สัญญาเช่าคอนโด ภาษาไทย vs ภาษาอังกฤษ: อันไหนผูกพันกว่า

เคยเซ็นสัญญาเช่าคอนโดที่มีทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษอยู่ในฉบับเดียวกันไหม? แล้วเคยสงสัยไหมว่า ถ้าข้อความสองภาษามันขัดกัน จะยึดภาษาไหนเป็นหลัก? เรื่องนี้สำคัญมากๆ โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่เช่าคอนโดในกรุงเทพ หรือคนไทยที่เช่ากับเจ้าของห้องชาวต่างชาติ หลายคนเซ็นไปโดยไม่ได้อ่านละเอียด พอเกิดปัญหาค่อยมาปวดหัวทีหลัง วันนี้เรามาคุยกันแบบเคลียร์ๆ ว่าสัญญาเช่าภาษาไทยกับภาษาอังกฤษ อันไหนมีผลผูกพันทางกฎหมายมากกว่ากัน แล้วต้องระวังอะไรบ้าง

กฎหมายไทยบอกว่าอย่างไร?

ตรงๆ เลยนะ, ในทางกฎหมายไทย ภาษาไทยถือเป็นภาษาราชการ ถ้าเกิดข้อพิพาทขึ้นมาแล้วต้องขึ้นศาล ศาลไทยจะยึดสัญญาภาษาไทยเป็นหลักเสมอ ไม่ว่าสัญญาภาษาอังกฤษจะเขียนไว้ดีแค่ไหนก็ตาม

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้บังคับว่าสัญญาเช่าต้องเขียนเป็นภาษาไทยเท่านั้น จะเขียนภาษาอังกฤษอย่างเดียวก็ได้ มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย แต่ถ้าต้องส่งศาล สัญญาภาษาอังกฤษจะต้องถูกแปลเป็นภาษาไทยโดยล่ามที่ได้รับอนุญาตจากศาล ซึ่งตรงนี้แหละที่มักเกิดปัญหา เพราะการแปลอาจตีความได้ไม่ตรงกับเจตนาเดิม

หลายสัญญาเช่าที่ใช้กันในคอนโดย่านสุขุมวิท อย่าง The Lofts Asoke ใกล้สถานี MRT เพชรบุรี หรือ Park 24 ติดสถานี BTS พร้อมพงษ์ ที่ค่าเช่าเริ่มต้น 25,000-45,000 บาทต่อเดือน มักจะมีสัญญาสองภาษาคู่กัน เพราะเจ้าของห้องเป็นคนไทยแต่ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ

สัญญาสองภาษา: ข้อความขัดกันยึดอันไหน?

นี่คือจุดที่ต้องระวังมากที่สุด สัญญาเช่าหลายฉบับจะมีข้อความระบุไว้ว่า "In case of any discrepancy between the Thai and English versions, the Thai version shall prevail" หรือบางฉบับก็ระบุกลับกันว่าให้ยึดภาษาอังกฤษ

ถ้าสัญญาไม่ได้ระบุไว้เลยว่ายึดภาษาไหน แล้วเกิดข้อพิพาทขึ้นมา ศาลไทยจะยึดฉบับภาษาไทยเป็นหลักโดยอัตโนมัติ ดังนั้นชาวต่างชาติที่อ่านแค่ฉบับภาษาอังกฤษโดยไม่ได้ตรวจสอบฉบับภาษาไทย อาจเจอเซอร์ไพรส์ที่ไม่น่ายินดีได้

เคยมีเคสจริงที่ผู้เช่าชาวต่างชาติเช่าคอนโดย่านทองหล่อ ค่าเช่าเดือนละ 35,000 บาท สัญญาภาษาอังกฤษเขียนว่า "security deposit is refundable upon move-out" แต่สัญญาภาษาไทยมีเงื่อนไขเพิ่มเติมว่าต้องแจ้งล่วงหน้า 60 วัน ไม่ใช่ 30 วันตามที่เข้าใจ สุดท้ายเงินประกันถูกหักไปเพราะแจ้งไม่ทันตามที่ฉบับภาษาไทยกำหนด

ชาวต่างชาติต้องระวังอะไรบ้าง?

