วิธีขึ้นค่าเช่าคอนโดกับผู้เช่า: ทำอย่างไรให้ราบรื่น

ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าอยู่ในกรุงเทพ เรื่องนึงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ "การขึ้นค่าเช่า" ค่าส่วนกลางขึ้นทุกปี ค่าครองชีพก็พุ่ง ราคาตลาดเช่ารอบๆ คอนโดคุณก็ปรับไปไกล แต่เจ้าของหลายคนกลัวว่าพอบอกขึ้นค่าเช่าปุ๊บ ผู้เช่าจะย้ายออกเลย

จริงๆ แล้วการขึ้นค่าเช่าคอนโดไม่ใช่เรื่องน่ากลัว ถ้าทำถูกวิธี ถูกจังหวะ และสื่อสารดีๆ ผู้เช่าส่วนใหญ่เข้าใจ เพราะเขาก็รู้ว่าทุกอย่างมันแพงขึ้น บทความนี้จะพาไปดูตั้งแต่เช็คราคาตลาด คำนวณว่าควรขึ้นเท่าไหร่ ไปจนถึงวิธีพูดกับผู้เช่ายังไงให้ราบรื่นทั้งสองฝ่าย

เช็คราคาตลาดก่อน อย่าเดาเอาเอง

ก่อนจะขึ้นค่าเช่าสักบาท สิ่งแรกที่ต้องทำคือเช็คราคาตลาดในย่านเดียวกัน ห้องขนาดใกล้เคียง ชั้นใกล้เคียง เขาปล่อยเช่ากันเท่าไหร่ ถ้าคุณเก็บค่าเช่าต่ำกว่าตลาดอยู่ 2,000-3,000 บาท การขึ้นค่าเช่าก็สมเหตุสมผลมาก

ยกตัวอย่าง คอนโด 1 ห้องนอนย่านสุขุมวิท ใกล้สถานี BTS พร้อมพงษ์ หรือ BTS ทองหล่อ ตอนนี้ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 18,000-30,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับโครงการและชั้น ถ้าคุณปล่อยเช่าอยู่ที่ 18,000 บาท ทั้งที่ห้องข้างๆ ในคอนโดเดียวกันปล่อย 22,000 บาท คุณมีช่องให้ปรับขึ้นแน่นอน

เช็คราคาได้จากหลายแหล่ง เช่น DDproperty หรือ Fazwaz ลองค้นหาชื่อคอนโดตัวเอง ดูว่าห้องอื่นในตึกเดียวกันเขาตั้งราคาเท่าไหร่ แล้วเอามาเทียบกับค่าเช่าที่คุณเก็บอยู่

ขึ้นค่าเช่าเท่าไหร่ถึงเหมาะสม

หลักง่ายๆ ที่นิยมใช้กันคือขึ้นปีละ 5-10% ของค่าเช่าเดิม ถ้าค่าเช่าเดิม 15,000 บาท ขึ้น 5% ก็คือ 750 บาท ปัดเป็น 15,500-16,000 บาท ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่รับได้ แต่ถ้าจะขึ้นมากกว่า 10% ต้องมีเหตุผลชัดเจน เช่น ราคาตลาดวิ่งไปไกลมาก หรือคุณเพิ่งรีโนเวทห้องใหม่

ข้อมูลจาก DDproperty Property Market Outlook ระบุว่าค่าเช่าคอนโดในกรุงเทพปรับตัวขึ้นเฉลี่ย 3-7% ต่อปีในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะย่านที่มีรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดให้บริการ เช่น MRT สายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ทำให้ค่าเช่าคอนโดแถวลาดพร้าว ซอย 71 หรือบางกะปิปรับขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ย

สิ่งสำคัญคือ อย่าขึ้นค่าเช่าแบบก้าวกระโดด เช่น จาก 12,000 บาท กระโดดไป 16,000 บาทรวดเดียว ผู้เช่าจะรู้สึกว่าโดนเอาเปรียบ แม้ราคาตลาดจะอยู่ที่ 16,000 จริงก็ตาม ค่อยๆ ขึ้นทีละ 1,000-2,000 บาท ต่อปีจะราบรื่นกว่ามาก

