สัญญาเช่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ: สิ่งที่ต่างชาติต้องตรวจสอบก่อนลงนาม

คุณพบคอนโดที่สมบูรณ์แบบแล้ว วิวจากชั้น 25 ใกล้ BTS Ari นั้นสวยงาม ค่าเช่า 22,000 THB ต่อเดือน และเจ้าของบ้านดูเป็นคนใจดี แต่จากนั้นมาก็คือเอกสารสัญญาเช่า มี 12 หน้า เขียนเป็นภาษาไทยทั้งหมด และตัวแทนกำลังเคาะปากกาอย่างใจร้อนขณะที่คุณแกล้งอ่านมัน ฟังเหมือนเรื่องที่คุณเคยประสบใช่ไหม ทุกปีมีผู้อพยพนับพันคนในกรุงเทพฯ ลงนามในสัญญาเช่าที่พวกเขาเข้าใจไม่มากนัก และปัญหาที่ตามมาหลังจากนั้นสามารถหลีกเลี่ยงได้ทั้งหมด ให้ฉันอธิบายให้คุณทราบว่าควรตรวจสอบอะไร ควรคัดค้านอะไร และวิธีปกป้องตัวเองก่อนลงนามในเอกสารใดๆ

ทำไมคุณจึงต้องการสัญญาเช่าในกรุงเทพฯ ที่เป็นภาษาอังกฤษ

นี่คือสิ่งที่ผู้มาใหม่ส่วนใหญ่ไม่ตระหนัก กฎหมายไทยไม่ได้กำหนดให้สัญญาเช่าต้องเป็นภาษาอังกฤษ เจ้าของบ้านไม่มีข้อบังคับให้ให้สัญญาแบบสองภาษา แต่คุณมีสิทธิ์ที่จะขออย่างแน่นอน และเจ้าของบ้านหรือบริษัทจัดการทรัพย์สินที่มีชื่อเสียงจะตอบสนองได้

ตามการสำรวจปี 2023 โดย CBRE Thailand ประมาณ 38% ของการทำสัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ส่วนกลางเกี่ยวข้องกับผู้เช่าต่างชาติ นั่นคือส่วนแบ่งตลาดที่ใหญ่มากและเจ้าของบ้านมืออาชีพส่วนใหญ่ในพื้นที่เช่น สุขุมวิท สีลม และสาทร มีแม่แบบสัญญาเช่าภาษาอังกฤษพร้อมแล้ว

ถ้าเจ้าของบ้านปฏิเสธที่จะให้สัญญาเช่าในกรุงเทพฯ ที่เป็นภาษาอังกฤษ หรือแม้แต่เวอร์ชันแบบสองภาษา ให้ถือว่าเป็นสัญญาณเตือน ฉันเคยช่วยเพื่อนเจรจาสัญญาเช่าสำหรับหน่วยที่ Ideo Q Siam ใกล้ BTS Ratchathewi สัญญาต้นฉบับเป็นภาษาไทยทั้งหมด และเจ้าของบ้านก็ไม่อยากแปลมันในตอนแรก เราнастอยลงไป และเมื่อเวอร์ชันภาษาอังกฤษกลับมา เราพบข้อ บทที่อนุญาตให้เจ้าของบ้านเพิ่มค่าเช่าระหว่างสัญญาโดยมีการแจ้งเพียง 30 วัน ข้อ บทนั้นจะมองไม่เห็นต่อเพื่อนของฉันโดยไม่มีการแปล

จงขอสัญญาแบบสองภาษาเสมอ และให้แน่ใจว่าทั้งสองเวอร์ชันได้รับการลงนาม ตามกฎหมายสัญญาไทย ถ้ามีความขัดแย้งระหว่างทั้งสองภาษา เวอร์ชันภาษาไทยจะมีผลบังคับใช้ในทั่วไป ดังนั้นการลงนามทั้งสองเวอร์ชันหมายความว่าคุณสามารถระบุความเหลื่อมลำ้อได้ก่อนลงนามแทนที่จะค้นพบในการโต้เถียง

เงินประกันและวิธีปกป้องเงินของคุณ

เงินประกันมาตรฐานสำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ คือสองเดือนค่าเช่า จ่ายเป็นเงินสดพร้อมกับค่าเช่าหนึ่งเดือนล่วงหน้า นั่นหมายความว่าสำหรับคอนโดมูลค่า 30,000 THB ต่อเดือนใกล้ BTS Thong Lo คุณกำลังส่งมอบเงิน 90,000 THB ก่อนที่จะคลายกล่องเดียวกับแม้แต่หนึ่งกล่อง นั่นคือเงินจำนวนมากและสัญญาเช่าจะต้องปกป้องมัน

