กฎการเช่าคอนโดมิเนียมกรุงเทพ สำหรับเจ้าของบ้าน: สิ่งที่สำนักงานวุฒิการสามารถและไม่สามารถทำได้

คุณเพิ่งซื้อคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS Ari เพื่อเป็นการลงทุน ค่าเช่ากำหนดไว้ที่ 18,000 บาทต่อเดือน คุณพบผู้เช่าที่ดี และทุกอย่างดูเรียบร้อย จากนั้นคุณได้รับจดหมายจากสำนักที่ปรึกษาว่าสุนัขของผู้เช่าต้องออกไป หรือการให้เช่าระยะสั้นถูกห้าม หรือคุณต้องจ่ายค่าปรับปรุงอาคารที่คุณไม่เคยยินยอม จู่ๆ คุณก็สงสัยว่า พวกเขาทำสิ่งนี้ได้จริงหรือ คำตอบคือบางครั้งได้ บางครั้งไม่ได้ และเส้นแบ่งระหว่างทั้งสองนี้คลุมเครือมากกว่าที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่คาดหวัง คู่มือนี้อธิบายว่าสำนักที่ปรึกษาในคอนโดกรุงเทพฯ ทำอะไรได้และไม่ได้ เพื่อให้คุณรู้สิทธิของคุณและหยุดถูกกดดัน

สำนักที่ปรึกษาคืออะไรและอำนาจมาจากไหน

คอนโดมิเนียมที่ลงทะเบียนทุกแห่งในประเทศไทยจำเป็นต้องมีบุคคลธรรมชาติตามข้อกำหนดของ กรมที่ดิน ซึ่งเป็นเอกสารทางกฎหมายที่จัดการอาคาร สำนักที่ปรึกษาคือแขนงปฏิบัติการของหน่วยงานนั้น มันจัดการการบำรุงรักษาพื้นที่ร่วม เก็บค่าธรรมเนียม บังคับใช้กฎ และทำหน้าที่เป็นตัวกลางระหว่างเจ้าของร่วม และผู้เช่า

อำนาจของมันมาจากสามแห่ง ได้แก่ พระราชบัญญัติวิภาวสถาน พ.ศ. 2522 (และการแก้ไข) ระเบียบอาคารที่ลงทะเบียน และมติที่ผ่านในการประชุมวิสามัญ (AGM) นี่คือประเด็นสำคัญที่ต้องเข้าใจ สำนักที่ปรึกษาไม่สามารถสร้างกฎขึ้นมาได้ตามอำเภอใจ กฎใดๆ ที่มันบังคับใช้ต้องมีที่มาจากแหล่งใดแหล่งหนึ่งในสามแหล่งนั้น

ยกตัวอย่างอาคารเช่น The Line Jatujak ใกล้ BTS Mo Chit ถ้าระเบียบอาคารที่ลงทะเบียนบอกว่า "ห้ามเลี้ยงสัตว์เลี้ยงหนักกว่า 5 กิโลกรัม" สำนักที่ปรึกษาสามารถบังคับใช้กฎนี้กับผู้เช่าของคุณได้อย่างแน่นอน แต่ถ้าผู้จัดการอาคารเพียงแค่ตัดสินใจในวันอังคารวันหนึ่งว่าห้ามชั้นระเบียงซ่อมผ้า นี่ไม่อาจบังคับใช้ได้เว้นแต่ว่าผ่านการลงคะแนนและได้รับการอนุมัติใน AGM ด้วยองค์ประชุมที่ครบ การรู้ความแตกต่างนี้ช่วยคุณประหยัดเวลาในการโต้เถียงมากมาย

กฎที่พวกเขาสามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมายกับเจ้าของและผู้เช่า

สำนักที่ปรึกษามีอำนาจในประเด็นบางประเด็น การใช้พื้นที่ร่วมเป็นประเด็นสำคัญ พวกเขาสามารถจำกัดการใช้ล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส และพื้นที่จอดรถ พวกเขาสามารถกำหนดเวลาเงียบนิ่ง จำกัดเวลาย้ายเข้าและย้ายออก และต้องการเงินประกันสำหรับการปรับปรุง อำนาจเหล่านี้มักได้รับการสนับสนุนจากระเบียบอาคารหรือมติ AGM

