คุณเพิ่งพบคอนโดที่멋진 ใกล้ BTS ทองหล่อ เจ้าของบ้านดูเป็นมิตร คุณตกลงเช่า 25,000 บาทต่อเดือน จับมือกันแล้วโอนเงินมัดจำผ่าน PromptPay และย้ายเข้าไปในวันรุ่งขึ้น ทุกอย่างเรียบเรียง แต่สามเดือนต่อมา เจ้าของบ้านต้องการเพิ่มค่าเช่า 5,000 บาท และอ้างว่าคุณไม่เคยล็อกราคาไว้ ฟังคุ้นๆ ไหม นี่คือเหตุผลที่ว่าทำไมการเข้าใจว่าสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรจึงจำเป็นในกรุงเทพฯ มากกว่าที่ผู้เช่าส่วนใหญ่คิด

กฎหมายไทยพูดอะไรจริงๆ เกี่ยวกับสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

ไปที่ส่วนกฎหมายเลย ภายใต้กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทย โดยเฉพาะหมวด 538 และ 456 สัญญาเช่าใดๆ ที่มีระยะเวลามากกว่าสามปีจะต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและลงทะเบียนที่กรมที่ดินเพื่อให้บังคับใช้ได้นอกเหนือจากระยะเวลาสามปีนั้น สำหรับสัญญาเช่าสามปีหรือน้อยกว่านั้น ข้อตกลงวาจาเป็นการทางกฎหมายที่ถูกต้องและมีผลผูกพันทางกฎหมาย

แต่นี่คือสิ่งที่ยุ่งยาก "ผลผูกพันทางกฎหมาย" และ "บังคับใช้ได้ในทางปฏิบัติ" นั้นแตกต่างกันมากในกรุงเทพฯ ลองบอกศาลไทยว่าเจ้าของบ้านสัญญาวาจาว่าคุณสามารถเลี้ยงแมวสองตัวในหน่วยที่ Life Ladprao ได้โดยไม่มีเอกสารใดๆ หากไม่มีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร คุณจะต้องอาศัยความเชื่อใจเท่านั้น

เพื่อนของฉันเช่าสตูดิโอใกล้ MRT พระรามที่ 9 ในราคา 12,000 บาทต่อเดือนโดยข้อตกลงวาจา เมื่อตึกเปลี่ยนการจัดการ พวกเขาไม่มีหลักฐานของเงื่อนไขเดิม การจัดการใหม่ขอ 15,000 บาท และเพื่อนของฉันไม่มีเหตุผล สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรจะทำให้การสนทนาแตกต่างออกไปมาก

ทำไมเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ยังคงใช้สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

แม้ว่ากฎหมายจะไม่กำหนดให้ต้องใช้สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับข้อตกลงที่น้อยกว่าสามปี แต่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ยังคงใช้มันอยู่ดี นี่เป็นจริงโดยเฉพาะในพื้นที่ที่คนต่างชาติชอบเช่น สุขุมวิท ซอย 24, อารีย์ และสาทร ซึ่งค่าเช่ารายเดือนสามารถเริ่มต้นจาก 20,000 บาท ไปจนกว่า 100,000 บาท สำหรับหน่วยระดับสูง

เจ้าของบ้านต้องการการป้องกันเช่นกัน สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรให้พวกเขาสามารถระบุกฎเกี่ยวกับการเช่าย่อย นโยบายสัตว์เลี้ยง ค่าปรับการเลิกสัญญาก่อนกำหนด และสิ่งที่เกิดขึ้นหากคุณเจาะรูในผนังของหน่วยที่เพิ่งรีโนเวตใหม่ที่ Ashton Asoke เจ้าของบ้านมืออาชีพส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จะนำเสนอสัญญาให้คุณในภาษาไทยและอังกฤษ โดยทั่วไปเป็นระยะเวลา 12 เดือน

หากเจ้าของบ้านไม่ต้องการให้สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร นั่นควรจะเป็นสัญญาณเตือน มันอาจหมายความว่าพวกเขากำลังเช่าหน่วยนั้นโดยไม่ทราบจากบุคคลนิติของคอนโด หรือพวกเขาอาจกำลังเช่าย่อยโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่ว่าในกรณีใด คุณต้องการเอกสารเพื่อป้องกันตัวเอง

สิ่งที่ควรอยู่ในสัญญาเช่า Bangkok ของคุณ

ไม่ใช่สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรทั้งหมดถูกสร้างเท่าเทียมกัน ฉันเห็นสัญญาในกรุงเทพฯ ที่เป็นเพียงหนึ่งหน้ากระดาษโดยไม่มีรายละเอียดเกือบทั้งหมด ฉันยังเห็นสัญญา 15 หน้าสำหรับสตูดิโอ 18,000 บาทใกล้ BTS แบริ่ง ช่วงกลางคือประมาณ แต่องค์ประกอบบางอย่างไม่สามารถเจรจาได้

สัญญาของคุณควรระบุจำนวนค่าเช่ารายเดือนอย่างชัดเจน เงินมัดจำ (โดยปกติสองเดือน) ระยะเวลาของสัญญา ระยะเวลาการแจ้งเตือนสำหรับการเลิกสัญญา ความรับผิดชอบในการชำระค่าสาธารณูปโภค และกฎใดๆ เกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนหน่วย นอกจากนี้ยังควรระบุว่าหน่วยควรถูกส่งกลับในสภาพใด และจะจัดการการหักเงินมัดจำอย่างไร

