ค่าส่วนกลางคอนโด: ผู้เช่าต้องจ่ายไหม และจะเจรจาอย่างไร

เคยเจอมั้ย? ดูคอนโดถูกใจ ค่าเช่าก็โอเค แต่พอถามรายละเอียด เจ้าของบอก "ค่าส่วนกลางผู้เช่าจ่ายเองนะ" แล้วก็งงว่า เอ๊ะ มันใช่หน้าที่เราหรือเปล่า? ค่าส่วนกลางคอนโดเป็นหนึ่งในเรื่องที่คนเช่าสับสนมากที่สุด เพราะไม่มีกฎหมายเขียนชัดเจนว่าใครต้องจ่าย มันขึ้นอยู่กับการตกลงในสัญญาล้วนๆ วันนี้เรามาคุยกันแบบตรงๆ ว่าค่าส่วนกลางคือะไร ผู้เช่าต้องจ่ายจริงไหม และถ้าเจ้าของพยายามผลักภาระมาให้ จะเจรจายังไงให้ได้ผล

ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร ครอบคลุมอะไรบ้าง

ค่าส่วนกลางคือเงินที่เจ้าของห้องชุดทุกคนต้องจ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อนำไปใช้ดูแลพื้นที่ส่วนรวมของคอนโด เช่น ล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย ไฟทางเดิน กล้องวงจรปิด งานทำความสะอาด และค่าบำรุงรักษาโครงสร้างอาคาร

ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 ของกรมที่ดิน ผู้มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางคือ "เจ้าของร่วม" หรือก็คือเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั่นเอง ไม่ใช่ผู้เช่า กฎหมายเขียนชัดขนาดนี้ แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของบางคนก็พยายามผลักค่าใช้จ่ายตรงนี้มาให้ผู้เช่า โดยเขียนไว้ในสัญญาเช่า

ค่าส่วนกลางคำนวณจากขนาดพื้นที่ห้อง (ตารางเมตร) คูณกับอัตราที่นิติบุคคลกำหนด โดยทั่วไปจะจ่ายเป็นรายปีหรือรายเดือน ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ

ค่าส่วนกลางคอนโดในกรุงเทพอยู่ที่เท่าไหร่

ค่าส่วนกลางแต่ละคอนโดไม่เท่ากันเลย ขึ้นอยู่กับระดับโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก และทำเล คอนโดระดับธรรมดาย่านชานเมืองอาจเริ่มที่ 30-40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่คอนโดหรูใจกลางเมืองอาจพุ่งไปถึง 100-200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

จากข้อมูลของ DDproperty ค่าส่วนกลางเฉลี่ยของคอนโดในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 40-80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าห้องขนาด 30 ตารางเมตร จะมีค่าส่วนกลางประมาณ 1,200-2,400 บาทต่อเดือน หรือราว 14,400-28,800 บาทต่อปี

ระดับคอนโด	ตัวอย่างโครงการ	ทำเล	ค่าส่วนกลาง (บาท/ตร.ม./เดือน)	ห้อง 30 ตร.ม. ต่อเดือน
อีโคโนมี	Lumpini Ville	สถานี MRT ลาดพร้าว	30-45	900-1,350 บาท
กลาง	Life Asoke Hype	สถานี MRT พระราม 9	50-70	1,500-2,100 บาท
ไฮเอนด์	Ideo Q Sukhumvit 36	สถานี BTS ทองหล่อ	70-90	2,100-2,700 บาท
ลักชัวรี	The Residences at Mandarin Oriental	เจริญนคร	120-200	3,600-6,000 บาท

ตัวเลขเหล่านี้อาจดูไม่เยอะมากเมื่อเทียบกับค่าเช่า แต่ถ้าบวกเข้าไปกับค่าเช่ารายเดือน ก็ทำให้ต้นทุนการอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะคอนโดหรูที่ค่าส่วนกลางอาจสูงถึง 5,000-6,000 บาทต่อเดือน