พวกเขายังสามารถบังคับใช้นโยบายสัตว์เลี้ยง ข้อกำหนดการลงทะเบียนผู้เยี่ยมชม และข้อจำกัดกิจกรรมเชิงพาณิชย์ภายในหน่วย ตามข้อมูลจาก CBRE Thailand ประมาณ 65% ของคอนโดกรุงเทพฯ มีข้อจำกัดบางรูปแบบในการให้เช่าระยะสั้น โดยมากอาคารห้ามอย่างชัดแจ้งการพักอาศัยที่ต่ำกว่า 30 วัน ถ้าอาคารของคุณผ่านมติดังกล่าวใน AGM สำนักที่ปรึกษาสามารถและจะปรับค่าของคุณสำหรับการดำเนินการหน่วยของคุณเป็นการให้เช่าระยะสั้น

นี่คือสถานการณ์จริง เจ้าของที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS On Nut กำลังให้เช่าห้องนอนสองห้องในราคา 28,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าเริ่มให้เช่าคืนต่อคืน สำนักที่ปรึกษาออกคำเตือน จากนั้นปรับค่า 5,000 บาทต่อหน่วยนั้นตามมติ AGM เจ้าของพยายามต่อสู้ แต่มติได้ผ่านอย่างถูกต้อง สำนักที่ปรึกษาอยู่ในสิทธิที่จะทำเช่นนี้ได้อย่างเต็มที่

สิ่งที่สำนักที่ปรึกษาไม่สามารถทำได้ แม้ว่าพวกเขาจะพยายาม

นี่คือจุดที่เจ้าของหลายคนสับสน เพราะสำนักที่ปรึกษาบางครั้งก็เกินอำนาจ พวกเขาไม่สามารถจำกัดสิทธิในการขายหน่วยของคุณ พวกเขาไม่สามารถกำหนดค่าธรรมเนียมหรืออากรที่ไม่ได้รับการอนุมัติใน AGM ด้วยองค์ประชุมที่เหมาะสม พวกเขาไม่สามารถเข้าห้องของคุณได้โดยไม่ได้รับอนุญาต ยกเว้นกรณีฉุกเฉินที่แท้จริง เช่นท่อน้ำแตก

พวกเขายังไม่สามารถจำแนกผู้เช่าตามสัญชาติได้ ซึ่งเป็นข้อร้องเรียนที่พบบ่อยในอาคารรอบสุขุมวิท ซอย 11 และนานา ที่สำนักที่ปรึกษาบางแห่งพยายามกำหนดกฎเพิ่มเติมโดยเฉพาะเพื่อกำหนดเป้าหมายผู้เช่าต่างชาติ นี่ไม่ถูกกฎหมายตามกฎหมายไทย

ข้อจำกัดสำคัญอีกประการหนึ่ง พวกเขาไม่สามารถเปลี่ยนแปลงระเบียบอาคารได้โดยไม่มีการลงคะแนน ตามพระราชบัญญัติวิภาวสถาน การเปลี่ยนแปลงบางอย่างต้องมีการลงคะแนนจากเจ้าของร่วมที่ถือหลักการออกเสียงอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของคะแนนโหวตทั้งหมด ผู้จัดการสำนักที่ปรึกษาบอกคุณว่า "กฎใหม่" มีผลบังคับใช้โดยไม่มีการลงคะแนน AGM นั่นคือการโกหก คุณมีสิทธิที่จะขอรายงานการประชุม AGM และหมายเลขมติ

ลองพิจารณาอาคารเช่น Lumpini Park Rama 9 ใกล้ MRT Rama 9 ที่หน่วยให้เช่า ประมาณ 12,000 ถึง 16,000 บาทต่อเดือน เจ้าของที่นั่นเคยถูกบอกโดยสำนักที่ปรึกษาว่าผู้เช่าทั้งหมดต้องให้สำเนาใบอนุญาตการทำงาน นี่ไม่ใช่ข้อกำหนดตามกฎหมายตามระเบียบอาคารหรือพระราชบัญญัติวิภาวสถาน เจ้าของโต้แย้ง ขอหมายเลขมติ AGM และสำนักที่ปรึกษาเงียบๆ ยอมให้

ข้อพิพาทค่าธรรมเนียมทั่วไปและวิธีจัดการ

ค่าธรรมเนียมพื้นที่ร่วมเป็นแหล่งข้อขัดแย้งอันดับหนึ่งระหว่างเจ้าของและสำนักที่ปรึกษา เจ้าของร่วมทุกคนจำเป็นต้องจ่าย ณ ปี 2024 ค่าธรรมเนียมทั่วไปในกรุงเทพฯ โดยทั่วไปอยู่ในช่วง 40 ถึง 80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับอาคารระดับกลาง อาคารหรูที่อยู่ใกล้ BTS Chit Lom หรือ Ploenchit สามารถเรียกเก็บ 100 ถึง 150 บาทต่อตารางเมตร

