ถ้าเคยเช่าคอนโดในกรุงเทพที่เจ้าของเป็นชาวต่างชาติ หรือเช่าผ่านบริษัทบริหารอสังหาฯ ระดับอินเตอร์ มีโอกาสสูงมากที่จะได้เจอสัญญาเช่าเป็นภาษาอังกฤษทั้งฉบับ หลายคนอ่านแล้วงง ไม่กล้าถาม ก็เซ็นไปก่อน แล้วพอเกิดปัญหาค่อยมานั่งเสียใจทีหลัง

จริงๆ แล้วสัญญาเช่าภาษาอังกฤษไม่ได้น่ากลัวขนาดนั้น แต่มีหลายจุดที่ผู้เช่าคนไทยมักมองข้าม เพราะศัพท์กฎหมายภาษาอังกฤษมันไม่เหมือนภาษาอังกฤษทั่วไปที่เราใช้ในชีวิตประจำวัน บทความนี้จะพาไปดูทีละจุดว่าต้องระวังอะไรบ้าง อ่านจบแล้วจะเซ็นสัญญาได้อย่างมั่นใจขึ้นเยอะ

ทำไมสัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพถึงเป็นภาษาอังกฤษ

กรุงเทพเป็นเมืองที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เยอะมาก โดยเฉพาะย่านอย่างสุขุมวิท สาทร และสีลม คอนโดหลายโครงการในย่านเหล่านี้ เช่น Park 24 ใกล้สถานี BTS พร้อมพงษ์ หรือ The Lofts Silom ใกล้สถานี BTS สุรศักดิ์ มีเจ้าของห้องเป็นชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างประเทศ สัญญาเช่าจึงถูกร่างเป็นภาษาอังกฤษเป็นหลัก

นอกจากนี้ บริษัทนายหน้าระดับอินเตอร์หลายรายก็ใช้เทมเพลตสัญญาภาษาอังกฤษเป็นมาตรฐาน แม้ผู้เช่าจะเป็นคนไทยก็ตาม ตรงนี้ไม่ได้ผิดกฎหมายอะไร แต่ผู้เช่าต้องเข้าใจทุกข้อก่อนเซ็น

ตามข้อมูลจาก DDproperty ราคาเช่าคอนโดเฉลี่ยในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 15,000-35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดห้อง ยิ่งราคาสูงขึ้น สัญญาก็ยิ่งซับซ้อนขึ้นตามไปด้วย

ศัพท์กฎหมายภาษาอังกฤษที่ต้องรู้ก่อนเซ็น

ปัญหาหลักของสัญญาภาษาอังกฤษคือศัพท์เฉพาะทาง อ่านแล้วดูคุ้นตาแต่ความหมายไม่เหมือนที่คิด มาดูคำที่เจอบ่อยที่สุด

Lease Term คือระยะเวลาเช่า ส่วนใหญ่เป็น 12 เดือน บางสัญญาระบุว่าเป็น "fixed term" แปลว่าออกก่อนกำหนดไม่ได้โดยไม่เสียค่าปรับ ถ้าเห็นคำว่า "break clause" แปลว่ามีเงื่อนไขให้ยกเลิกก่อนกำหนดได้ ซึ่งหายากมากในตลาดกรุงเทพ

Security Deposit คือเงินประกัน ปกติ 2 เดือน แต่บางสัญญาเขียนว่า "refundable upon satisfactory inspection" แปลว่าจะคืนให้ก็ต่อเมื่อตรวจห้องแล้วผ่าน ตรงนี้ต้องถามให้ชัดว่า "satisfactory" หมายถึงอะไร ใครเป็นคนตัดสิน

Penalty for Early Termination คือค่าปรับถ้ายกเลิกสัญญาก่อนกำหนด ส่วนใหญ่คือริบเงินประกันทั้งหมด แต่บางสัญญาเขียนเพิ่มว่าต้องจ่ายค่าเช่าที่เหลือด้วย เช่น เช่า 12 เดือน ออกเดือนที่ 6 อาจต้องจ่ายค่าเช่าอีก 6 เดือน อ่านตรงนี้ให้ดีมาก

Wear and Tear คือการสึกหรอตามปกติจากการใช้งาน สัญญาที่ดีจะเขียนว่า "normal wear and tear excepted" แปลว่าของที่เก่าไปตามธรรมชาติไม่ต้องซ่อม แต่ถ้าสัญญาไม่มีคำนี้ เจ้าของอาจหักค่าซ่อมทุกอย่างจากเงินประกัน

