ไล่ผู้เช่าออกจากคอนโด: ขั้นตอนถูกกฎหมายที่เจ้าของบ้านต้องทำ

เป็นเจ้าของคอนโดให้เช่า ทุกอย่างก็ดีไปหมด จนกว่าจะเจอผู้เช่าที่ค้างค่าเช่า ทำห้องพัง หรือสร้างปัญหาจนเพื่อนบ้านร้องเรียน ถึงจุดนั้นหลายคนอยากไล่ออกทันที แต่เดี๋ยวก่อน, ถ้าทำผิดวิธี คุณอาจกลายเป็นฝ่ายผิดกฎหมายเสียเอง ไม่ว่าคอนโดคุณจะอยู่แถว BTS อโศก ย่าน MRT พระราม 9 หรือตึกหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยา กฎหมายใช้มาตรฐานเดียวกันหมด บทความนี้จะพาเดินทีละขั้นตอนแบบถูกต้องตามกฎหมายไทย เพื่อให้คุณปกป้องทรัพย์สินได้โดยไม่โดนฟ้องกลับ

เหตุผลอะไรบ้างที่ไล่ผู้เช่าออกได้ตามกฎหมาย

ก่อนจะทำอะไร ต้องเช็คก่อนว่าคุณมี "เหตุอันชอบธรรม" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือเปล่า หลัก ๆ มีแบบนี้:

ค้างค่าเช่า, ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด ถือเป็นการผิดสัญญา ถ้าค้าง 2 งวดขึ้นไป คุณมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้เลย เช่น ห้องที่ The Base Park West ใกล้ BTS อ่อนนุช ค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ค้าง 2 เดือนก็ 24,000 บาท ไม่ใช่เรื่องเล็กเลย

ผิดเงื่อนไขสัญญา, เช่น สัญญาเขียนชัดว่าห้ามเลี้ยงสัตว์ แต่ผู้เช่าเลี้ยงสุนัข 3 ตัว หรือนำห้องไปปล่อยเช่าช่วงต่อโดยไม่ได้รับอนุญาต กรณีนี้เจ้าของมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้

ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย, ผู้เช่าทำห้องพังเกินกว่าการเสื่อมสภาพตามปกติ เช่น เจาะผนังเป็นรู ทำพื้นลามิเนตบวม หรือทุบกำแพง ถือว่าทำลายทรัพย์สิน

สัญญาครบกำหนด, ถ้าสัญญาหมดอายุแล้วคุณไม่ต้องการต่อ คุณแค่แจ้งล่วงหน้าตามที่สัญญาระบุ ไม่ต้องมีเหตุผลพิเศษ แต่ต้องทำตามขั้นตอนที่ถูกต้อง

ขั้นตอนถูกกฎหมายที่ต้องทำ ห้ามข้ามเด็ดขาด

ขั้นตอนที่ 1: ส่งหนังสือบอกกล่าว, อันนี้สำคัญที่สุด ห้ามแค่โทรบอกหรือส่ง LINE เฉย ๆ คุณต้องทำเป็นหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ระบุชัดเจนว่าผิดสัญญาข้อไหน ให้เวลาแก้ไขกี่วัน ถ้าเป็นกรณีค้างค่าเช่า ต้องให้เวลาอย่างน้อย 15 วันในการชำระ

ขั้นตอนที่ 2: บอกเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร, ถ้าครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่แก้ไข ขั้นต่อไปคือส่งหนังสือบอกเลิกสัญญา ระบุวันที่ให้ย้ายออก โดยทั่วไปต้องให้เวลาอย่างน้อย 30 วัน สำหรับสัญญาเช่าที่จ่ายรายเดือน

ขั้นตอนที่ 3: ถ้าไม่ยอมออก ต้องฟ้องศาล, นี่คือจุดที่หลายคนทำผิดมาก ถ้าผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก คุณ "ห้าม" เข้าไปเปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำตัดไฟ หรือขนของออกเอง ทั้งหมดนี้ผิดกฎหมาย คุณต้องฟ้องต่อศาลแพ่ง แล้วให้ศาลมีคำสั่งบังคับให้ออก

ขั้นตอนที่ 4: บังคับคดีตามคำสั่งศาล, เมื่อศาลตัดสินแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเป็นคนดำเนินการ ทั้งกระบวนการอาจใช้เวลา 2-6 เดือน ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของคดี

สิ่งที่ห้ามทำ, ทำแล้วคุณจะเป็นฝ่ายผิด

เน้นอีกครั้งเพราะสำคัญมาก ถึงผู้เช่าจะค้างค่าเช่าห้องคอนโดแถว MRT ลาดพร้าว 3 เดือน หรือทำห้องที่ Life Asoke-Rama 9 พังยับ คุณก็ห้ามทำสิ่งเหล่านี้:

ห้ามเปลี่ยนกุญแจล็อคห้อง ห้ามตัดน้ำตัดไฟ ห้ามเข้าไปในห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต ห้ามขนย้ายข้าวของผู้เช่าออก ห้ามข่มขู่หรือใช้กำลัง ทั้งหมดนี้มีโทษทางอาญา ผู้เช่าฟ้องกลับได้ แล้วคุณจะเป็นจำเลยแทน เคยมีเคสจริงที่เจ้าของคอนโดย่านสุขุมวิทเปลี่ยนกุญแจแล้วโดนฟ้องข้อหาบุกรุก เสียเงินค่าเสียหายหลายหมื่นบาท

ป้องกันปัญหาตั้งแต่ต้น ดีกว่าแก้ทีหลัง

จริง ๆ แล้ววิธีที่ดีที่สุดคือป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาเลย เริ่มจากสัญญาเช่าที่รัดกุม ระบุเงื่อนไขชัดเจน, ค่าเช่าจ่ายวันไหน ค่าปรับล่าช้าเท่าไหร่ ข้อห้ามอะไรบ้าง เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาเป็นยังไง

คัดกรองผู้เช่าให้ดีตั้งแต่แรก ขอดูบัตรประชาชนหรือพาสปอร์ต สลิปเงินเดือน หรือหนังสือรับรองการทำงาน คอนโดให้เช่าย่านดี ๆ อย่าง The Lumpini 24 ใกล้ BTS พร้อมพงษ์ ค่าเช่า 35,000-45,000 บาท หรือ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS อ่อนนุช ค่าเช่า 15,000-20,000 บาท ผู้เช่าที่ดีมีให้เลือกเยอะ ไม่ต้องรีบรับคนแรกที่เดินมา

เก็บเงินประกัน 2 เดือนตามปกติ ถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ทุกมุม เซ็นเอกสารรับมอบห้องร่วมกัน สิ่งเหล่านี้จะเป็นหลักฐานสำคัญถ้าเกิดปัญหาภายหลัง

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีไล่ผู้เช่า

ถ้าต้องขึ้นศาลจริง ๆ เตรียมงบประมาณไว้คร่าว ๆ ค่าทนายความประมาณ 15,000-50,000 บาท ขึ้นอยู่กับความซับซ้อน ค่าธรรมเนียมศาลคิดตามทุนทรัพย์ที่ฟ้อง ค่าส่งหมาย ค่าเดินทาง อีกจิปาถะ รวมแล้วอาจหมดไป 30,000-80,000 บาท ยังไม่นับเวลาและความเครียด

เพราะฉะนั้นถ้าเจรจากันได้ดีที่สุด เสนอให้ผู้เช่าย้ายออกภายในกำหนด แล้วคืนเงินประกันให้เต็มจำนวน หลายครั้งเสียเงินนิดหน่อยแต่จบเร็วกว่าขึ้นศาลเยอะ

สรุปแล้ว การไล่ผู้เช่าออกจากคอนโดไม่ใช่เรื่องที่ทำได้ตามใจ ต้องทำตามขั้นตอนกฎหมายทุกข้อ ส่งหนังสือบอกกล่าว บอกเลิกสัญญา และถ้าจำเป็นก็ฟ้องศาล อย่าใจร้อนทำเอง เพราะคุณอาจเสียมากกว่าได้ ป้องกันไว้ดีกว่าแก้ คัดกรองผู้เช่าให้ดี ทำสัญญาให้รัดกุม แล้วจะไม่ต้องมานั่งปวดหัวทีหลัง

ถ้าคุณกำลังหาผู้เช่าที่ดีสำหรับคอนโดของคุณ หรือคุณเองกำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพ ลองดู Superagent แพลตฟอร์มเช่าคอนโดที่ใช้ AI ช่วยจับคู่ผู้เช่ากับห้องที่เหมาะ ไม่มีนายหน้ามากดดัน ไม่ต้องเสียเวลานัดดูห้องทีละห้อง แค่บอก AI ว่าต้องการอะไร งบเท่าไหร่ อยากอย