ค่าเช่าในกรุงเทพฯ จะขึ้นหรือลงในปี 2568? วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ช่วงนี้ถ้าใครกำลังมองหาคอนโดในกรุงเทพ คงสังเกตเห็นความขัดแย้งบางอย่างในตลาด อาคารบางแห่งย่าน Asok ประกาศราคาเช่าถูกกว่าเมื่อสองปีก่อน ขณะที่ห้องสตูดิโอใกล้ BTS On Nut ที่เคยเช่าได้ 12,000 บาท ตอนนี้กลับขึ้นไปอยู่ที่ 15,500 บาท ตลาดดูย้อนแย้งในตัวเอง และจริงๆ แล้วมันก็เป็นแบบนั้น

แล้วเกิดอะไรขึ้นกันแน่? และที่สำคัญกว่านั้น , ปี 2568 นี้เป็นเวลาที่ดีสำหรับการเซ็นสัญญาเช่าไหม หรือควรรอดูก่อน?

ปัญหาอุปทานล้นตลาดยังไม่หมดไปไหน

ตลาดคอนโดกรุงเทพยังคงรับมือกับผลพวงของการก่อสร้างระลอกใหญ่ก่อนยุค COVID ที่ทยอยส่งมอบห้องนับพันยูนิตในปี 2565,2566 ผู้พัฒนาอสังหาฯ ยังคงสร้างต่อเนื่อง แต่กลุ่มผู้เช่า โดยเฉพาะชาวต่างชาติ ต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะกลับมาเต็มตลาด

ผลกระทบจากอุปทานส่วนเกินนี้หนักกว่าในบางทำเล ย่าน Ratchathewi และบางส่วนของ Lat Phrao มีอัตราห้องว่างสูงอย่างเหนียวแน่น บังคับให้เจ้าของห้องต้องลดราคาหรือแถมสิทธิประโยชน์ เช่น ที่จอดรถฟรีและส่วนลดค่าสาธารณูปโภค เพื่อดึงดูดผู้เช่า

ยกตัวอย่างที่จับต้องได้คือ Lumpini 24 บน Sukhumvit ซอย 24 ห้อง 1 ห้องนอนในอาคารนี้เคยลงประกาศที่ราคา 18,000,20,000 บาทต่อเดือนตลอดช่วงปี 2566 แต่พอต้นปี 2568 ห้องที่ดูแลดีในอาคารเดียวกันกลับเช่าได้ที่ประมาณ 16,500 บาท และบางรายยังแถมยกเว้นค่าเช่าเดือนแรกอีกด้วย

แต่บางทำเลกลับแพงขึ้น

นี่คือจุดที่น่าสนใจ ในขณะที่อุปทานส่วนเกินกดราคาลงในบางพื้นที่ ทำเลอื่นๆ ในกรุงเทพกลับมีการแข่งขันสูงขึ้นเรื่อยๆ และค่าเช่าที่นั่นก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

ทำเลที่ราคาปรับขึ้นชัดที่สุดมักมีลักษณะร่วมกัน ได้แก่ เข้าถึง BTS หรือ MRT ได้สะดวก ใกล้แหล่งออฟฟิศ และมีอุปทานใหม่เข้าตลาดน้อย Thong Lo ในช่วงระหว่าง BTS Thong Lo ถึง BTS Ekkamai เป็นตัวอย่างที่ดี

ห้อง 1 ห้องนอนในอาคารระดับกลางย่าน Thong Lo ซอย 13 ที่เคยเช่าได้ 22,000 บาทในปี 2566 ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 25,000,27,000 บาทแล้วในต้นปี 2568 ความต้องการจากกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่และชุมชนชาวญี่ปุ่นทำให้ทำเลนี้ตึงตัวตลอด เจ้าของห้องแถวนี้มีอำนาจต่อรองด้านราคาที่ย่าน Chatuchak ไม่มี

ชาวต่างชาติกลับมาจริง และมาแบบกระจุกตัว

ประชากรชาวต่างชาติในกรุงเทพฟื้นตัวกลับมาอย่างชัดเจน ทั้งการโยกย้ายพนักงานของบริษัท ผู้ถือวีซ่า Digital Nomad และกลุ่มผู้เชี่ยวชาญจากทั่วภูมิภาคอาเซียน ต่างเข้ามาเติมเต็มห้องที่เคยว่างเปล่าในปี 2565

แต่การฟื้นตัวนี้ไม่ได้กระจายทั่วถึง ชาวต่างชาติมักรวมตัวกันอยู่ในทำเลเฉพาะ ได้แก่ แนว Sukhumvit ระหว่าง BTS Nana ถึง BTS Phrom Phong แนว Sathorn-Silom และที่กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นคือย่าน Ratchada-Huai Khwang ใกล้ MRT Thailand Cultural Centre และ MRT Huai Khwang

Rhythm Ekkamai บน Sukhumvit ซอย 63 สะท้อนภาพนี้ได้ชัดเจน อาคารนี้รักษาอัตราการเข้าพักสูงอย่างสม่ำเสมอตลอดปี 2567 และต่อเนื่องมาถึงปี 2568 เพราะตั้งอยู่ในจุดที่ลงตัว ใกล้ BTS Ekkamai เดินถึงตลาดวันหยุดได้สบาย และดูแลรักษาอาคารได้ดีพอที่จะดึงดูดผู้เช่าที่พร้อมจ่ายราคาสูง ห้องในอาคารนี้แทบไม่ทันออกตลาดก็มีคนจองแล้ว

ตัวเลขจริงบอกอะไรบ้าง