Airbnb ในคอนโดกรุงเทพถูกกฎหมายหรือไม่ สิ่งที่ผู้เช่าทุกคนต้องรู้

คุณพบคอนโดที่ยอดเยี่ยมในสุขุมวิท บางทีเป็นห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS Thong Lo ในราคาประมาณ 25,000 บาทต่อเดือน ทำเลที่ตั้งเหมาะสมดี สระว่ายน้ำสวยงาม และคุณเริ่มคิดว่า "ฉันสามารถปล่อยเช่าสถานที่นี้ผ่าน Airbnb เมื่อฉันเดินทางและชำระเงินค่าเช่าส่วนใหญ่ได้" ฟังดูเหมือนเงินง่ายๆ แต่ก่อนที่คุณจะลงรายการหน่วยนั้นบนแพลตฟอร์มการเช่าระยะสั้นใด ๆ คุณจำเป็นต้องเข้าใจว่ากฎหมายไทยพูดถึงเรื่องนี้อย่างไรบ้าง เพราะการทำผิดพลาดในเรื่องนี้อาจทำให้คุณสูญเสียสัญญาเช่า เงินมัดจำ และอาจทำให้คุณเสี่ยงต่อปัญหาทางกฎหมาย ให้ฉันอธิบายรายละเอียดทุกอย่างที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับข้อบังคับการเป็นเจ้าบ้าน Airbnb ในคอนโดกรุงเทพ

กฎหมายไทยกล่าวอะไรเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น

กฎหมายหลักที่คุณต้องรู้คือ พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 (2004) ซึ่งบริหารโดยกระทรวงมหาดไทย ภายใต้กฎหมายนี้ ที่พักใดก็ตามที่เช่าออกไปน้อยกว่า 30 วันจะถูกจัดประเภทเป็นการดำเนินงานโรงแรม และการดำเนินงานโรงแรมต้องมีใบอนุญาตเฉพาะ ซึ่งเจ้าของคอนโดรายบุคคลเกือบไม่มีเลย

ซึ่งหมายความว่าการเช่าคอนโดของคุณในกรุงเทพบนแอปพลิเคชัน Airbnb สำหรับการพักค้างคืนหรือรายสัปดาห์นั้นในกรณีส่วนใหญ่เป็นความผิดกฎหมาย ไม่สำคัญว่าคุณเป็นเจ้าของหน่วยอย่างแท้จริง ไม่สำคัญว่าคุณเป็นสัญชาติไทยหรือชาวต่างชาติ หากการพักอยู่น้อยกว่า 30 วันและคุณไม่ถือใบอนุญาตโรงแรม คุณก็เป็นการละเมิดกฎหมายตามเทคนิค

นี่คือตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม เพื่อนของฉันเป็นเจ้าของหน่วยที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS On Nut เขาลงรายการในแอปพลิเคชัน Airbnb สำหรับการพักสุดสัปดาห์ในราคา 1,500 บาทต่อคืน ภายในสามเดือน สำนักที่ปรึกษากฎหมายได้รับการร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน และการจัดการอาคารส่งจดหมายเตือนอย่างเป็นทางการให้เขา เขาต้องถอดรายการของหน่วยและเกือบสูญเสียสิทธิการลงคะแนนของชุมชนคอนโด อาคารนี้ยังเริ่มบังคับใช้กฎข้อมูลผู้เข้าพักที่ทำให้การโฮสติ้งแบบสบายๆ เป็นไปไม่ได้

ตามรายงานประจำปี 2023 จาก CBRE Thailand อพาร์ตเมนต์คอนโดในกรุงเทพประมาณ 65% มีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนในข้อบังคับของเจ้าของร่วมกิจการที่ห้ามการเช่ารายวันหรือระยะสั้น ซึ่งเป็นตัวเลขที่เพิ่มขึ้นอย่างมากตั้งแต่ปี 2562

ความแตกต่างระหว่างการเป็นเจ้าของและการเช่าเปลี่ยนแปลงทุกอย่าง

หากคุณเป็นผู้เช่าที่เช่าคอนโดในสัญญาเช่าระยะเวลา 12 เดือน สถานการณ์จึงชัดเจนยิ่งขึ้น สัญญาเช่าของคุณเกือบแน่นอนว่าจะมีข้อกำหนดที่ห้ามการแบ่งเช่า การลงรายการคอนโดที่เช่าของคุณบน Airbnb ก็คือการแบ่งเช่า จบสิ้น

เจ้าของบ้านในกรุงเทพรับเรื่องนี้อย่างจริงจัง หากเจ้าของบ้านของคุณหรือสำนักที่ปรึกษากฎหมายของอาคารจับได้ว่าคุณแบ่งเช่าบน Airbnb พวกเขาสามารถยกเลิกสัญญาเช่าของคุณได้ทันทีและเก็บเงินมัดจำของคุณ ในบางกรณี เจ้าของบ้านได้ดำเนินการทางกฎหมายเพื่อเรียกค่าเสียหายต่อชื่อเสียงของพวกเขากับคณะกรรมการจัดการของอาคาร

พิจารณาสถานการณ์นี้ คุณเช่าหน่วยสองห้องนอนที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi ในราคา 35,000 บาทต่อเดือน คุณเดินทางไปเชียงใหม่เป็นเวลาสองสัปดาห์และลงรายการคอนโดในราคา 2,200 บาทต่อคืน แม้ว่าคุณจะทำเงิน 30,000 บาทในช่วงสองสัปดาห์นั้น คุณก็เสี่ยงที่จะสูญเสียเงินมัดจำสองเดือน 70,000 บาท บวกค่าใช้จ่ายในการค้นหาที่ใหม่ในเวลาไม่นาน คณิตศาสตร์ก็ไม่สมดุลในสิ่งที่มีความโปรดปรานของคุณ

