เป็นเจ้าของคอนโดปล่อยเช่า แล้วเจอผู้เช่าที่ค้างค่าเช่าหลายเดือน ทำห้องพัง หรือสร้างปัญหาจนเพื่อนบ้านร้องเรียน, เข้าใจเลยว่ามันปวดหัวมาก แต่อย่าเพิ่งร้อนรนไปเปลี่ยนล็อกประตูหรือตัดน้ำตัดไฟนะ เพราะถ้าทำผิดขั้นตอน คนที่โดนฟ้องอาจกลายเป็นตัวเองแทน

ตามกฎหมายไทย การไล่ผู้เช่าออกมีขั้นตอนที่ต้องทำให้ถูกต้อง ไม่งั้นเจ้าของห้องอาจเสียทั้งเงิน เสียทั้งเวลา แถมอาจโดนฟ้องกลับอีก บทความนี้จะพาไปดูทุกขั้นตอนแบบเข้าใจง่าย ตั้งแต่เหตุผลที่ใช้ได้ตามกฎหมาย ไปจนถึงวิธีฟ้องศาลเมื่อจำเป็น

เหตุผลที่สามารถไล่ผู้เช่าออกได้ตามกฎหมาย

ก่อนจะไล่ใครออก ต้องมีเหตุผลที่กฎหมายยอมรับก่อน ไม่ใช่ว่าวันดีคืนดีอยากได้ห้องคืนแล้วจะไล่ได้เลย ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะเช่าทรัพย์ เหตุผลหลักๆ ที่ใช้ได้มีดังนี้

ค้างค่าเช่า, นี่คือเหตุผลอันดับ 1 ที่เจ้าของคอนโดใช้บ่อยที่สุด ถ้าผู้เช่าค้างค่าเช่าและไม่จ่ายภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา เจ้าของมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้ ตามมาตรา 560 ถ้าสัญญาเช่ากำหนดจ่ายรายเดือน ผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของต้องบอกกล่าวให้จ่ายภายในเวลาอย่างน้อย 15 วัน ถ้ายังไม่จ่ายก็บอกเลิกสัญญาได้

ผิดสัญญาเช่า, เช่น เลี้ยงสัตว์ทั้งที่สัญญาห้าม ปล่อยให้คนอื่นมาอยู่โดยไม่แจ้ง ทำธุรกิจในห้องทั้งที่เป็นที่พักอาศัย หรือดัดแปลงห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต พวกนี้ถือว่าผิดสัญญาทั้งหมด

ทำความเสียหายร้ายแรง, ทุบผนัง ทำพื้นพัง ทำให้ทรัพย์สินเสียหายจนต้องซ่อมแซมหนัก เจ้าของมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้ทันที

สัญญาเช่าครบกำหนด, ถ้าสัญญาเช่าหมดอายุและเจ้าของไม่ต้องการต่อสัญญา ก็แจ้งล่วงหน้าตามที่ระบุในสัญญาได้เลย กรณีนี้ตรงไปตรงมาที่สุด

ขั้นตอนการไล่ผู้เช่าออกอย่างถูกกฎหมาย

ขั้นที่ 1: ตรวจสอบสัญญาเช่า, กลับไปอ่านสัญญาเช่าให้ละเอียด ดูว่ามีข้อกำหนดเรื่องการบอกเลิกสัญญาไว้อย่างไร ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน มีเงื่อนไขอะไรบ้าง สัญญาเช่าที่ดีจะระบุทุกอย่างไว้ชัดเจน ถ้าสัญญาเขียนไม่ชัด ก็ต้องกลับไปดูกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นหลัก

ขั้นที่ 2: ส่งหนังสือบอกกล่าว, ห้ามแค่โทรบอกหรือส่งไลน์แล้วจบ ต้องทำเป็นหนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพื่อให้มีหลักฐานว่าผู้เช่าได้รับจริง หนังสือต้องระบุชัดเจนว่าผิดสัญญาข้อไหน ให้แก้ไขภายในกี่วัน และถ้าไม่แก้ไขจะบอกเลิกสัญญา

