เจ้าของคอนโดให้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้างในปีหนึ่ง

ใครที่ซื้อคอนโดไว้แล้วปล่อยเช่า อาจจะคิดว่าแค่รอเก็บค่าเช่าทุกเดือนก็จบ แต่พอพอถึงเวลาจริง ค่าใช้จ่ายจิปาถะมันเยอะกว่าที่คิดเยอะเลย บางคนเพิ่งรู้ตอนสิ้นปีว่ากำไรจากค่าเช่าหายไปเกือบครึ่ง เพราะลืมคิดต้นทุนหลายตัว

บทความนี้จะมาแจกแจงให้ชัดเลยว่า เจ้าของคอนโดให้เช่าต้องจ่ายค่าอะไรบ้างในแต่ละปี จะได้วางแผนการเงินถูก ตั้งค่าเช่าได้เหมาะสม และไม่ต้องมานั่งเซอร์ไพรส์ทีหลัง

ค่าส่วนกลาง, รายจ่ายก้อนใหญ่ที่หนีไม่พ้น

ค่าส่วนกลางคือค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลเก็บเพื่อดูแลพื้นที่ส่วนรวม ไม่ว่าจะเป็นล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ลิฟต์ รปภ. และระบบต่าง ๆ ของตึก ค่านี้เจ้าของห้องต้องจ่ายเองไม่ว่าจะมีผู้เช่าหรือไม่ก็ตาม

ค่าส่วนกลางคิดตามขนาดห้อง โดยทั่วไปอยู่ที่ 40-80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับคอนโดระดับกลาง ถ้าเป็นคอนโดหรูย่าน Thonglor หรือ Langsuan อาจพุ่งไปถึง 100-150 บาทต่อตารางเมตรเลย

ลองคำนวณง่าย ๆ ถ้ามีห้อง 35 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางเดือนละ 60 บาทต่อตารางเมตร ก็ตกปีละ 25,200 บาท ส่วนคอนโดอย่าง The Line สุขุมวิท 101 ใกล้สถานี BTS ปุณณวิถี ห้อง 30 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางประมาณ 2,100 บาทต่อเดือน หรือปีละราว 25,200 บาทเช่นกัน

บางโครงการเก็บล่วงหน้าปีต่อปี บางที่เก็บรายเดือน ต้องเช็คกับนิติบุคคลให้ดี และถ้าค้างชำระจะโดนเบี้ยปรับด้วยนะ

ค่าซ่อมบำรุงและค่าเสื่อมสภาพ

ห้องที่ปล่อยเช่ายังไงก็มีการสึกหรอ แอร์ต้องล้างอย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง ตกครั้งละ 400-600 บาทต่อเครื่อง ถ้ามี 2 เครื่องก็ปีละ 1,600-2,400 บาท ยังไม่นับถ้าแอร์เสียต้องเปลี่ยนคอมเพรสเซอร์ อาจหมดไป 5,000-15,000 บาทเลย

เครื่องทำน้ำอุ่น ก๊อกน้ำ สุขภัณฑ์ เครื่องซักผ้า ตู้เย็น ของพวกนี้เป็นเฟอร์นิเจอร์ที่เจ้าของรับผิดชอบ ปกติควรตั้งงบซ่อมบำรุงไว้ปีละ 5,000-15,000 บาท ขึ้นอยู่กับอายุของห้องและเฟอร์นิเจอร์

คอนโดเก่าอายุ 10 ปีขึ้นไป อย่าง Lumpini Place พระราม 4-สาทร ใกล้สถานี MRT ลุมพินี พวกนี้ค่าซ่อมจะสูงกว่าคอนโดใหม่พอสมควร เตรียมใจไว้เลย

ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวกับรายได้ค่าเช่า

รายได้จากค่าเช่าต้องนำไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย โดยสรรพากรให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% ของรายได้ค่าเช่า ส่วนที่เหลือ 70% จะถูกนำไปรวมกับรายได้อื่นเพื่อคำนวณภาษีตามขั้นบันได

สมมติปล่อยเช่าห้องที่ Ideo Q สยาม-ราชเทวี ใกล้สถานี BTS ราชเทวี ในราคาเดือนละ 18,000 บาท รายได้ทั้งปี 216,000 บาท หักค่าใช้จ่าย 30% เหลือรายได้สุทธิ 151,200 บาท ถ้ามีรายได้ทางอื่นด้วยก็ต้องรวมกัน อาจเสียภาษีอีกหลายพันถึงหลายหมื่นบาท

