การซื้อและให้เช่าคอนโดในกรุงเทพฯ: ยังคุ้มค่าที่จะซื้อคอนโดเพื่อให้เช่าหรือไม่

เพื่อนของฉันซื้อคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS แบริ่งกลับในปี 2019 ในราคาประมาณ 2.1 ล้านบาท เขาเช่าออกไปในราคา 10,000 บาทต่อเดือน ชำระค่าสาธารณูปโภคร่วม และรู้สึกดีกับทั้งหมดนี้ มาต่อเวลาถึงปี 2568 และเขากำลังถามคำถามเดียวกับที่ทุกคนถามกันอยู่: การซื้อเพื่อให้เช่าใน กรุงเทพฯ ยังคงเป็นการตัดสินใจที่ฉลาดหรือไม่ หรือหน้าต่างโอกาสได้ปิดลงไปแล้ว?

คำตอบสั้น ๆ คือว่ามันขึ้นอยู่กับสถานการณ์ แต่คำตอบยาว ๆ นั้นน่าสนใจมากกว่า และจริง ๆ แล้วมีประโยชน์มากกว่า หากคุณมีเงินทุนอยู่และคิดว่าจะนำไปลงทุนที่ไหน

ตัวเลขที่อยู่เบื้องหลังการซื้อเพื่อให้เช่าใน กรุงเทพฯ ในปัจจุบัน

เรามาเริ่มต้นจากสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในพื้นดิน ผลตอบแทนค่าเช่ารวม (Gross Rental Yield) ในกรุงเทพฯ ส่วนกลาง มักจะอยู่ระหว่าง 4% ถึง 6% สำหรับคอนโดที่ตั้งอยู่ในตำแหน่งที่ดี ซึ่งฟังดูสมควรจนกว่าคุณจะหักค่าสาธารณูปโภคร่วม ค่าบำรุงรักษา เดือนที่ว่างเปล่า และบางครั้งผู้เช่าที่หายไปโดยติดหนี้ค่าไฟฟ้าสองเดือน

ยกตัวอย่างสตูดิโอในอาคารเช่น The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS อนุสาวรีย์ ราคาหน่วยขายต่อ hovering อยู่ประมาณ 2.5 ถึง 3 ล้านบาท คุณสามารถเช่าออกไปในราคา 12,000 ถึง 14,000 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนรวมประมาณ 5.5% ไม่เลวเลยเมื่อเทียบกับบัญชีเงินฝากออมทรัพย์ของไทยที่ให้ผลตอบแทน 1.5%

แต่นี่คือจุดที่ผู้คนสับสนกัน พวกเขาลืมเกี่ยวกับเดือนที่ว่างเปล่า หากยูนิตของคุณว่างเปล่าสองเดือนต่อปี ผลตอบแทน 5.5% นั้นจะลดลงเหลือประมาณ 4.5% และหากคุณซื้อในราคาเปิดตัวของนักพัฒนากับส่วนเพิ่มเติม ผลตอบแทนจริงของคุณอาจจะบาง ๆ มากยิ่งขึ้น

สถานที่ตั้งยังคงสำคัญที่สุด

สิ่งนี้เป็นจริงมาโดยตลอดใน กรุงเทพฯ และตอนนี้มันยิ่งจริงมากขึ้น คอนโดในระยะ 300 เมตรจากสถานี BTS หรือ MRT จะมีความเร็วในการเช่าที่เร็วกว่าและรักษาคุณค่ามากขึ้น ชัวร์ กรณีของเชียงใหม่ คอนโดใกล้ BTS ทองหล่อ หรือ BTS พร้อมพงศ์ จะดึงดูดผู้เช่าไปเสมอ แต่ราคาเข้าสูงมากคุณกำลังมองหาห้องนอนหนึ่งห้องที่มีราคา 5 ถึง 8 ล้านบาทในอาคารเช่น Park 24 หรือ Noble Refine

ในอีกด้านหนึ่ง พื้นที่ตามแนวสายเหลือง (Yellow Line) หรือสายชมพู (Pink Line) ใหม่นั้นยังคงราคาประหยัดค่อนข้างมาก ห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ MRT ลาดพร้าวสามารถราคา 2 ถึง 2.8 ล้านบาท และเช่าได้ 9,000 ถึง 11,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้เช่ากลับแตกต่าง คุณจะเช่าให้กับผู้เชี่ยวชาญชาวไทยเป็นหลัก แทนที่จะเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งหมายถึงค่าเช่าที่ต่ำกว่า แต่มักจะมีผู้เช่าที่มีเสถียรภาพและระยะยาวมากขึ้น

จุดที่เหมาะสมที่สุดตอนนี้ดูเหมือนจะเป็นสายหลวงระหว่าง BTS อุดมสุข และ BTS แบริ่ง อาคารเช่น Ideo Mobi Sukhumvit East Gate มีหน่วยที่ค่อนข้างใหม่ในราคาที่ยังไม่มีการระเบิด และความต้องการเช่ารหัสจากผู้เชี่ยวชาญที่อายุน้อยกว่าที่ทำงานในพื้นที่ยังคงสอดคล้องกัน

ใครที่ทำการเช่าใน กรุงเทพฯ ในปี 2568 จริง ๆ?

