ทำไมห้องถึงว่างอยู่นาน

เมื่อคอนโดกรุงเทพฯ ว่างอยู่เป็นเวลาสอง สาม หรือแม้แต่หกเดือน ย่อมมีเหตุผลเสมอ ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ สาเหตุที่พบบ่อยที่สุดคือค่าเช่าสูงเกินตลาด เจ้าของประกาศในราคาสูงสุดของตลาดและปฏิเสธที่จะปรับเมื่อตลาดอ่อนตัว ห้องสตูดิโอใกล้ BTS อโศกที่ตั้งราคา 28,000 บาท ในขณะที่ห้องใกล้เคียงกันอยู่ที่ 22,000 บาท จะว่างไปเรื่อยๆ

สาเหตุอื่นๆ ได้แก่ เฟอร์นิเจอร์ล้าสมัย ภาพถ่ายประกาศที่ไม่ดี หรือห้องที่มีข้อบกพร่องจริง เช่น เสียงรบกวนเรื้อรังจากถนนหรือชั้นบน หน้าต่างหันทิศตะวันตกที่ทำให้ห้องร้อนมากในยามบ่าย หรือระบบแอร์ที่บำรุงรักษาไม่ดีจนค่าไฟพุ่งสูง ปัญหาเหล่านี้ไม่ได้แก้ไขตัวเองได้ และข่าวจะแพร่กระจายในอาคารที่ผู้เช่าพูดคุยกัน

บางครั้ง การว่างสะท้อนถึงปัญหาเจ้าของมากกว่าปัญหาห้อง เจ้าของที่ติดต่อยาก ซ่อมช้า หรือมีชื่อเสียงว่าหักมัดจำ สามารถทำให้แม้แต่ห้องที่ราคาดีก็ยังปล่อยเช่าได้ยาก

สัญญาณของการต่อรอง

หากห้องถูกประกาศมาแล้ว 60 วันขึ้นไป เจ้าของแทบจะมีแรงจูงใจที่จะทำข้อตกลงอย่างแน่นอน ณ จุดนั้น พวกเขารับภาระขาดรายได้หนึ่งถึงสองเดือนไปแล้ว การรออีกสักสัปดาห์จะทำให้เสียมากกว่าการยอมลดราคาเล็กน้อย

นี่คือเวลาที่เหมาะสมในการต่อรองค่าเช่าลง 5 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ ขอเดือนแรกฟรีในสัญญา 12 เดือน หรือขอเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ก่อนเซ็นสัญญา เจ้าของที่เห็นประกาศของตัวเองจืดชืดจะมีโอกาสตอบตกลงมากกว่าคนที่เพิ่งประกาศเมื่อสามวันก่อนมาก

กุญแจสำคัญคือต้องมาพร้อมข้อมูล ดูห้องที่ใกล้เคียงกันสองหรือสามห้องในอาคารเดียวกันหรือในแนว BTS เดียวกัน เช่น สุขุมวิท สีลม หรือพร้อมพงษ์ และแสดงให้เจ้าของหรือตัวแทนเห็นว่าตลาดปัจจุบันเป็นอย่างไร การเปรียบเทียบแบบพิมพ์หรือสกรีนช็อตเปลี่ยนการสนทนาจากความเห็นส่วนตัวเป็นข้อเท็จจริง

วิธีตรวจสอบระยะเวลาที่ว่าง

ถามตัวแทนโดยตรงว่าผู้เช่าคนสุดท้ายย้ายออกเมื่อไหร่ ตัวแทนที่ดีจะบอกคุณ หากพวกเขาตอบอย่างคลุมเครือ ให้ตรวจสอบวันเวลาที่ประกาศบน DDProperty, FazWaz หรือ Hipflat ประกาศที่ถูกรีเฟรชเมื่อเร็วๆ นี้แต่มีภาพและราคาเดิมมักว่างมาสักพักแล้ว

คุณสามารถอ้างอิงข้ามได้เช่นกัน หากห้องปรากฏบนหลายแพลตฟอร์มด้วยวันที่ต่างกัน ให้ใช้วันที่เก่าที่สุด นั่นคือเมื่อห้องเข้าสู่ตลาดครั้งแรก ช่องว่างระหว่างวันนั้นและวันนี้คือหน้าต่างการต่อรองของคุณ

อีกวิธีหนึ่งคือถามเพื่อนบ้านในอาคารหรือตรวจสอบกลุ่มชุมชนของอาคารบน Facebook ผู้เช่าในชุมชนคอนโดกรุงเทพฯ มักรู้ว่าห้องไหนว่างอยู่และเพราะอะไร

