เจ้าของอพาร์ทเมนต์ที่ The Base Sukhumvit 77 ได้ลงรายการห้องนอนหนึ่งห้องของเขาบน Airbnb เมื่อปีที่แล้ว เขากำลังได้รับรายได้ประมาณ 25,000 บาทต่อเดือนจากผู้เข้าพักระยะสั้น ซึ่งดูดีมากบนกระดาษ แต่แล้วสำนักงานจัดการอาคารก็ส่งการร้องเรียนอย่างเป็นทางการ อาคารห้ามใช้กล่องใส่กุญแจของเขา และเพื่อนบ้านยื่นแจ้งความต่อตำรวจ ภายในสองเดือน เขาไม่มีรายได้เลย มีค่าปรับเป็นจำนวนมาก และห้องพักว่างเปล่า เรื่องเช่นนี้เกิดขึ้นทั่วกรุงเทพมหานครค่อนข้างบ่อย และหากคุณเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่นี่ คุณจำเป็นต้องเข้าใจว่าเหตุใดจึงเป็นเช่นนี้

เหตุใดการให้เช่าระยะสั้นในกรุงเทพมหานครจึงมีความเสี่ยงทางกฎหมาย

นี่คือประเด็นหลัก กฎหมายโรงแรม พ.ศ. 2547 ของไทยกำหนดให้ห้องพักใดๆ ที่ให้เช่าน้อยกว่า 30 วันถือเป็นการประกอบการโรงแรม หากคุณไม่มีใบอนุญาตเป็นโรงแรม การเสนอห้องพักเป็นรายคืนหรือรายสัปดาห์ถือเป็นการผิดกฎหมายอย่างแท้จริง การขอใบอนุญาตโรงแรมจริงๆ สำหรับห้องคอนโดเพียงห้องเดียว? ไม่สามารถทำได้จริงๆ ข้อกำหนดเงื่อนไขสำหรับใบอนุญาตรวมถึงระบบความปลอดภัยด้านอัคคีภัย การจัดการแผนกต้อนรับ และการตรวจสอบที่ไม่มีคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยใดสามารถปฏิบัติตามได้อย่างสมจริง

นอกเหนือจากกฎหมายแห่งชาติ คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครมีกฎระเบียบของสมาคมเจ้าของห้องของตัวเองที่ห้ามการให้เช่าระยะสั้นอย่างชัดแจ้ง อาคารเช่น Ideo Mobi Sukhumvit, Life Asoke Hype และ Aspire Rama 9 ทั้งหมดได้เข้มงวดต่อการลงรายการแบบ Airbnb ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สำนักงานจัดการอาคารสามารถกำหนดค่าปรับ จำกัดการเข้าถึงของแขกด้วยบัตรกุญแจ และแม้แต่ดำเนินการทางกฎหมายต่อเจ้าของห้องพักที่ละเมิดกฎระเบียบของอาคาร

ความเสี่ยงที่แท้จริงไม่ใช่แค่การตำหนิเบาๆ ค่าปรับตามกฎหมายโรงแรมสามารถถึง 20,000 บาท โดยมีค่าปรับเพิ่มเติม 10,000 บาทต่อวันหากคุณยังคงประกอบการ ผู้กระทำความผิดซ้ำๆ สามารถเผชิญหน้ากับข้อหาทางอาญา ในปี 2023 เจ้าของคอนโดใกล้ BTS อารี ถูกปรับและการลงรายการของเขาได้รับการแจ้งให้ทราบแก่ทั้ง Airbnb และหน่วยงานไทยหลังจากการร้องเรียนหลายครั้งจากเพื่อนบ้านเกี่ยวกับเสียงรบกวนและแขกต่างชาติที่ไม่ได้ลงทะเบียน

