แจ้งความเมื่อเจ้าของบ้านเอาเปรียบ: ขั้นตอนและหน่วยงานที่รับเรื่อง

เช่าคอนโดอยู่ดี ๆ แล้วเจ้าของดันทำแบบนี้ได้ยังไง, โดนริบเงินมัดจำโดยไม่มีเหตุผล ถูกไล่ออกก่อนสัญญาหมด เข้าห้องโดยไม่บอกล่วงหน้า หรือไม่ยอมซ่อมแซมของที่พังจนอยู่ไม่ไหว ถ้าเคยเจอแบบนี้ คุณไม่ได้อยู่คนเดียว จากข้อมูลของ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ในปี 2566 มีเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับที่พักอาศัยให้เช่ากว่า 3,000 เรื่องต่อปี ซึ่งปัญหายอดฮิตคือการริบเงินมัดจำและการเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟแพงเกินจริง

บทความนี้จะพาไปดูทุกขั้นตอนแบบเข้าใจง่าย ว่าถ้าเจ้าของบ้านเอาเปรียบ เราจะแจ้งความที่ไหน ร้องเรียนหน่วยงานไหนได้บ้าง แล้วต้องเตรียมหลักฐานอะไร เขียนจากประสบการณ์จริงของคนที่คลุกคลีกับตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพมาหลายปี เอาแบบตรง ๆ ไม่อ้อมค้อม

ปัญหายอดฮิตที่ผู้เช่ามักโดนเอาเปรียบ

ก่อนจะไปถึงเรื่องแจ้งความ มาดูกันก่อนว่าปัญหาที่เจอบ่อย ๆ มีอะไรบ้าง เพราะบางทีเราไม่แน่ใจว่าสิ่งที่โดนนั้น "ผิดกฎหมาย" จริงไหม

อันดับหนึ่งเลยคือ เงินมัดจำไม่คืน เจ้าของอ้างว่าห้องเสียหาย ทั้ง ๆ ที่เราทำความสะอาดจนเรียบร้อย หรือหักค่าซ่อมแซมเกินจริง เรื่องนี้เจอกันเยอะมาก โดยเฉพาะคอนโดย่านสุขุมวิท อโศก พร้อมพงษ์ ที่เงินมัดจำ 2 เดือนอาจสูงถึง 60,000-100,000 บาท

ถัดมาคือ เก็บค่าน้ำค่าไฟแพงเกินจริง ตาม พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค เจ้าของหอพักและคอนโดห้ามเรียกเก็บค่าไฟเกินอัตราของการไฟฟ้านครหลวง และค่าน้ำเกินอัตราของการประปานครหลวง แต่หลายที่ยังเก็บค่าไฟหน่วยละ 8-10 บาท ทั้งที่อัตราจริงอยู่ที่ประมาณ 4-5 บาทต่อหน่วย

นอกจากนี้ยังมีเรื่อง ไล่ผู้เช่าออกก่อนสัญญาหมดโดยไม่ชดเชย เจ้าของเข้าห้องโดยไม่แจ้งล่วงหน้า และ ไม่ยอมซ่อมแซมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ชำรุด เช่น แอร์เสีย น้ำรั่ว แต่ในสัญญาระบุว่าเป็นหน้าที่เจ้าของ

สิทธิตามกฎหมายที่ผู้เช่าต้องรู้

สิ่งสำคัญที่ผู้เช่าหลายคนไม่รู้คือ กฎหมายไทยคุ้มครองคุณอยู่ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550-571 ว่าด้วยเรื่องเช่าทรัพย์ เจ้าของมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินในสภาพดี ซ่อมแซมสิ่งที่ชำรุดบกพร่อง และไม่รบกวนการใช้ทรัพย์ของผู้เช่า

นอกจากนี้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ระบุชัดเจนว่า เจ้าของต้องคืนเงินมัดจำภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา ห้ามเก็บเงินมัดจำเกิน 1 เดือน (สำหรับหอพัก) และห้ามเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินอัตราที่หน่วยงานรัฐกำหนด

