การเปลี่ยนแปลงตลาดเช่าของกรุงเทพฯ ใน 10 ปี: สิ่งที่ชาวต่างชาติควรรู้

หากคุณเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ย้อนกลับไปในปี 2015 เมืองนี้ดูแตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง ไม่มีรถไฟฟ้า MRT สายเหลือง อารียังไม่เป็นที่รู้จัก คอนโดหนึ่งห้องนอนใกล้ทองหล่อสามารถเช่าได้ 18,000 บาทและเจ้าของบ้านเกือบจะวิงวอนให้ผู้เช่าลงนามในสัญญา เมื่อกระโดดไปที่ปี 2025 เรื่องการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าในกรุงเทพฯ ในช่วง 10 ปีจึงเป็นเรื่องของการเปลี่ยนแปลง การขยายตัว และสิ่งประหลาดใจบางอย่างที่ผู้อพยพทุกคนจำเป็นต้องเข้าใจก่อนลงนามในสัญญาครั้งถัดไป

ตัวเลขค่าเช่าในเวลานั้นและตอนนี้

มาคุยเกี่ยวกับตัวเลขจริงกันเถอะ ในปี 2015 คอนโดหนึ่งห้องนอนสภาพดีที่อาคารเช่น The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช เช่าได้ประมาณ 12,000 ถึง 15,000 บาทต่อเดือน วันนี้ห้องเดียวกันนั้นเช่าได้ 16,000 ถึง 22,000 บาทขึ้นอยู่กับชั้นและคุณภาพการตกแต่ง นั่นคือการเพิ่มขึ้นประมาณ 40 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ในช่วงสิบปี

เมื่อเข้าไปใกล้เขตธุรกิจหลักมากขึ้น การกระโดดค่าเช่าจะสูงชันกว่า คอนโดสองห้องนอนที่ Aguston Sukhumvit 22 ซึ่งอยู่ห่างจาก BTS พร้อมพงษ์ เดิมประกาศให้เช่าประมาณ 45,000 บาทในปี 2015 ขณะนี้ห้องเลย์เอาต์เดียวกันนี้ค่าเช่าเป็น 60,000 ถึง 70,000 บาท ทองหล่อและเอกมัยได้มีการเพิ่มขึ้นในลักษณะเดียวกัน โดยสตูดิโอที่เคยเช่า 10,000 บาทก็นั่งอย่างสบายๆ ที่ 15,000 ถึง 18,000 บาทแล้ว

การเพิ่มขึ้นโดยรวมในบริเวณที่ผู้อพยพนิยมอยู่นั้นเท่ากับประมาณ 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ไม่ใช่การปะทะแบบสัมบูรณ์ตามมาตรฐานโลก แต่เพียงพอที่จะเปลี่ยนแปลงสถานที่ที่คนเลือกอยู่ หากคุณเป็นผู้อพยพที่จัดงบประมาณเหมือนยังคงเป็นปี 2018 คุณจะได้รับการตื่นตัว

สายรถไฟใหม่เขียนใหม่แผนที่ละแวกใหม่

นี่อาจเป็นปัจจัยเดียวที่สำคัญที่สุดเบื้องหลังการเปลี่ยนแปลงค่าเช่ากรุงเทพฯ ในช่วง 10 ปี ในปี 2015 กรุงเทพฯ มี BTS สายสุขุมวิทและสายสีลม บวกกับเส้น MRT สายฟ้า นั่นคือสิ่งที่เป็นสาระสำคัญสำหรับขนส่งด่วน หากคุณต้องการอยู่ใกล้สถานีรถไฟ ตัวเลือกของคุณจำกัด และราคาสะท้อนให้เห็นถึงความเข้มข้นนั้น