ถ้าคุณเป็น expat ที่กำลังหาเช่าคอนโดในกรุงเทพ ไม่ว่าจะย่านสีลม สาทร หรืออโศก สิ่งที่ต้องทำก่อนเซ็นสัญญาคือ จ้างคนแปลสัญญาภาษาไทยให้เข้าใจทุกข้อ อย่าเชื่อแค่ฉบับภาษาอังกฤษที่เจ้าของห้องหรือนายหน้าส่งให้

ข้อที่ต้องเช็คเป็นพิเศษ ได้แก่ ค่าปรับกรณีย้ายออกก่อนสัญญาหมด เงื่อนไขการคืนเงินประกัน ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องรับผิดชอบ และข้อห้ามต่างๆ เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ หรือห้าม sublet ให้คนอื่น บางสัญญาภาษาอังกฤษจะเขียนรวมๆ กว้างๆ แต่ฉบับภาษาไทยจะระบุรายละเอียดชัดเจนกว่ามาก

คอนโดยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติอย่าง Ashton Asoke ติดสถานี MRT สุขุมวิท ค่าเช่าเริ่ม 28,000 บาท หรือ The Line Jatujak-Mochit ใกล้สถานี BTS หมอชิต เริ่มต้น 15,000 บาท มักจะมีสัญญาสองภาษาให้ แต่ก็ต้องตรวจสอบความสอดคล้องของทั้งสองฉบับด้วยตัวเอง

คนไทยก็ต้องอ่านสัญญาให้ดีเหมือนกัน

อย่าคิดว่าเป็นคนไทยแล้วจะปลอดภัย หลายคนเซ็นสัญญาโดยไม่ได้อ่านละเอียด เพราะคิดว่าเป็นแบบฟอร์มมาตรฐาน แต่จริงๆ แล้วสัญญาเช่าแต่ละฉบับไม่เหมือนกัน บางฉบับมีข้อกำหนดที่เอาเปรียบผู้เช่าซ่อนอยู่

ตัวอย่างเช่น สัญญาเช่าคอนโดย่านรัชดา ใกล้สถานี MRT ลาดพร้าว ค่าเช่า 12,000-18,000 บาท บางฉบับระบุว่าเจ้าของห้องสามารถขึ้นค่าเช่าได้ 10% ต่อปีโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า หรือบางฉบับเขียนว่าค่าซ่อมแซมทุกอย่างเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า ซึ่งตามกฎหมายแล้ว การซ่อมแซมโครงสร้างหลักควรเป็นหน้าที่ของเจ้าของ

เคล็ดลับก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโด

อ่านสัญญาทั้งฉบับภาษาไทยและภาษาอังกฤษ เทียบกันทุกข้อ ถ้าข้อไหนไม่ตรงกัน ให้แก้ไขก่อนเซ็น อย่าปล่อยผ่าน

ดูให้ชัดว่าสัญญาระบุหรือเปล่าว่ากรณีข้อความขัดกันจะยึดภาษาไหน ถ้าไม่มีระบุ ให้เพิ่มข้อความเข้าไปให้ชัดเจน ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่และแนบเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จะได้ไม่ถูกหักเงินประกันโดยไม่เป็นธรรมตอนย้ายออก

เก็บสำเนาสัญญาไว้กับตัวเสมอ ทั้งฉบับตัวจริงและสำเนาดิจิทัล ถ้ามีข้อสงสัยจริงๆ ปรึกษาทนายก่อนเซ็น ค่าปรึกษาทนายแค่ 1,000-3,000 บาท แต่ช่วยป้องกันปัญหาที่อาจทำให้เสียเงินหลายหมื่นได้

สรุปง่ายๆ คือ ในประเทศไทย สัญญาภาษาไทยมีน้ำหนักทางกฎหมายมากกว่าเสมอ ไม่ว่าสัญญาภาษาอังกฤษจะเขียนไว้อย่างไร ถ้าต้องขึ้นศาล ศาลไทยยึดภาษาไทยเป็นหลัก ดังนั้นไม่ว่าคุณจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ อ่านสัญญาภาษาไทยให้เข้าใจก่อนเซ็นทุกครั้ง ป้องกันไว้ดีกว่ามาแก้ทีหลัง

ถ้าคุณกำลังมองหาคอนโดเช่าในกรุงเทพและอยากได้ข้อมูลที่ตรงไปตรงมา ลองใช้ Superagent ดูได้เลย เป็นแพลตฟอร์มเช่าคอนโดที่ใช้ AI ช่วยหาห้องที่เหมาะกับคุณ ไม่มีนายหน้ามากดดัน ไม่ต้องเสียเวลานัดดูห้องทีละห้อง แค่บอกว่าต้องการอะไร งบเท่าไหร่ อยากอยู่ย่านไหน Superagent จัดการให้ได้หมด ประหยัดทั้งเวลาและความปวดหัว