วิธีเลือกผู้เช่าที่ดี: สิ่งที่เจ้าของคอนโดต้องตรวจสอบ

เคยเจอไหม ปล่อยเช่าคอนโดไปแล้ว ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าเดือนแรกตรงเวลา พอเดือนที่สองเริ่มเงียบ เดือนที่สามโทรไม่รับ แล้วพอได้ห้องคืนมา สภาพห้องเหมือนผ่านสงคราม ผนังมีรอย พื้นเป็นรอยขีดข่วน แอร์ไม่ได้ล้างจนเหม็นอับ เจ้าของคอนโดหลายคนในกรุงเทพเจอปัญหานี้ซ้ำแล้วซ้ำเล่า เพราะตอนเลือกผู้เช่ารีบร้อนเกินไป ไม่ได้ตรวจสอบอะไรเลย แค่เห็นว่ามีคนสนใจเช่าก็รีบปล่อยทันที

จากข้อมูลของ DDproperty ตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพมีอัตราเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 15,000-30,000 บาทต่อเดือนสำหรับคอนโด 1 ห้องนอนในย่านใจกลางเมือง ซึ่งนั่นหมายความว่ารายได้ค่าเช่าต่อปีของคุณอยู่ที่หลักแสนถึงหลายแสนบาท การเลือกผู้เช่าผิดคนแม้แค่ครั้งเดียว อาจทำให้คุณเสียเงินเป็นหมื่นหรือแสนบาทจากค่าซ่อมแซม ค่าเช่าค้าง และค่าเสียโอกาสที่ห้องว่างนานเกินไป

บทความนี้จะบอกทุกอย่างที่เจ้าของคอนโดควรตรวจสอบก่อนปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นคอนโดย่านอโศก สุขุมวิท หรือรัชดา จะเป็นผู้เช่าคนไทยหรือชาวต่างชาติก็ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันได้เลย

ตรวจสอบตัวตนและอาชีพของผู้เช่าให้ชัดเจน

ข้อแรกสุดที่ต้องทำคือยืนยันตัวตนของผู้เช่า สำหรับคนไทยให้ขอสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน สำหรับชาวต่างชาติให้ขอสำเนาหนังสือเดินทาง วีซ่า และใบอนุญาตทำงาน (ถ้ามี) ตรวจสอบว่าข้อมูลตรงกับตัวจริงไหม ชื่อ นามสกุล วันเกิด ตรงกันหมดไหม

ถัดมาคือเรื่องอาชีพ ถามตรง ๆ เลยว่าทำงานที่ไหน ตำแหน่งอะไร ทำมานานแค่ไหน ถ้าเป็นพนักงานบริษัทก็ขอดูบัตรพนักงานหรือจดหมายรับรองการทำงาน คนที่มีงานมั่นคง อยู่บริษัทมานาน มีโอกาสจ่ายค่าเช่าตรงเวลาสูงกว่าคนที่เพิ่งเปลี่ยนงานบ่อย ๆ หรือทำอาชีพอิสระที่รายได้ไม่แน่นอน

สำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย ส่วนใหญ่บริษัทจะออกจดหมายรับรองให้อยู่แล้ว ลองขอดูสัญญาจ้างงานด้วยก็ยิ่งดี เพราะจะเห็นระยะเวลาสัญญาจ้าง ซึ่งบอกได้ว่าเขาจะอยู่เช่านานแค่ไหน

ตรวจสอบรายได้และความสามารถในการจ่ายค่าเช่า

กฎง่าย ๆ ที่เจ้าของคอนโดมืออาชีพใช้กันคือ ค่าเช่าไม่ควรเกิน 30-35% ของรายได้ต่อเดือนของผู้เช่า ตัวอย่างเช่น ถ้าคอนโดของคุณอยู่ย่าน Thonglor ใกล้สถานี BTS ทองหล่อ ค่าเช่า 25,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าควรมีรายได้อย่างน้อย 70,000-80,000 บาทต่อเดือน

