การยุติสัญญาเช่าในกรุงเทพฯก่อนกำหนด: ค่าใช้จ่ายที่คุณต้องจ่ายและวิธีลดต้นทุน

คุณลงนามในสัญญาเช่า 12 เดือนสำหรับคอนโดที่สวยงามใกล้ BTS Thong Lo เมื่อเดือนมกราคม ค่าเช่า 28,000 บาทต่อเดือน สระว่ายน้ำสุด멋า และบริเวณใกล้เคียงนั้นเหมาะสมอย่างยิ่ง จากนั้นบริษัทของคุณประกาศว่าคุณจะย้ายไปสิงคโปร์ในเดือนกรกฎาคม คุณมีเวลาเหลืออีก 5 เดือนในสัญญา ตอนนี้ต้องทำอย่างไร นี่คือหนึ่งในสถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดและเครียดที่สุดที่ผู้เช่าในกรุงเทพฯ ต้องเผชิญ การยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดอาจทำให้คุณเสียเงินตั้งแต่หนึ่งเดือนเช่าไปจนถึงหลายเดือนของค่าปรับ ขึ้นอยู่กับวิธีที่เขียนสัญญาและวิธีที่คุณจัดการกับสถานการณ์ข่าวดีก็คือ ด้วยวิธีการที่ถูกต้อง คุณสามารถลดความเสียหายทางการเงินได้อย่างมีนัยสำคัญ ให้ฉันอธิบายว่าคุณควรคาดหวังอะไรและวิธีปกป้องตัวเอง

สัญญาเช่าในกรุงเทพฯ จัดการการยกเลิกก่อนกำหนดอย่างไร

สัญญาเช่าทั่วไปส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ เขียนขึ้นเพื่อให้ได้เปรียบแก่เจ้าของบ้าน นั่นเป็นความเป็นจริง สัญญาเช่าทั่วไปมีระยะเวลา 12 เดือน และข้อบทสัญญาเกี่ยวกับการยกเลิกก่อนกำหนด หากมีอยู่จริง มักจะระบุว่าคุณจะสูญเสียเงินประกันหากคุณออกจากไปก่อนสัญญาหมดอายุ ในหลายกรณี เจ้าของบ้านยังต้องการประกาศเป็นลายลักษณ์อักษร 60 วันแม้จะมีข้อบทสัญญายกเลิก

นี่คือจุดที่มันซับซ้อน สัญญาบางฉบับรวมถึงค่าปรับเพิ่มเติมนอกเหนือจากการสูญเสียเงินประกันของคุณ ฉันได้เห็นสัญญาสำหรับคอนโดในอาคารเช่น The Lumpini 24 ใกล้ BTS Phrom Phong ที่ต้องการค่าปรับสองเดือนค่าเช่าบวกกับการสูญเสียเงินประกันสองเดือน นั่นคือเงินค่าเช่าสี่เดือนหายไปอย่างมีประสิทธิผล สัญญาอื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่จัดการผ่านตัวแทนมืออาชีพ มี "ข้อบทสัญญาทางการทูต" ที่อนุญาตให้ยกเลิกก่อนกำหนดหลังจาก 6 เดือนพร้อมประกาศ 30 หรือ 60 วันและไม่มีค่าปรับ

ตามที่ CBRE Thailand ระบุ สัญญาเช่าสำหรับคนต่างชาติส่วนใหญ่ในอ.ต.ม. กรุงเทพฯ ตอนนี้รวมถึงบางรูปแบบของข้อบทสัญญายกเลิกก่อนกำหนด แต่เงื่อนไขเฉพาะแตกต่างกันมาก หากสัญญาของคุณไม่ได้กล่าวถึงการยกเลิกก่อนกำหนดเลย กฎหมายแพ่งและพาณิชยของไทยโดยทั่วไปจะถือว่าสัญญาเช่าเป็นข้อตกลงที่ผูกพัน ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านอาจติดตามคุณเพื่อขอค่าเช่าที่เหลืออยู่ได้ ในทางปฏิบัติ เจ้าของบ้านส่วนใหญ่พอใจที่จะเก็บเงินประกัน

ค่าใช้จ่ายที่แท้จริง คุณจะจ่ายจริงเท่าไร

ให้ฉันแจกแจงสถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุดด้วยตัวเลขจริง สมมุติว่าคุณเช่าคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Q Siam ใกล้ BTS Ratchathewi ในราคา 22,000 บาทต่อเดือน คุณวางเงินประกัน 2 เดือนจำนวน 44,000 บาทและค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน คุณอยู่ครึ่งทางของสัญญาเช่า 12 เดือนและต้องออกไป

