แอร์บีแอนด์บีในกรุงเทพ: สถานะทางกฎหมาย ความพร้อมที่แท้จริง และทางเลือกที่ดีกว่า

คุณเจอคอนโดสวยบน Airbnb ใกล้ BTS พร้อมพงษ์ รูปถ่ายดี รีวิวดี ราคาสมเหตุสมผลที่ประมาณ 3,500 บาทต่อคืน จองแล้ว บินมาถึง แต่รปภ.อาคารไม่ยอมให้ขึ้นไป เจ้าของห้องหายไปไม่รับสาย แล้วคุณก็ยืนอยู่หน้าตึกสูงริมสุขุมวิทซอย 49 พร้อมกระเป๋าเดินทาง โดยไม่มีที่พัก สถานการณ์แบบนี้เกิดขึ้นในกรุงเทพบ่อยกว่าที่ระบบรีวิวของ Airbnb จะบอกคุณได้ กรุงเทพมีความสัมพันธ์ที่ซับซ้อนกับการเช่าระยะสั้น ความต้องการมีอยู่จริง ประกาศให้เช่ามีอยู่ทั่วไป แต่รากฐานทางกฎหมายและความเป็นจริงที่รองรับประกาศส่วนใหญ่นั้นบางมาก นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้จริงๆ ก่อนจะกดจอง ## Airbnb ในคอนโดกรุงเทพผิดกฎหมายในทางเทคนิค พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 กำหนดให้อสังหาริมทรัพย์ที่รับแขกพักน้อยกว่า 30 คืนติดต่อกันต้องมีใบอนุญาตโรงแรม แต่คอนโดที่พักอาศัยไม่มีใบอนุญาตดังกล่าว ช่องว่างนี้เองทำให้ประกาศ Airbnb ในคอนโดกรุงเทพแทบทุกรายการดำเนินการอยู่นอกกฎหมาย ไม่ว่าเจ้าของห้องจะรู้ตัวหรือไม่ก็ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุดยิ่งเพิ่มแรงกดดันขึ้นไปอีก นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นคณะกรรมการบริหารอาคารอย่าง Ideo Mobi Asoke หรือ Celes Asoke ใกล้ BTS อโศก มีอำนาจตามกฎหมายในการห้ามการเช่าระยะสั้นโดยตรง และส่วนใหญ่ก็ทำเช่นนั้น อาคารแห่งหนึ่งบนถนนรัชดาภิเษกใกล้ MRT พระราม 9 ส่งหนังสือแจ้งเตือนอย่างเป็นทางการไปยังเจ้าของห้องทุกรายในปี 2566 เพื่อห้ามการพักอาศัยที่น้อยกว่า 30 วัน โดยอ้างเหตุผลด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัยและความรับผิดชอบด้านความปลอดภัย ดังนั้นเมื่อคุณเห็นคอนโดกรุงเทพบน Airbnb คุณกำลังดูห้องที่นิติบุคคลอาจไม่รู้ว่ามีการลงประกาศ หรือเป็นห้องที่ถูกพยายามปิดกั้นไปแล้ว ## สิ่งที่เกิดขึ้นจริงตอน Check-In ปัญหามักเริ่มต้นที่เคาน์เตอร์ล็อบบี้ คอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพกำหนดให้แขกต้องลงทะเบียนกับนิติบุคคลและแสดงเอกสารการจองจากเจ้าของห้อง หาก รปภ. สงสัยว่าเป็นการเช่าระยะสั้น พวกเขาสามารถและมักจะปฏิเสธไม่ให้เข้าอาคารทันที อาคารอย่าง Noble Solo บนสุขุมวิทซอย 55 ในทองหล่อ บังคับใช้นโยบายห้ามพักระยะสั้นอย่างเคร่งครัดที่เคาน์เตอร์ต้อนรับ บางครั้งเจ้าของห้องพยายามหาทางออกด้วยการสอนให้แขกบอกว่ามาเยี่ยมเพื่อน แต่เจ้าหน้าที่อาคารในย่านเหล่านี้เห็นทุกรูปแบบมาหมดแล้วและไม่หลงเชื่อ คุณจะตกอยู่กลางข้อพิพาทที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับคุณเลย แม้แต่เมื่อ check-in ผ่านไปได้ด้วยดี เจ้าของห้องอาจได้รับหนังสือเตือนหรือถูกปรับในระหว่างที่คุณพักอยู่ บางรายถูกกดดันให้ยกเลิกการจองก่อนกำหนด แพลตฟอร์ม Airbnb มีการคุ้มครองจำกัดในสถานการณ์เหล่านี้ เพราะประกาศดังกล่าวไม่เคยถูกกฎหมายตั้งแต่แรก ## ทำไม Airbnb ในกรุงเทพถึงยังคงมีประกาศอยู่ Airbnb ไม่ได้ตรวจสอบกฎระเบียบของอาคารในไทยก่อนอนุมัติประกาศ การบังคับใช้ในกรุงเทพไม่สม่ำเสมอ ขึ้นอยู่กับแต่ละอาคารและการร้องเรียนเป็นรายกรณี บางอาคารไม่บังคับใช้กฎของตัวเองเลย บางเจ้าของยอมรับความเสี่ยงเพราะรายได้จากการเช่าระยะสั้นที่คืนละ 4,500 บาท ดีกว่าค่าเช่ารายเดือน 22,000 บาท