กลิ่นอับและสัญญาณเตือนด้านการบำรุงรักษา

ห้องที่ว่างมาหลายเดือนโดยไม่ได้รับการบำรุงรักษาอาจมีปัญหาจริง ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดคือเชื้อราในเครื่องแอร์ เมื่อเครื่องแอร์ไม่ได้ใช้งานในสภาพอากาศชื้นของกรุงเทพฯ เชื้อราจะสะสมอย่างรวดเร็ว เปิดแอร์ทิ้งไว้ 10 ถึง 15 นาทีระหว่างการเข้าชมและตรวจสอบว่ามีกลิ่นอับหรือกลิ่นเปรี้ยวจากช่องลมหรือไม่

ซีลห้องน้ำแห้งเป็นอีกปัญหาหนึ่ง เมื่อน้ำในกับดักพื้นหรือฐานห้องน้ำแห้งออก ก๊าซท่อระบายน้ำสามารถย้อนกลับเข้ามาในห้องได้ เปิดอุปกรณ์น้ำทุกชิ้นระหว่างการเข้าชมและปล่อยให้ไหลหนึ่งนาทีเต็ม ตรวจสอบใต้อ่างล้างหน้าเพื่อดูว่ามีรอยน้ำหรือการระบายช้าหรือไม่

ดูที่เพดานและมุมบนของทุกห้อง รอยน้ำหรือรอยเหลืองบ่งชี้ถึงการรั่วซึมในอดีตซึ่งอาจหรืออาจไม่ได้รับการแก้ไข หากพบ ให้ขอบันทึกการบำรุงรักษาก่อนเซ็นสัญญา

การตรวจสอบนิติบุคคล

สำนักงานนิติบุคคลของอาคารคอนโดกรุงเทพฯ จะติดตามว่าห้องไหนมีผู้อยู่อาศัยและห้องไหนว่าง ถามพวกเขาโดยตรงว่าห้องว่างมานานแค่ไหน โดยทั่วไปพวกเขาจะบอก โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณอธิบายว่าคุณเป็นผู้เช่าที่คาดหวัง

การตรวจสอบนี้ยังเผยให้เห็นว่ามีค่าส่วนกลางหรือค่าสาธารณูปโภคค้างชำระในห้องหรือไม่ หากเจ้าของมีค่าธรรมเนียมค้างชำระ อาคารอาจจำกัดบริการสำหรับห้องนั้น รวมถึงที่จอดรถ การเข้าถึงด้วยบัตรคีย์ หรือคำขอบำรุงรักษา ยืนยันว่าค่าธรรมเนียมทั้งหมดได้รับการชำระก่อนที่คุณจะวางมัดจำ

เมื่อไหรควรเดินหนี

หากห้องว่างมามากกว่าหกเดือนและเจ้าของยังคงปฏิเสธที่จะต่อรองต่ำกว่าราคาตลาด จงเชื่อสัญญาณนั้น เจ้าของที่ยืนหยัดแม้จะสูญเสียรายได้หลายเดือนอาจไม่รู้จักตลาดหรือรู้บางอย่างเกี่ยวกับห้องที่ไม่บอก ทั้งสองสถานการณ์เป็นความเสี่ยงสำหรับคุณในฐานะผู้เช่า

การว่างนานร่วมกับเจ้าของที่ป้องกันตัวไม่ใช่โอกาสที่กำลังรอ แต่มักจะเป็นปัญหาที่กำลังรอที่จะปรากฏหลังจากที่คุณย้ายเข้าไป

โอกาสที่แท้จริง

ห้องที่ราคาดี เพิ่งว่าง ใกล้สถานี BTS และมีเจ้าของที่มีแรงจูงใจคือหนึ่งในดีลเช่าที่ดีที่สุดในกรุงเทพฯ ห้องเหล่านี้มีอยู่ทั่วทองหล่อ เอกมัย อารีย์ และราชเทวี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการสูงแต่มีอุปทานจริงในราคาที่เหมาะสม

โอกาสอยู่ที่การค้นพบพวกเขาก่อนที่จะถูกจองหรือก่อนที่เจ้าของที่สิ้นหวังจะประกาศใหม่ในราคาที่ต่ำกว่าและดึงดูดข้อเสนอหลายรายการ ความเร็วและข้อมูลร่วมกันให้คุณได้เปรียบ

Superagent ติดตามระยะเวลาว่างทั่วประกาศในกรุงเทพฯ และนำเสนอห้องที่เจ้าของน่าจะพร้อมเจรจา ผู้เช่าที่จับคู่ผ่านแพลตฟอร์มเข้าสู่การเจรจาพร้อมข้อมูลตลาดปัจจุบันในมือ

DDProperty, แพลตฟอร์มประกาศอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของไทย มีประโยชน์ในการตรวจสอบวันเวลาประกาศและค่าเช่าเปรียบเทียบ

FazWaz, ประกาศเช่าในกรุงเทพฯ พร้อมประวัติราคา มีประโยชน์ในการติดตามว่าห้องอยู่ในตลาดมานานแค่ไหน