ขั้นที่ 3: บอกเลิกสัญญา, ถ้าผ่านระยะเวลาที่กำหนดแล้วผู้เช่ายังไม่แก้ไข ก็ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาอีกฉบับ ระบุวันที่ให้ย้ายออก ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับเหมือนเดิม สำหรับกรณีค้างค่าเช่ารายเดือน ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อย 15 วัน ส่วนกรณีสัญญาครบกำหนด ตามกฎหมายต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนครบกำหนดอย่างน้อย 1 เดือน หรือตามที่ระบุในสัญญา

ขั้นที่ 4: ฟ้องศาล (ถ้าจำเป็น), ถ้าผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกแม้บอกเลิกสัญญาแล้ว ทางเลือกสุดท้ายคือฟ้องศาลเพื่อขับไล่ ห้ามเข้าไปขนของหรือเปลี่ยนล็อกเอง เพราะจะถือว่าเป็นการบุกรุกและทำให้เสียทรัพย์ ซึ่งผิดกฎหมายอาญา

สิ่งที่ห้ามทำเด็ดขาด, ผิดกฎหมายแน่นอน

จุดนี้สำคัญมาก เจ้าของคอนโดหลายคนใจร้อน ทำสิ่งที่คิดว่ามีสิทธิ์ทำ แต่จริงๆ แล้วผิดกฎหมาย มาดูกันว่าอะไรทำไม่ได้บ้าง

ตัดน้ำตัดไฟ, แม้ผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของก็ไม่มีสิทธิ์ไปตัดน้ำตัดไฟ ถ้าทำอาจโดนฟ้องข้อหาบังคับขู่เข็ญ และอาจต้องจ่ายค่าเสียหายให้ผู้เช่าอีก

เปลี่ยนล็อกประตู, ถึงจะเป็นเจ้าของห้อง แต่ระหว่างที่สัญญาเช่ายังมีผลอยู่ ผู้เช่ามีสิทธิ์ครอบครองห้อง เปลี่ยนล็อกไม่ได้เด็ดขาด

ขนของผู้เช่าออก, ห้ามเข้าไปขนของออกจากห้องเอง ต่อให้ผู้เช่าค้างค่าเช่าหลายเดือน ถ้าทำจะโดนข้อหาบุกรุกและทำให้เสียทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362 และ 358

ข่มขู่หรือใช้กำลัง, ไม่ต้องพูดมาก ผิดกฎหมายอาญาชัดเจน อาจติดคุกได้

จำง่ายๆ ว่า ทุกอย่างต้องผ่านกระบวนการศาลเท่านั้น ถ้าผู้เช่าไม่ยอมออกดีๆ

การฟ้องศาลขับไล่ผู้เช่า: ค่าใช้จ่ายและระยะเวลา

หลายคนกลัวเรื่องฟ้องศาลเพราะคิดว่ายุ่งยากและแพง จริงๆ แล้วค่าใช้จ่ายไม่ได้สูงอย่างที่คิด แต่ใช้เวลาพอสมควร ข้อมูลจาก สำนักข่าวไทยรัฐ ระบุว่าคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าในศาลชั้นต้นใช้เวลาเฉลี่ยประมาณ 3-6 เดือน ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของคดี

• ค่าทนายความ: 15,000 - 50,000 บาท vs ตลอดคดี
• ค่าธรรมเนียมศาล: 200 - 1,000 บาท vs วันยื่นฟ้อง
• ค่าส่งหมายศาล: 500 - 1,500 บาท vs 1-2 สัปดาห์
• ระยะเวลาพิจารณาคดี: , vs 3 - 6 เดือน
• การบังคับคดี (ถ้าผู้เช่ายังไม่ออก): 3,000 - 10,000 บาท vs 1 - 3 เดือนหลังศาลพิพากษา
• รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดโดยประมาณ: 20,000 - 65,000 บาท vs 4 - 9 เดือน