จากนั้นมาส่วนขยายและสายใหม่อย่างมาก เส้น MRT สายฟ้าเสร็จสิ้นลูปของมัน BTS ขยายตัวเกินค่ายเบริ่งไปทั้งหมดทางเคหะ สายเหลืองเปิดตัวเชื่อมต่อลำปราบไปซามโรง สายชมพูตอนนี้วิ่งจากนนทบุรีไปมินบุรี สถานีใหม่แต่ละแห่งสร้างผลกระทบการปรับทีมโดยรอบค่าเช่า

ยกตัวอย่าง Yellow Line เป็นตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม คอนโดใกล้ MRT ลำปราบเคยเป็นตัวเลือกด้านงบประมาณ โดยมีห้องนอนหนึ่งห้องที่ 8,000 ถึง 10,000 บาท หลังจาก Yellow Line เปิดสถานีแลกเปลี่ยนที่นั่น ค่าเช่าพุ่งขึ้นเป็น 12,000 ถึง 15,000 บาทภายในสองปี พื้นที่เช่นหัวมัก และสี่นักษัตร์ที่เดิมขึ้นอยู่กับรถยนต์อย่างฉับพลันจึงมีความเป็นไปได้สำหรับผู้อพยพที่พึ่งพาการขนส่ง และเจ้าของบ้านปรับราคาให้เหมาะสม

ที่ที่ผู้อพยพอยู่จริงๆ ได้เปลี่ยนแปลง

หนึ่งทศวรรษที่แล้ว แผนที่การเช่าของผู้อพยพนั้นค่อนข้างสามารถคาดเดาได้ ครอบครัวชาวญี่ปุ่นรวมตัวอยู่รอบพร้อมพงษ์ มืออาชีพตะวันตกหนุ่มบรรจุเข้าไปในทองหล่อและเอกมัย ครอบครัวฝรั่งเศสยังคงอยู่ใกล้สาทร วัยรุ่นดิจิทัลโนแมดที่มีจิตสำนึกด้านงบประมาณรวมตัวอยู่รอบนานาหรือสุขุมวิทต่ำ

วันนี้ภาพมีความกว้างขวางมากขึ้น อารี เคยรู้จักเป็นหลักโดยตลาดสัปดาห์ของมันและร้านกาแฟในท้องถิ่นเล็กๆ ตามซอย อารี 1 จึงกลายมาเป็นหนึ่งในย่านผู้อพยพที่ทันสมัยที่สุดในกรุงเทพฯ ห้องนอนหนึ่งห้องที่ Centric Ari Station ซึ่งเปิดตัวประมาณปี 2016 เช่าได้ 18,000 ถึง 25,000 บาท อารีไม่ได้อยู่บนเรดาร์ของผู้อพยพส่วนใหญ่ในปี 2015

พระโขนงและบางจาก ได้เกิดเป็นโซนใหม่ที่ "ราคาประหยัดแต่เชื่อมต่อ" อาคารเช่น Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS บางจากเสนอห้องนอนสมัยใหม่หนึ่งห้องที่ 13,000 ถึง 17,000 บาท พื้นที่เหล่านี้ให้คุณเข้าถึง BTS ได้ง่าย ข้าวแกงที่ดีบนสุขุมวิท ซอย 69 และ 71 และค่าเช่าที่รู้สึกเหมือนสิ่งที่เอกมัยเรียกร้องห้าปีที่แล้ว

ในขณะเดียวกัน พระราม 9 และ MRT พระราม 9 ได้กลายมาเป็น CBD รองลงมาโดยมีคอนโดที่ Ashton Asoke Rama 9 และ Life Asoke Hype มุ่งเป้าไปยังมืออาชีพหนุ่มที่ยินดีที่จะแลกเปลี่ยนกิจกรรมสุขุมวิทเพื่อหน่วยใหม่ในราคาที่ต่ำกว่า