สัญญาเช่าของคุณควรระบุสามสิ่งอย่างชัดเจน ประการแรก เงื่อนไขที่แน่นอนซึ่งเจ้าของบ้านสามารถหักจากเงินประกัน ประการที่สอง ช่วงเวลาสำหรับคืนเงินประกันหลังจากที่คุณย้ายออก ประการที่สาม เงินประกันได้ดอกเบี้ยหรือไม่ กฎหมายไทยตามข้อบังคับของกรมที่ดิน ไม่ได้บังคับให้จ่ายดอกเบี้ยสำหรับเงินประกันเช่า แต่เจ้าของบ้านบางคนยินดีที่จะให้ดอกเบี้ย

ปัญหาทั่วไปเกิดขึ้นในอาคารเช่น The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS On Nut ซึ่งหน่วยอยู่ในช่วง 12,000 ถึง 18,000 THB ต่อเดือนและดึงดูดผู้เช่าไทยหนุ่มสาวมืออาชีพและผู้อพยพที่มีงบประมาณน้อยผสมกัน ฉันได้เห็นเจ้าของบ้านหักค่า "ทำความสะอาดลึก" หรือ "ทาสีใหม่" ตอนย้ายออก แม้ว่าผู้เช่าทิ้งหน่วยไว้ในสภาพที่ดีกว่าที่พวกเขาพบมา สัญญาเช่าของคุณควรกำหนดการสึกหรอปกติเมื่อเทียบกับความเสียหายจริง ถ้าไม่มี ให้เพิ่มเติม ให้ได้รับลายลักษณ์อักษร

หนึ่งเคล็ดลับที่ช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาทุกครั้ง: ทำการเดินสำรวจรูปภาพและวิดีโอที่ครอบคลุมในวันย้ายเข้า และแนบเอกสารประกอบเป็นภาคผนวกของสัญญา ทั้งสองฝ่ายควรลงนาม

ระยะเวลาสัญญา การสิ้นสุดก่อนกำหนด และข้อ บทการเลิก

สัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ระยะเวลา 12 เดือน เจ้าของบ้านบางคนเสนอเงื่อนไข 6 เดือน แต่คิดค่าพิเศษ มักจะ 10 ถึง 15% เหนือกว่าอัตราเดือนละมาตรฐาน เพื่อเป็นข้อมูลอ้างอิง คอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในแนวตั้งแต่ Asoke ถึง Phrom Phong มักเช่า 25,000 ถึง 45,000 THB ต่อเดือนในสัญญาเช่า 12 เดือน ตามรายการใน DDproperty

ส่วนที่คุณต้องอ่านอย่างระมัดระวังอย่างแน่นอนคือข้อ บทการสิ้นสุดก่อนกำหนด สัญญาเช่าแบบไทยมาตรฐานจำนวนมากกำหนดให้คุณเสียเงินประกันทั้งหมดหากคุณออกไปเร็ว บางอย่างไปไกลกว่านั้นและเรียกร้องค่าปรับเพิ่มเติม บางครั้งเท่ากับหนึ่งหรือสองเดือนค่าเช่า

นี่คือสถานการณ์ที่ฉันเห็นอย่างต่อเนื่อง ผู้อพยพหางาน ลงนามในสัญญาเช่า 12 เดือนในสถานที่ดีที่ Supalai Elite Surawong ใกล้ BTS Chong Nonsi และจากนั้นถูกโอนไปยังสิงคโปร์ ในอีกหกเดือนต่อมา โดยไม่มีข้อ บทการเลิกที่สมควร พวกเขาเสียเงิน 60,000 THB หรือมากกว่า

ดันให้ได้ข้อ บทการเลิกแบบทูต หรือข้อ บทการเลิกที่อนุญาตให้คุณสิ้นสุดหลังจากหกเดือนด้วยการแจ้งลายลักษณ์อักษร 60 วัน เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ที่ให้เช่าเป็นประจำแก่ผู้อพยพเข้าใจสิ่งนี้และจะเจรจา ถ้าเจ้าของบ้านไม่ยอมให้ อย่างน้อยก็พยายามหักค่าปรับลงเหลือเพียงหนึ่งเดือนค่าเช่าแทนที่จะเสียเงินประกันทั้งหมด

ค่าสาธารณูปโภค ค่าธรรมชาติ และค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่