ถ้าเจ้าของทำผิดข้อใดข้อหนึ่ง คุณมีสิทธิร้องเรียนและดำเนินการทางกฎหมายได้เลย

ขั้นตอนการแจ้งความและร้องเรียน ทำยังไงบ้าง

ขั้นตอนที่ 1: รวบรวมหลักฐานให้ครบ, สำเนาสัญญาเช่า สลิปโอนเงินค่าเช่าและมัดจำ รูปถ่ายสภาพห้องก่อนเข้าและหลังออก แชทไลน์หรืออีเมลที่คุยกับเจ้าของ วิดีโอบันทึกสภาพห้อง ใบเสร็จค่าน้ำค่าไฟ ยิ่งมีเยอะยิ่งดี

ขั้นตอนที่ 2: ส่งจดหมายแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษร, ก่อนจะไปแจ้งความ ลองส่งจดหมายทวงถาม (ส่งแบบลงทะเบียนตอบรับ) ให้เจ้าของก่อน ระบุชัดเจนว่าต้องการอะไร เช่น ขอคืนเงินมัดจำ 40,000 บาท ภายใน 15 วัน บางครั้งแค่เห็นจดหมายเป็นทางการ เจ้าของก็ยอมคืนแล้ว

ขั้นตอนที่ 3: ร้องเรียนหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง, ถ้าส่งจดหมายแล้วไม่ได้ผล ก็ถึงเวลาร้องเรียนอย่างเป็นทางการ ซึ่งมีหลายหน่วยงานให้เลือก (ดูรายละเอียดในหัวข้อถัดไป)

ขั้นตอนที่ 4: แจ้งความที่สถานีตำรวจ, กรณีที่เจ้าของบ้านทำผิดอาญา เช่น ยักยอกเงินมัดจำ บุกรุกเข้าห้อง หรือข่มขู่ คุณสามารถเข้าแจ้งความที่สถานีตำรวจท้องที่ที่คอนโดตั้งอยู่ เช่น ถ้าเช่าคอนโดแถวทองหล่อ ก็ไปแจ้งที่ สน. ทองหล่อ หรือเช่าแถวอ่อนนุช ก็ไป สน. อ่อนนุช

ขั้นตอนที่ 5: ฟ้องศาลคดีผู้บริโภค, ถ้าทุกทางไม่ได้ผล คุณฟ้องศาลเองได้โดยไม่ต้องจ้างทนาย สำหรับคดีผู้บริโภคที่มูลค่าไม่เกิน 300,000 บาท สามารถยื่นฟ้องที่ศาลแขวงได้ ไม่เสียค่าธรรมเนียมศาล

หน่วยงานที่รับเรื่องร้องเรียน ไปที่ไหนได้บ้าง

• สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค): สัญญาไม่เป็นธรรม เงินมัดจำไม่คืน ค่าน้ำค่าไฟแพงเกิน | สายด่วน 1166 หรือเว็บไซต์ ocpb.go.th | 30-90 วัน
• สถานีตำรวจท้องที่: ยักยอกเงิน บุกรุก ข่มขู่ ทำร้ายร่างกาย | เข้าแจ้งความด้วยตนเองที่ สน. ในพื้นที่ | ขึ้นอยู่กับคดี
• ศาลคดีผู้บริโภค: เรียกคืนเงินมัดจำ ค่าเสียหายจากการผิดสัญญา | ยื่นฟ้องที่ศาลแขวงในเขตพื้นที่ | 1-6 เดือน
• ศูนย์ดำรงธรรม กระทรวงมหาดไทย: ร้องเรียนทั่วไปเกี่ยวกับที่พักอาศัย | สายด่วน 1567 หรือเดินทางไปศูนย์ดำรงธรรมประจำเขต | 15-45 วัน
• สำนักงานคณะกรรมการกำกับกิจการพลังงาน: ค่าไฟฟ้าเกินอัตราที่กำหนด | สายด่วน 1204 | 15-30 วัน

สำหรับชาวต่างชาติที่ภาษาไทยไม่คล่อง สามารถไปที่ ศูนย์ช่วยเหลือนักท่องเที่ยว (Tourist Police) โทร 1155 ได้เลย มีเจ้าหน้าที่พูดภาษาอังกฤษคอยให้บริการ หรือจะปรึกษา กรมที่ดิน เรื่องสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้เช่นกัน

