ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าอยู่ หรือกำลังคิดจะซื้อคอนโดไว้ลงทุนปล่อยเช่า เรื่องหนึ่งที่หลายคนมองข้ามจนโดนเรียกเก็บย้อนหลังคือเรื่อง "ภาษี" นั่นเอง หลายคนคิดว่าแค่เก็บค่าเช่าเดือนละ 15,000-20,000 บาท ไม่ต้องเสียภาษีหรอก แต่จริง ๆ แล้วกรมสรรพากรถือว่ารายได้จากค่าเช่าเป็น "เงินได้พึงประเมิน" ที่ต้องนำมายื่นภาษีทุกปี ไม่ว่าจะเช่ากันเองหรือผ่านนายหน้าก็ตาม

บทความนี้จะพามาดูแบบชัด ๆ ว่าเจ้าของคอนโดให้เช่าในไทยต้องจ่ายภาษีอะไรบ้าง คำนวณยังไง มีวิธีประหยัดภาษีอย่างถูกกฎหมายไหม และข้อผิดพลาดที่คนทำบ่อยคืออะไร อ่านจบแล้วจัดการเรื่องภาษีได้เองเลย

รายได้ค่าเช่าคอนโดเข้าข่ายภาษีอะไรบ้าง

เริ่มจากพื้นฐานก่อน รายได้จากการปล่อยเช่าคอนโดจัดอยู่ในหมวด "เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5)" ของประมวลรัษฎากร ซึ่งก็คือเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน ตามข้อมูลจากกรมสรรพากร เงินได้ประเภทนี้สามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานค่าใช้จ่ายจริง

สมมติคุณมีคอนโดห้องหนึ่งใกล้สถานี BTS อโศก ปล่อยเช่าเดือนละ 25,000 บาท เท่ากับรายได้ทั้งปี 300,000 บาท หักเหมา 30% เหลือเงินได้สุทธิ 210,000 บาท แล้วค่อยนำไปคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได

แต่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไม่ใช่ภาษีตัวเดียวที่เจ้าของคอนโดต้องจ่าย ยังมีภาษีอื่น ๆ ที่หลายคนลืมนึกถึงอีกด้วย มาดูกันทีละตัว

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ตัวหลักที่หนีไม่พ้น

ภาษีตัวนี้เจ้าของคอนโดทุกคนที่มีรายได้ค่าเช่าต้องยื่น โดยยื่นปีละ 2 ครั้ง ครั้งแรกคือ ภ.ง.ด.94 (ยื่นกลางปี ภายในกันยายน) สำหรับรายได้ช่วงมกราคม-มิถุนายน และครั้งที่สองคือ ภ.ง.ด.90 (ยื่นสิ้นปี ภายในมีนาคมของปีถัดไป) สำหรับรายได้ทั้งปี

อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทยเป็นแบบขั้นบันไดตั้งแต่ 0% ไปจนถึง 35% ขึ้นอยู่กับเงินได้สุทธิ ถ้าคุณมีรายได้เฉพาะค่าเช่าปีละ 300,000 บาท หักเหมา 30% เหลือ 210,000 บาท แล้วหักค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท เหลือเงินได้สุทธิ 150,000 บาท ซึ่งยังไม่ถึงเกณฑ์ต้องเสียภาษี (150,000 บาทแรกได้รับยกเว้น) ดีใจได้แป๊บนึง

แต่ถ้าคุณมีรายได้จากงานประจำรวมด้วย หรือมีคอนโดปล่อยเช่าหลายห้อง เช่น 2 ห้องใกล้ MRT พหลโยธิน ห้องละ 18,000 บาท/เดือน รวมค่าเช่าปีละ 432,000 บาท บวกเงินเดือนอีก อันนี้ต้องคำนวณดี ๆ เพราะอาจขึ้นไปอยู่ในอัตรา 15-20% เลย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ตัวที่หลายคนลืม

ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ประเทศไทยใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แทนภาษีโรงเรือนฯ แบบเดิม คอนโดที่ใช้เพื่อ "การพาณิชยกรรม" ซึ่งรวมถึงการปล่อยเช่า จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าคอนโดที่อยู่อาศัยเอง

ถ้าคอนโดของคุณราคาประเมิน 3 ล้านบาท แล้วปล่อยเช่า จะเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.3% ของราคาประเมิน เท่ากับปีละ 9,000 บาท แต่ถ้าอยู่เองจะเสียแค่ 0.02% หรือประมาณ 600 บาท เห็นความต่างชัดเลยใช่ไหม ข้อมูลอัตราภาษีสามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน

ภาษีตัวนี้จะได้รับใบแจ้งจากสำนักงานเขต (กทม.) หรือ อบต. ช่วงต้นปี แล้วต้องจ่ายภายในเดือนมิถุนายนของทุกปี ถ้าไม่จ่ายมีเบี้ยปรับ 40% ของภาษีที่ค้างจ่าย ไม่คุ้มเลยนะ

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: กรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล

ถ้าผู้เช่าคอนโดของคุณเป็นบริษัท เช่น บริษัทเช่าให้พนักงานต่างชาติอยู่ ผู้เช่าจะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% จากค่าเช่าทุกครั้งที่จ่าย สมมติค่าเช่า 30,000 บาท/เดือน ผู้เช่าจะจ่ายคุณจริง 28,500 บาท แล้วนำ 1,500 บาทไปส่งสรรพากรแทน

ข้อดีคือภาษีที่ถูกหักไว้นี้ คุณนำมาเครดิตตอนยื่นภาษีสิ้นปีได้ ไม่ได้เสียเปล่า แต่ต้องเก็บหนังสือรับรองหัก ณ ที่จ่ายไว้ให้ดี อย่าทำหาย

ถ้าผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา เช่น คนไทยเช่าอยู่เอง หรือชาวต่างชาติเช่าในนามส่วนตัว ไม่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย แต่เจ้าของก็ยังต้องนำรายได้ไปยื่นภาษีเองอยู่ดี

เปรียบเทียบภาระภาษีของเจ้าของคอนโดให้เช่า

เพื่อให้เห็นภาพชัด ๆ ลองดูตารางเปรียบเทียบภาระภาษีของคอนโดให้เช่าในราคาต่าง ๆ กัน โดยคำนวณจากกรณีเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาไม่มีรายได้อื่น หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% และค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท

• รายได้ค่าเช่าทั้งปี: 144,000 บาท | 300,000 บาท | 540,000 บาท
• หักค่าใช้จ่ายเหมา 30%: 43,200 บาท | 90,000 บาท | 162,000 บาท
• เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย: 100,800 บาท | 210,000 บาท | 378,000 บาท
• หักค่าลดหย่อนส่วนตัว: 60,000 บาท | 60,000 บาท | 60,000 บาท
• เงินได้สุทธิ: 40,800 บาท | 150,000 บาท | 318,000 บาท
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (โดยประมาณ): 0 บาท (ยกเว้น 150,000 แรก) | 0 บาท (ยกเว้น 150,000 แรก) | 16,800 บาท
• ภาษีที่ดินฯ (สมมติราคาประเมิน 2-5 ล้าน อัตรา 0.3%): 6,000 บาท (ประเมิน 2 ล้าน) | 10,500 บาท (ประเมิน 3.5 ล้าน) | 15,000 บาท (ประเมิน 5 ล้าน)
• ภาระภาษีรวมต่อปี (โดยประมาณ): 6,000 บาท | 10,500 บาท | 31,800 บาท

จะเห็นว่าคอนโดราคาเช่าไม่สูงมากอย่างย่านอ่อนนุชหรือแบริ่ง ภาษีเงินได้แทบไม่ต้องจ่าย แต่ภาษีที่ดินฯ หนีไม่พ้น ส่วนคอนโดหรูย่านสาทรหรือสีลม ภาษีรวมกันปีละ 30,000 กว่าบาท ก็ต้องคิดเผื่อไว้ในต้นทุนด้วย

