เช่าคอนโดครั้งแรกต้องรู้อะไรบ้าง: คู่มือฉบับสมบูรณ์

ถ้าคุณกำลังจะเช่าคอนโดครั้งแรกในกรุงเทพ ยินดีต้อนรับสู่โลกที่ตื่นเต้นและน่าปวดหัวพอๆ กัน เพราะมีเรื่องต้องรู้เยอะกว่าที่คิด ตั้งแต่เลือกทำเล ตั้งงบประมาณ อ่านสัญญา ไปจนถึงเช็กห้องก่อนรับกุญแจ

บทความนี้เขียนจากประสบการณ์จริงของคนที่เคยผ่านการเช่าคอนโดมาหลายรอบ เจ็บมาก่อน เลยอยากรวบรวมทุกอย่างไว้ให้ครบ เพื่อให้คุณไม่ต้องเดินซ้ำรอย ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติที่เพิ่งย้ายมากรุงเทพ อ่านจบแล้วพร้อมเช่าได้เลย

ตั้งงบประมาณให้ชัด ก่อนเริ่มหาห้อง

กฎง่ายๆ ที่ใช้ได้จริงคือ ค่าเช่าไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ต่อเดือน ถ้าเงินเดือน 30,000 บาท งบค่าเช่าควรอยู่ที่ไม่เกิน 9,000-10,000 บาท ฟังดูน้อย แต่ยังหาห้องดีๆ ได้ในหลายทำเล

แต่ค่าเช่าไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดนะ คุณต้องเตรียมเงินก้อนแรกเข้าด้วย ซึ่งปกติประกอบด้วย ค่ามัดจำ 2 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมเป็น 3 เดือน นั่นแปลว่าถ้าค่าเช่า 12,000 บาท คุณต้องเตรียมเงินก้อนแรกประมาณ 36,000 บาท

นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ต้องคิดเพิ่ม ได้แก่ ค่าไฟ (ส่วนกลางคิด 6-8 บาทต่อหน่วย การไฟฟ้าคิดประมาณ 4 บาทต่อหน่วย) ค่าน้ำ (18-30 บาทต่อหน่วย) และค่าอินเทอร์เน็ต (500-800 บาทต่อเดือน) รวมค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดเหล่านี้แล้วอาจเพิ่มอีก 2,000-4,000 บาทต่อเดือน

เลือกทำเลให้ตรงกับชีวิตจริง

หลายคนเลือกคอนโดจากรูปสวยๆ แต่พอเข้าอยู่จริงกลับพบว่าเดินทางลำบากมาก กฎข้อแรกของการเลือกทำเลคือ ดูจากที่ทำงานหรือที่เรียนก่อน แล้วไล่หาคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าที่เชื่อมถึงกันสะดวก

จากข้อมูลของ DDproperty ราคาเช่าคอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพเฉลี่ยอยู่ที่ 12,000-25,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและความใหม่ของโครงการ โดยย่านยอดนิยมสำหรับมือใหม่มีดังนี้

ย่านราคาเป็นมิตร (8,000-14,000 บาท), แถวสถานี BTS แบริ่ง, สถานี BTS อ่อนนุช, สถานี MRT ลาดพร้าว เช่น คอนโด Lumpini Ville On Nut - Lat Krabang ห้องสตูดิโอเริ่มต้นประมาณ 7,500-9,000 บาท หรือ The Base Park West สุขุมวิท 77 ประมาณ 10,000-13,000 บาท

ย่านกลางๆ ใกล้เมือง (14,000-22,000 บาท), สถานี BTS พร้อมพงษ์, สถานี MRT พระราม 9, สถานี BTS อารีย์ เช่น Life Asoke Hype ประมาณ 15,000-20,000 บาท หรือ Ideo Q Victory ประมาณ 18,000-22,000 บาท

ย่านพรีเมียม (25,000 บาทขึ้นไป), สถานี BTS ทองหล่อ, สถานี BTS เอกมัย, สถานี BTS ชิดลม คอนโดระดับ Park 24, Noble Refine หรือ Ashton Asoke เริ่มต้นที่ 25,000-45,000 บาท

เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนทำสัญญา

ก่อนเซ็นสัญญาเช่า เจ้าของห้องจะขอเอกสารจากคุณ ซึ่งแตกต่างกันเล็กน้อยระหว่างคนไทยและชาวต่างชาติ

สำหรับคนไทย, สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน และบางแห่งอาจขอหลักฐานการทำงานหรือสลิปเงินเดือน

สำหรับชาวต่างชาติ, สำเนาพาสปอร์ต, สำเนาวีซ่า, ใบอนุญาตทำงาน (ถ้ามี) บางโครงการอาจขอ สำเนา TM.30 ซึ่งเป็นเอกสารแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างด้าวตาม สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

แนะนำให้เตรียมเอกสารเหล่านี้ให้พร้อมก่อนไปดูห้อง เพราะห้องดีๆ ราคาเหมาะๆ มักถูกจองเร็วมาก ถ้าเตรียมเอกสารครบ คุณจะวางมัดจำจองได้ทันที

อ่านสัญญาเช่าให้ละเอียด จุดไหนต้องระวัง

สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ยาว 1 ปี และนี่คือจุดที่คนเช่าครั้งแรกมักพลาด เพราะเซ็นโดยไม่อ่านรายละเอียด จุดสำคัญที่ต้องเช็กมีดังนี้

เงินประกัน (ค่ามัดจำ), ปกติ 2 เดือน ต้องระบุชัดว่าจะได้คืนเมื่อไหร่หลังย้ายออก (มาตรฐานคือภายใน 30 วัน) และมีเงื่อนไขหักอะไรบ้าง เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าทำความสะอาด

ค่าปรับกรณีย้ายออกก่อนสัญญา, ส่วนใหญ่ถ้าย้ายออกก่อนครบสัญญา คุณจะเสียเงินมัดจำทั้งหมด บางสัญญาอาจมีค่าปรับเพิ่มเติม ต้องอ่านให้ชัด

ค่าไฟค่าน้ำคิดอัตราไหน, ถ้าสัญญาเขียนว่าค่าไฟ 7-8 บาทต่อหน่วย ลองเทียบกับอัตราของ การไฟฟ้านครหลวง ที่คิดประมาณ 3.5-4.2 บาทต่อหน่วย ส่วนต่างนี้คือกำไรของเจ้าของห้อง ถ้าแพงเกินไปลองต่อรองได้

เรื่องสัตว์เลี้ยงและการซ่อมแซม, ถ้าเลี้ยงสัตว์ ต้องถามให้ชัดตั้งแต่แรก หลายคอนโดห้ามเลี้ยงเด็ดขาด และต้องระบุในสัญญาว่าการซ่อมแซมเรื่องไหนเจ้าของรับผิดชอบ เรื่องไหนผู้เช่าต้องจ่ายเอง

เช็กห้องก่อนรับกุญแจ ถ่ายรูปไว้ทุกจุด

นี่คือขั้นตอนที่สำคัญที่สุดแต่คนมักข้ามไป วันที่ไปรับกุญแจ ให้ถ่ายรูปและวิดีโอห้องทุกมุม โดยเฉพาะจุดที่มีรอยเสียหาย ไม่ว่าจะเป็นรอยขีดข่วนบนพื้น รอยแตกร้าว หรืออุปกรณ์ที่ชำรุด

เช็กลิสต์ที่ต้องดูในวันรับห้อง ได้แก่ แอร์เย็นไหม น้ำไหลแรงไหม ชักโครกรั่วหรือเปล่า ปลั๊กไฟใช้ได้ทุกจุดไหม ประตูล็อกได้สนิทไหม และหน้าต่างมีรอยรั่วตรงไหนบ้าง

ถ่ายรูปเสร็จแล้วส่งให้เจ้าของห้องทันทีผ่านแชท เพื่อเป็นหลักฐานว่ารอยเสียหายเหล่านี้มีอยู่ก่อนที่คุณจะเข้าอยู่ ตอนย้ายออกจะได้ไม่ถูกหักค่ามัดจำอย่างไม่เป็นธรรม

