เจ้าของคอนโดในทองหล่อรายหนึ่งเคยบอกผมว่า เขาไม่ได้ขึ้นค่าเช่ามาหกปีแล้ว เพราะกลัวผู้เช่าจะย้ายออก พอถามว่าคิดค่าเช่าคอนโดสองห้องนอนใกล้ BTS ทองหล่ออยู่เท่าไร เขาตอบว่า 25,000 บาท ทั้งที่ห้องแบบเดียวกันในอาคารเดียวกันปล่อยเช่ากันอยู่ที่ 38,000 ถึง 42,000 บาท เขากำลังปล่อยเงินเกือบ 200,000 บาทต่อปีหายไปโดยไม่รู้ตัวเลย เรื่องแบบนี้ไม่ใช่เรื่องแปลก กรุงเทพฯ เต็มไปด้วยเจ้าของคอนโด ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่สูญเสียเงินก้อนโต ไม่ใช่เพราะตลาดแย่ แต่เพราะทำผิดพลาดซ้ำๆ ในเรื่องที่หลีกเลี่ยงได้ มาดูกันว่าความผิดพลาดไหนบ้างที่แพงที่สุด ## ตั้งค่าเช่าตามความรู้สึก ไม่ใช่ตามข้อมูลจริง นี่คือความผิดพลาดที่แพงที่สุดของเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ คุณซื้อคอนโดที่ Ideo Mobi Sukhumvit มาในราคา 5.2 ล้านบาท เลยรู้สึกว่าค่าเช่า 30,000 บาทต่อเดือนนั้นสมเหตุสมผล แต่ความรู้สึกไม่ใช่ตัวกำหนดค่าเช่าตลาด ทำเลต่างหากที่กำหนด ผังห้องต่างหากที่กำหนด คู่แข่งในอาคารเดียวกันต่างหากที่กำหนด ตั้งราคาสูงเกินตลาดแค่ 3,000 ถึง 5,000 บาทต่อเดือน ห้องก็ว่างเปล่า หากห้องที่ควรปล่อยได้ 28,000 บาทว่างอยู่สองเดือน คุณเสียเงินไปแล้ว 56,000 บาท ซึ่งเจ็บปวดกว่าการตั้งราคาให้ถูกตั้งแต่แรกเสียอีก แม้จะรู้สึกว่า "ได้น้อยกว่าที่ควร" ในทางกลับกัน ตั้งราคาต่ำเกินไปก็เจ็บปวดไม่แพ้กัน ผมเคยเห็นสตูดิโอที่ The Line Ratchathewi ลงประกาศที่ 14,000 บาท ทั้งที่ห้องใกล้เคียงในตลาดอยู่ที่ 18,000 ถึง 19,000 บาท เจ้าของห้องนั้นกำลังบริจาคเงิน 48,000 ถึง 60,000 บาทต่อปีให้ผู้เช่า ทั้งที่ผู้เช่ายินดีจ่ายราคาตลาดอยู่แล้ว เช็คดูว่าห้องที่ใกล้เคียงกันในอาคารเดียวกันปล่อยเช่าอยู่เท่าไรในตอนนี้จริงๆ ไม่ใช่ราคาที่คุณลงประกาศไว้เมื่อสามปีก่อน ไม่ใช่ราคาที่เพื่อนบ้านอ้างว่าได้ แต่เป็นข้อมูลตลาดปัจจุบันจริงๆ ## ปล่อยให้ปัญหาเล็กน้อยกลายเป็นใหญ่โต ก๊อกน้ำหยดในคอนโดแถว BTS อารีย์ดูเหมือนเรื่องเล็กน้อย คุณบอกผู้เช่าว่าจะจัดการสัปดาห์หน้า สัปดาห์หน้ากลายเป็นเดือนหน้า แล้วผู้เช่าก็ส่งรูปรอยเสียหายจากน้ำบนตู้ห้องน้ำมาให้ คุณเจอค่าซ่อม 15,000 บาทแทนที่จะเป็นค่าปะเก็น 800 บาทที่ควรจัดการไปตั้งแต่แรก ความชื้นในกรุงเทพฯ ทำให้ทุกอย่างเสียหายเร็วกว่าที่คิด เชื้อราขึ้นได้ภายในไม่กี่วัน น้ำรั่วเล็กน้อยทำให้พื้นลามิเนตบวมพองได้ภายในไม่กี่สัปดาห์ ปัญหาแอร์ที่ปล่อยทิ้งไว้อาจนำไปสู่การเปลี่ยนคอมเพรสเซอร์ที่มีค่าใช้จ่าย 12,000 ถึง 18,000 บาท เจ้าของคอนโดที่จ่ายค่าซ่อมบำรุงน้อยที่สุดในระยะยาว คือคนที่แก้ไขปัญหาเล็กๆ ได้รวดเร็ว ควรมีช่างประจำที่ไว้วางใจได้ เก็บเบอร์ติดต่อเอาไว้ให้พร้อม ผมรู้จักเจ้าของคอนโดหลายรายที่มีช่างแอร์ประจำแถวซอยอารีย์ และช่างประปาแถว On Nut ที่สามารถมาได้ในวันเดียวกัน เครือข่ายแบบนี้ช่วยประหยัดเงินได้มากในระยะยาว และนี่คือต้นทุนที่ซ่อนอยู่ของการเพิกเฉยต่อการซ่อมแซม ผู้เช่าที่ไม่พอใจไม่ต่อสัญญา ห้องว่างอีกหนึ่งเดือน เงินหายไปอีก 25,000 ถึง 35,000 บาท ## ไม่ตรวจสอบประวัติผู้เช่าอย่างจริงจัง เจ้าของคอนโดรายหนึ่ง...