องค์ประกอบของผู้เช่าได้เปลี่ยนไป หลังจากการแพร่ระบาด กรุงเทพฯ ได้มีเซตผู้เลี้ยงดูดิจิทัลและผู้ทำงานระยะไกล บางคนมีการติดตั้ง คนอื่น ๆ ย้ายไปเชียงใหม่ หรือบาลี ที่เหลือคือฐานที่มั่นคงของผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติ ครูภาษาอังกฤษ นักเดินทางธุรกิจภูมิภาค และผู้เช่าชาวไทยจำนวนเพิ่มขึ้นที่ต้องการความยืดหยุ่นแทนการซื้อ

ตัวอย่างเช่น หน่วยสองห้องนอนใน Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี เช่าได้ 22,000 ถึง 28,000 บาทต่อเดือน และดึงดูดชาวญี่ปุ่นและคู่หนุ่มสาวไทยที่อายุน้อย ผู้เช่าเหล่านี้มักจะลงนามในสัญญาเช่า 12 เดือนและต่ออายุ ความสามารถนั้นเป็นทองคำสำหรับผู้ลงทุนซื้อเพื่อให้เช่า

การเช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มเป็นตัวเลือกอื่น แต่ภูมิทัศน์กฎหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้ค่อนข้างมืดแสง กฎหมายไทยในทางเทคนิคต้องใบอนุญาตโรงแรมสำหรับการค้างคืนน้อยกว่า 30 วัน และอาคารบางแห่งบังคับใช้กฎเกณฑ์ห้ามการเช่าระยะสั้น การดำเนินการเส้นทางดังกล่าวหมายความว่ารายได้ที่มีศักยภาพสูงกว่า แต่ยังมีความเสี่ยงสูงกว่า และการบริหารจัดการที่เข้มข้นมากขึ้น

ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ซึ่งกัดเซาะผลตอบแทนของคุณ

ก่อนที่คุณจะลงนามสัญญาใด ๆ เรามาคุยเรื่องค่าใช้จ่ายที่ไม่มีใครนำมารวมไว้ในโบรชัวร์ ค่าสาธารณูปโภคร่วมในคอนโด กรุงเทพฯ มีตั้งแต่ 40 ถึง 80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับสตูดิโอ 30 ตารางเมตร นั่นคือ 1,200 ถึง 2,400 บาทต่อเดือน แล้วยังมีเงินสำรองสำหรับซ่อมแซม โดยทั่วไปการจ่ายครั้งเดียวเมื่อซื้อ แต่อาคารบางแห่งเรียกเก็บเงินสนับสนุนเพิ่มเติมในภายหลัง

ค่าโอนและภาษีเมื่อซื้อเพิ่มเติมประมาณ 1% ถึง 3% ขึ้นอยู่กับโครงสร้างการทำธุรกรรม และหากคุณขายในภายหลัง มีภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าแสตมป์บวกกับภาษีหักเงินเดือนสำหรับการได้กำไร นักลงทุนจำนวนมากครั้งแรก ใน กรุงเทพฯ ลืมนำสิ่งเหล่านี้มารวมคำนึง และลงเอยด้วยความประหลาดใจเมื่อ "กำไร" ของพวกเขาบนกระดาษลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่สำนักงานที่ดิน

การจัดการทรัพย์สินเป็นข้อพิจารณาอื่น หากคุณไม่ได้อาศัยอยู่ใน กรุงเทพฯ เต็มเวลา การจ้างบริษัทจัดการจะมีค่าใช้จ่าย 5% ถึง 10% ของค่าเช่ารายเดือน นั่นเป็นค่าที่ต้องจ่ายสำหรับไม่ต้องจัดการกับข้อความ LINE เที่ยงคืนเกี่ยวกับหน่วยปรับอากาศที่เสีย

แล้วการซื้อเพื่อให้เช่าใน กรุงเทพฯ ยังคงคุ้มค่าหรือไม่?

หากคุณซื้ออย่างชาญฉลาด ใช่ กุญแจสำคัญคือการซื้อในราคาที่เหมาะสมในตำแหน่งที่เหมาะสม และมีความจริงจังเกี่ยวกับผลตอบแทนของคุณ กรุงเทพฯ ไม่ใช่เมืองที่คุณจะรวยได้อย่างรวดเร็วจากรายได้ค่าเช่า แต่เป็นเมืองที่คอนโดที่เลือกอย่างดีสามารถสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและเพียงพอได้โดยเอาชนะการลงทุนแบบอนุรักษ์นิยมส่วนใหญ่

นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จคือคนที่รับการรักษาเรื่องนี้เหมือนธุรกิจ พวกเขาสืบสวนอัตราการครอบครองของอาคาร ตรวจสอบว่ามีกี่หน่วยที่มีการระบุไว้เพื่อให้เช่าในโครงการเดียวกัน และเข้าใจว่าผู้เช่าเป้าหมายของพวกเขาคือใครก่อนซื้อ

หากคุณกำลังพิจารณาเช่าออกคอนโดใน กรุงเทพฯ หรือต้องการทำความเข้าใจว่าผู้เช่าจริง ๆ แล้วยินดีจ่ายเท่าไรในพื้นที่เฉพาะ Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณดูข้อมูลตลาดจริง ๆ และเชื่อมต่อกับผู้เช่าที่กำลังค้นหาอย่างแข็งขัน มันจะลบความไม่แน่นอนจำนวนมากออกจากการตัดสินใจที่ไม่ควรมีการเดาอย่างแน่นอน