เปรียบเทียบทำเลยอดนิยมสำหรับคนเช่าครั้งแรก

เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น ลองดูตารางเปรียบเทียบทำเลยอดนิยมที่เหมาะกับคนเช่าคอนโดครั้งแรกในกรุงเทพ

• BTS อ่อนนุช: 7,000-9,000 บาท | 10,000-15,000 บาท | ของกินเยอะ ตลาดใกล้ เดินทางสะดวก | มนุษย์เงินเดือน งบจำกัด
• MRT ลาดพร้าว: 7,500-10,000 บาท | 11,000-16,000 บาท | ใกล้เซ็นทรัลลาดพร้าว เชื่อมต่อ BTS ได้ | คนทำงานย่านจตุจักร รัชดา
• BTS อารีย์: 10,000-14,000 บาท | 15,000-22,000 บาท | ย่านฮิป คาเฟ่เยอะ บรรยากาศดี | ฟรีแลนซ์ คนทำงานสร้างสรรค์
• MRT พระราม 9: 8,000-12,000 บาท | 13,000-18,000 บาท | ใกล้ฟอร์จูนทาวน์ เซ็นทรัลพระราม 9 | พนักงานออฟฟิศย่าน CBD ใหม่
• BTS แบริ่ง: 5,500-8,000 บาท | 8,000-12,000 บาท | ราคาถูกสุด เงียบสงบ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ | นักศึกษา คนงบน้อย
• BTS เอกมัย: 12,000-16,000 บาท | 18,000-28,000 บาท | ใกล้ทองหล่อ ร้านอาหารเยอะ ย่านชาวต่างชาติ | ชาวต่างชาติ คนงบสูงหน่อย

ข้อผิดพลาดที่มือใหม่ทำบ่อยที่สุด

โอนเงินก่อนดูห้องจริง, ไม่ว่าจะเห็นรูปสวยแค่ไหน อย่าโอนเงินก่อนไปดูห้องด้วยตัวเอง การหลอกลวงเรื่องห้องเช่าปลอมในกรุงเทพมีเยอะมาก โดยเฉพาะในกลุ่มเฟซบุ๊กและเว็บประกาศฟรี

ไม่ลองอยู่จริงก่อนเซ็นสัญญายาว, ถ้าเป็นไปได้ ลองเช่ารายเดือนหรือสัญญา 3 เดือนก่อน เพื่อดูว่าคอนโดนั้นเหมาะกับชีวิตจริงไหม เพื่อนบ้านเสียงดังไหม แอร์ทำงานปกติไหม ก่อนผูกมัดสัญญา 1 ปี

ไม่เช็กค่าส่วนกลางและกฎของนิติบุคคล, บางคอนโดมีกฎเรื่องเวลาเข้าออก การใช้สระว่ายน้ำ หรือการรับพัสดุที่อาจไม่สะดวก ควรสอบถามนิติบุคคลโดยตรงก่อนตัดสินใจ

เจรจาต่อรองไม่เป็น, ค่าเช่าในกรุงเทพต่อรองได้เกือบทุกห้อง โดยเฉพาะถ้าเซ็นสัญญายาว หรือห้องว่างมานาน ลองขอลดค่าเช่า 500-2,000 บาท หรือขอแถมเครื่องซักผ้า ก็ไม่เสียหายอะไร

สรุป: เตรียมตัวดี เช่าคอนโดครั้งแรกก็ไม่น่ากลัว

การเช่าคอนโดครั้งแรกในกรุงเทพอาจดูยุ่งยาก แต่ถ้าคุณตั้งงบประมาณชัด เลือกทำเลที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ อ่านสัญญาละเอียด และถ่ายรูปห้องก่อนเข้าอยู่ คุณก็จะผ่านมันไปได้อย่างราบรื่น

จำไว้ว่า ค่าเช่าไม่เกิน 30% ของรายได้ เตรียมเงินก้อนแรก 3 เดือน อ่านสัญญาทุกบรรทัด และอย่าโอนเงินก่อนดูห้องจริง แค่นี้ก็ปลอดภัยแล้ว

ถ้าไม่อยากเสียเวลาไถหาห้องเช่าจากประกาศเป็นร้อยๆ รายการ หรือไม่อยากถูกนายหน้ากดดันให้รีบตัดสินใจ ลองใ