การต่ออายุสัญญาเช่าในกรุงเทพ: สิ่งที่เจ้าของอสังหาฯ ควรทำ 2 เดือนก่อนครบกำหนด

สองเดือนดูเหมือนว่ามีเวลาเพียงพอจนกว่ามันจะไม่เพียงพอ หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดใกล้ BTS ทองหล่อและสัญญาเช่าของผู้เช่าของคุณหมดลงใน 60 วัน นาฬิกาก็เริ่มนับถอยหลังแล้ว ตลาดการเช่าในกรุงเทพฯ เคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่นิยมชอบ และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่รอจนถึงนาทีสุดท้ายมักจบลงด้วยหน่วยว่าง การตัดสินใจในรีบ หรือเลวร้ายกว่านั้น ผู้เช่าที่หายไปเพียบและทำให้คุณต้องมุ่งหน้า

ไม่ว่าคุณจะเช่าห้องนอนหนึ่งห้องใน Ideo Mobi Sukhumvit หรือห้องนอนสองห้องใน The Line Jatujak หน้าต่างสองเดือนก่อนหมดสัญญาเช่าเป็นช่วงเวลาทองคำของคุณ นี่คือสิ่งที่คุณควรทำในตอนนี้

ติดต่อผู้เช่าของคุณเร็วและโดยตรง

นี่อาจฟังดูชัดเจน แต่คุณอาจประหลาดใจที่เจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ มากมายเพียงแต่สมมติว่าผู้เช่าจะต่ออายุ พวกเขาจะไม่บอกคุณเสมอว่าแผนของพวกเขาเว้นแต่คุณจะถาม ส่งข้อความ LINE หรืออีเมลที่เป็นมิตรไปรอบ ๆ เครื่องหมาย 60 วัน ให้มันเรียบง่าย บางสิ่งเช่น "สวัสดี สัญญาเช่าของคุณใกล้จะหมดลงแล้ว [วันที่] คุณต้องการต่ออายุหรือไม่? ยินดีที่จะพูดคุยเกี่ยวกับเงื่อนไข"

ฉันเคยคุยกับเจ้าของคอนโดที่มีสตูดิโอที่ Lumpini Suite Phetchaburi อยู่ติดกับ MRT เพชรบุรี ผู้เช่าของเขาอยู่ที่นั่นมาสองปี เสมอจ่ายตรงเวลา ไม่มีการร้องเรียน เขาคิดว่าการต่ออายุเป็นเรื่องที่แน่นอน ปรากฎว่าผู้เช่าได้ลงนามสัญญาเช่าสำหรับสถานที่ที่ถูกกว่าใน On Nut แล้ว เจ้าของคอนโดค้นพบว่ามีเพียง 3 สัปดาห์เหลือและสูญเสียรายได้เช่าเกือบสองเดือน

การสื่อสารอย่างรุ่งแรมให้เวลาแก่คุณ หากพวกเขาต้องการอยู่ ดี ถ้าพวกเขาจากไป ตอนนี้คุณมี 60 วันเต็มเพื่อหาคนใหม่

ตรวจสอบราคาเช่าของคุณเทียบกับตลาดปัจจุบัน

ราคาเช่าในกรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา สิ่งที่คุณคิดค่าเช่าสองปีที่แล้วสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS เอกมัยอาจไม่สะท้อนตลาดของวันนี้ ก่อนที่คุณจะเสนอเงื่อนไขการต่ออายุ ให้ตรวจสอบอย่างรวดเร็ว ดูว่าหน่วยที่คล้ายกันในอาคารหรือบริเวณใกล้เคียงของคุณมีราคาขายอย่างไร

ตัวอย่างเช่น ห้องนอนหนึ่งห้อง 35 ตร.ม. ที่ Noble Reveal บน Sukhumvit Soi 63 อาจได้เช่า 18,000 บาทต่อเดือนในปี 2022 วันนี้ หน่วยที่คล้ายกันอาจมีราคาเช่า 20,000 ถึง 22,000 บาทขึ้นอยู่กับชั้นและสภาพ หากผู้เช่าของคุณจ่ายต่ำกว่าตลาด การเพิ่มขึ้นอย่างสมเหตุสมผล 1,000 ถึง 2,000 บาท เป็นเรื่องปกติและผู้เช่าส่วนใหญ่จะเข้าใจ

ในทางกลับกัน หากตลาดอ่อนลง ในพื้นที่ของคุณ บางทีใกล้ MRT ห้วยขวาง หรือในอาคารเก่าบางหลังตามถนนราชดำเนิน การเก็บราคาเดียวกันหรือแม้กระทั่งการเสนอส่วนลดเล็กน้อยอาจฉลาดกว่าการสูญเสียผู้เช่าที่เชื่อถือได้ ต้นทุนการว่างสูญสะสมอย่างรวดเร็วเมื่อคุณคำนึงถึงการเช่าที่สูญหาย ความสะอาด และการหาผู้เช่ารายใหม่

ตรวจสอบหน่วยก่อนตัดสินใจใด ๆ

คุณต้องเห็นสภาพของคอนโดของคุณก่อนที่จะตกลงว่างต่ออายุหรือเริ่มแสดงรายการ ตั้งเวลาสำหรับการเยี่ยมชม ผู้เช่าส่วนใหญ่จะไม่คัดค้านหากคุณให้การแจ้งเตือนที่สมเหตุสมผล และกฎหมายไทยโดยทั่วไปคาดหวังให้คุณประสานงานล่วงหน้า