ตามกฎหมาย ผู้เช่าต้องจ่ายค่าส่วนกลางไหม

คำตอบสั้นๆ คือ ไม่ต้อง ตามกฎหมายแล้ว ค่าส่วนกลางเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดโดยตรง เพราะค่าส่วนกลางผูกกับกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ไม่ได้ผูกกับคนที่อาศัยอยู่ ถ้าเจ้าของไม่จ่าย นิติบุคคลจะไปเรียกเก็บจากเจ้าของ ไม่ใช่ผู้เช่า

แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของบางคนเขียนในสัญญาเช่าว่าให้ผู้เช่ารับภาระค่าส่วนกลาง ซึ่งถ้าคุณเซ็นสัญญาไปแล้ว ก็ถือว่าเป็นข้อตกลงระหว่างสองฝ่ายที่มีผลบังคับใช้ เพราะฉะนั้นต้องอ่านสัญญาให้ละเอียดก่อนเซ็นทุกครั้ง

ข้อสังเกตสำคัญคือ ค่าส่วนกลางต่างจากค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าใช้โดยตรงและควรรับผิดชอบเอง แต่ค่าส่วนกลางเป็นค่าดูแลทรัพย์สินของเจ้าของ จึงเป็นภาระของเจ้าของโดยธรรมชาติ

ค่าใช้จ่ายไหนผู้เช่าควรจ่าย ค่าไหนไม่ควร

เพื่อให้เห็นภาพชัด มาแยกกันว่าค่าใช้จ่ายอะไรที่ผู้เช่าควรรับผิดชอบ และอะไรที่ควรเป็นหน้าที่เจ้าของ

ผู้เช่าควรจ่าย: ค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าเคเบิลทีวี ค่าที่จอดรถ (ถ้าใช้เพิ่มเติมจากที่ให้ฟรี) และค่าซ่อมแซมเล็กน้อยที่เกิดจากการใช้งาน เช่น หลอดไฟขาด ก๊อกน้ำรั่วจากการใช้งานปกติ

เจ้าของควรจ่าย: ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนสำรอง ค่าประกันอาคาร ค่าซ่อมแซมใหญ่ เช่น เครื่องปรับอากาศเสีย เครื่องทำน้ำอุ่นพัง (ที่ไม่ได้เกิดจากผู้เช่าทำ) และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งตาม กรมสรรพากร เป็นหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สิน

ถ้าเจ้าของพยายามผลักค่าส่วนกลางมาให้ โดยทั่วไปแล้วหมายความว่าค่าเช่าที่ตั้งไว้น่าจะต่ำกว่าตลาด หรือเจ้าของอยากได้กำไรสุทธิมากขึ้นโดยให้ผู้เช่าแบกรับ ซึ่งเป็นจุดที่คุณสามารถเจรจาต่อรองได้

เทคนิคเจรจาค่าส่วนกลางกับเจ้าของคอนโด

1. ขอรวมค่าส่วนกลางไว้ในค่าเช่า: วิธีที่ง่ายที่สุดคือบอกเจ้าของตรงๆ ว่า "ขอรวมค่าส่วนกลางในค่าเช่าเลยได้ไหม?" เช่น ค่าเช่า 15,000 บาท ค่าส่วนกลาง 1,500 บาท ก็เสนอจ่ายรวม 16,500 บาทต่อเดือน แบบนี้ทั้งสองฝ่ายรู้ตัวเลขชัดเจน ไม่ต้องมานั่งแยกจ่าย

2. ใช้ข้อมูลตลาดเป็นอาวุธ: ก่อนเจรจา ลองเช็คค่าเช่าคอนโดใกล้เคียงในย่านเดียวกันว่าเขารวมค่าส่วนกลางหรือเปล่า เช่น คอนโดย่านสถานี BTS อ่อนนุช ห้อง 1 นอน 30 ตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ย 12,000-15,000 บาท ส่วนใหญ่รวมค่าส่วนกลางแล้ว ถ้าเจ้าของเรียก 14,000 บาท แล้วบวกค่าส่วนกลางอีก 1,500 บาท รวมเป็น 15,500 บาท ก็เท่ากับค่าเช่าสูงกว่าตลาด ซึ่งคุณมีสิทธิ์ต่อรองได้

