เงินประกันคอนโด: เจ้าของต้องคืนเมื่อไหร่และต้องทำอย่างไร

ใครเคยเช่าคอนโดในกรุงเทพแล้วลุ้นตอนย้ายออกว่า "เงินประกันคอนโดคืนไหม" บ้าง? ยกมือขึ้นเลย เพราะนี่คือคำถามยอดฮิตที่ผู้เช่าแทบทุกคนต้องเจอ ไม่ว่าจะเช่าห้องหมื่นกว่าบาทแถว BTS อ่อนนุช หรือห้องหรูห้าหมื่นขึ้นย่าน BTS ทองหล่อ เงินประกันก็มักจะเป็นประเด็นที่ทำให้ผู้เช่ากับเจ้าของห้องต้องมีดราม่ากันอยู่เสมอ

บทความนี้จะพาไปดูกันแบบชัด ๆ ว่ากฎหมายไทยกำหนดเรื่องเงินประกันการเช่าไว้อย่างไร เจ้าของต้องคืนเมื่อไหร่ หักได้กรณีไหนบ้าง และในฐานะผู้เช่าเราต้องเตรียมตัวยังไงเพื่อให้ได้เงินประกันคืนครบ ไม่ต้องมานั่งทะเลาะกันทีหลัง

เงินประกันคอนโดคืออะไร และกฎหมายกำหนดไว้อย่างไร

เงินประกัน หรือที่หลายคนเรียกว่า "ค่ามัดจำ" ในสัญญาเช่า คือเงินก้อนที่ผู้เช่าจ่ายให้เจ้าของห้องไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นหลักประกันว่าจะไม่ทำความเสียหายต่อทรัพย์สิน และจะปฏิบัติตามสัญญาจนครบกำหนด โดยทั่วไปในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ เจ้าของมักเรียกเก็บเงินประกัน 2 เดือน พร้อมค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมเป็น 3 เดือนที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่

ตาม ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องการคุ้มครองผู้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2561 กำหนดไว้ชัดเจนว่า เจ้าของห้องสามารถเรียกเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่ารายเดือน อย่างไรก็ตาม ประกาศนี้ใช้บังคับเฉพาะกับผู้ให้เช่าที่เป็น "ผู้ประกอบธุรกิจ" คือมีห้องให้เช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป สำหรับเจ้าของที่ปล่อยเช่าแค่ 1-2 ห้อง ก็ยังสามารถเรียกเก็บเงินประกัน 2 เดือนได้ตามที่ตกลงกัน

ข้อสำคัญที่หลายคนไม่รู้คือ ไม่ว่าจะเป็นกรณีไหน เจ้าของห้องมีหน้าที่ต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าได้ส่งมอบห้องเรียบร้อยแล้ว ไม่ใช่เอาไปเฉย ๆ ได้

เจ้าของห้องต้องคืนเงินประกันภายในกี่วัน

ตามประกาศคุ้มครองผู้เช่าที่อ้างถึงข้างต้น กำหนดไว้ชัดว่าเจ้าของห้องต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับจากวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืนเรียบร้อยแล้ว ทั้งนี้สำหรับผู้ให้เช่าที่เข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจ

ในทางปฏิบัติ สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพจะระบุระยะเวลาคืนเงินประกันไว้ที่ 7-30 วันหลังย้ายออก เพื่อให้เจ้าของมีเวลาตรวจสภาพห้อง ตรวจสอบบิลค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้าย และประเมินความเสียหาย (ถ้ามี) ก่อนคืนเงินให้

สิ่งที่ต้องดูให้ดีคือ สัญญาเช่าระบุระยะเวลาไว้กี่วัน ถ้าเขียนว่า 30 วัน เจ้าของก็มีสิทธิ์ใช้เวลาถึง 30 วัน แต่ถ้าเกินกำหนดแล้วยังไม่คืน ผู้เช่ามีสิทธิ์ทวงถามและดำเนินการตามกฎหมายได้