ในกรณีที่ดีที่สุด สัญญาของคุณมีข้อบทสัญญาทางการทูต คุณประกาศ 60 วัน ชำระค่าเช่าต่อไปในช่วงนั้น และคุณจะได้เงินประกันกลับคืนหลังจากหักค่าเสียหายใดๆ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมทั้งหมด ศูนย์นอกเหนือจากค่าเช่าที่คุณจะต้องจ่ายอยู่แล้วในช่วงประกาศ

ในกรณีที่เลวร้ายที่สุด สัญญาของคุณไม่มีข้อบทสัญญายกเลิกก่อนกำหนด เจ้าของบ้านจะเก็บเงินประกัน 44,000 บาทของคุณและเรียกร้องค่าปรับเพิ่มเติม 2 เดือน รวมเป็นการสูญเสีย 88,000 บาท นั่นคือค่าเช่าเกือบ 4 เดือนหายไป ตามข้อมูลจาก DDproperty เงินประกันเฉลี่ยสำหรับคอนโดในเขตกลางกรุงเทพฯ อยู่ในช่วง 40,000 ถึง 70,000 บาทสำหรับหน่วยที่เช่า 20,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน นั่นเป็นเงินจำนวนมากที่จะเสีย

ผลลัพธ์ที่พบบ่อยที่สุดอยู่ที่ไหนสักแห่งตรงกลาง คุณเสียเงินประกันแต่หลีกเลี่ยงค่าปรับเพิ่มเติม โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเจรจาต่อรองอย่างเหมาะสมและให้ประกาศที่เหมาะสม

สถานการณ์	ต้องประกาศ	คืนเงินประกัน	ค่าปรับเพิ่มเติม	ค่าใช้จ่ายทั้งหมดโดยทั่วไป (22,000 บาท/เดือน)
ข้อบทสัญญาทางการทูต (หลังจาก 6 เดือน)	30 ถึง 60 วัน	ใช่ (หลังหักค่าเสียหาย)	ไม่มี	0 บาทเพิ่มเติม
ข้อบทสัญญายกเลิกก่อนกำหนด (มาตรฐาน)	60 วัน	ไม่	ไม่มี	44,000 บาท (เสียเงินประกัน)
ไม่มีข้อบทสัญญา เจรจาต่อรองออก	30 ถึง 60 วัน	ไม่	บางครั้ง 1 เดือน	44,000 ถึง 66,000 บาท
ไม่มีข้อบทสัญญา เจ้าของบ้านไม่เห็นด้วย	ทันทีหรือถูกโต้แย้ง	ไม่	1 ถึง 2 เดือนค่าเช่า	66,000 ถึง 88,000 บาท
ให้เช่าย่อย (หากสัญญาอนุญาต)	แตกต่างกัน	ใช่ (เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเดิม)	ไม่มี	0 บาทเพิ่มเติม (บวกการหาผู้เช่าย่อย)

ข้อบทสัญญาทางการทูต เพื่อนที่ดีที่สุดของคุณในการเช่าในกรุงเทพฯ

หากคุณจำบทความนี้ได้เพียงสิ่งเดียว ให้เป็นสิ่งนี้ ขอให้มีข้อบทสัญญาทางการทูตเสมอก่อนที่คุณจะลงนาม ข้อบทสัญญาทางการทูตอนุญาตให้ทั้งสองฝ่ายยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด โดยทั่วไปหลังจาก 6 เดือนแรก พร้อมประกาศเป็นลายลักษณ์อักษร 30 ถึง 60 วัน เป็นมาตรฐานในอาคารที่เน้นคนต่างชาติหลายแห่งเช่น Millennium Residence ใกล้ BTS Asok หรือ Magnolias Waterfront Residences ใกล้ BTS Saphan Taksin

ข้อบทสัญญานี้เดิมมีไว้สำหรับทูตและพนักงานสถานทูต ซึ่งอาจได้รับคำสั่งโอนย้ายทันทัน แต่ตอนนี้เป็นเรื่องปกติสำหรับผู้เช่าระดับมืออาชีพ เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในพื้นที่ที่เต็มไปด้วยคนต่างชาติเช่น สุขุมวิท ซอย 24, ซอย 31 และซอย 39 คุ้นเคยกับเรื่องนี้และจะยินดีที่จะรวมไว้ หากพวกเขาปฏิเสธ นั่นเป็นสัญญาณเตือนเกี่ยวกับความยืดหยุ่นของพวกเขาในฐานะเจ้าของบ้านโดยทั่วไป