3. เสนอสัญญาระยะยาวแลกกับไม่จ่ายค่าส่วนกลาง: เจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ชอบผู้เช่าระยะยาว เพราะไม่ต้องเสียเวลาหาคนใหม่ ถ้าคุณพร้อมเซ็นสัญญา 2 ปี ก็ใช้เป็นจุดต่อรองว่า "เช่ายาว 2 ปี แต่ขอไม่จ่ายค่าส่วนกลางนะ" โอกาสสำเร็จสูงมาก

4. ถามเรื่องค่าส่วนกลางตั้งแต่ก่อนไปดูห้อง: อย่าปล่อยให้เป็นเรื่องเซอร์ไพรส์ตอนเซ็นสัญญา ถามตั้งแต่แรกเลยว่า "ค่าเช่ารวมค่าส่วนกลางแล้วหรือยัง?" ถ้าเจ้าของบอกไม่รวม คุณก็รู้ต้นทุนจริงตั้งแต่ต้น

5. เจรจาแบบ Win-Win: บางทีเจ้าของก็มีเหตุผลที่ไม่อยากแบกค่าส่วนกลางเอง เช่น ห้องปล่อยเช่าในราคาต่ำกว่าที่ผ่อนอยู่ ลองเสนอทางออกที่ทั้งสองฝ่ายรับได้ เช่น แบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือเจ้าของจ่ายค่าส่วนกลาง แต่ผู้เช่ารับผิดชอบค่าซ่อมบำรุงเล็กน้อยเอง

จุดที่ต้องเช็คในสัญญาเช่าก่อนเซ็น

เรื่องค่าส่วนกลางต้องอ่านสัญญาให้ละเอียดมาก อย่าฟังแค่ปากเปล่า ต้องเขียนเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาเท่านั้น โดยเฉพาะจุดเหล่านี้

ข้อ 1 : ดูว่าค่าเช่ารวมค่าส่วนกลางหรือไม่ ถ้าสัญญาเขียนว่า "ค่าเช่ารวมค่าส่วนกลาง" ก็สบายใจได้ แต่ถ้าเขียนว่า "ผู้เช่ารับภาระค่าส่วนกลาง" ต้องถามให้ชัดว่าจ่ายเท่าไหร่ จ่ายยังไง จ่ายตอนไหน

ข้อ 2 : เช็คว่าค่าส่วนกลางมีโอกาสขึ้นระหว่างสัญญาไหม บางคอนโดมีการปรับขึ้นค่าส่วนกลางทุกปี ถ้าผู้เช่าต้องจ่าย ก็ควรระบุในสัญญาว่าจ่ายตามอัตราที่กำหนด ณ วันเซ็นสัญญา ไม่ใช่ตามอัตราที่ปรับขึ้นภายหลัง

ข้อ 3 : ดูว่ามีค่ากองทุนสำรองแยกต่างหากหรือเปล่า ค่ากองทุนสำรองเป็นเงินก้อนที่เก็บไว้ซ่อมแซมใหญ่ เช่น ซ่อมลิฟต์ ทาสีอาคาร ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายของเจ้าของ 100% ผู้เช่าไม่ควรจ่ายเด็ดขาด

ข้อ 4 : ตรวจสอบว่าเจ้าของจ่ายค่าส่วนกลางตรงเวลาหรือเปล่า ถ้าเจ้าของค้างค่าส่วนกลาง อาจโดนนิติบุคคลระงับสิทธิ์ใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ล็อคบัตรเข้าสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ซึ่งกระทบผู้เช่าโดยตรง

สรุป: รู้สิทธิ์ของตัวเอง แล้วเจรจาอย่างมั่นใจ

ค่าส่วนกลางคอนโดเป็นหน้าที่ของเจ้าของตามกฎหมาย แต่ในสัญญาเช่า ทุกอย่างเจรจาได้ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือรู้ตัวเลขจริง รู้ราคาตลาด และอ่านสัญ