นี่คือที่ที่สัญญาเช่าในกรุงเทพฯ กลายเป็นการหักหลัง บ้านคอนโดของคุณเรียกเก็บอัตราที่กำหนดจากสำนักงานบุคคลจริงสำหรับไฟฟ้าและน้ำ แต่เจ้าของบ้านจำนวนมากขึ้นอัตราเหล่านี้เมื่อออกใบเรียก ไฟฟ้าของอาคารอาจเพียง 4 ถึง 5 THB ต่อหน่วยจาก การไฟฟ้านครหลวง แต่เจ้าของบ้านของคุณอาจเรียกเก็บ 7 ถึง 8 THB ต่อหน่วย ตลอดฤดูร้อนของกรุงเทพฯ ด้วยเครื่องปรับอากาศทำงานทุกวัน มาร์กอัปนั้นสามารถเพิ่ม 2,000 ถึง 3,000 THB ต่อเดือนให้กับบิลของคุณ

สัญญาเช่าของคุณควรระบุอย่างชัดเจนว่าใครจ่ายค่าธรรมชาติพื้นที่ทั่วไป ในกรณีส่วนใหญ่ เจ้าของบ้านจ่าย เนื่องจากพวกเขาเป็นเจ้าของหน่วยและค่าธรรมชาติครอบคลุมการบำรุงรักษาอาคาร ความปลอดภัย การดูแลสระว่ายน้ำ และการทำงานของลิฟต์ แต่สัญญาเช่าบางฉบับพยายามโยนค่าใช้จ่ายนี้ให้กับผู้เช่า ในอาคารเช่น Life Ladprao ใกล้ BTS Ha Yaek Lat Phrao ค่าธรรมชาติประมาณ 40 ถึง 60 THB ต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับหน่วย 35 ตารางเมตร นั่นคือ 1,400 ถึง 2,100 THB เพิ่มเติมต่อเดือน

ตรวจสอบว่าอินเทอร์เน็ตรวมอยู่หรือว่าคุณต้องตั้งค่าบัญชีของคุณเอง คอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีการเชื่อมต่ออยู่แล้วสำหรับไฟเบอร์จากผู้ให้บริการเช่น AIS หรือ True แต่การติดตั้งและค่าธรรมชาติประจำเดือน โดยทั่วไป 500 ถึง 900 THB สำหรับความเร็วที่ดี มักจะเป็นหน้าที่ของผู้เช่าเว้นแต่สัญญาระบุไว้เป็นอย่างอื่น

ข้อ บทในสัญญาเช่า	สิ่งที่เจ้าของบ้านมักต้องการ	สิ่งที่คุณควรเจรจา	ผลกระทบต่อค่าใช้จ่าย
เงินประกัน	2 เดือน ไม่มีเงื่อนไขการหัก	2 เดือนพร้อมรายการการหักรายการและระยะเวลาคืน 30 วัน	ความเสี่ยง 60,000 THB ขึ้นไป
การสิ้นสุดก่อนกำหนด	การยึดเงินประกันทั้งหมดบวกค่าปรับ	ข้อ บทการเลิกหลังจาก 6 เดือนด้วยการแจ้ง 60 วัน	ประหยัด 30,000 ถึง 90,000 THB
อัตราไฟฟ้า	7 ถึง 8 THB ต่อหน่วย (ขึ้น)	อัตรา การไฟฟ้านครหลวง โดยตรงที่ 4 ถึง 5 THB ต่อหน่วยหรือเจ้าของบ้านจ่ายในอัตราอาคาร	ประหยัด 2,000 ถึง 3,000 THB ต่อเดือน
ค่าธรรมชาติพื้นที่ทั่วไป	ผู้เช่าจ่าย	เจ้าของบ้านจ่าย (วิธีปฏิบัติมาตรฐาน)	1,400 ถึง 2,100 THB ต่อเดือน
ภาษาสัญญาเช่า	ภาษาไทยเท่านั้น	แบบสองภาษาไทยและอังกฤษ ลงนามทั้งคู่	ปกป้องจากข้อ บทที่ซ่อนอยู่
การบำรุงรักษาและซ่อมแซม	ผู้เช่าครอบคลุมการซ่อมแซมทั้งหมด	เจ้าของบ้านครอบคลุมการซ่อมแซมโครงสร้างและเครื่องใช้ไฟฟ้าเหนือ 3,000 THB	ตัวแปรได้ อาจ 5,000 ถึง 20,000 THB ต่อปี

การบำรุงรักษา การซ่อมแซม และการเสีย เครื่องใช้ไฟฟ้า

เครื่องปรับอากาศเสียในกรุงเทพฯ มันไม่ใช่คำถามว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ แต่เมื่อไร ความชื้นและการใช้อย่างต่อเนื่องหมายความว่าหน่วย AC ต้องการการทำงานทั่ว 3 ถึง 4 เดือน และคอมเพรสเซอร์อาจเสียโดยสิ้นเชิง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารเก่า การเปลี่ยนคอมเพรสเซอร์ราคา 8,000 ถึง 15,000 THB ขึ้นอยู่กับแบรนด์และขนาดหน่วย