ดูตัวเลขแล้วอาจตกใจ แต่ลองคิดดูว่าถ้าผู้เช่าค้างค่าเช่าเดือนละ 15,000 - 25,000 บาท ค้างสัก 3-4 เดือนก็ 60,000 - 100,000 บาทแล้ว การฟ้องศาลอาจเป็นทางออกที่คุ้มกว่าปล่อยให้ค้างต่อไปเรื่อยๆ

ข้อมูลจาก DDproperty ระบุว่าค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยในกรุงเทพย่านรถไฟฟ้า BTS อยู่ที่ประมาณ 15,000 - 35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดห้อง ยิ่งค่าเช่าสูง ยิ่งต้องรีบจัดการปัญหาให้เร็ว

วิธีป้องกันปัญหาตั้งแต่แรก

การไล่ผู้เช่าออกไม่ว่าจะถูกกฎหมายแค่ไหน ก็เป็นเรื่องเหนื่อย เสียเวลา เสียเงิน ทางที่ดีที่สุดคือป้องกันตั้งแต่ต้น

คัดกรองผู้เช่าให้ดี, ขอดูบัตรประชาชนหรือพาสปอร์ต ขอหลักฐานการทำงาน สลิปเงินเดือน ถ้าเป็นชาวต่างชาติก็ขอดูวีซ่าและใบอนุญาตทำงาน อย่ารีบปล่อยเช่าจนลืมตรวจสอบ

ทำสัญญาเช่าให้รัดกุม, สัญญาเช่าที่ดีต้องระบุชัดเจนทุกข้อ ตั้งแต่ค่าเช่า วันจ่าย ค่าปรับถ้าจ่ายช้า เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา สิ่งที่ทำได้และทำไม่ได้ ยิ่งละเอียดยิ่งดี ถ้าไม่แน่ใจก็ให้ทนายช่วยร่างสัญญา ใช้เงินไม่กี่พันบาทแต่ประหยัดปัญหาหลายแสน

เก็บเงินประกัน 2 เดือน, ตามปกติเจ้าของคอนโดจะเก็บเงินประกัน 2 เดือนและค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวม 3 เดือน เงินก้อนนี้จะเป็นเกราะป้องกันถ้าผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือทำห้องเสียหาย

ติดตามสถานการณ์สม่ำเสมอ, ไม่ได้หมายความว่าต้องไปเยี่ยมห้องทุกสัปดาห์ แต่อย่างน้อยควรตรวจสอบว่าค่าเช่าเข้าตรงเวลาไหม มีข้อร้องเรียนจากนิติบุคคลไหม ถ้าเริ่มมีสัญญาณปัญหา รีบจัดการตั้งแต่เนิ่นๆ ดีกว่ารอจนบานปลาย

กรณีสัญญาเช่าคอนโดหมดอายุแล้วผู้เช่าไม่ยอมออก

กรณีนี้เจอบ่อยมากในคอนโดย่านสุขุมวิท อโศก หรือทองหล่อ ที่ค่าเช่าสูงและผู้เช่าไม่อยากย้ายเพราะหาห้องราคาเดิมไม่ได้แล้ว สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่เป็นสัญญา 1 ปี พอหมดอายุแล้วเจ้าของไม่ต่อสัญญา ผู้เช่าต้องย้ายออก

ถ้าผู้เช่ายังอยู่ต่อหลังสัญญาหมดโดยเจ้าของไม่ได้คัดค้าน กฎหมายถือว่าเป็นการเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งเจ้าของสามารถบอกเลิกได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้า 1 รอบการชำระค่าเช่า (ถ้าจ่ายรายเดือน ก็บอกล่วงหน้า 1 เดือน) ตามมาตรา 566 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

เคล็ดลับคือ อย่าปล่อยให้เลยจุดนี้ ก่อนสัญญาหมดอายุอย่างน้อย 2 เดือน ควรแจ้งผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจะต่อสัญญาหรือไม่ ถ้าไม่ต่อก็ให้เวลาเตรียมตัวย้าย จะได้ไม