5 ข้อที่ผู้เช่าไทยมักมองข้ามในสัญญาภาษาอังกฤษ

1. ค่าส่วนกลางใครจ่าย, สัญญาบางฉบับเขียนว่า "common area fee shall be borne by the tenant" แปลว่าผู้เช่าต้องจ่ายค่าส่วนกลางเอง ซึ่งคอนโดย่านสุขุมวิทอย่าง Ashton Asoke ใกล้สถานี MRT สุขุมวิท ค่าส่วนกลางอาจสูงถึง 5,000-8,000 บาทต่อเดือน ถ้าไม่อ่านดีๆ จะเสียเงินเพิ่มโดยไม่รู้ตัว

2. เงื่อนไขการต่อสัญญา, หลายสัญญาเขียนว่า "renewal at the sole discretion of the landlord" แปลว่าเจ้าของมีสิทธิ์ไม่ต่อสัญญาได้ฝ่ายเดียว และอาจขึ้นค่าเช่าเท่าไหร่ก็ได้ตอนต่อสัญญา ถ้าเจอแบบนี้ ลองต่อรองขอเพิ่มข้อความว่า "with a cap of X% increase" เพื่อจำกัดเปอร์เซ็นต์การขึ้นค่าเช่า

3. สิทธิ์ในการเข้าห้องของเจ้าของ, สัญญาบางฉบับเขียนว่า "landlord reserves the right to enter the premises at any time" แปลว่าเจ้าของเข้าห้องได้ตลอดเวลาโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า ตรงนี้ไม่แฟร์เลย ควรต่อรองให้เป็น "with 24 hours prior written notice" เป็นอย่างน้อย

4. ข้อห้ามในสัญญา, บางสัญญามีข้อห้ามแปลกๆ เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามทำอาหารที่มีกลิ่นแรง ห้ามให้คนอื่นมาค้างคืนเกิน 3 วัน ข้อห้ามเหล่านี้ถ้าละเมิดอาจเป็นเหตุให้เจ้าของบอกเลิกสัญญาได้ ควรอ่านส่วน "prohibited activities" หรือ "restrictions" ให้ครบ

5. ค่าไฟและค่าน้ำคิดอัตราไหน, คอนโดบางแห่งบวกค่าไฟเพิ่มจากอัตราการไฟฟ้า สัญญาอาจเขียนว่า "electricity at the building's rate" ซึ่งอาจสูงถึง 7-8 บาทต่อหน่วย ในขณะที่อัตราการไฟฟ้าปกติอยู่ที่ประมาณ 4 บาทต่อหน่วย ถ้าเปิดแอร์เยอะ ค่าไฟต่างกันเป็นพันบาทต่อเดือนเลย

สัญญาภาษาอังกฤษ vs สัญญาสองภาษา: อันไหนดีกว่า

หลายคนถามว่าควรขอสัญญาเป็นภาษาไทยคู่กันไหม คำตอบคือ ถ้าทำได้ก็ดีมาก เพราะตาม กรมที่ดิน กรณีมีข้อพิพาท ศาลไทยจะใช้สัญญาภาษาไทยเป็นหลัก แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของหลายคนไม่ยอมทำสองภาษาเพราะเพิ่มต้นทุนและความยุ่งยาก

• ความเข้าใจของผู้เช่าไทย: อาจตกหล่นบางข้อ vs เข้าใจได้ครบถ้วน
• ผลทางกฎหมายในศาลไทย: ใช้ได้ แต่ต้องแปลเมื่อขึ้นศาล vs ใช้ฉบับภาษาไทยเป็นหลัก
• ค่าใช้จ่ายในการจัดทำ: ต่ำกว่า vs สูงกว่า (ค่าแปลประมาณ 2,000-5,000 บาท)
• ระยะเวลาจัดทำ: เร็ว ใช้เทมเพลตได้เลย vs ช้ากว่า ต้องตรวจทานสองภาษา
• ความนิยมในตลาดกรุงเทพ: พบบ่อยมากในย่านสุขุมวิท สาทร สีลม vs พบน้อยกว่า มักใช้ในสัญญาระยะยาว
• ข้อแนะนำ: อ่านให้ละเอียด ถามทุกข้อที่ไม่เข้าใจ vs ตรวจสอบว่าเนื้อหาตรงกันทั้งสองภาษา