สัญญาเช่าของคุณควรระบุอย่างชัดเจนว่าใครมีหน้าที่รับผิดชอบต่อสิ่งใด วิธีปฏิบัติมาตรฐานในกรุงเทพฯ คือผู้เช่าครอบคลุมการซ่อมแซมรองเท้า โดยทั่วไปสิ่งใดที่อยู่ต่ำกว่า 2,000 ถึง 3,000 THB ขณะที่เจ้าของบ้านจัดการการเสียเครื่องใช้ไฟฟ้าหลักและปัญหาโครงสร้าง แต่ "มาตรฐาน" หมายถึงไม่มีอะไรเว้นแต่มันจะอยู่ในสัญญา

ฉันรู้จักคนที่เช่าที่ Centric Sathorn ใกล้ BTS Surasak และมีเครื่องทำน้ำอุ่นเสีย 3 เดือนหลัง เจ้าของบ้านอ้างว่าเป็นหน้าที่ของผู้เช่าเพราะสัญญาระบุเพียงว่า "เจ้าของบ้านบำรุงรักษาทรัพย์สินในสภาพที่อยู่อาศัยได้" โดยไม่ได้กำหนดว่าหมายความว่าอะไร สัญญาที่คลุมเครือไม่ช่วยใคร ค่าซ่อมแซมราคา 6,500 THB และกลายเป็นการโต้เถียงเป็นเวลาหนึ่งเดือน

ให้เฉพาะเจาะจง ระบุเครื่องใช้ไฟฟ้าหลักในหน่วย สภาพของมัน ณ วันย้ายเข้า และใครจ่ายสำหรับการซ่อมแซมหรือการเปลี่ยน เครื่องซักผ้า ตู้เย็น หน่วย AC เครื่องทำน้ำอุ่น และเตาอบถ้ามี สิ่งนี้ใช้เวลาสิบนาทีในการเพิ่มให้กับสัญญาและสามารถช่วยคุณประหยัดหลายพันบาทและสัปดาห์ของความหงุดหงิด

การต่ออายุ การเพิ่มค่าเช่า และกลยุทธ์การออก

ส่วนสุดท้ายที่ทำให้คนสับสนคือข้อ บทการต่ออายุ สัญญาเช่าบางฉบับต่ออายุโดยอัตโนมัติเว้นแต่คุณให้การแจ้ง ลายลักษณ์อักษร 30 ถึง 90 วัน ก่อนสิ้นสุดระยะเวลา บางฉบับหมดอายุและต้องเจรจาสัญญาใหม่ทั้งหมด ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านสามารถเพิ่มค่าเช่าเป็นที่พวกเขาต้องการ

ค่าเช่าในกรุงเทพฯ ในพื้นที่ดีเด่นเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพฯ ส่วนกลางเพิ่มขึ้นประมาณ 8 ถึง 12% ระหว่าง 2022 และ 2024 ตามรายงานตลาดจาก Knight Frank Thailand นั่นหมายความว่าหน่วย 28,000 THB ของคุณใกล้ BTS Ekkamai อาจเพิ่มขึ้นเป็น 31,000 THB หรือมากกว่าถ้าการต่ออายุถ้าคุณไม่มีการแก้ไขที่เขียนไว้ในสัญญา

พยายามเจรจาข้อ บทการต่ออายุที่หักเงินค่าเช่าต่อปี ที่ 5 ถึง 7% เจ้าของบ้านจำนวนมากชอบเก็บผู้เช่าที่ดีมากกว่าการหารหน่วยใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารที่มีอัตราว่างสูง เสนอจะตั้งใจในการต่ออายุที่ยาวนานเพื่อแลกกับการเพิ่มที่เล็กน้อย มันเป็นข้อตกลงที่ยุติธรรมสำหรับทั้งสองฝ่าย

ยังตรวจสอบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงินประกันของคุณโอนไปหากคุณต่ออายุ เจ้าของบ้านบางคนพยายามเก็บเงินประกันใหม่ที่การต่ออายุ ซึ่งไม่ใช่วิธีปฏิบัติมาตรฐานและควรปฏิเสธ เงินประกันเดิมของคุณควรดำเนินต่อไปตราบเท่าที่คุณกำลังทำสัญญาต่อกับเจ้าของบ้านคนเดียวกัน

ลงนามสัญญาในกรุงเทพฯ ไม่จำเป็นต้องเป็นความเครียดหรือความเสี่ยง มันเพียงแต่ต้องให้คุณชะลอ อ่านทุกอย่าง และขออย่างไร ขอสัญญาแบบสองภาษา เจรจาข้อ บทการเลิก ได้ยินอ