คอนโดมิเนียมในกรุงเทพที่อนุญาตให้เช่า Airbnb: อาคารไหนให้เช่าย่อยได้บ้าง?

มาเรียบเรียงเรื่องที่ไม่สบายใจออกมาก่อน อพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ไม่อนุญาตให้เช่าระยะสั้นอย่างเป็นทางการ กฎหมายไทยโดยทั่วไปกำหนดว่าการพักแรมที่มีระยะเวลาน้อยกว่า 30 วัน จำเป็นต้องมีใบอนุญาตโรงแรม และส่วนใหญ่ของสำนักงานวุฒิสมาคมจะบอกว่า Airbnb เป็นสิ่งที่ไม่อนุญาต แต่ "ส่วนใหญ่" ไม่ใช่ "ทั้งหมด" บางอาคารอนุญาตให้เช่าโดยแท้จริง บางแห่งปล่อยตาเป็นไข่ และบางแห่งได้พบวิธีทางกฎหมายที่สร้างสรรค์ที่ทำให้มันสำเร็จ หากคุณกำลังจะซื้อหรือเช่าอพาร์ทเมนท์โดยมีแผนจะลงทะเบียนใน Airbnb คุณต้องรู้ว่าอาคารใดอยู่ในหมวดหมู่ใด การทำผิดพลาดในเรื่องนี้อาจทำให้คุณต้องเสียค่าปรับ ถูกไล่ออก หรือมีการสนทนาที่อึดอัดมากกับผู้จัดการอาคาร

เหตุใดอพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จึงห้ามการเช่าระยะสั้น

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 เป็นเรื่องใหญ่ที่สุด ระบุว่าที่พักใดๆ ที่เสนอราคาต่ำกว่า 30 วัน จำเป็นต้องมีใบอนุญาตโรงแรม อาคารชุดเป็นอาคารที่อยู่อาศัย ไม่ใช่โรงแรม ดังนั้นจึงไม่มีใบอนุญาตนั้น เมื่อ Airbnb ระเบิดในกรุงเทพฯ ประมาณปี 2558 และ 2559 สำนักงานวุฒิสมาคมเริ่มปราบปรามอย่างหนัก การร้องเรียนจากผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับคนแปลกหน้าในบริเวณทางเดินรวมถึงเสียงรบกวนและการใช้สระว่ายน้ำที่เต็มไปด้วยผู้คน ให้เหตุผลแก่อาคารเหล่านั้นทั้งหมด

นำอาคารเช่น Lumpini Park Riverside Rama 3 มา อาคารขนาดใหญ่ใกล้กับ BTS สะพานตากสิน มีหน่วยพักหลายพันหน่วย สำนักงานวุฒิสมาคมที่นั่นได้แสดงออกถึงการห้ามแขกระยะสั้น ชุมชนรักษาความปลอดภัยจะตรวจสอบบัตรประชาชน และถ้ามีคนมาพักเพียงสุดสัปดาห์ คุณจะได้ยินเกี่ยวกับเรื่องนั้น อาคารเช่นนี้เป็นตัวแทนของส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ

แต่ความต้องการเรื่องอพาร์ทเมนท์ที่เหมาะสำหรับ Airbnb ยังคงมีอยู่ นักลงทุนยังคงต้องการผลตอบแทน และการจราจรของท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ ทำให้การเช่าระยะสั้นมีกำไรสูงมากในตำแหน่งที่เหมาะสม แล้วคุณสามารถทำได้ที่ไหนบ้าง

อาคารที่อนุญาตหรือยอมรับการเช่าระยะสั้นอย่างเป็นทางการ

อาคารไม่กี่แห่งในกรุงเทพฯ ได้จัดเตรียมตัวเองให้อนุญาตการพักแรมระยะสั้น ไม่ว่าจะผ่านใบอนุญาตอพาร์ทเมนท์บริการ หรือโดยการจัดโครงสร้างกฎระเบียบวุฒิสมาคมเพื่ออนุญาตให้เป็นไปได้ สิ่งเหล่านี้คือสิ่งที่ควรรู้