จังหวะที่ดีที่สุดในการขึ้นค่าเช่า

จังหวะที่เหมาะที่สุดคือตอนต่อสัญญา ซึ่งสัญญาเช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพจะเป็นรอบ 1 ปี ก่อนสัญญาหมดอายุประมาณ 2-3 เดือน ควรคุยกับผู้เช่าเรื่องการปรับค่าเช่าในรอบสัญญาใหม่ อย่ารอจนสัญญาใกล้หมดแล้วค่อยบอก ผู้เช่าจะรู้สึกถูกบีบ

อีกจังหวะที่เหมาะคือหลังจากคุณปรับปรุงห้อง เช่น เปลี่ยนเครื่องซักผ้าใหม่ เปลี่ยนแอร์ใหม่ ทาสีใหม่ หรือเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ผู้เช่าจะรู้สึกว่าเขาได้ของดีขึ้น การจ่ายเพิ่มก็สมเหตุสมผล

หลีกเลี่ยงการขึ้นค่าเช่าในช่วงที่ผู้เช่ากำลังมีปัญหาชีวิต หรือช่วงเศรษฐกิจไม่ดี เพราะจะทำให้ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของกับผู้เช่าเสียหาย ผู้เช่าดีๆ ที่จ่ายตรงเวลา ดูแลห้องดี หายากนะ อย่าปล่อยให้หลุดมือเพราะเรื่องเงินไม่กี่ร้อยบาท

วิธีพูดกับผู้เช่าให้ราบรื่น

เรื่องนี้สำคัญมาก หลายคนไม่กล้าขึ้นค่าเช่าเพราะไม่รู้จะพูดยังไง สูตรง่ายๆ คือ "ให้เหตุผล + บอกตัวเลขชัด + ให้เวลาตัดสินใจ" อย่าพูดว่า "ขึ้นค่าเช่านะ" แล้วจบ ให้อธิบายว่าทำไม

ตัวอย่างข้อความที่ส่งได้เลย: "สวัสดีครับ/ค่ะ สัญญาจะครบปีในอีก 2 เดือน ปีนี้ค่าส่วนกลางปรับขึ้น และราคาเช่าในตึกเดียวกันขยับขึ้นเช่นกัน ผม/ดิฉันจึงอยากปรับค่าเช่าจาก 15,000 เป็น 16,000 บาทในรอบสัญญาใหม่ครับ/ค่ะ ถ้ามีอะไรอยากคุยเพิ่มเติม ยินดีเลยนะครับ/คะ"

สังเกตว่าไม่ได้พูดว่า "ขึ้นค่าเช่า" แต่ใช้คำว่า "ปรับค่าเช่า" ฟังดูนุ่มนวลกว่า และบอกเหตุผล 2 ข้อชัดเจน คือค่าส่วนกลางขึ้น กับราคาตลาดขยับ แถมเปิดช่องให้ผู้เช่าคุยต่อ ไม่ใช่ยัดเยียด

เปรียบเทียบการขึ้นค่าเช่าในแต่ละย่าน

เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น ลองดูตารางเปรียบเทียบค่าเช่าคอนโด 1 ห้องนอน (ขนาดประมาณ 30-35 ตร.ม.) ในย่านยอดนิยมของกรุงเทพ พร้อมอัตราการปรับขึ้นที่เจ้าของส่วนใหญ่ใช้กัน

• BTS อโศก / MRT สุขุมวิท: 18,000-28,000 | 5-8% | Edge Sukhumvit 23, AP Surawong
• BTS อ่อนนุช: 10,000-16,000 | 5-7% | Ideo Mobi Sukhumvit, Regent Home 19
• MRT ลาดพร้าว: 12,000-18,000 | 5-10% | Life Ladprao, Chapter One Midtown
• BTS ช่องนนทรี / สาทร: 15,000-25,000 | 5-7% | Knightsbridge Prime Sathorn, Nara 9
• MRT พระราม 9: 12,000-20,000 | 5-8% | Life Asoke-Rama 9, Supalai Veranda
• BTS แบริ่ง / สมุทรปราการ: 7,000-12,000 | 3-5% | Lumpini Ville Sukhumvit 109, Aspire Erawan

