ค่าเช่าในกรุงเทพฯ จะขึ้นหรือลงในปี 2568? วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ช่วงนี้ถ้าใครกำลังมองหาคอนโดในกรุงเทพ คงสังเกตเห็นความขัดแย้งบางอย่างในตลาด อาคารบางแห่งย่าน Asok ประกาศราคาเช่าถูกกว่าเมื่อสองปีก่อน ขณะที่ห้องสตูดิโอใกล้ BTS On Nut ที่เคยเช่าได้ 12,000 บาท ตอนนี้กลับขึ้นไปอยู่ที่ 15,500 บาท ตลาดดูย้อนแย้งในตัวเอง และจริงๆ แล้วมันก็เป็นแบบนั้น แล้วเกิดอะไรขึ้นกันแน่? และที่สำคัญกว่านั้น , ปี 2568 นี้เป็นเวลาที่ดีสำหรับการเซ็นสัญญาเช่าไหม หรือควรรอดูก่อน? ## ปัญหาอุปทานล้นตลาดยังไม่หมดไปไหน ตลาดคอนโดกรุงเทพยังคงรับมือกับผลพวงของการก่อสร้างระลอกใหญ่ก่อนยุค COVID ที่ทยอยส่งมอบห้องนับพันยูนิตในปี 2565,2566 ผู้พัฒนาอสังหาฯ ยังคงสร้างต่อเนื่อง แต่กลุ่มผู้เช่า โดยเฉพาะชาวต่างชาติ ต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะกลับมาเต็มตลาด ผลกระทบจากอุปทานส่วนเกินนี้หนักกว่าในบางทำเล ย่าน Ratchathewi และบางส่วนของ Lat Phrao มีอัตราห้องว่างสูงอย่างเหนียวแน่น บังคับให้เจ้าของห้องต้องลดราคาหรือแถมสิทธิประโยชน์ เช่น ที่จอดรถฟรีและส่วนลดค่าสาธารณูปโภค เพื่อดึงดูดผู้เช่า ยกตัวอย่างที่จับต้องได้คือ Lumpini 24 บน Sukhumvit ซอย 24 ห้อง 1 ห้องนอนในอาคารนี้เคยลงประกาศที่ราคา 18,000,20,000 บาทต่อเดือนตลอดช่วงปี 2566 แต่พอต้นปี 2568 ห้องที่ดูแลดีในอาคารเดียวกันกลับเช่าได้ที่ประมาณ 16,500 บาท และบางรายยังแถมยกเว้นค่าเช่าเดือนแรกอีกด้วย ## แต่บางทำเลกลับแพงขึ้น นี่คือจุดที่น่าสนใจ ในขณะที่อุปทานส่วนเกินกดราคาลงในบางพื้นที่ ทำเลอื่นๆ ในกรุงเทพกลับมีการแข่งขันสูงขึ้นเรื่อยๆ และค่าเช่าที่นั่นก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ทำเลที่ราคาปรับขึ้นชัดที่สุดมักมีลักษณะร่วมกัน ได้แก่ เข้าถึง BTS หรือ MRT ได้สะดวก ใกล้แหล่งออฟฟิศ และมีอุปทานใหม่เข้าตลาดน้อย Thong Lo ในช่วงระหว่าง BTS Thong Lo ถึง BTS Ekkamai เป็นตัวอย่างที่ดี ห้อง 1 ห้องนอนในอาคารระดับกลางย่าน Thong Lo ซอย 13 ที่เคยเช่าได้ 22,000 บาทในปี 2566 ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 25,000,27,000 บาทแล้วในต้นปี 2568 ความต้องการจากกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่และชุมชนชาวญี่ปุ่นทำให้ทำเลนี้ตึงตัวตลอด เจ้าของห้องแถวนี้มีอำนาจต่อรองด้านราคาที่ย่าน Chatuchak ไม่มี ## ชาวต่างชาติกลับมาจริง และมาแบบกระจุกตัว ประชากรชาวต่างชาติในกรุงเทพฟื้นตัวกลับมาอย่างชัดเจน ทั้งการโยกย้ายพนักงานของบริษัท ผู้ถือวีซ่า Digital Nomad และกลุ่มผู้เชี่ยวชาญจากทั่วภูมิภาคอาเซียน ต่างเข้ามาเติมเต็มห้องที่เคยว่างเปล่าในปี 2565 แต่การฟื้นตัวนี้ไม่ได้กระจายทั่วถึง ชาวต่างชาติมักรวมตัวกันอยู่ในทำเลเฉพาะ ได้แก่ แนว Sukhumvit ระหว่าง BTS Nana ถึง BTS Phrom Phong แนว Sathorn-Silom และที่กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นคือย่าน Ratchada-Huai Khwang ใกล้ MRT Thailand Cultural Centre และ MRT Huai Khwang Rhythm Ekkamai บน Sukhumvit ซอย 63 สะท้อนภาพนี้ได้ชัดเจน อาคารนี้รักษาอัตราการเข้าพักสูงอย่างสม่ำเสมอตลอดปี 2567 และต่อเนื่องมาถึงปี 2568 เพราะตั้งอยู่ในจุดที่ลงตัว ใกล้ BTS Ekkamai เดินถึงตลาดวันหยุดได้สบาย และดูแลรักษาอาคารได้ดีพอที่จะดึงดูดผู้เช่าที่พร้อมจ่ายราคาสูง ห้องในอาคารนี้แทบไม่ทันออกตลาดก็มีคนจองแล้ว ## ตัวเลขจริงบอกอะไรบ้าง