ปัญหาที่คุณไม่เห็นมาถึง

ความเสี่ยงทางกฎหมายเป็นเพียงชั้นเดียว เมื่อคุณประกอบการคอนโดเหมือนโรงแรม ปัญหาการจัดการจะทวีคูณอย่างรวดเร็ว คุณกำลังจัดการกับการหมุนเวียนแขกอย่างต่อเนื่อง การประสานงานการทำความสะอาด การส่งมอบกุญแจ และบ่อยครั้งแขกที่จัดปาร์ตี้หรือทำให้เฟอร์นิเจอร์ของคุณเสียหาย คอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครใกล้พื้นที่ยอดนิยมเช่น ทองหล่อ เอกชัย หรือสีลม มีการจราจรสูงจากผู้เข้าพักระยะสั้น และพนักงานอาคารสังเกตเห็นได้อย่างรวดเร็ว

ประกันภัยเป็นอีกด้านที่มองข้าม นโยบายประกันภัยคอนโดมาตรฐานในไทยไม่ครอบคลุมการใช้งานห้องพักโรงแรมเชิงพาณิชย์ หากแขกลื่นในห้องน้ำหรือทำให้น้ำรั่วซึมลงไปยังห้องพักด้านล่าง คุณจะต้องรับผิดชอบโดยส่วนตัว เจ้าของคอนโดหนึ่งคนที่ Rhythm Sukhumvit 36 ได้เรียนรู้เรื่องนี้อย่างยากลำบากเมื่อแขกทิ้งก๊อกน้ำไว้เปิดตลอดคืน ทำให้น้ำท่วมห้องพักด้านล่าง ประกันภัยของเขาปฏิเสธการเรียกร้องเงินชดเชยเนื่องจากห้องพักถูกใช้สำหรับการให้เช่าระยะสั้นที่ไม่ได้รับอนุญาต

นอกจากนี้ยังมีเรื่องภาษีอีกด้วย รายได้จากการให้เช่าบน Airbnb ต้องเสียภาษีในไทย และเจ้าของคอนโดจำนวนมากไม่รายงานเลย กรมสรรพากรได้ให้ความสนใจอย่างมากขึ้นต่อรายได้ที่มาจากแพลตฟอร์มในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หากคุณได้รับรายได้จากการให้เช่าโดยไม่มีการรายงานที่เหมาะสม คุณกำลังเพิ่มความเสี่ยงของการหลีกเลี่ยงภาษีเข้าไปอีก

ตัวเลขที่แท้จริง

เจ้าของคอนโดจำนวนมากสันนิษฐานว่า Airbnb สร้างรายได้มากกว่าการให้เช่าระยะยาว บางครั้งเป็นเช่นนั้น แต่การคำนวณมักจะดูไม่น่าประทับใจเมื่อคำนึงถึงต้นทุนที่แท้จริง ลองนึกถึงห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Q Sukhumvit 36 ใกล้ BTS ทองหล่อ ผู้เช่าระยะยาวอาจจ่าย 22,000 ถึง 28,000 บาทต่อเดือนโดยต้องการการจัดการน้อยมาก

บน Airbnb คุณอาจลงรายการห้องเดียวกันนี้ที่ 1,500 บาทต่อคืน แต่หลังจากค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม (ประมาณ 3%) ค่าทำความสะอาด (500 ถึง 800 บาทต่อการเปลี่ยนห้อง) วัสดุ และช่วงเวลาว่างจ่ายสูง รายได้รายเดือนที่มีประสิทธิผลของคุณอาจลงเอยประมาณ 20,000 ถึง 30,000 บาท นี่ยังไม่รวมถึงเวลาของคุณในการจัดการการจองทำให้ตัดสินใจเรียบร้อย ตอบข้อความเที่ยงคืน และประสานงานกับพนักงานทำความสะอาดใกล้ซอย สุขุมวิท 36

ค่าพิเศษเมื่อเทียบกับการให้เช่าระยะยาวมักจะน้อยนิด และบางครั้งไม่มีเลย เมื่อคำนึงถึงความเสี่ยงทางกฎหมาย ภาระการจัดการ และค่าปรับที่อาจเกิดขึ้น สำหรับเจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานคร ความเสี่ยงไม่สมควรกับผลตอบแทนแน่นอน

ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าและได้ผลจริง

ทางเลือกที่ตรงไปตรงมามากที่สุดคือการลงนามสัญญาเช่าระยะยาวมาตรฐาน 12 เดือนขึ้นไป วิธีนี้ถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์ ง่ายต่อการจัดการ และให้รายได้ที่คาดเดาได้ ห้องนอนสองห้องที่ Life Ladprao ใกล้ BTS ห้ายแยกลาดพร้าว สามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง 25,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือนโดยมีสัญญารายปีและปัญหาเกือบไม่มี

หากคุณต้องการความยืดหยุ่น ลองพิจารณาการเสนอสัญญาเช่าหกเดือน คนต่างชาติจำนวนมากที่ย้ายไปอยู่กรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะผู้ที่ทำงานในบริษัทในเขต Asoke หรือ Sathorn ต้องการความจัดเรียงระยะกลางขณะที่พวกเขาตั้งตัวลง คุณยังคงอยู่เหนือข้อกำหนดขั้นต่ำทางกฎหมาย 30 วัน และคุณสามารถปรับค่าเช่าระหว่างผู้เช่าตามสภาวะตลาด

อีกทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นคือการให้เช่าแก่บริษัท บริษัทจำนวนมากค้นหาคอนโดมิเนียมที่ตกแต่งแล้วใกล้ BTS ช่องนนทรี หรือ MRT พระรามที่ 9 สำหรับพนักงานในระหว่างการปฏิบัติงาน ผู้เช่าเหล่านี้มักจะเชื่อถือได้ บริษัทของพวกเขามักรับประกันการชำระเงิน และข้อกำหนดของสัญญาโดยปกติมีระยะเวลา 6 ถึง 12 เดือน

วิธีหาผู้เช่าที่เหมาะสมโดยไม่มีความเสี่ยง

ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดสำหรับเจ้าของคอนโดในกรุงเทพมหานครไม่ใช่การตั้งราคาหรือตกแต่งห้องพัก แต่เป็นการหาผู้เช่าที่มีคุณภาพอย่างรวดเร็วเพื่อไม่ให้ห้องพักของคุณว่างเปล่า ความว่างจ่ายสูงเป็นปัจจัยที่ทำให้กำไรลดลงเงียบๆ และนี่คือสิ่งที่ผลักดันให้เจ้าของจำนวนมากไปสู่ Airbnb ตั้งแต่แรก

วิธีที่ดีกว่าคือการใช้แพลตฟอร์มที่ออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับตลาดการให้เช่าของกรุงเทพมหานคร แทนที่จะไล่ตามการจองเป็นรายคืนและหลีกเลี่ยงปัญหากฎหมาย คุณลงรายการห้องพักของคุณสำหรับการให้เช่าระยะยาวอย่างชอบด้วยกฎหมายและปล่อยให้ผู้เช่าที่มีคุณวุฒิดีมาหาคุณ คอนโดที่มีราคาเหมาะสมใกล้ BTS พรพ่อง หรือ MRT สุขุมวิท พร้อมรูปภาพที่ดีจะแทบไม่เคยว่างเปล่ากว่าสองถึงสามสัปดาห์

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพมหานครและต้องการรายได้จากการให้เช่าอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีปัญหากฎหมายจากการให้บริการเบิกเบิกระยะสั้น ลงรายการทรัพย์สินของคุณบน superagent.co Superagent เชื่อมต่อเจ้าของคอนโดกับผู้เช่าที่ได้รับการยืนยันซึ่งค้นหาคอนโดทั่วกรุงเทพมหานคร โดยใช้ AI เพื่อจับคู่ห้องพักของคุณกับผู้เช่าที่เหมาะสมอย่างรวดเร็ว ข้ามความเสี่ยงและเติมห้องพักของคุณด้วยวิธีที่ฉลาด