สำนักที่ปรึกษาสามารถดำเนินการทางกฎหมายเพื่อค่าธรรมเนียมพื้นที่ร่วมที่ค้างชำระ รวมถึงการเรียกเก็บเงินปรับค้างชำระและในที่สุดวางหลักประมาณเงินบนหน่วยของคุณ นี่คือพื้นที่เดียวที่พวกเขามีการสนับสนุนทางกฎหมายที่แข็งแกร่งมาก ถ้าคุณเป็นเจ้าของสตูดิโอ 35 ตารางเมตรในอาคารเช่น Aspire Sukhumvit 48 ใกล้ BTS Phra Khanong ค่าธรรมเนียมพื้นที่ร่วมของคุณอาจอยู่ประมาณ 2,100 ถึง 2,800 บาทต่อเดือน ข้ามการชำระเงินเป็นเวลาหนึ่งปี คุณอาจต้องเผชิญกับคดีในศาล

แต่นี่คือสิ่งที่จับได้ สำนักที่ปรึกษาไม่สามารถเพิ่มค่าธรรมเนียมทั่วไปโดยอิสระ การเพิ่มขึ้นใดๆ ต้องได้รับการอนุมัติใน AGM ถ้าคุณได้รับแจ้งว่าค่าธรรมเนียมจะเพิ่มขึ้น ให้ขอมติ AGM ตามข้อมูลจาก DDproperty ข้อพิพาทเกี่ยวกับการเพิ่มค่าธรรมเนียมทั่วไปอยู่ในสามอันดับแรกของเหตุผลที่เจ้าของคอนโดกรุงเทพฯ เข้าร่วม AGM ซึ่งบอกคุณว่าคนเหล่านี้ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มากเพียงใด

การกระทำของสำนักที่ปรึกษา	พวกเขาทำได้หรือไม่	พื้นฐานทางกฎหมายที่จำเป็น	การแก้ไขของคุณ
บังคับใช้ข้อจำกัดสัตว์เลี้ยง	ได้	ระเบียบอาคารหรือมติ AGM	ขอให้เห็นกฎเฉพาะที่เขียนไว้
ห้ามการให้เช่าระยะสั้นต่ำกว่า 30 วัน	ได้	มติ AGM	ตรวจสอบว่ามติผ่านอย่างถูกต้องโดยมีองค์ประชุม
เพิ่มค่าธรรมเนียมทั่วไป	ได้ ด้วยการลงคะแนน AGM	มติ AGM ที่มีคะแนนเสียงข้างมากตามที่กำหนด	เข้าร่วม AGM และลงคะแนนเสียงคัดค้าน
จำกัดการขายหรือโอนหน่วย	ไม่	ไม่มีพื้นฐานทางกฎหมาย	รายงานต่อกรมที่ดินหากถูกขัดขวาง
เข้าห้องของคุณโดยไม่ได้รับอนุญาต	ไม่ ยกเว้นกรณีฉุกเฉิน	สถานการณ์ฉุกเฉินเท่านั้น	ยื่นร้องเรียนหรือติดต่อตำรวจ
กำหนดกฎเพิ่มเติมตามสัญชาติของผู้เช่า	ไม่	ไม่มีพื้นฐานทางกฎหมาย อาจแบ่งแยก	ยกระดับไปยังคณะกรรมการเจ้าของร่วมหรือปรึกษากฎหมาย
เรียกเก็บเงินประกันการปรับปรุง	ได้	ระเบียบอาคารหรือมติ AGM	ตรวจสอบว่าเงินประกันคืนได้และมีเอกสาร
ต้องการการลงทะเบียนผู้เช่า	ได้ สำหรับการเข้าถึงพื้นที่ร่วม	ระเบียบอาคาร	ให้ความร่วมมือ แต่ปฏิเสธการขอเอกสารที่ไม่สมควร

วิธีปกป้องตัวเองในฐานะเจ้าของ

สิ่งที่ดีที่สุดที่คุณทำได้คือเข้าร่วม AGM ของอาคารของคุณ เจ้าของส่วนใหญ่ข้ามมันไป นั่นเป็นความผิด AGM คือที่ที่กฎถูกสร้างขึ้น ค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้น และสัญญาจัดการอาคารได้รับการต่ออายุ ถ้าคุณไม่อยู่ที่นั่น การตัดสินใจจะต่างออกไปโดยไม่มีคุณ และคุณจะสูญเสียสิทธิในการคัดค้านหลังจากนั้น