กรณีไหนที่เจ้าของหักเงินประกันได้

ไม่ใช่ทุกกรณีที่เจ้าของจะหักเงินประกันได้ตามใจ มีเหตุผลที่ชอบธรรมในการหักอยู่ไม่กี่ข้อ ลองดูกัน

ความเสียหายที่เกินกว่าการใช้งานปกติ, ผนังมีรอยเจาะใหญ่ กระเบื้องแตก พื้นไม้ขูดขีดลึก ประตูพัง ม่านขาด สิ่งเหล่านี้เจ้าของมีสิทธิ์หักค่าซ่อม แต่ต้องมีหลักฐานเปรียบเทียบสภาพก่อนเข้าอยู่กับตอนย้ายออก

ค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ, ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ตงวดสุดท้ายที่ยังไม่ได้จ่าย เจ้าของสามารถหักจากเงินประกันได้

ค่าทำความสะอาด, ถ้าผู้เช่าย้ายออกแล้วห้องสกปรกเกินกว่าจะยอมรับได้ เจ้าของอาจหักค่าทำความสะอาดใหญ่ ซึ่งโดยปกติอยู่ที่ประมาณ 2,000-5,000 บาท ขึ้นกับขนาดห้อง

ผิดสัญญาย้ายออกก่อนกำหนด, นี่คือกรณีที่เจ้าของมักจะไม่คืนเงินประกันเลย ถ้าผู้เช่าเซ็นสัญญา 1 ปีแต่อยู่แค่ 6 เดือนแล้วย้ายออก โดยส่วนใหญ่สัญญาจะระบุว่าเงินประกันถูกริบทั้งหมด

แต่สิ่งที่เจ้าของหักไม่ได้คือ การเสื่อมสภาพตามปกติ เช่น สีผนังซีดจากแสงแดด หน้าจอรีโมทแอร์เลือนราง ที่นอนยุบตัวตามอายุการใช้งาน สิ่งเหล่านี้เป็นเรื่องปกติที่เจ้าของห้องต้องรับผิดชอบเอง ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 552 ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบความเสียหายจากการใช้ทรัพย์สินตามปกติ

วิธีเตรียมตัวเพื่อให้ได้เงินประกันคืนครบ

ถ่ายรูปทุกอย่างตอนเข้าอยู่, นี่คือเรื่องสำคัญที่สุด ถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องทุกมุมในวันที่รับกุญแจ รวมถึงรอยขีดข่วนเดิม รอยเปื้อนเดิม เครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้น ส่งให้เจ้าของทาง LINE หรืออีเมลเพื่อเป็นหลักฐานว่าสภาพก่อนเข้าอยู่เป็นอย่างไร

ทำรายการตรวจสภาพห้อง, ขอให้เจ้าของห้องหรือนิติบุคคลทำ checklist สภาพห้องร่วมกันตอนเข้าอยู่ และลงนามรับรองทั้งสองฝ่าย ถ้าเจ้าของไม่ยอมทำ ให้ทำเองแล้วส่งให้เจ้าของรับทราบเป็นลายลักษณ์อักษร

ทำความสะอาดก่อนย้ายออก, จ้างแม่บ้านทำความสะอาดใหญ่สักรอบก่อนส่งคืนห้อง ค่าใช้จ่ายแค่ 1,000-2,000 บาท แต่ช่วยลดโอกาสที่เจ้าของจะหักค่าทำความสะอาดจากเงินประกันได้มาก

จ่ายค่าสาธารณูปโภคให้เรียบร้อย, ก่อนย้ายออก จดเลขมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟ แล้วประสานกับนิติบุคคลเพื่อออกบิลงวดสุดท้าย จ่ายให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบห้อง

เปรียบเทียบเงินประกันตามราคาเช่าคอนโดในกรุงเทพ

เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้นว่าเงินประกันจะอยู่ที่เท่าไหร่ในแต่ละระดับราคา ตารางนี้รวมเงินที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ทั้งหมด (ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน + เงินประกัน 2 เดือน) ตาม ข้อมูลราคาเช่าเฉลี่ยจาก DDproperty