Siamese Exclusive Sukhumvit 31 ใกล้กับ BTS พร้อมพงษ์ เป็นตัวอย่างหนึ่ง นักพัฒนาจัดตำแหน่งส่วนของโครงการเป็นที่พักอาศัยบริการ ซึ่งหมายความว่าหน่วยในส่วนนั้นสามารถดำเนินการเหมือนห้องโรงแรมได้อย่างชอบธรรม คุณจะต้องจ่ายเงินมากขึ้นต่อตารางเมตรเพื่อซื้อที่นี่ แต่คุณจะได้การคุ้มครองตามกฎหมาย คาดว่าราคาขายต่อเนื่องประมาณ 180,000 ถึง 220,000 บาทต่อตารางเมตร

อีกแห่งหนึ่งคือ Qiss Residence โดย Bliston บนสุขุมวิท ซอย 5 ใกล้กับ BTS นานา อาคารนี้ดำเนินการด้วยใบอนุญาตโรงแรมสำหรับส่วนหนึ่งของทรัพย์สิน ดังนั้นการพักแรมระยะสั้นจึงเป็นส่วนสำคัญของการออกแบบ ค่าเช่ารายเดือนสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องที่นี่อยู่ที่ประมาณ 25,000 ถึง 35,000 บาท แต่อัตราราคารายคืนบนแพลตฟอร์มสามารถสูงถึง 1,800 ถึง 2,500 บาท

บางอาคารเก่าในพื้นที่เช่น สีลม และสุขุมวิทด้านล่างก็กลายเป็นอาคารที่เหมาะสำหรับ Airbnb เพียงเพราะว่าสำนักงานวุฒิสมาคมไม่บังคับใช้กฎเกณฑ์อย่างเข้มงวด นี่เป็นพื้นที่สีเทา แต่มันอาจเปลี่ยนแปลงได้ทันทีหากคณะกรรมการใหม่เข้ามา

พื้นที่สีเทา: อาคารที่ปล่อยตาเป็นไข่

นี่คือที่ที่สิ่งต่างๆ กลายเป็นที่น่าสนใจและมีความเสี่ยงด้วย อพาร์ทเมนท์จำนวนมากในเขตที่มีท่องเที่ยวเต็มไปดำเนินการในรูปแบบไม่ถาม ไม่บอก คุณจะพบสิ่งนี้มากมายรอบ สุขุมวิท ซอย 11 ทองหลอ และส่วนหนึ่งของราชดำเนินใกล้กับ MRT ศูนย์วัฒนธรรมไทย

ลองจินตนาการดู คุณซื้อห้องนอนหนึ่งห้องในโครงการระดับกลางใกล้กับ BTS อ่อนนุช ประมาณ 3 ล้านบาท อาคารไม่ห้าม Airbnb อย่างชัดแจ้งในกฎหมายสำนักงาน เพื่อนบ้านของคุณเป็นส่วนผสมของเจ้าของไทย นักลงทุนต่างชาติ และผู้เช่าระยะยาวไม่กี่คน คุณเริ่มลงทะเบียนใน Airbnb และเป็นเวลาหกเดือน ทุกอย่างก็ดีสวย จากนั้นเพื่อนบ้านร้องเรียนเกี่ยวกับแขกของคุณเปิดเพลงดังกึกกัก ตอนเที่ยงคืน และทันใดนั้นสำนักงานวุฒิสมาคมก็ส่งจดหมายเตือนอย่างเป็นทางการให้คุณ

สถานการณ์นี้เกิดขึ้นอยู่เสมอในกรุงเทพฯ อาคารพื้นที่สีเทาอาจใช้งานได้สักพัก แต่คุณไม่มีการคุ้มครองใดๆ หากนโยบายเปลี่ยนแปลง หากคุณเลือกเส้นทางนี้ อย่างน้อยที่สุด ให้สนทนากับสำนักงานวุฒิสมาคมโดยตรงก่อนที่จะตัดสินใจ ลองรับบางอย่างเป็นลายลักษณ์อักษรหากคุณทำได้

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อหรือเช่าเพื่อวัตถุประสงค์ของ Airbnb

ก่อนอื่น ให้อ่านกฎหมายในอาคารอย่างละเอียด มองหาภาษาเกี่ยวกับระยะเวลาการพักขั้นต่ำ ข้อกำหนดการลงทะเบียนแขก และนโยบายเรื่องการเช่า หากกฎระบุว่า "ห้ามพักต่ำกว่า 30 วัน" นั่นคือคำตอบของคุณ