วิธีประหยัดภาษีอย่างถูกกฎหมาย

ใช่ มีวิธีลดภาระภาษีได้โดยไม่ผิดกฎหมาย อันดับแรกคือใช้สิทธิหักค่าใช้จ่ายจริงแทนเหมา 30% ถ้าคุณมีค่าใช้จ่ายจริงเยอะ เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าส่วนกลาง ค่าประกันภัย ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าดอกเบี้ยเงินกู้ ฯลฯ รวมกันแล้วเกิน 30% ก็เลือกหักค่าใช้จ่ายจริงได้ แต่ต้องเก็บเอกสารครบทุกรายการ

อีกวิธีคือใช้สิทธิลดหย่อนอื่น ๆ ให้เต็มที่ เช่น ประกันชีวิต กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ กองทุน SSF/RMF เงินบริจาค ฯลฯ ยิ่งมีค่าลดหย่อนเยอะ เงินได้สุทธิก็ยิ่งน้อย ภาษีก็น้อยตาม

สำหรับคนที่มีคอนโดปล่อยเช่าหลายห้อง บางคนเลือกจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล (บริษัท) เพื่อเสียภาษีนิติบุคคลในอัตรา 20% แทน และหักค่าใช้จ่ายได้หลากหลายกว่า แต่วิธีนี้มีต้นทุนเรื่องการจัดตั้งบริษัท ค่าทำบัญชี และค่าสอบบัญชีเพิ่มเติม เหมาะกับคนที่มีพอร์ตใหญ่จริง ๆ แนะนำปรึกษานักบัญชีก่อนตัดสินใจ

ข้อผิดพลาดที่เจ้าของคอนโดให้เช่าทำบ่อย

ผิดพลาดอันดับหนึ่งคือ "ไม่ยื่นภาษีเลย" หลายคนคิดว่าเก็บค่าเช่าเงินสดไม่มีหลักฐาน สรรพากรไม่รู้หรอก แต่จริง ๆ แล้วสรรพากรมีระบบตรวจสอบข้อมูลกับกรมที่ดิน ธนาคาร และหน่วยงานอื่น ๆ ถ้าโดนตรวจพบว่ามีรายได้แต่ไม่ยื่นภาษี จะโดนเบี้ยปรับ 1.5% ต่อเดือนของภาษีที่ค้าง บวกเงินเพิ่มอีก

ผิดพลาดที่สองคือ "ลืมยื่นกลางปี" รายได้ค่าเช่าต้องยื่น ภ.ง.ด.94 กลางปีด้วย ไม่ใช่แค่ยื่น ภ.ง.ด.90 ตอนสิ้นปีอย่างเดียว ถ้าไม่ยื่นกลางปีก็โดนปรับเหมือนกัน

ผิดพลาดที่สามคือ "ไม่แยกรายได้ค่าเช่ากับค่าน้ำค่าไฟ" ถ้าคุณเก็บค่าน้ำค่าไฟรวมในค่าเช่า ยอดทั้งหมดถือเป็นรายได้ค่าเช่าที่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าแยกเก็บและส่งต่อให้หน่วยงานสาธารณูปโภคโดยตรง ส่วนค่าน้ำค่าไฟไม่ถือเป็นรายได้ของคุณ แค่เรื่องเล็ก ๆ แต่ประหยัดภาษีได้

สุดท้าย "ไม่เก็บสัญญาเช่า" บางคนเช่าปากเปล่าไม่มีสัญญา พอถึงเวลายื่นภาษีก็งง ว่ารายได้เท่าไหร่ หักอะไรได้บ้าง ทำสัญญาเช่าให้เรียบร้อย ทั้งปกป้องสิทธิ์ตัวเองและใช้เป็นหลักฐานทางภาษีด้วย

สรุ