ซ่อมและปรับปรุงคอนโดก่อนปล่อยเช่า: ลงทุนเท่าไหร่คุ้มที่สุด

เจ้าของคอนโดหลายคนเจอปัญหาเดียวกัน, ปล่อยเช่าไม่ออก ลงประกาศไปเป็นเดือนก็ยังไม่มีคนสนใจ ทั้งที่ทำเลดี ใกล้รถไฟฟ้า ราคาก็ไม่ได้แพง พอมาดูดีๆ ปัญหามันอยู่ที่สภาพห้อง ผนังเหลืองซีด เฟอร์นิเจอร์เก่า ห้องน้ำมีคราบ ผู้เช่าเปิดประตูเข้ามาปุ๊บก็ไม่อยากอยู่แล้ว เรื่องนี้แก้ได้ แต่จะซ่อมแค่ไหน ลงทุนเท่าไหร่ถึงจะคุ้ม มาคุยกันแบบตรงๆ เลย

รู้ก่อนซ่อม: ห้องแบบไหนต้องทำอะไรบ้าง

ก่อนจะควักกระเป๋า ต้องประเมินสภาพห้องก่อน แบ่งง่ายๆ เป็น 3 ระดับ ระดับแรกคือห้องสภาพดีอยู่แล้ว แค่ทำความสะอาดลึก เปลี่ยนผ้าปูที่นอนใหม่ เติมของตกแต่งนิดหน่อย งบไม่เกิน 3,000-5,000 บาท ก็ปล่อยเช่าได้เลย

ระดับที่สองคือห้องที่อยู่มา 3-5 ปี เริ่มมีร่องรอยใช้งาน ผนังมีรอยขูดขีด ก๊อกน้ำหยด แอร์ไม่เย็น ระดับนี้ใช้งบประมาณ 15,000-30,000 บาท ซ่อมแซมจุดที่จำเป็น แล้วห้องจะดูดีขึ้นเยอะ

ระดับที่สามคือห้องเก่ามากที่ต้องรีโนเวทจริงจัง เปลี่ยนพื้น ทาสีใหม่ทั้งห้อง เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ระดับนี้งบอาจไปถึง 50,000-150,000 บาท ต้องคิดให้ดีว่ามันจะคืนทุนเร็วแค่ไหน

จุดไหนซ่อมแล้วคุ้มที่สุด ดูจากสายตาผู้เช่า

ผู้เช่าส่วนใหญ่ตัดสินใจภายใน 30 วินาทีแรกที่เปิดประตูห้อง สิ่งที่ตาเห็นก่อนเลยคือผนัง พื้น และความสะอาดรวม การทาสีใหม่ทั้งห้องใช้งบแค่ 4,000-8,000 บาทสำหรับห้อง 1 นอนขนาด 30-35 ตร.ม. แต่ทำให้ห้องดูใหม่ขึ้น 80% เลยทีเดียว นี่คือการลงทุนที่คุ้มที่สุดอันดับหนึ่ง

อันดับสองคือห้องน้ำ ไม่มีใครอยากเช่าห้องที่ห้องน้ำมีคราบเหลืองหรือมีกลิ่น แค่เปลี่ยนฝักบัว เปลี่ยนที่วางสบู่ ยาแนวกระเบื้องใหม่ ใช้งบไม่เกิน 3,000-5,000 บาท แต่สร้างความประทับใจได้มาก

อันดับสามคือแอร์ ห้องคอนโดในกรุงเทพไม่มีแอร์เย็นฉ่ำก็จบเลย ค่าล้างแอร์แค่ 400-600 บาทต่อเครื่อง ถ้าแอร์เก่ามากอายุเกิน 8 ปี ลงทุนเปลี่ยนใหม่สัก 12,000-18,000 บาท ผู้เช่าแฮปปี้ แถมค่าไฟถูกลงด้วย

ส่วนจุดที่ไม่ต้องลงทุนเยอะก็ได้คือเฟอร์นิเจอร์ราคาแพง ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่ได้สนใจว่าโซฟาเป็นแบรนด์อะไร ขอแค่สะอาดและใช้งานได้ก็พอ อย่าไปทุ่มเงินกับเฟอร์นิเจอร์หรูเกินจำเป็น

คิดเลขให้ชัด: ลงทุนเท่าไหร่ถึงคืนทุน

หลักง่ายๆ คืองบซ่อมทั้งหมดควรคืนทุนได้ภายใน 6-12 เดือนจากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ยกตัวอย่างเลย คอนโด 1 ห้องนอนย่านอ่อนนุช ใกล้ BTS อ่อนนุช เดิมปล่อยเช่าไม่ออกที่ 10,000 บาท ลงทุนซ่อม 25,000 บาท ทาสีใหม่ ล้างแอร์ เปลี่ยนผ้าม่าน เพิ่มโคมไฟ แล้วปรับราคาเป็น 12,000 บาท ปล่อยเช่าออกภายในสัปดาห์แรก ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเดือนละ 2,000 บาท คืนทุนใน 12 เดือนกว่าๆ