ถ้าคุณเป็นเจ้าของหน่วยในอาคารเช่น Noble Revolve Ratchada ใกล้ MRT Thailand Cultural Centre ที่ห้องนอนหนึ่งห้องให้เช่าประมาณ 14,000 ถึง 18,000 บาทต่อเดือน คุณกำลังดำเนินธุรกิจ ปฏิบัติต่อมันเหมือนธุรกิจ อ่านระเบียบอาคารก่อนซื้อ รู้ว่ากฎที่มีอยู่พูดถึงอะไรเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง การปรับปรุง การให้เช่าคืน และการใช้เชิงพาณิชย์

ใส่ทุกอย่างในสัญญาเช่า ถ้าอาคารห้ามสัตว์เลี้ยง ระบุในสัญญาเช่า ถ้ามีเวลาเงียบนิ่งตั้งแต่ 22.00 น. ถึง 07.00 น. รวมไว้ด้วย เมื่อผู้เช่าของคุณละเมิดกฎอาคาร คุณต้องการให้มันเป็นการละเมิดสัญญาเช่าด้วย เพราะสำนักที่ปรึกษาสามารถปรับคุณในฐานะเจ้าของร่วม และหากไม่มีข้อกำหนดสัญญาเช่าที่ชัดเจน การคืนค่าปรับนั้นจากผู้เช่าของคุณจะยากขึ้นมาก

เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้น ตัวเลือกการขยายความ

ถ้าคุณเชื่อว่าสำนักที่ปรึกษากำลังกระทำการเกินอำนาจ คุณมีตัวเลือก เริ่มต้นด้วยการเขียนจดหมายอย่างเป็นทางการถึงคณะกรรมการเจ้าของร่วม ซึ่งเป็นคณะกรรมการที่ได้รับเลือกที่ควบคุมสำนักที่ปรึกษา ถ้าคณะกรรมการไม่ตอบสนองหรือมีส่วนร่วม คุณสามารถเรียกประชุม AGM ฉบับพิเศษ ตามพระราชบัญญัติวิภาวสถาน เจ้าของร่วมถือหลักการออกเสียงอย่างน้อย 20% ของคะแนนโหวตทั้งหมดสามารถขออย่างหนึ่ง

สำหรับข้อพิพาทที่ร้ายแรงมากขึ้น เช่นสำนักที่ปรึกษาปฏิเสธที่จะให้รายงานทางการเงินหรือการจัดการเงินอาคารที่ไม่ดี คุณสามารถยื่นร้องเรียนต่อกรมที่ดิน ในกรณีที่รุนแรงมาก คุณสามารถนำเรื่องไปยังศาลไทย เจ้าของที่อาคารชื่อดังบนสุขุมวิท ซอย 24 ที่หน่วยห้องนอนสองห้องให้เช่า 45,000 ถึง 65,000 บาทต่อเดือน ได้ฟ้องร้องสำนักที่ปรึกษาเพื่อการใช้สินทรัพย์อย่างไม่เหมาะสมของเงินสำรองจมน้ำได้สำเร็จ ศาลสั่งให้คืนเงิน ใช้เวลา แต่ระบบตามกฎหมายนั้นใช้ได้

สำหรับปัญหาในแต่ละวัน เครื่องมือที่มีประสิทธิภาพที่สุดคือการรู้กฎเกณฑ์ดีกว่าสำนักที่ปรึกษา ขอรายงานการประชุม AGM ขอระเบียบอาคาร ขอหมายเลขมติ การเกินอำนาจส่วนใหญ่จะหลุดออกไปทันทีที่คุณแสดงให้เห็นว่าคุณรู้ว่าคุณกำลังพูดถึงเรื่องอะไร

การเป็นเจ้าของในกรุงเทพฯ เป็นประสบการณ์ที่ให้ผลกำไร แต่มาพร้อมกับความรับผิดชอบและบางครั้งปวดหัวจากการจัดการอาคารของคุณ รู้ว่าพวกเขาสามารถบังคับใช้ได้ รู้ว่าอำนาจของพวกเขาสิ้นสุดที่ไหน และเข้าร่วม AGM การรวมกันนั้นแก้ปัญหา 90% ที่เจ้าของเผชิญ ถ้าคุณกำลังมองหาคอนโดให้เช่าออกไปหรือต้องการความช่วยเหลือในการหาผู้เช่าที่เคารพกฎอาคาร ลองตรวจสอบ superagent.co สำหรับการจับคู่การให้เช่าด้วย AI ที่จริงๆ เข้าใจตลาดกรุงเทพฯ