• ประหยัด: 8,000-12,000 บาท | 16,000-24,000 บาท | 24,000-36,000 บาท | BTS แบริ่ง, MRT ลาดพร้าว
• ปานกลาง: 15,000-25,000 บาท | 30,000-50,000 บาท | 45,000-75,000 บาท | BTS อ่อนนุช, MRT พระราม 9
• สูง: 30,000-50,000 บาท | 60,000-100,000 บาท | 90,000-150,000 บาท | BTS ทองหล่อ, BTS อโศก
• หรูมาก: 60,000-120,000 บาท | 120,000-240,000 บาท | 180,000-360,000 บาท | BTS เพลินจิต, BTS ชิดลม

จะเห็นว่าเงินประกันคอนโดไม่ใช่เรื่องเล็ก ๆ เลย ยิ่งห้องแพง เงินที่จมอยู่กับเจ้าของระหว่างเช่าก็ยิ่งเยอะ การดูแลห้องดี ๆ ตลอดสัญญาจึงเป็นเรื่องที่คุ้มค่ามาก

ถ้าเจ้าของไม่ยอมคืนเงินประกันต้องทำอย่างไร

ขั้นที่ 1, ทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งข้อความผ่าน LINE อีเมล หรือจดหมาย ระบุชัดเจนว่าสัญญาสิ้นสุดเมื่อไหร่ ส่งมอบห้องเมื่อไหร่ และขอให้คืนเงินประกันภายในกี่วัน เก็บหลักฐานการส่งไว้ทุกครั้ง

ขั้นที่ 2, ร้องเรียนที่ สคบ. ถ้าทวงแล้วไม่ได้ผล ผู้เช่าสามารถร้องเรียนที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ โดยเฉพาะกรณีที่เจ้าของเป็นผู้ประกอบธุรกิจ สคบ. มีอำนาจเรียกเจ้าของมาเจรจาและสั่งให้ปฏิบัติตามกฎหมายได้

ขั้นที่ 3, ฟ้องศาลคดีผู้บริโภค ถ้ายังไม่ได้ผล ผู้เช่าสามารถฟ้องศาลคดีผู้บริโภคได้โดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล และไม่จำเป็นต้องมีทนายความ กระบวนการไม่ซับซ้อนอย่างที่คิด โดยเฉพาะถ้ามีหลักฐานครบ ทั้งสัญญา รูปถ่าย และบันทึกการทวงถาม

ข้อควรรู้คือ กรณีที่เจ้าของหักเงินประกัน ภาระการพิสูจน์ว่าหักได้อย่างชอบธรรมตกอยู่ที่เจ้าของ ไม่ใช่ผู้เช่า ดังนั้นถ้าเจ้าของหักแล้วไม่มีหลักฐานมาแสดง ศาลมักตัดสินให้ผู้เช่าชนะ

เช็กลิสต์สำคัญก่อนเซ็นสัญญาเช่า

สุดท้ายนี้ เรื่องเงินประกันต้องป้องกันตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา อ่านสัญญาให้ละเอียดในประเด็นต่อไปนี้

เงินประกันกี่เดือน ระบุจำนวนเงินชัดเจนหรือไม่ ระยะเวลาคืนเงินประกันหลังย้ายออกกี่วัน เงื่อนไขการหักเงินประกันเขียนไว้อย่างไร มีข้อกำหนดเรื่องการตรวจสภาพห้องก่อนเข้าอยู่และก่อนย้ายออกหรือไม่ ถ้าผิดสัญญาย้ายออกก่อนกำหนด เงื่อนไขเป็นอย่างไร

ถ้าสัญญาไม่ชัดเจนในประเด็นเหล่านี้ ให้ขอแก้ไขหรือเพิ่มเติมก่อนเซ็น อย่ากล