อีกเคสคือคอนโดย่านพระราม 9 ใกล้ MRT พระราม 9 ห้องสตูดิโอ 28 ตร.ม. เจ้าของลงทุนไป 40,000 บาท เปลี่ยนพื้นลามิเนต ซื้อเตียงใหม่ ทาสี ปรับจากเช่าไม่ออกที่ 8,000 บาท เป็นปล่อยได้ 11,000 บาท คืนทุนประมาณ 13 เดือน ถือว่ารับได้

แต่ถ้าลงทุนซ่อม 150,000 บาท แล้วค่าเช่าเพิ่มได้แค่เดือนละ 3,000 บาท ก็ต้องใช้เวลาเกือบ 4 ปีถึงคืนทุน แบบนี้ต้องคิดหนักแล้วว่าคุ้มจริงไหม

เทคนิคเพิ่มมูลค่าห้องด้วยงบน้อย

ไม่ต้องรีโนเวทหนักก็ทำให้ห้องดูดีได้ เริ่มจากเรื่องแสง เปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED สีวอร์มไวท์ ห้องจะดูอบอุ่นขึ้นทันที หลอดละไม่กี่สิบบาท แต่เปลี่ยนบรรยากาศห้องได้เลย

เพิ่มกระจกเงาบานใหญ่ในห้องนอนหรือห้องนั่งเล่น ทำให้ห้องดูกว้างขึ้น ราคา 500-1,500 บาท คุ้มมาก ผ้าม่านใหม่สีสว่างอีกชุดก็ช่วยได้เยอะ งบประมาณ 1,500-3,000 บาทต่อห้อง

สำหรับห้องในคอนโดย่านที่ผู้เช่าต่างชาติเยอะ เช่น แถว BTS ทองหล่อ BTS พร้อมพงษ์ หรือ BTS อโศก การเพิ่มเครื่องซักผ้าในห้องเป็นจุดขายสำคัญมาก ซื้อเครื่องซักผ้าฝาหน้ารุ่นเล็กงบ 7,000-10,000 บาท ทำให้ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้นและบวกค่าเช่าได้อีก 1,000-2,000 บาทต่อเดือน

อีกเรื่องที่หลายคนมองข้ามคือกลิ่น ห้องที่ปิดไว้นานจะอับ ก่อนให้ผู้เช่ามาดูห้อง เปิดหน้าต่างระบายอากาศ ใส่ถ่านดูดกลิ่น หรือหาเครื่องฟอกอากาศตัวเล็กๆ วางไว้ รายละเอียดเล็กๆ พวกนี้สร้างความแตกต่างได้มากกว่าที่คิด

ผิดพลาดที่เจ้าของคอนโดทำบ่อย

ผิดพลาดอันดับหนึ่งคือซ่อมเกินจำเป็น บางคนรีโนเวทเหมือนจะอยู่เอง ใส่ทุกอย่างแพงหมด แต่ผู้เช่าไม่ได้ยอมจ่ายค่าเช่าเพิ่มตามที่ลงทุนไป ต้องคิดเสมอว่าทำเพื่อปล่อยเช่า ไม่ใช่ทำเพื่อตัวเอง

ผิดพลาดที่สองคือไม่ซ่อมเลย คิดว่าห้องยังใช้ได้ แต่ในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพที่มีตัวเลือกเยอะมาก ห้องที่ดูเก่าจะถูกข้ามไปเลย โดยเฉพาะย่านที่แข่งเยอะอย่างแถว MRT ลาดพร้าว หรือ BTS แบริ่ง ที่คอนโดใหม่ผุดขึ้นตลอด

ผิดพลาดที่สามคือไม่ถ่ายรูปห้องใหม่หลังซ่อม ซ่อมเสร็จสวยแล้วแต่ยังใช้รูปเก่าลงประกาศ ก็เสียเปล่า ลงทุนจ้างช่างภาพหรือถ่ายเองให้ดี แสงสว่าง มุมกว้าง สัก 10-15 รูป

สรุป: ลงทุนฉลาด ปล่อยเช่าได้เร็ว

หลักง่ายๆ คือซ่อมจุดที่ผู้เช่าเห็นก่อน, ผนัง ห้องน้ำ แอร์ ตั้งงบให้คืนทุนภายใน 12 เดือน อย่าลงทุนเกินตัว และอย่าลืมถ่ายรูปใหม่หลังซ่อมเสร็จ แค่นี้ห้องที่เคยปล่อยไม่ออกก็กลับมามีคนสนใจได้

พอซ่อมห้องเสร็จพร้อมปล่อยเช่าแล้ว ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ดูได้เลย แค่บอกว่