นี่คือตัวอย่างจริง เพื่อนของฉันเช่าหน่วยห้องนอนสองห้องที่ Siamese Exclusive Sukhumvit 31 ในราคา 45,000 บาทต่อเดือน สัญญาของเธอรวมถึงข้อบทสัญญาทางการทูตที่ทำให้เกิดผลหลังจาก 6 เดือนพร้อมประกาศ 60 วัน เมื่อบริษัทของเธอย้ายเธอไปโฮจิมินห์ซิตี้หลัง 8 เดือน เธอให้ประกาศ จ่ายค่าเช่า 2 เดือนสุดท้าย และได้เงินประกัน 90,000 บาทคืนอย่างเต็มที่ สะอาดและไม่เจ็บปวด

วิธีเจรจาต่อรองออกก่อนกำหนดเมื่อสัญญาของคุณไม่เอื้ออำนวย

ไม่ใครทุกคนมีข้อบทสัญญาทางการทูต หากคุณติดอยู่ในสัญญาที่เข้มงวด นี่คือวิธีเข้าใจคำพูดของคุณกับเจ้าของบ้านเพื่อลดความเสียหาย

ประการแรก บอกเจ้าของบ้านโดยเร็วที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ เจ้าของบ้านไม่ชอบเซอร์ไพรส์ หากคุณรู้ในเดือนมีนาคมว่าคุณจะออกไปในเดือนมิถุนายน อย่ารอจนถึงเดือนพฤษภาคมเพื่อพูดถึงมัน การให้เจ้าของบ้านเวลาสูงสุดเพื่อหาผู้เช่ารายต่อไปจะได้ผลมากในความโปรดปรานของคุณ เจ้าของบ้านจำนวนมากในอาคารเช่น Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi ยินดีที่จะยกเลิกค่าปรับหากคุณช่วยพวกเขาหาผู้เช่ารายต่อไปหรือหากหน่วยของคุณอยู่ในความต้องการสูง

ประการที่สอง เสนอให้ช่วยหาผู้เช่ารายต่อไป โพสต์รายการของคุณเองบน Facebook กลุ่ม LINE และแพลตฟอร์มเช่า หากผู้เช่าที่มีคุณสมบัติพร้อมย้ายเข้าอยู่หลังจากคุณออกไป เจ้าของบ้านจะไม่สูญเสียอะไรและมีเหตุผลน้อยมากที่จะปรับคุณ ฉันได้เห็นเรื่องนี้ทำงานหลายครั้งในอาคารยอดนิยมตามแนว Sukhumvit

ประการที่สาม วางทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร อย่าพึ่งพาข้อตกลงทางวาจา ส่งอีเมล LINE หรือข้อความอื่นสรุปสิ่งที่คุณตกลงกัน และขอให้เจ้าของบ้านยืนยัน ตามกฎหมายสัญญาของไทยตามที่ร่างไว้โดยแนวทางของกรมสรรพากรไทยเกี่ยวกับรายได้เช่าและ義務เช่า เอกสารที่เป็นลายลักษณ์อักษรปกป้องทั้งสองฝ่าย

ประการที่สี่ มีความสมจริงเกี่ยวกับเงินประกันของคุณ ในสถานการณ์การยกเลิกก่อนกำหนดส่วนใหญ่ที่ไม่มีข้อบทสัญญาทางการทูต คุณควรเตรียมจิตใจให้เสียเงินประกัน หากคุณได้เงินคืนมา ให้ถือว่านั่นเป็นชัยชนะ

การให้เช่าย่อย ทางเลือกที่เป็นไปได้

ผู้เช่าบางคนพิจารณาการให้เช่าย่อยคอนโดของพวกเขาสำหรับระยะเวลาเช่าที่เหลือแทนที่จะยกเลิกสัญญา นี่สามารถทำได้ แต่มีข้อแม้ที่สำคัญ สัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ห้ามการให้เช่าย่อยอย่างชัดแจ้งโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของบ้าน หากคุณให้เช่าย่อยโดยไม่ได้รับอนุญาต คุณอาจสูญเสียเงินประกันและเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายเพิ่มเติม

อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของบ้านเห็นด้วย การให้เช่าย่อยอาจเป็นวิธีแก้ปัญหาที่ดีที่สุด คุณหาผู้เช่าย่อย พวกเขาจ่ายค่าเช่นให้คุณหรือโดยตรงแก่เจ้าของบ้าน และสัญญาเช่าเดิมจะดำเนินต่อไปจนกว่าจะสิ้นสุด ฉันได้เห็นเรื่องนี้เกิดขึ้นสำเร็จที่อาคารเช่น The Base Park West ใกล้ BTS On Nut ซึ่งความต้องการสูงและหน่วยในช่วง 12,000 ถึง 18,000 บาทขายหมดอย่างรวดเร็ว

สิ่งสำคัญคือได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านเป็นลายลักษณ์อักษรและโดยอุดมคติสร้างข้อตกลงการให้เช่าย่อยง่ายๆ ระหว่างคุณและผู้เช่าย่อย ให้เจ้าของบ้านติดตามกระบวนการตลอดเวลา

ก่อนที่คุณจะลงนามสัญญาเช่าครั้งต่อไป รายการตรวจสอบเพื่อป้องกัน

วิธีที่ดีที่สุดในการจัดการกับค่าใช้จ่ายการยกเลิกก่อนกำหนดคือการป้องกันไม่ให้เป็นหายนะตั้งแต่แรก นี่คือสิ่งที่ต้องมองหาก่อนที่คุณจะลงนามสัญญาเช่าใดๆ ในกรุงเทพฯ

อ่านข้อบทสัญญาการยกเลิกคำต่อคำ หากไม่มีข้อบทสัญญายกเลิก ขอหนึ่งข้อ ขอให้มีข้อบทสัญญาทางการทูตพร้อมการสัมผัสหลังจาก 6 เดือนและประกาศ 60 วัน เจรจาต่อรองเงินประกันลงมาเป็นหนึ่งเดือนหากเป็นไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับหน่วยที่ต่ำกว่า 20,000 บาทต่อเดือน สิ่งนี้ลดความเสี่ยงหากคุณต้องออกไปก่อนกำหนด

ถามโดยเฉพาะว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับเงินประกันในสถานการณ์การยกเลิกก่อนกำหนด เจ้าของบ้านบางคนจะเขียนลงในสัญญาว่าคุณได้คืนเงินประกันบางส่วนหากคุณออกไปก่อนกำหนด แต่ให้ประกาศที่เพียงพอ แม้แต่การคืนเงินประกันครึ่งหนึ่งก็สามารถช่วยคุณประหยัด 20,000 ถึง 35,000 บาทได้ ขึ้นอยู่กับหน่วย

พิจารณาระยะเวลาเช่าที่สั้นกว่าหากสถานการณ์ของคุณไม่แน่นอน เจ้าของบ้านบางคนใกล้ BTS Ekkamai หรือ BTS Phra Khanong จะเสนอสัญญาเช่า 6 เดือนในอัตรารายเดือนที่สูงขึ้นเล็กน้อย บางทีอาจเพิ่มขึ้น 2,000 ถึง 3,000 บาทต่อเดือน ส่วนเบี้ยประกันนั้นเกือบสมเหมือนทั้งหมดที่ถูกกว่าค่าใช้จ่ายในการยกเลิกสัญญาเช่า 12 เดือนก่อนกำหนด

การยกเลิกสัญญาเช่าในกรุงเทพฯ ไม่จำเป็นต้องเป็นหายนะทางการเงิน ตามการประมาณค่าของอุตสาหกรรม ประมาณ 15% ของสัญญาเช่าสำหรับคนต่างชาติในกรุงเทพฯ ถูกยกเลิกก่อนกำหนดในแต่ละปี และส่วนใหญ่จะแก้ไขผ่านการเจรจาต่อรองแทนที่จะดำเนินการทางกฎหมาย เจ้าของบ้านในเมืองนี้โดยทั่วไปชอบการออกไปที่รวดเร็วและสะอาดมากกว่าข้อพิพาท ให้ประกาศที่เพียงพอ สื่อสารอย่างชัดเจน ช่วยหาผู้แทนหากเป็นไปได้ และคุณจะออกไปในสภาพที่ดีขึ้นมากเมื่อเทียบกับที่คุณกลัว

หากคุณกำลังมองหาการเช่าในกรุงเทพฯ ครั้งต่อไปและต้องการสัญญาที่มีเงื่อนไขที่เป็นธรรมจากเริ่มแรก ลองค้นหาใน superagent.co Superagent ช่วยคุณค้นหาคอนโดพร้อมเงื่อนไขสัญญาเช่าที่โปร่งใส เพื่อให้คุณรู้แน่ชัดว่าคุณกำลังเข้าหาอะไรก่อนที่จะลงนาม