วิธีตรวจสอบรายได้ทำได้หลายทาง ขอดูสลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน ขอ statement บัญชีธนาคารย้อนหลัง 3-6 เดือน หรือถ้าเป็นเจ้าของธุรกิจก็ขอดูหนังสือจดทะเบียนบริษัทและงบการเงิน อย่าเขินอายที่จะขอเอกสารพวกนี้ เพราะมันคือการป้องกันปัญหาในอนาคตของคุณเอง

จาก กรมสรรพากร เจ้าของคอนโดที่มีรายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีเงินได้ด้วย ดังนั้นการมีหลักฐานรายรับรายจ่ายชัดเจนจะช่วยทั้งเรื่องภาษีและเรื่องตรวจสอบผู้เช่าไปพร้อมกัน

ขอข้อมูลอ้างอิงจากเจ้าของที่เดิมหรือบุคคลอ้างอิง

ข้อนี้คนไทยไม่ค่อยทำกัน แต่ในต่างประเทศถือเป็นขั้นตอนมาตรฐานเลย ลองขอเบอร์ติดต่อเจ้าของคอนโดที่ผู้เช่าเคยเช่ามาก่อน แล้วโทรถามง่าย ๆ ว่า "ผู้เช่าคนนี้จ่ายค่าเช่าตรงเวลาไหม ดูแลห้องดีไหม มีปัญหาอะไรไหม" แค่นี้ก็ได้ข้อมูลมหาศาลแล้ว

ถ้าผู้เช่าเพิ่งย้ายมากรุงเทพหรือเป็นชาวต่างชาติที่เพิ่งมาเมืองไทย อาจไม่มีประวัติเช่าในประเทศ กรณีนี้ให้ขอบุคคลอ้างอิงแทน อาจเป็นหัวหน้างาน เพื่อนร่วมงาน หรือเพื่อนที่อยู่ในไทย คนที่พร้อมให้ข้อมูลอ้างอิงมักเป็นคนที่มีความรับผิดชอบ

อีกเรื่องที่ควรสังเกตคือทัศนคติของผู้เช่าตอนถูกขอเอกสาร ถ้าเขายินดีให้ข้อมูลทุกอย่างอย่างเปิดเผย นั่นเป็นสัญญาณที่ดี แต่ถ้าเขาบ่ายเบี่ยง ไม่ยอมให้เอกสาร หรือมีท่าทีหงุดหงิดมาก ๆ ก็ควรระวังไว้สักหน่อย

ทำสัญญาเช่าอย่างละเอียดและรัดกุม

สัญญาเช่าคือเกราะป้องกันที่สำคัญที่สุดของเจ้าของคอนโด สัญญาที่ดีต้องระบุรายละเอียดครบถ้วน ได้แก่ ระยะเวลาเช่า ค่าเช่าต่อเดือน วันที่ต้องจ่าย จำนวนเงินประกัน (ปกติ 2 เดือน) เงินมัดจำล่วงหน้า (1 เดือน) เงื่อนไขการคืนเงินประกัน และข้อห้ามต่าง ๆ

ข้อที่หลายคนลืมใส่ในสัญญาคือ เงื่อนไขเรื่องสัตว์เลี้ยง เรื่องการปล่อยช่วง (ห้ามผู้เช่าเอาไปปล่อยเช่าต่อ) เรื่องจำนวนผู้พักอาศัย และเรื่องการตรวจสภาพห้องก่อนเข้าและก่อนออก ตาม กรมที่ดิน สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนด้วย แต่สำหรับสัญญา 1 ปีที่นิยมกัน ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน แค่ทำเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามทั้งสองฝ่ายก็มีผลบังคับใช้แล้ว

แนะนำให้ถ่ายรูปสภาพห้องทุกมุมก่อนส่งมอบ ทั้งผนัง พื้น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ห้องน้ำ ทุกอย่าง แล้วแนบรูปเป็นเอกสารประกอบสัญญา ตอนผู้เช่าออกจะได้มีหลักฐานเปรียบเทียบว่าอะไรเสียหายบ้าง

สิ่งที่ต้องสังเกตตอนพาดูห้อง

ตอนนัดพาผู้เช่าดูห้อง นอกจากจะเป็นโอกาสให้เขาดูคอนโดแล้ว มันยังเป็นโอกาสให้คุณ "ดู" ตัวเขาด้วย สังเกตง่าย ๆ เช่น มาตรงเวลาไหม แต่งตัวเรียบร้อยไหม พูดจาสุภาพไหม ถามคำถามเรื่องอะไรบ้าง

