข้อมูลเฉพาะขึ้นอยู่กับ DTA ระหว่างประเทศไทยและประเทศที่คุณพำนักอยู่

ตัวอย่างเช่น สัญชาติอังกฤษให้เช่าคอนโดที่ Ashton Asoke ใกล้ MRT สุขุมวิท 45,000 บาทต่อเดือนจะเสียภาษีไทยสำหรับรายได้นั้นก่อน เมื่อยื่นแบบประเมิน UK ของพวกเขา พวกเขาสามารถเรียกร้องเครดิตภาษีต่างประเทศสำหรับภาษีไทยที่ชำระแล้ว ผลลัพธ์คือคุณไม่เสียภาษีซ้ำ แต่คุณต้องรายงานในสองเขตอำนาจศาล

หากคุณเป็นชาวอเมริกัน กระบวนการเกี่ยวข้องกับการรายงานรายได้ทั่วโลกในการคืนสินค้า US ของคุณและการเรียกร้องการหัก ณ ที่จ่ายต่างประเทศโดยใช้แบบ IRS Form 1116 มันไม่ใช่ตัวเลือก

การจัดโครงสร้างการเป็นเจ้าของและข้อผิดพลาดทั่วไป

เจ้าของบ้านต่างชาติบางคนตั้งค่า บริษัท ไทยเพื่อถือทรัพย์สินและจัดการการให้เช่า แม้ว่านี่จะเป็นเรื่องธรรมดามากขึ้นในอดีต กรมสรรพากรและกรมพัฒนาธุรกิจได้ปราบปรามโครงสร้างตัวแทน หากบริษัทไทยมีอยู่เพียงเพื่อถือคอนโดและไม่มีกิจกรรมทางธุรกิจจริงๆ คุณมีความเสี่ยงต่อการถูกลงโทษหรือการแก้ไขบริษัท

สถานการณ์ปฏิบัติ: นักลงทุนฮ่องกงซื้อสามหน่วยที่ Rhythm Sukhumvit 36/38 ใกล้ BTS ทองหล่อผ่านบริษัท จำกัด ไทย บริษัทไม่มีพนักงาน ไม่มีการดำเนินงาน และไม่มีวัตถุประสงค์นอกเหนือจากการถือคอนโดเหล่านั้น เจ้าหน้าที่จัดสถานการณ์ในระหว่างการตรวจสอบตามปกติ ปัญหาทางกฎหมายกินเวลามากกว่าหนึ่งปี

การถือครองในชื่อบุคคลของคุณเองในฐานะชาวต่างประเทศ (เป็นกรรมสิทธิ์แบบเสรี ภายในโควตาต่างประเทศ) ชัดเจนและโปร่งใสมากขึ้น คุณจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติ ยื่นแบบประเมินทุกปี และหลีกเลี่ยงภาระการปฏิบัติตามกฎหมายของบริษัท เก็บใบเสร็จรับเงิน รักษาข้อตกลงการให้เช่าที่เหมาะสม และลงทะเบียนหากเกิน 3 ปี

เคล็ดลับเชิงปฏิบัติสำหรับการยังคงปฏิบัติตามกฎหมาย

รับหมายเลข ID ทางภาษีไทย คุณสามารถยื่นขอที่สาขาท้องถิ่นของกรมสรรพากร และคุณจะต้องได้มาเพื่อยื่นแบบประเมิน หลายเจ้าของบ้านต่างชาติไม่รู้ว่านี่เป็นกระบวนการแยกต่างหากจากเอกสารวีซ่าหรือใบอนุญาตทำงาน

เก็บบันทึกการชำระเงินที่ได้รับทุกครั้ง ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทุกรายการ และทุกเดือนของการครอบครัว แม้ว่าคุณจะเลือกการหักมาตรฐาน 30% การมีเอกสารป้องกันคุณระหว่างการตรวจสอบ ติดตามช่วงเวลาที่หน่วยว่างเช่นช่องว่างสองเดือนระหว่างผู้เช่าที่สถานที่ของคุณใกล้ BTS เอกขมัย ช่วงเวลาที่ว่างเปล่าอาจส่งผลต่อตำแหน่งภาษีโดยรวมของคุณ

จ้างบัญชีท้องถิ่นที่จัดการการยื่นภาษีของชาวต่างประเทศ ผู้ที่ดีในกรุงเทพจะเรียกเก็บ 5,000 ถึง 15,000 บาทต่อปีสำหรับการคืนรายได้จากการให้เช่าที่ตรงไปตรงมา นั่นเป็นต้นทุนเล็กน้อยเมื่อเทียบกับการปรับสำหรับการไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย

ตลาดการให้เช่าในกรุงเทพยังคงดึงดูดเจ้าของทรัพย์สินต่างชาติ และมีเหตุผลที่ดี อัตราผลตอบแทนในพื้นที่ยอดนิยมเช่น อารีย์ สาทร และสุขุมวิทชั้นบนยังคงสามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับเมืองทั่วโลกส่วนใหญ่ แต่การสร้างรายได้นั้นอย่างมีความรับผิดชอบหมายความว่าการทำความเข้าใจภูมิประเทศภาษีและการยื่นแบบประเมินอย่างเหมาะสมในทุกประเทศที่คุณต้องคืนของ หากคุณกำลังมองหาผู้เช่าหรือต้องการดูว่าคอนโดของคุณสามารถให้เช่าได้เท่าไรในตลาดปัจจุบัน Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณเชื่อมต่อกับผู้เช่าที่มีคุณสมบัติและได้ภาพที่ชัดเจนของราคาปัจจุบันในย่านที่มีความต้องการสูงสุดในกรุงเทพ