ความเสี่ยงจากน้ำท่วมในคอนโดมิเนียมกรุงเทพ: พื้นที่ที่ควรหลีกเลี่ยงและสิ่งที่ต้องตรวจสอบ

ทุกปีประมาณเดือนตุลาคม ภาพถ่ายเดียวกันจะท่วมอยู่ในกลุ่ม LINE ของคุณ: น้ำแทรกซึมเข้าไปในบริเวณล็อบบี้ รถยนต์จมอยู่ครึ่งตัวในลานจอดรถชั้นใต้ดินของคอนโด และผู้อยู่อาศัยเดินไปมาในน้ำขุ่นด้วยแตะ หากคุณอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ มาสักพัก คุณก็จะรู้ว่าฤดูน้ำท่วมนั้นไม่ใช่เรื่องเล่น และหากคุณกำลังค้นหาการเช่าคอนโด ความเสี่ยงต่อน้ำท่วมควรมีความสำคัญเท่าเทียมกับราคา ตำแหน่งที่ตั้ง และความใกล้ชิดกับ BTS

กรุงเทพฯ ตั้งอยู่สูงเพียงเฉลี่ย 1.5 เมตร เหนือระดับน้ำทะเล และบางส่วนของเมืองกำลังจมลง ซึ่งหมายความว่าย่านต่างๆ ไม่สามารถรับมือกับฝนตกหนักได้เหมือนกัน บางพื้นที่จะระบายน้ำออกในเวลาเพียงหนึ่งชั่วโมง ขณะที่บางพื้นที่จะกลายเป็นสระน้ำตื้นๆ เป็นเวลาหลายวัน การรู้ความแตกต่างนี้ก่อนที่คุณเซ็นสัญญาเช่าสามารถช่วยคุณลดความเครียด ความเสียหายต่อสิ่งของ และค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด

พื้นที่ที่ท่วมบ่อยที่สุด (และเหตุผล)

ให้เราพูดตรงๆ บางส่วนของกรุงเทพฯ มีประวัติการท่วมที่มีการบันทึกอย่างดีในช่วงฤดูฝน ประมาณเดือนมิถุนายนถึงพฤศจิกายน ด้านตะวันออกของเมืองมักจะได้รับความเสียหายสูงสุด บริเวณรอบๆ ลาดพร้าว บางกะปิ และพื้นที่ใกล้ถนนรามคำแหง มักเห็นน้ำขังหลังจากฝนตกหนัก หากคุณเคยพยายามเดินทางจากบริเวณสถานีรถไฟฟ้า รามคำแหง ในช่วงพายุ คุณก็รู้แล้ว

ดอนเมืองและบางส่วนของ รังสิต ก็ท่วมบ่อยครั้งเพราะตั้งอยู่ในพื้นที่ระบายน้ำตามธรรมชาติของระบบแม่น้ำเจ้าพระยา ในช่วงการท่วมครั้งใหญ่ปี 2554 พื้นที่เหล่านี้เป็นพื้นที่แรกที่จมและใช้เวลานานที่สุดในการฟื้นตัว คอนโดตามถนนวิภาวดีรังสิตในสายเหนือนั้นยังคงมีชื่อเสียงนั้น

บางส่วนเก่าแก่ของ สุขุมวิท ก็มีปัญหาการระบายน้ำ โดยเฉพาะซอยด้านล่างระหว่างซอย 1 ถึงซอย 21 ใกล้ 'นนา และ อโศก BTS โครงสร้างพื้นฐานที่นั่นเก่าแก่ และฝนตกหนักเป็นเวลาสองชั่วโมงสามารถทำให้ซอย 11 ดูเหมือนคลอง เพื่อนของฉันเช่าห้องชั้นล่างในอาคารเล็กๆ ที่ สุขุมวิท ซอย 13 ในราคา 18,000 บาทต่อเดือน เป็นข้อเสนอที่ดี จนกว่า ล็อบบี้จะท่วมสองครั้งในเดือนตุลาคมเดียว และรถจักรยานยนต์ของเธอได้รับความเสียหายในลานจอดรถชั้นใต้ดิน เธอย้ายออกก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่า

