คอนโดล้นตลาดในกรุงเทพ: ผู้เช่าได้ประโยชน์อะไรจากสถานการณ์นี้

ถ้าคุณกำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพช่วงนี้ ต้องบอกว่าคุณมาถูกจังหวะมาก เพราะตลาดคอนโดกรุงเทพตอนนี้อยู่ในสภาวะที่เรียกว่า "โอเวอร์ซัพพลาย" หรือพูดง่ายๆ คือห้องว่างเยอะกว่าคนเช่า ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่ามีคอนโดสร้างเสร็จรอขายและรอปล่อยเช่าสะสมหลายหมื่นยูนิตทั่วกรุงเทพ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ สถานการณ์แบบนี้ฟังดูน่ากลัวสำหรับเจ้าของห้อง แต่สำหรับผู้เช่าอย่างเราๆ นี่คือโอกาสทองที่ไม่ได้มาบ่อย มาดูกันว่าคุณจะใช้สถานการณ์นี้ให้เป็นประโยชน์ได้ยังไงบ้าง

ทำไมคอนโดกรุงเทพถึงล้นตลาดขนาดนี้

เรื่องนี้ไม่ได้เกิดขึ้นชั่วข้ามคืน แต่สะสมมาหลายปีแล้ว ช่วง 5-7 ปีที่ผ่านมา ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่แข่งกันเปิดโปรเจกต์ใหม่ตามแนว BTS และ MRT แทบทุกสถานี โดยเฉพาะสายสีเหลือง สายสีชมพู และส่วนต่อขยายสายสีเขียว คอนโดผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ด

พอโควิดมา นักท่องเที่ยวหายไป ชาวต่างชาติบางส่วนย้ายกลับประเทศ ดีมานด์เช่าลดฮวบ แต่คอนโดที่เริ่มสร้างไปแล้วก็ต้องสร้างจนเสร็จ ผลลัพธ์คือห้องว่างท่วมตลาด แม้ตอนนี้ตลาดจะเริ่มฟื้นตัวแล้ว แต่ซัพพลายก็ยังเยอะกว่าดีมานด์อยู่ดี โดยเฉพาะย่านรอบนอกเมืองอย่างแถวสถานี BTS แบริ่ง สถานี MRT ลาดพร้าว และสถานี MRT ห้วยขวาง

ค่าเช่าถูกลงจริงหรือ? ถูกลงแค่ไหน

คำตอบสั้นๆ คือ ถูกลงจริง และบางทำเลถูกลงเยอะมาก ยกตัวอย่างให้เห็นภาพชัดๆ คอนโดแถวสถานี BTS อ่อนนุช ที่เมื่อก่อนห้อง 1 นอนขนาด 30 ตารางเมตรเช่ากัน 15,000-18,000 บาทต่อเดือน ตอนนี้หาได้ที่ 10,000-13,000 บาท โปรเจกต์อย่าง Ideo Mobi Sukhumvit หรือ Life Sukhumvit 48 ก็มีห้องว่างให้เลือกเพียบ

แถว MRT พระราม 9 ที่เคยฮอตมาก คอนโดอย่าง Life Asoke-Rama 9 หรือ Ideo Rama 9-Asoke ห้องสตูดิโอที่เคยปล่อยเช่า 14,000-16,000 บาท ตอนนี้เห็นประกาศ 10,000-12,000 บาทเป็นเรื่องปกติ บางห้องเจ้าของให้ฟรีเดือนแรกด้วยซ้ำ

ย่านรอบนอกยิ่งถูก แถวสถานี BTS สำโรง หรือ BTS ปากน้ำ คอนโดใหม่เอี่ยมห้อง 1 นอนเช่าได้ตั้งแต่ 6,500-9,000 บาท ถ้าเทียบกับคุณภาพห้องและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้ ต้องบอกว่าคุ้มมากในยุคนี้

ผู้เช่าต่อรองได้มากขึ้นกว่าเดิมเยอะ

สิ่งที่เปลี่ยนไปชัดเจนที่สุดคืออำนาจต่อรองย้ายมาอยู่ฝั่งผู้เช่าแล้ว เมื่อก่อนเจ้าของห้องมักจะบอกว่า "ราคานี้เท่านี้ ไม่ลดนะ" แต่ตอนนี้ห้องว่างเยอะ เจ้าของส่วนใหญ่ยอมยืดหยุ่นมากขึ้น ทั้งเรื่องราคาและเงื่อนไข