อุปทานเพิ่มขึ้นมาก แต่ความคาดหวังก็เช่นเดียวกัน

กรุงเทพฯ ประสบการณ์ที่เพิ่มขึ้นแบบฟิวส์ของการก่อสร้างคอนโดระหว่าง 2015 และ 2022 หลายหมื่นหน่วยใหม่ตีตลาดจากนักพัฒนาเช่น AP, อนันดา, Sansiri และ Origin ในทางทฤษฎี อุปทานมากมายนั้นควรเก็บค่าเช่าให้เรียบหรือผลักดันให้มันลง

มันไม่ได้ผลลัพธ์ด้วยวิธีนั้น สิ่งที่เกิดขึ้นแทนคือ ความคาดหวังของผู้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในปี 2015 ผู้อพยพจำนวนมากยอมรับห้องเก่าที่ขึ้นเพดานกับแอร์หน้าต่างและเฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน วันนี้ ความคาดหวังของพื้นฐานประกอบด้วยยิม สระ การเข้าถึงการ์ดคีย์ พื้นที่ร่วมจริง และห้องครัวที่เหมาะสม อาคารที่ไม่สามารถเสนอสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านั้นได้ต่อสู้เพื่อค้นหาผู้เช่าในราคาใดๆ ขณะที่อาคารที่มีอายุใหม่พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกแบบเต็ม ค่าเช่าเบี้ยประกันแม้ในสถานที่อื่น

พิจารณาผู้อพยพที่เลือกระหว่างอพาร์ตเมนต์เก่า 15,000 บาทบน Sukhumvit Soi 49 ที่ไม่มีสระและคอนโด 16,000 บาทที่ Whizdom Inspire ใกล้ BTS พุนนาวิถี พร้อมสระบนชั้นดาดฟ้า ยิม และห้องนั่งเล่นในท้องฟ้า สิบปีที่แล้วการเปรียบเทียบนั้นไม่มีอยู่ ตอนนี้มันเป็นการตัดสินใจการเช่าที่กำหนดส่วนใหญ่ที่ผู้มาใหม่เผชิญหน้า

สิ่งที่ผู้เช่าฉลาดควรทำในปี 2025

การเข้าใจวิถีการเปลี่ยนแปลงค่าเช่ากรุงเทพฯ ในช่วง 10 ปีช่วยให้คุณตัดสินใจได้ดีขึ้นตอนนี้ ประการแรก อย่าผูกงบประมาณของคุณเข้ากับโพสต์บล็อกที่ล้าสมัยจากปี 2018 หรือ 2019 ตลาดได้ย้าย ประการที่สอง พิจารณาย่านใกล้เส้นขนส่งที่ใหม่กว่าซึ่งค่าเช่าไม่ได้ทันเท่ากับการเชื่อมต่อที่ปรับปรุง พื้นที่รอบติวานนบน Purple Line หรือ Krung Thonburi บน Gold Line ยังคงเสนอมูลค่าจริง

ประการที่สาม เจรจา แม้ว่าค่าเช่าสูงขึ้น กรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดที่เอื้อต่อผู้เช่าเมื่อเทียบกับเมืองเช่นสิงค์โปร์หรือฮ่องกง เจ้าของที่มีหน่วยว่างเปล่า 30 วันหรือมากกว่านั้นมักจะเต็มใจที่จะลด 1,000 ถึง 2,000 บาทต่อเดือนหรือโยนพิเศษเข้ามาเช่นอินเทอร์เน็ตฟรีหรืออัพเกรดเครื่องซักผ้า

ภูมิประเทศการเช่าที่นี่ยังคงพัฒนา และติดตามไม่จำเป็นต้องเครียด หากคุณต้องการเปรียบเทียบรายการแบบเรียลไทม์ในหลายย่านและดูว่าราคาจริงๆ เรียงสตริง วันนี้อย่างไร ให้ดู Superagent ที่ superagent.co มันดึงรายการ ข้อมูลราคา และข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับย่าน เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดโดยไม่ต้องใช้เวลาหลายสัปดาห์ในการเลื่อนผ่านโพสต์ที่ล้าสมัย