จะเห็นว่าย่านที่ราคาเช่าสูงอย่างอโศก-สุขุมวิท สามารถขึ้นค่าเช่าได้ในจำนวนเงินที่มากกว่า เพราะ 5% ของ 25,000 ก็คือ 1,250 บาทแล้ว แต่ย่านราคาเบาอย่างแบริ่ง ขึ้น 5% อาจแค่ 350-600 บาท ดังนั้นต้องพิจารณาตามบริบทของแต่ละทำเล

สิ่งที่ต้องระวังตามกฎหมาย

ในประเทศไทย ยังไม่มีกฎหมายกำหนดเพดานการขึ้นค่าเช่าโดยเฉพาะ (ไม่เหมือนบางประเทศที่มี rent control) แต่ทุกอย่างต้องเป็นไปตามที่ระบุในสัญญาเช่า ถ้าสัญญาเขียนว่าค่าเช่าคงที่ตลอดอายุสัญญา 1 ปี คุณจะขึ้นระหว่างสัญญาไม่ได้ ต้องรอสัญญาหมดก่อน

สิ่งที่ควรทำคือ ใส่ข้อความในสัญญาเช่าตั้งแต่แรกว่า "เจ้าของมีสิทธิ์ปรับค่าเช่าในรอบสัญญาใหม่ โดยจะแจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน" แบบนี้ทั้งสองฝ่ายจะรู้ตั้งแต่ต้นว่าค่าเช่าอาจเปลี่ยนได้ ไม่มีใครตกใจ สามารถศึกษาข้อกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมได้ที่ เว็บไซต์กรมที่ดิน

อีกเรื่องที่หลายคนลืมคือเรื่องภาษี ถ้าคุณมีรายได้จากค่าเช่า ต้องนำไปยื่นภาษีเงินได้ด้วย เมื่อค่าเช่าเพิ่ม รายได้ก็เพิ่ม อย่าลืมวางแผนภาษีให้ดี

ผู้เช่าย้ายออก ทำอย่างไรต่อ

บางครั้งขึ้นค่าเช่าแล้วผู้เช่าตัดสินใจย้ายออก ก็ไม่ต้องตกใจ ถ้าราคาที่คุณปรับขึ้นสมเหตุสมผลกับตลาด ห้องคุณจะหาผู้เช่าใหม่ได้ไม่ยาก โดยเฉพาะถ้าอยู่ในทำเลดี ใกล้รถไฟฟ้า

เรื่องที่ต้องเตรียมคือ ช่วงห้องว่าง (vacancy period) ปกติคอนโดในทำเลดีๆ อย่าง BTS ทองหล่อ, MRT เพชรบุรี หรือ BTS ช่องนนทรี ใช้เวลาหาผู้เช่าใหม่ประมาณ 2-4 สัปดาห์ แต่ถ้าทำเลไกลหน่อยอาจใช้เวลา 1-2 เดือน ลองคำนวณว่าค่าเช่าที่ขึ้นมา คุ้มกับช่วงห้องว่างไหม

ตัวอย่าง ถ้าคุณขึ้นค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ปีนึงคุณได้เพิ่ม 12,000 บาท แต่ถ้าผู้เช่าเก่าย้ายออกแล้วห้องว่างอยู่ 2 เดือน (ค่าเช่า 16,000 x 2 = 32,000 บาท) คุณขาดทุนกว่า ดังนั้นถ้าผู้เช่าเก่าดี จ่ายตรงเวลา ดูแลห้องดี บางทีขึ้นน้อยหน่อยแต่รักษาผู้เช่าไว้อาจคุ้มกว่า

สรุปแล้ว การขึ้นค่าเช่าคอนโดไม่ใช่เรื่องยาก แค่ต้องทำการบ้าน เช็คราคาตลาด คำนวณตัวเลขที่สมเหตุสมผล เลือกจังหวะที่เหมาะสม และสื่อสารกับผู้เช่าอย่างตรงไปตรงมาแต่นุ่มนวล ถ้าทำได้ครบ ผู้เช่าส่วนใหญ่จะเข้าใจ แล้วทั้งสองฝ่ายก็แฮปปี้

ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่กำลังมองหาผู้เช่าใหม่ หรือเป็นคนที่กำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพ ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ดู แพลตฟอร์มเช่าคอนโด AI รายแรกในไทย ที่ช่วยจับคู่ห้องกับผู้เช่าได้แม่นยำ ไม่