เทคนิคป้องกันปัญหาตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา

พูดตรง ๆ วิธีที่ดีที่สุดคือ อย่าให้ตัวเองต้องไปถึงขั้นแจ้งความ ป้องกันตั้งแต่แรกจะง่ายกว่าเยอะ

ถ่ายรูปและวิดีโอทุกมุมห้องก่อนเข้าอยู่, ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง ห้องน้ำ ครัว ระเบียง แอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้น ถ่ายแบบเห็นวันที่ แล้วส่งให้เจ้าของทางไลน์เพื่อเป็นหลักฐานว่าทั้งสองฝ่ายรับทราบสภาพห้อง

อ่านสัญญาให้ละเอียดทุกข้อ, โดยเฉพาะเรื่องเงินมัดจำ เงื่อนไขการคืน ค่าปรับ การบอกเลิกสัญญา และค่าน้ำค่าไฟ ถ้าข้อไหนไม่เป็นธรรม ต่อรองก่อนเซ็น อย่าคิดว่า "เดี๋ยวค่อยว่ากัน" เพราะพอเซ็นไปแล้วจะยุ่งยากกว่า

ตรวจสอบเจ้าของให้แน่ใจ, ขอดูโฉนดหรือสำเนากรรมสิทธิ์ห้องชุด เพื่อยืนยันว่าคนที่ปล่อยเช่าเป็นเจ้าของจริง ไม่ใช่นายหน้าหรือคนที่เช่าช่วง เพราะถ้าเกิดปัญหาขึ้นมา คุณจะได้รู้ว่าต้องเรียกร้องจากใคร

เก็บหลักฐานการจ่ายเงินทุกครั้ง, จ่ายค่าเช่าผ่านการโอนเงินเท่านั้น อย่าจ่ายเงินสด ถ้าจำเป็นต้องจ่ายเงินสดจริง ๆ ขอใบเสร็จทุกครั้ง

กรณีศึกษาจริง เรียนรู้จากคนที่เคยเจอ

คุณหมิว (นามสมมติ) เช่าคอนโดย่านรัชดา ใกล้สถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรม ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท วางมัดจำ 2 เดือน รวม 30,000 บาท พอสัญญาหมดและย้ายออก เจ้าของอ้างว่าพื้นมีรอยขีดข่วนและหักเงินมัดจำทั้งหมด ทั้งที่คุณหมิวมีรูปถ่ายยืนยันว่ารอยนั้นมีอยู่แล้วตั้งแต่ก่อนเข้าอยู่

คุณหมิวส่งจดหมายทวงถามแบบลงทะเบียนตอบรับ รอ 15 วันไม่ได้คำตอบ จึงร้องเรียน สคบ. ผ่านสายด่วน 1166 พร้อมแนบหลักฐานทั้งหมด สคบ. เรียกเจ้าของมาไกล่เกลี่ย สุดท้ายเจ้าของยอมคืนเงินมัดจำ 25,000 บาท ใช้เวลาทั้งหมดประมาณ 45 วัน

อีกกรณีหนึ่ง คุณมาร์ค ชาวต่างชาติที่เช่าคอนโดแถวเอกมัย ค่าเช่า 25,000 บาท โดนเจ้าของเก็บค่าไฟหน่วยละ 9 บาท ทั้งที่อัตราการไฟฟ้านครหลวงอยู่ที่ประมาณ 4 บาทกว่า ๆ ต่อหน่วย คุณมาร์คร้องเรียนไปที่ สำนักงานคณะกรรมการกำกับกิจการพลังงาน (กกพ.) สายด่วน 1204 เจ้าหน้าที่ลงพื้นที่ตรวจสอบ แล้วสั่งให้เจ้าของเรียกเก็บตามอัตราที่กำหนด พร้อมคืนส่วนต่างย้อนหลัง 3 เดือน

สรุป รู้สิทธิตัวเอง อย่าปล่อยให้ใครเอาเปรียบ

สิ่งสำคัญที่สุดคือ อย่ากลัวที่จะใช้สิทธิของตัวเอง กฎหมายไทยคุ้มครองผู้เช่าอยู่แล้ว ไม่