สิ่งที่คุณต่อรองได้จริงๆ ในตลาดตอนนี้มีเยอะมาก เช่น ขอลดค่าเช่าลง 10-20% จากราคาประกาศ ขอฟรีค่าเช่าเดือนแรก ขอลดค่าประกันจาก 2 เดือนเหลือ 1 เดือน ขอให้เจ้าของเพิ่มเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือแม้แต่ขอสัญญาเช่าระยะสั้น 6 เดือนแทน 1 ปี โดยไม่ต้องจ่ายแพงขึ้น

เคล็ดลับคือ ก่อนต่อรองควรสำรวจราคาห้องแบบเดียวกันในคอนโดเดียวกันหรือคอนโดใกล้เคียง ถ้าคุณมีข้อมูลว่าห้องข้างๆ ปล่อยถูกกว่า เจ้าของจะยอมลดราคาให้ง่ายขึ้นมาก

ทำเลไหนที่ห้องว่างเยอะที่สุด

ถ้าอยากได้ดีลดีๆ ลองโฟกัสทำเลเหล่านี้ ย่านแรกคือแนว MRT สายสีเหลือง ตั้งแต่สถานีลาดพร้าวไปจนถึงสำโรง โซนนี้คอนโดใหม่เปิดพร้อมกันหลายโปรเจกต์ ห้องว่างเพียบ ราคาเช่าจึงแข่งกันดุเดือด คอนโดอย่าง Whizdom Essence หรือ Life Ladprao Valley มีห้องให้เลือกหลายแบบ

ย่านที่สองคือแถว BTS แบริ่ง ถึง BTS สมุทรปราการ คอนโดตรงนี้ราคาสร้างถูก ปล่อยเช่าก็ถูกตาม ห้อง 1 นอนเริ่มต้น 6,000-8,000 บาท ชื่ออย่าง Notting Hill Sukhumvit หรือ Aspire Erawan ก็มีให้เลือกเพียบ

ย่านสุดท้ายที่น่าสนใจคือแถวรัชดาภิเษก ตั้งแต่สถานี MRT ห้วยขวาง ไปจนถึง MRT สุทธิสาร เป็นโซนที่คอนโดสะสมเยอะมากตั้งแต่ยุคก่อนโควิด โปรเจกต์อย่าง Chapter One Midtown Ladprao 24 หรือ Rhythm Ratchada-Huaikwang ห้องว่างเยอะ ราคาต่อรองได้สบายๆ

จะหาห้องที่คุ้มที่สุดได้ยังไง

ปัญหาของตลาดที่ห้องว่างเยอะคือ ตัวเลือกมันเยอะจนปวดหัว คุณอาจต้องนั่งเลื่อนดูประกาศเป็นร้อยๆ รายการ แล้วก็ยังไม่แน่ใจว่าราคาที่เห็นนั้นเป็นราคาจริงหรือราคาเก่า ห้องยังว่างอยู่หรือเปล่า แล้วห้องไหนคุ้มค่าที่สุดสำหรับงบที่มี

นี่แหละคือจุดที่เทคโนโลยีเข้ามาช่วยได้ แทนที่จะต้องติดต่อนายหน้าทีละคน โทรถามทีละห้อง แล้วโดนยัดเยียดห้องที่เขาได้ค่าคอมมิชชั่นสูง คุณสามารถใช้เครื่องมือที่ฉลาดกว่านั้นได้ การเช็คราคาตลาดจริงก่อนตัดสินใจเป็นสิ่งสำคัญมาก โดยเฉพาะในช่วงที่ราคาผันผวนแบบนี้

สรุปแล้ว ตลาดคอนโดกรุงเทพตอนนี้เป็นตลาดของผู้เช่าอย่างแท้จริง ห้องเยอะ ราคาถูกลง ต่อรองได้ง่าย และคุณภาพของห้องที่ได้ในงบเท่าเดิมก็ดีขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก ถ้าคุณกำลังจะย้ายคอนโด หรือสัญญาเช่าใกล้หมด นี่คือจังหวะที่ควรออกสำรวจตลาดอย่างจริงจัง อย่ายึดติดกับคอนโดเดิมถ้าเจ้าของไม่ยอมลดราคาให้ เพราะข้างนอกมีตัวเลือกดีๆ รออยู่อีกเพียบ

ถ้าอยากเริ่มหาคอนโดแบบไม่ต้องเสียเวลาเลื่อนดูประกาศเป็นชั่วโมง ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ได้เลย เป็นแพลตฟอร์ม AI สำหรับเช่าคอนโดโดยเฉพาะ แค่บอกว่างบเท่าไหร่ อยากอยู่แถวไหน ต้องการห้องแบบไหน ระบบ AI จะช่วยคัดห้องที่ตรงใจมาให้ ไม่มีนายหน้ามากดดัน ไม่ต้องรอใครโทรกลับ ทุกอย่างอยู่ในมือคุณเอง