พื้นที่ที่จัดการน้ำท่วมได้ดีกว่า

พื้นดินสูงและโครงสร้างพื้นฐานการระบายน้ำใหม่ทำให้เกิดความแตกต่างอย่างแท้จริง ศิลม ตรงกลาง และสาทร มักจัดการกับฝนได้ดีกว่าพื้นที่อื่นๆ หลายแห่ง ส่วนหนึ่งเป็นเพราะระบบคลองและสถานีสูบน้ำที่ BMA ลงทุนไป อยู่อาศัยใกล้ชิดกับ ช่องนนทรี BTS หรือ เซนต์หลุยส์ BTS มักหมายถึงช่วงน้ำท่วมที่สั้นกว่า หากมีการท่วมเลย

การพัฒนาใหม่ในระเบียงจาก พร้อมพงษ์ ถึง ทองหล่อ ก็ทำได้ดีเช่นกัน อาคารเช่น Park 24 ใกล้ พร้อมพงษ์ BTS หรือ The Lofts Ekkamai ตั้งอยู่บนพื้นดินสูงเล็กน้อย และมีระบบระบายน้ำสมัยใหม่ ค่าเช่าที่นั่นอยู่ในช่วง 25,000 ถึง 55,000 บาทสำหรับห้องนอนหนึ่งห้อง แต่ส่วนหนึ่งของสิ่งที่คุณจ่ายคือคุณภาพของโครงสร้างพื้นฐานนั้น

ราชดำเนินใกล้ MRT พระรามที่ 9 เป็นอีกพื้นที่หนึ่งที่ได้รับการปรับปรุงอย่างมาก คอนโดใหม่เช่น Life Asoke Rama 9 และ The Base Garden ได้รับการออกแบบโดยมีการบรรเทาน้ำท่วมสร้างไว้แล้ว เพียงหลีกเลี่ยงซอยเล็กๆ นอกราชดำเนินที่ยังคงใช้การระบายน้ำเก่า

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนที่คุณจะลงนามสัญญาเช่า

คุณไม่สามารถควบคุมสภาพอากาศได้ แต่คุณสามารถเป็นสติในการตรวจสอบสิ่งที่คุณทำก่อนที่จะยุ่งเข้าไปในการเช่าคอนโด เริ่มต้นจากชั้นอพาร์ตเมนต์ ทุกสิ่งในชั้นล่างหรือชั้นใต้ดินจะมีความเสี่ยงมากกว่า หากคุณกำลังดูหน่วยในชั้นที่หนึ่งหรือชั้นที่สอง ให้ถามสำนักงานจริยธรรมของอาคารโดยตรงว่าชั้นล่างหรือพื้นที่จอดรถมีการท่วมในสามปีที่ผ่านมาหรือไม่ พวกเขามีหน้าที่บันทึกไว้

ตรวจสอบล็อบบี้และลานจอดรถ เดินลงไปยังระดับจอดรถต่ำสุดและมองหาร่องรอยน้ำบนผนังและเสา เครื่องหมายสีน้ำตาลนี้ไม่โกหก อาคารหนึ่งที่ฉันไปเยี่ยมชมใกล้ ออนนัท BTS มีผนังชั้นใต้ดินเพิ่งทาสีใหม่ ซึ่งมักเป็นสัญญาณว่าพวกเขากำลังปกปิดความเสียหายจากน้ำท่วมของฤดูกาลก่อนหน้า

ดูเส้นรอบวงของอาคาร มีกำแพงกั้นน้ำท่วมหรือสถานีกระสอบทรายพร้อมหรือไม่ อาคารใหม่เช่น Ideo Mobi Sukhumvit 66 และ Whizdom Essence ใกล้ปุณณวิถี BTS มักมีกำแพงกั้นน้ำท่วมแบบถาวรสร้างไว้แล้วในการออกแบบ อาคารเก่าอาจต้องพึ่งพากระสอบทรายซึ่งไม่น่าเชื่อถือนัก