รายละเอียดหนึ่งที่ผู้เช่าหลายคนมองข้ามคือข้อ Fair เกี่ยวกับค่าพื้นที่ทั่วไป ในอาคารเช่น The Base Park West ใกล้ BTS ออนนุช ค่าพื้นที่ทั่วไปจ่ายโดยเจ้าของ แต่เจ้าของบ้านบางคนพยายามส่งต่อต้นทุนนี้ให้ผู้เช่า หากไม่ได้เขียนไว้ในสัญญา ข้อพิพาทก็จะเป็นเรื่องยุ่งยากได้

นอกจากนี้ อย่าลืมตรวจสอบว่าสัญญาของคุณระบุว่าใครจ่ายสำหรับการซ่อมแซมเครื่องใช้ไฟฟ้า หน่วยปรับอากาศพัง ล้มเหลวอย่างต่อเนื่องในความร้อนของกรุงเทพฯ การมอบหมายความรับผิดชอบนั้นเป็นลายลักษณ์อักษรจะช่วยให้คุณไม่ต้องโต้เถียง และอาจประหยัดเงินนับพันบาท

ข้อตกลงวาจาและความเสี่ยงสำหรับคนต่างชาติ

คนต่างชาติต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่เฉพาะเจาะจงเมื่อเช่าโดยไม่มีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรในกรุงเทพฯ หากข้อพิพาทไปถึงศาลหรือคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค การดำเนินการจะดำเนินการในภาษาไทย หากไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร โดยเฉพาะอย่างยิ่งอันที่มีการแปลภาษาอังกฤษ คุณจะอยู่ในความเสียเปรียบที่มี

พิจารณาสถานการณ์ทั่วไปที่ Sukhumvit Soi 39 ซึ่งคนญี่ปุ่นและตะวันตกหลายคนเช่าคอนโดในช่วง 35,000 ถึง 60,000 บาท คนต่างชาติย้ายเข้ามาด้วยการสัญญาวาจา เจ้าของบ้านตกลงให้รวมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องซักผ้า หกเดือนต่อมา เจ้าของบ้านเอาเครื่องซักผ้าออกไป อ้างว่ามันไม่เคยเป็นส่วนหนึ่งของการจัดการ หากไม่มีรายการสินค้าคงคลังที่เขียนลายลักษณ์อักษรที่แนบกับสัญญา การพิสูจน์ว่าแตกต่างออกไปนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้

ศาลไทยยอมรับข้อความ LINE และบันทึกการโอนเงินเป็นหลักฐานสนับสนุน แต่สิ่งเหล่านี้ลดลงไปมากกว่าสัญญาเช่าที่ลงนามอย่างเหมาะสม การพึ่งพาภาพหน้าจออพยพจากการสนทนา LINE ไม่ใช่กลยุทธ์ทางกฎหมายที่มั่นคง

วิธีป้องกันตัวเองก่อนลงนาม

ก่อนที่คุณจะลงนามอะไรก็ตาม ให้อ่านสัญญาเช่าทั้งหมดอย่างรอบคอบ หากเป็นเพียงภาษาไทย ให้ขอการแปลหรือนำบุคคลที่สามารถอ่านภาษาไทยด้านกฎหมายได้มา อย่าพึ่งพาสรุปวาจาของเจ้าของบ้านเกี่ยวกับสิ่งที่ข้อความไทยพูด

ถ่ายรูปลงวันที่ของทุกห้อง ทุกเครื่องใช้ไฟฟ้า ทุกรอยขีดขวนบนพื้นก่อนที่คุณจะย้ายเข้าไป แนบนี่เป็นรายการตรวจสอบสินค้าคงคลังกับสัญญาของคุณ อาคารจำนวนมากใกล้ BTS เอกไทย และ BTS พร้อมพงศ์ มีสำนักงานนิติบุคคลที่สามารถช่วยปรับปรุงสมดุลหากข้อพิพาทเกิดขึ้น แต่เฉพาะเมื่อคุณมีเอกสารลายลักษณ์อักษรเพื่ออ้างอิง

ตรวจสอบว่าบุคคลที่ลงนามในสัญญาเช่านั้นเป็นเจ้าของจริงหรือไม่ โดยขอดูหนังสือโฉนดหรือ chanote ในกรุงเทพฯ อาจารมณ์ การเช่าย่อยไม่ได้ยินมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารเก่าตามถนน Ratchadaphisek และรอบๆ MRT ห้วยขวาง

บรรทัดล่าง นั้นง่าย กฎหมายไทยอาจไม่ต้องการสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอไปสำหรับการเช่าระยะสั้น แต่การข้ามมันเป็นการพนันที่คุณไม่จำเป็นต้องเสี่ยง ไม่ว่าคุณจะจ่าย 10,000 บาทสำหรับสถานที่ใกล้ BTS วุฒากรรม หรือ 80,000 บาทสำหรับหน่วยวิวแม่น้ำในริเวอร์ไซด์ ให้ใส่ทุกอย่างลงในลายลักษณ์อักษร หากคุณกำลังค้นหาคอนโดกรุงเทพเลขที่ถัดไปและต้องการกระบวนการเช่าที่ราบรื่นและโปร่งใสยิ่งขึ้น Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณค้นหารายชื่อที่ยืนยันพร้อมสัญญาเช่าที่เหมาะสมแล้ว