ผู้เช่าที่ดีมักถามเรื่องกฎของนิติบุคคล ค่าส่วนกลาง ระบบรักษาความปลอดภัย สถานีรถไฟฟ้าใกล้เคียง (เช่น MRT พระราม 9 หรือ BTS พร้อมพงษ์) และสิ่งอำนวยความสะดวกในตึก เพราะคนที่ถามคำถามเหล่านี้แสดงว่าเขาตั้งใจจะอยู่ระยะยาวจริง ๆ

ในทางกลับกัน ผู้เช่าที่มาดูห้องแล้วถามแต่เรื่องต่อรองราคาอย่างเดียว ไม่สนใจรายละเอียดอื่นเลย หรือรีบร้อนจะเข้าอยู่ทันทีโดยไม่ยอมให้เอกสารอะไรเลย อาจต้องพิจารณาให้รอบคอบกว่าปกติ

เปรียบเทียบเกณฑ์การคัดเลือกผู้เช่าตามระดับราคาคอนโด

การตรวจสอบผู้เช่าจะเข้มข้นแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับระดับราคาคอนโดด้วย ลองดูตารางเปรียบเทียบนี้

• สำเนาบัตรประชาชน/พาสปอร์ต: จำเป็น | จำเป็น | จำเป็น
• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง: 1-2 เดือน | 3 เดือน | 3-6 เดือน
• Statement บัญชีธนาคาร: ไม่จำเป็น | แนะนำ 3 เดือน | จำเป็น 6 เดือน
• จดหมายรับรองการทำงาน: ไม่จำเป็น | แนะนำ | จำเป็น
• บุคคลอ้างอิง/เจ้าของที่เดิม: ไม่จำเป็น | แนะนำ | จำเป็น
• เงินประกัน: 2 เดือน | 2 เดือน | 2-3 เดือน
• รายได้ขั้นต่ำแนะนำ: 25,000-45,000 บาท | 45,000-90,000 บาท | 90,000 บาทขึ้นไป
• ตัวอย่างคอนโดในย่าน: Lumpini Ville, The Base | Life Asoke, Ideo Mobi | Marque Sukhumvit, Esse Asoke

ข้อผิดพลาดที่เจ้าของคอนโดทำบ่อยที่สุด

ข้อผิดพลาดอันดับหนึ่งคือรีบปล่อยเช่าเพราะกลัวห้องว่าง เจ้าของหลายคนมีภาระผ่อนคอนโดเดือนละ 15,000-20,000 บาท พอห้องว่างเดือนเดียวก็ร้อนใจ เลยรับผู้เช่าคนแรกที่เข้ามาโดยไม่ตรวจสอบอะไร ผลคือเจอปัญหาค่าเช่าค้าง 2-3 เดือน บวกค่าซ่อมห้องอีก เสียหายมากกว่าปล่อยห้องว่างเดือนเดียวอีก

ข้อผิดพลาดอันดับสองคือไม่ทำบันทึกสภาพห้อง ตอนผู้เช่าออกก็ต้องทะเลาะกันว่ารอยนี้มีอยู่ก่อนหรือเปล่า เสียเวลา เสียอารมณ์ และมักจบที่เจ้าของต้องจ่ายค่าซ่อมเอง เพราะไม่มีหลักฐาน

ข้อผิดพลาดอันดับสามคือทำสัญญาด้วยวาจา ไม่มีลายลักษณ์อักษร โดยเฉพาะกรณีปล่อยเช่าให้คนรู้จักหรือเพื่อนของเพื่อน คิดว่ารู้จักกันแล้วไม่ต้องทำสัญญา สุดท้ายพอมีปัญหาก็ไม่มีอะไรยึดเป็นหลัก เสียทั้งเงินและเสียทั้งมิตรภาพ

สรุป: ลงทุนเวลาตรวจสอบตอนแรก ดีกว่าแก้ปัญหาทีหลัง

การเลือกผู้เช่าคอนโดที่ดีไม่ใช่เรื่