นอกจากนี้ยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอีก ซึ่งคอนโดที่ปล่อยเช่าจัดเป็นประเภทอื่น ๆ เสียภาษีในอัตรา 0.3% ของราคาประเมิน แต่ถ้าราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาทและเป็นบุคคลธรรมดา ส่วนใหญ่จะได้รับการลดหย่อน ควรเช็คกับสำนักงานเขตที่คอนโดตั้งอยู่

ค่าประกันภัยและค่าใช้จ่ายช่วงห้องว่าง

หลายคนมองข้ามเรื่องประกันภัยห้องชุด แต่จริง ๆ แล้วควรทำไว้ ประกันอัคคีภัยสำหรับห้องชุดราคาไม่แพง ประมาณ 1,500-3,000 บาทต่อปี คุ้มครองทั้งไฟไหม้ น้ำท่วม และภัยธรรมชาติ ถ้าเพิ่มความคุ้มครองผู้เช่าทำห้องเสียหายด้วยก็อาจขยับไป 3,000-5,000 บาทต่อปี

และสิ่งที่เจ้าของคอนโดกลัวที่สุดคือช่วงห้องว่าง ไม่มีผู้เช่าแต่ยังต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟขั้นต่ำ และค่าผ่อนธนาคาร ถ้าห้องว่างเดือนเดียวก็หายไปเป็นหมื่น ห้องว่าง 2-3 เดือนยิ่งเจ็บหนัก

คอนโดทำเลดีอย่างย่าน Asok, Phrom Phong หรือ Silom มักปล่อยเช่าได้เร็วกว่า ส่วนทำเลที่ห่างจากรถไฟฟ้าอาจต้องรอนานกว่า การตั้งราคาให้เหมาะสมกับตลาดจึงสำคัญมาก

ค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายในการหาผู้เช่า

ถ้าใช้นายหน้าหาผู้เช่า ค่าคอมมิชชันมาตรฐานคือ 1 เดือนค่าเช่าสำหรับสัญญา 1 ปี สมมติปล่อยเช่า Life Ladprao ใกล้สถานี BTS ห้าแยกลาดพร้าว เดือนละ 15,000 บาท ก็ต้องจ่ายค่านายหน้า 15,000 บาททุกครั้งที่หาผู้เช่าใหม่ ถ้าผู้เช่าอยู่แค่ปีเดียวแล้วย้ายออก ก็ต้องจ่ายใหม่ทุกปี

ยังไม่นับค่าทำความสะอาดห้องก่อนผู้เช่าใหม่เข้า ค่าซ่อมแซมเล็กน้อย และค่าถ่ายรูปห้องใหม่ รวมแล้วอีก 2,000-5,000 บาทต่อครั้ง

นี่คือเหตุผลที่เจ้าของหลายคนเริ่มหันมาใช้แพลตฟอร์มออนไลน์แทน เพราะประหยัดค่าใช้จ่ายตรงนี้ได้เยอะ

สรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องเตรียม

รวมคร่าว ๆ สำหรับคอนโด 1 ห้องนอน ขนาด 30-35 ตารางเมตร ย่านกลางเมืองกรุงเทพ ค่าใช้จ่ายต่อปีอาจอยู่ที่ 50,000-100,000 บาทขึ้นไป ประกอบด้วยค่าส่วนกลาง 20,000-35,000 บาท ค่าซ่อมบำรุง 5,000-15,000 บาท ภาษีเงินได้และภาษีที่ดิน 5,000-30,000 บาท ค่าประกัน 1,500-5,000 บาท และค่านายหน้า 10,000-20,000 บาท

ก่อนตั้งราคาเช่า อย่าลืมเอาค่าใช้จ่ายเหล่านี้มาคิดด้วย จะได้รู้ว่ากำไรสุทธิจริง ๆ เท่าไหร่ อย่ามองแค่ค่าเช่าหารค่าผ่อน

และถ้าคุณเป็นคนที่กำลังมองหาคอนโดเช่าอยู่ ลองเข้าไปดูที่ Superagent (superagent.co) แพลตฟอร์มเช่าคอนโดที่ใช้ AI ช่วยหาห้องที่ตรงใจ ไม่มีนายหน้ามากดดัน แค่บอกว่าอยากได้ห้องแบบไหน งบเท่าไหร่ ย่านไหน ระบบจะจัดคิวห้องที่เหมาะสมมาให้ ประหยัดเวลาเยอะมาก ไม่ต้องนั่งไถหาเองทีละร้อยลิสต์