ถ้าเจ้าของยืนยันจะใช้ภาษาอังกฤษอย่างเดียว สิ่งที่ควรทำคือขอเวลาอ่านอย่างน้อย 2-3 วัน อย่าเซ็นที่หน้างาน แล้วเอากลับมานั่งอ่านทีละข้อ ข้อไหนไม่เข้าใจก็ถ่ายรูปไปถามคนรู้จักหรือหาความหมายในอินเทอร์เน็ต

วิธีเจรจาแก้ไขสัญญาก่อนเซ็น

หลายคนไม่รู้ว่าสัญญาเช่าต่อรองได้ ไม่ใช่แค่ราคาค่าเช่า แต่ต่อรองเงื่อนไขในสัญญาได้ด้วย เจ้าของที่ดีจะเปิดรับการเจรจา ถ้าเจ้าของไม่ยอมแก้อะไรเลยแม้แต่ข้อเดียว ก็เป็นสัญญาณเตือนว่าอาจมีปัญหาตามมา

ข้อที่ควรเจรจาเป็นอันดับแรกคือเรื่องเงินประกัน ลองขอให้เขียนชัดเจนว่าจะคืนภายในกี่วันหลังย้ายออก มาตรฐานคือ 30 วัน แต่บางสัญญาเขียนว่า 60-90 วัน ซึ่งนานเกินไป ถ้าเช่าคอนโดราคา 25,000 บาท เงินประกัน 2 เดือนคือ 50,000 บาท ปล่อยให้ค้างนานขนาดนั้นไม่คุ้ม

อีกเรื่องที่ต้องเจรจาคือ "governing law" หรือกฎหมายที่ใช้บังคับ สัญญาบางฉบับเขียนว่าใช้กฎหมายของประเทศอื่น ซึ่งถ้าเกิดปัญหาขึ้นมาจะยุ่งยากมาก ต้องให้แน่ใจว่าสัญญาระบุว่าใช้กฎหมายไทย ตาม กรมสรรพากร การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องอยู่ภายใต้กฎหมายไทยเป็นหลัก

เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าภาษาอังกฤษ

เพื่อให้ง่ายต่อการตรวจสอบ ลองใช้เช็กลิสต์นี้ก่อนเซ็นสัญญาทุกครั้ง

ข้อ 1, ตรวจสอบชื่อเจ้าของในสัญญาตรงกับเจ้าของกรรมสิทธิ์จริงหรือไม่ ขอดูโฉนดหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด

ข้อ 2, ราคาค่าเช่า เงินประกัน ค่าล่วงหน้า รวมแล้วต้องจ่ายเท่าไหร่ในวันเซ็น ตัวอย่างเช่น คอนโด Life Asoke-Rama 9 ใกล้สถานี MRT พระราม 9 ค่าเช่าประมาณ 18,000 บาทต่อเดือน วันเซ็นต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนบวกเงินประกัน 2 เดือน รวม 54,000 บาท

ข้อ 3, อ่านส่วน early termination ให้ชัด ถ้าต้องย้ายออกก่อนกำหนดจะเสียอะไรบ้าง

ข้อ 4, ตรวจสอบอัตราค่าไฟ ค่าน้ำ ค่าอินเทอร์เน็ต ใครจ่ายอะไร

ข้อ 5, มีข้อไหนที่ไม่เข้าใจแม้แต่ข้อเดียว อย่าเพิ่งเซ็น ขอเวลาไปศึกษาเพิ่ม

ข้อ 6, ถ่ายรูปสภาพห้องทุกมุมก่อนเข้าอยู่ แล้วแนบเป็นภาคผนวกของสัญญา ทั้งสองฝ่ายเซ็นรับรอง

สรุป: ไม่เข้าใจ อย่าเพิ่งเซ็น

สัญญาเช่าคอนโดภาษาอังกฤษไม่ได้น่ากลัว แต่ต้องอ่านให้ครบทุกข้อ ศัพท์กฎหมายอย่าง "sole discretion" "at any time" "irrevocable" เป็นคำที่ให้อำนาจฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมากเกินไป เจอแบบนี้ต้องเจรจ