คำถามที่ต้องถามเจ้าของบ้านหรือตัวแทน

อย่ากังวลกับการถามเกี่ยวกับน้ำท่วม เจ้าของบ้านหรือตัวแทนใดๆ ที่ซื่อสัตย์ในกรุงเทพฯ คาดว่าจะมีการถามมากมาย นี่คือคำถามที่สำคัญจริงๆ: อาคารนี้มีประสบการณ์น้ำท่วมในช่วงห้าปีที่ผ่านมาหรือไม่? ลานจอดรถอยู่เหนือหรือต่ำกว่าระดับถนน? อาคารมีปั๊มน้ำของตัวเองสำหรับการระบายน้ำหรือไม่? มีแผนเหตุฉุกเฉินด้านน้ำท่วมจากสำนักงานจริยธรรมหรือไม่?

ครั้งหนึ่งฉันไปดูคอนโดใกล้ เบียริ่ง BTS ซึ่งตัวแทนพูดถึงสระว่ายน้ำบนหลังคาและห้องออกกำลังกายด้วยความภาคภูมิใจ แต่เงียบสนิทเมื่อฉันถามเกี่ยวกับการท่วมปี 2566 ปรากฏว่าพื้นที่ร้านค้าชั้นล่างทั้งหมดจมอยู่ใต้น้ำเป็นเวลาสามวัน ข้อมูลชนิดนั้นเปลี่ยนทุกอย่างเกี่ยวกับว่าข้อเสนอ 15,000 บาทต่อเดือนนั้นเป็นข้อเสนอที่ดีจริงๆ หรือไม่

ประกันภัยและความเสียหายจากน้ำท่วม: ใครต้องจ่ายเงิน?

นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าจำนวนมากมองข้าม สัญญาเช่าไทยมาตรฐานส่วนใหญ่ไม่ครอบคลุมสิ่งของส่วนตัวของคุณในกรณีที่เกิดความเสียหายจากน้ำท่วม ประกันภัยของอาคารมักครอบคลุมโครงสร้างเท่านั้น ไม่ใช่แล็ปท็อป เฟอร์นิเจอร์ หรืออุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ของคุณ หากคุณเช่าในพื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่อน้ำท่วม ลองพิจารณาประกันภัยสำหรับผู้เช่า บริษัทประกันภัยไทยหลายแห่งมีนโยบายเริ่มต้นประมาณ 2,000 ถึง 4,000 บาทต่อปีที่ครอบคลุมความเสียหายจากน้ำต่อทรัพย์สินส่วนตัว

นอกจากนี้ให้อ่านสัญญาเช่าของคุณอย่างระมัดระวัง เจ้าของบ้านบางคนรวมข้อกำหนดที่ยกเว้นความรับผิดชอบจากเหตุการณ์ "ภัยธรรมชาติ" ซึ่งในกรุงเทพฯ มักหมายถึงน้ำท่วมเกือบทุกครั้ง รู้ว่าคุณกำลังเห็นด้วยกับอะไรก่อนที่จะเซ็นชื่อ

การท่วมในกรุงเทพฯ ไม่ใช่คำถามว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ แต่เมื่อใดและที่ไหน การเลือกคอนโดที่ถูกต้องในพื้นที่ที่ถูกต้อง บนชั้นที่ถูกต้อง พร้อมโครงสร้างพื้นฐานอาคารที่ถูกต้อง สามารถสร้างความแตกต่างระหว่างอุปสรรคเล็กน้อยและภัยพิบัติที่แท้จริง ทำการศึกษาในช่วงฤดูแล้งเพื่อที่คุณจะไม่ต้องรีบเร่งเมื่อฝนมาถึง

หากคุณต้องการค้นหาคอนโดพร้อมข้อมูลอาคารโดยละเอียดและภาพถ่ายจริงที่แสดงให้เห็นว่าคุณกำลังเช่าอะไร ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co มันถูกสร้างขึ้นสำหรับผู้เช่าในกรุงเทพฯ ที่ต้องการภาพสมบูรณ์ก่อนที่จะเข้ามาเกี่ยวข้อง