ประการที่สอง ถามสำนักงานวุฒิสมาคมโดยตรง การเข้าไปเยี่ยมเป็นส่วนตัวได้ผลดีกว่าอีเมล ถามว่าหน่วยใดในอาคารดำเนินการเช่าระยะสั้นอยู่ปัจจุบัน ปฏิกิริยาของพวกเขาจะบอกคุณทุกอย่าง

ประการที่สาม ตรวจสอบว่าอาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารมีใบอนุญาตโรงแรมหรืออพาร์ทเมนท์บริการหรือไม่ นี่เป็นเส้นทางกฎหมายเดียวที่แท้จริงสำหรับการเช่าต่ำกว่า 30 วัน อาคารเช่น Citadines Sukhumvit 8 ใกล้กับ BTS นานา หรือ Somerset Sukhumvit Thonglor ดำเนินการแบบนี้ แม้ว่าสิ่งเหล่านี้มีความเป็นอพาร์ทเมนท์บริการมากกว่าอพาร์ทเมนท์ดั้งเดิม

ประการที่สี่ ดูที่อัตราส่วนเจ้าของต่อผู้เช่า อาคารที่มีความเป็นเจ้าของผู้ลงทุนสูง มีแนวโน้มที่จะยอมรับ Airbnb มากขึ้น เพราะเจ้าของต้องการรายได้จากการเช่า อาคารที่มีอัตราส่วนเจ้าของที่อยู่อาศัยสูง มีแนวโน้มที่จะต่อต้านมากขึ้น

คุ้มค่าหรือไม่ที่จะติดตามเรื่อง Airbnb ในกรุงเทพฯ

พูดตามตรง คณิตศาสตร์สามารถใช้งานได้หากคุณเลือกอาคารที่เหมาะสม ห้องนอนหนึ่งห้องที่ตั้งอยู่ดีใกล้กับ BTS อโศก ซึ่งเช่าระยะยาว 20,000 บาทต่อเดือน อาจจะได้รับ 35,000 ถึง 45,000 บาท ต่อเดือนผ่านทาง Airbnb หลังจากค่าทำความสะอาดและค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม นั่นคือความแตกต่างที่มีความหมาย โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับหน่วยที่คุณซื้อมา 4 ถึง 5 ล้านบาท

แต่ปัจจัยความยุ่งยากนั้นเป็นจริง คุณจำเป็นต้องมีทีมทำความสะอาดที่เชื่อถือได้ ระบบจัดการกุญแจ การสื่อสารที่ตอบสนองต่อแขก และความเป็นห่วงเรื่องพื้นหลังอย่างต่อเนื่องว่าอาคารของคุณอาจเปลี่ยนนโยบายของมัน นักลงทุนหลายคนจึงเปลี่ยนไปเช่าระยะยาวในที่สุด เพราะรายได้ที่มั่นคงและความเครียดที่น้อยลงชนะกว่า

หากคุณกำลังพิจารณาจริงๆ ในการซื้ออพาร์ทเมนท์เพื่อรายได้ Airbnb ให้ใช้เวลาเพิ่มเติมสำหรับการตรวจสอบท่าทีของอาคาร สนทนากับเจ้าของปัจจุบัน ไม่ใช่แค่เอเจนต์ที่พยายามปิดการขาย ความแตกต่างระหว่างอาคารที่อนุญาตการเช่าระยะสั้นอย่างแท้จริง และสิ่งที่เพียงแต่ยอมรับในวันนี้ คือความแตกต่างระหว่างการลงทุนที่มั่นคง และปัญหาในอนาคต

ต้องการความช่วยเหลือในการค้นหาอพาร์ทเมนท์ในกรุงเทพฯ ที่เหมาะกับกลยุทธ์การเช่าของคุณ ไม่ว่าจะเป็นระยะยาว ระยะสั้น หรือที่ไหนที่อยู่ระหว่างนั้น Superagent ที่ superagent.co จะจับคู่คุณกับรายการที่ใช้ข้อมูลอาคารจริง เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจด้วยความชัดเจนแทนการคาดเดา