เจ้าของคอนโดที่ฉันรู้จักกับหน่วยห้องนอนสองห้องที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรีได้ทำการตรวจสอบที่เครื่องหมาย 60 วัน เธอพบความเสียหายจากน้ำใต้เซ็นต์ท่อน้ำอ่างล้างมือของห้องน้ำที่ผู้เช่าไม่เคยรายงาน เนื่องจากเธอจับได้ตรงเวลา เธอจึงซ่อมแซมระหว่างรอบเวลาเช่าที่เหลือ และผู้เช่าได้ต่ออายุในอัตราที่ยุติธรรมโดยมีความเข้าใจว่าหน่วยนั้นได้รับการบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม

ตรวจสอบตัวกรองแอร์คอนดิชั่น สภาพของเฟอร์นิเจอร์ ความเสียหายของผนัง และว่าเครื่องใช้ไฟฟ้ายังทำงานอยู่หรือไม่ หากผู้เช่าของคุณจากไป การตรวจสอบนี้ช่วยให้คุณวางแผนการซ่อมแซมก่อนที่จะแสดงรายการ หากพวกเขาอยู่ มันแสดงให้เห็นว่าคุณเป็นเจ้าของที่รับผิดชอบซึ่งสนใจอสังหาริมทรัพย์

เตรียมรายการและกลยุทธ์การตลาดของคุณในช่วงแรก

หากผู้เช่าของคุณกำลังย้ายไป อย่ารอจนกว่าพวกเขาจะส่งมอบกุญแจ เริ่มเตรียมรายการของคุณทันที ตั้งเวลาถ่ายภาพที่อัปเดตสำหรับสัปดาห์หลังจากการย้ายออก เขียนคำอธิบายที่ชัดเจนพร้อมรายละเอียดที่ถูกต้องเกี่ยวกับอาคาร BTS หรือ MRT ที่ใกล้ที่สุด และสิ่งที่รวมไว้

สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของหน่วยมุมที่ Ideo Q Sukhumvit 36 ซึ่งเดินไปได้จาก BTS ทองหล่อ นั่นคือตำแหน่งที่ต้องการ แต่มีรายการที่คล้ายกันหลายสิบรายการแข่งขันกันเพื่อให้ผู้เช่าอยู่ตลอดเวลา รายการของคุณต้องโดดเด่นด้วยภาพจริง ราคาที่เป็นธรรม ประมาณ 25,000 ถึง 30,000 บาทสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องที่ดีในพื้นที่นั้น และการตอบสนองต่อการสอบถามอย่างรวดเร็ว

พิจารณาแสดงรายการบนแพลตฟอร์มหลายแห่งตั้งแต่เนิ่นๆ แม้ก่อนที่ผู้เช่าจะย้ายออก โดยมีวันที่พร้อมใช้งานที่ระบุไว้ วิธีนี้คุณสามารถจัดเรียงการดูเยี่ยมชมและอาจมีผู้เช่ารายใหม่พร้อมที่จะย้ายเข้าหลังจากการเปลี่ยนแปลง ทุกวันว่างเป็นเงินสูญเสีย

จัดเรียงรายละเอียดทางกฎหมายและการเงิน

หากผู้เช่าของคุณต่ออายุ ให้ร่างสัญญาเช่าใหม่ อย่าตกลงด้วยวาจาเพียงว่า "ให้ไปต่อ" สัญญาที่เขียนอย่างถูกต้องปกป้องทั้งสองฝ่าย อัปเดตจำนวนเช่า ระยะเวลาเงื่อนไขใหม่ และเงื่อนไขที่เปลี่ยนแปลงใด ๆ สัญญาเช่าในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มีระยะเวลา 12 เดือน และการมีสัญญาสดใหม่ทำให้ทุกอย่างสะอาด

หากผู้เช่าจากไป ตรวจสอบเงื่อนไขเงินประกันของคนเดิม ในกรุงเทพฯ เงินประกันตามมาตรฐานคือเช่าสองเดือน เดินผ่านหน่วยพร้อมกัน บันทึกความเสียหาย ตกลงกันเกี่ยวกับการหักค่า ก่อนที่จะคืนเงินประกัน เจ้าของคอนโดใกล้ BTS พุณณวิถี เคยหักเงินประกัน 30,000 บาททั้งหมดจากรอยขูดเล็กน้อยบนผนัง ผู้เช่าโพสต์เกี่ยวกับมันในกลุ่มเฟสบุ๊กชาวต่างชาติหลายกลุ่ม ความเสียหายต่อชื่อเสียงเลวร้ายกว่าค่าใช้จ่ายในการแก้ไขให้สวย

ให้ความเป็นธรรม ให้มีการบันทึก และให้เป็นมืออาชีพ ลงไป

หน้าต่างสองเดือนก่อนหมดสัญญาเช่าคือเมื่อเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ ที่ชาญฉลาดทำการเคลื่อนไหวที่ดีที่สุด พูดคุยกับผู้เช่าของคุณ รู้ตลาด ตรวจสอบหน่วยของคุณ เตรียมแผนสำรอง และจัดการเอกสารอย่างถูกต้อง ทำในสิ่งเหล่านี้และคุณจะหลีกเลี่ยงความตื่นตระหนก ความว่างเปล่า และปัญหาหัวใจที่มาจากการวางแผนที่ไม่ดี และหากคุณต้องการให้กระบวนการราบรื่นยิ่งขึ้น Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณแสดงรายการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เชื่อมต่อกับผู้เช่าที่มีคุณสมบัติ และจัดการการต่ออายุด้วยเครื่องมือที่ขับเคลื่อนด้วย AI ที่สร้างขึ้นโดยเฉพาะสำหรับตลาดการเช่าของกรุงเทพฯ