ลองเดินผ่านย่าน Asok ในช่วงบ่ายวันธรรมดา คุณจะสังเกตเห็นบางอย่างที่น่าสนใจ เครนก่อสร้างตั้งตระหง่านเหนือแนว Sukhumvit ตึกสูงกำลังผุดขึ้นใกล้ Mo Chit และกระจกหน้าอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จทอดยาวตลอดแนวริมแม่น้ำเจ้าพระยา กรุงเทพฯ กำลังเติบโตในจังหวะที่ดูไม่มีทีท่าจะหยุด

แต่เจ้าของห้องในย่านเดียวกันกลับรับสายสอบถามเช่ามากกว่าเมื่อสองปีก่อน และห้องคุณภาพดีก็เต็มภายในไม่กี่วันหลังประกาศ อุปทานเพิ่มขึ้นในขณะที่อุปสงค์ยังแข็งแกร่ง ฟังดูขัดแย้งกัน , แต่เมื่อดูว่าใครกันแน่ที่กำลังเช่า และด้วยเหตุผลอะไร ทุกอย่างก็เริ่มชัดเจนขึ้น

ตัวเลขเบื้องหลังบูมก่อสร้าง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย (REIC) รายงานว่ามีคอนโดใหม่เปิดตัวรวมกว่า 60,000 ยูนิตในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2566,2567 ผู้พัฒนาอย่าง Ananda, SC Asset และ AP Thailand ต่างเร่งเปิดโครงการเพื่อรองรับทั้งผู้ซื้อในประเทศและนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน ไต้หวัน และล่าสุดจากตะวันออกกลาง

อุปทานใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในทำเลเฉพาะ แนว Sukhumvit ฝั่งตะวันออกระหว่าง BTS Ekkamai ถึง BTS Udom Suk มีโครงการเปิดตัวหนาแน่นในช่วงราคา 3,5 ล้านบาท แนว Ratchadaphisek ใกล้ MRT Thailand Cultural Centre เต็มไปด้วยโครงการ mid-rise และ Bang Na ก็มีคอนโดสูงหลายโครงการที่เจาะกลุ่มผู้ทำงานในพื้นที่ Eastern Economic Corridor

แต่อุปทานที่เพิ่มขึ้นไม่ได้หมายความว่าค่าเช่าจะลดลงหรืออุปสงค์จะอ่อนตัวเสมอไป สถานการณ์มีความซับซ้อนกว่านั้น และข้อมูลของผู้เช่าที่แท้จริงในตลาดคือคำอธิบาย

ทำไมอุปสงค์การเช่าถึงไม่ถดถอย

กรุงเทพฯ ได้รับคนกลุ่มใหม่หลั่งไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่องในช่วงสามปีที่ผ่านมา ทั้ง digital nomad ชาวต่างชาติที่ทำงานในภูมิภาค และ remote worker ที่เลือกกรุงเทพฯ เป็นฐาน วีซ่าผู้พำนักระยะยาว (Long-Term Resident Visa) ที่เปิดตัวในปี 2565 พร้อมกับการปรับปรุงต่อเนื่อง ทำให้ชาวต่างชาติที่มีทักษะสูงอยู่อาศัยในไทยได้อย่างถูกกฎหมายเป็นเวลานานขึ้น คนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เลือกเช่าแทนการซื้อ โดยเฉพาะในช่วงที่ยังทดลองใช้ชีวิตในเมืองก่อนตัดสินใจระยะยาว

ลองดูตัวอย่าง Thong Lo โดยเฉพาะซอยต่างๆ ระหว่าง BTS Thong Lo และ BTS Ekkamai ห้องสตูดิโอ 35 ตร.ม. แต่งครบที่เคยเช่า 18,000 บาทต่อเดือนในปี 2564 ปัจจุบันขึ้นไปอยู่ที่ 22,000,25,000 บาท และยังเต็มภายในไม่กี่วันหลังประกาศ โปรไฟล์ผู้เช่าเปลี่ยนไปชัดเจน: นักท่องเที่ยวที่ยืดวีซ่าลดลง แทนที่ด้วยมืออาชีพที่มีรายได้ระดับสิงคโปร์หรือยุโรปและทำงาน remote จากกรุงเทพฯ

คนไทยเองก็เช่านานขึ้นเช่นกัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงทำให้การเป็นเจ้าของห้องยากขึ้นสำหรับคนรุ่นใหม่ในกรุงเทพฯ การเช่าคอนโดทำเลดีใกล้ BTS หรือ MRT จึงกลายเป็นทางเลือกที่ใช้งานได้จริงในระยะยาวสำหรับคนทำงานจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ

อุปทานใหม่ไม่ได้แข่งกับตลาดเช่าที่มีอยู่เสมอไป

สิ่งที่มักถูกมองข้ามในตัวเลขพาดหัวก็คือ คอนโดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่กับตลาดเช่าที่คึกคักอยู่นั้น ไม่ได้ทับซ้อนกันอย่างสมบูรณ์ ยูนิตที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จำนวนมาก...