วิธีที่อาคารคอนโดกรุงเทพบังคับใช้กฎเกณฑ์

อาคารคอนโดกรุงเทพได้กลายมาเป็นผู้เชี่ยวชาญที่มีความสลับซับซ้อนมากขึ้นในการจับกิจกรรมการเช่าระยะสั้น นี่คือวิธีที่พวกเขาทำ

อาคารส่วนใหญ่ต้องการการลงทะเบียนผู้เข้าพักที่ล็อบบี้ หากหน่วยของคุณมีผู้มาเยี่ยมต่างกันเช็คอินทุกสองสามวัน ทีมรักษาความปลอดภัยจะสังเกตเห็น สำนักที่ปรึกษากฎหมายจำนวนมากตอนนี้ค้นหาแอปพลิเคชัน Airbnb และ Agoda อย่างแข็งขันเพื่อหารายการที่ตรงกับรูปภาพหรือที่อยู่ของอาคารของพวกเขา อาคารบางแห่งที่ระดับสูงขึ้น เช่น Muniq Sukhumvit 23 ใกล้ BTS Asok หรือ 98 Wireless ใกล้ BTS Phloen Chit ได้ลงทุนในระบบจดจำใบหน้าที่ทางเข้าซึ่งเป็นธง ผู้เข้าพักที่ไม่ได้ลงทะเบียน

ค่าปรับจะแตกต่างกันตามอาคาร แต่โดยทั่วไปอยู่ในช่วง 5,000 ถึง 50,000 บาทต่อการละเมิด ผู้กระทำผิดซ้ำๆ อาจต้องเผชิญกับการระงับการเข้าถึงพื้นที่ร่วมกิจการรวมถึงสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส และที่จอดรถ ในกรณีสุดขั้ว คณะกรรมการเจ้าของร่วมกิจการสามารถดำเนินการทางกฎหมายเพื่อบังคับให้ขายหน่วยได้

ผู้จัดการอาคารที่ฉันรู้จักในคอนโดระดับกลางใน Soi Sukhumvit 24 บอกฉันว่าพวกเขาจับได้ 14 หน่วยที่ดำเนินการ Airbnb ในปีเดียว เจ้าของทุกคนได้รับค่าปรับ และสามคนมีหน่วยของพวกเขาถูกห้ามจากระบบบัตรเข้าถึงอาคารจนกว่าพวกเขาจะชำระค่าปรับและลงนามในข้อตกลงการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์

ทางเลือกที่ถูกกฎหมายหากคุณต้องการรายได้จากการเช่า

ดังนั้น หากการโฮสติ้ง Airbnb ตามคืนในไม่มี คุณจะทำได้อะไรบ้าง มีตัวเลือกที่ถูกกฎหมายหลายตัวเลือกที่เป็นไปตามกฎหมายไทยและข้อบังคับการจัดการอาคาร

ตัวเลือกที่ตรงไปตรงมาที่สุดคือการเช่าระยะยาวมาตรฐานประมาณ 12 เดือนขึ้นไป นี่ถูกกฎหมายอย่างเต็มที่ ยอมรับอย่างแพร่หลายโดยการจัดการอาคาร และให้รายได้คงที่แก่คุณ ห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS Ekkamai ในอาคารเช่น Noble Reveal โดยทั่วไปเช่าได้ 20,000 ถึง 30,000 บาทต่อเดือนในสัญญาเช่ารายปี

การเช่ารายเดือน 30 วันขึ้นไปอยู่ในพื้นที่สีเทา แต่โดยทั่วไปยอมรับได้ อาคารหลายแห่งอนุญาต และแพลตฟอร์มเช่น Airbnb ยินยอมให้คุณตั้งค่าการพักอยู่ขั้นต่ำ 30 วัน สิ่งนี้ทำให้คุณอยู่ด้านที่ถูกต้องของพระราชบัญญัติโรงแรมในขณะที่ยังคงเสนอความยืดหยุ่น คุณจะได้รับรายได้น้อยลงต่อคืนมากกว่าอัตราแบบนำร่อง แต่คุณหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมายโดยสิ้นเชิง

หากคุณมีความมุ่งมั่นที่จะดำเนินธุรกิจการเช่าระยะสั้น เส้นทางกฎหมายคือการได้รับใบอนุญาตโรงแรม ต้องมีสัญลักษณ์ที่ตรงตามรหัส ดับเพลิง และรหัสอาคารที่เฉพาะเจาะจง มันสมจริงสำหรับอาคารทั้งหมดหรือการดำเนินงานอพาร์ตเมนต์บริการ แต่เกือบเป็นไปไม่ได้สำหรับหน่วยคอนโดเดียวในอาคารที่อยู่อาศัย

• Airbnb ตามคืน (ไม่มีใบอนุญาต): 1 ถึง 6 คืน | ผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติโรงแรม | 40,000 ถึง 60,000 บาท (หากเต็มห้องพักจริงๆ) | สูงมาก
• Airbnb รายเดือน (30+ วัน): 30 วัน | ถูกกฎหมายโดยทั่วไป | 25,000 ถึง 40,000 บาท | ต่ำถึงปานกลาง
• สัญญาเช่ามาตรฐาน 12 เดือน: 12 เดือน | ถูกกฎหมายเต็มที่ | 18,000 ถึง 30,000 บาท | ต่ำมาก
• อพาร์ตเมนต์บริการที่ได้รับใบอนุญาต: 1 คืน | ถูกกฎหมายโดยมีใบอนุญาตโรงแรม | 50,000 ถึง 80,000 บาท | ต่ำ (หากได้รับใบอนุญาต)

ผลกระทบของภาษีที่คุณไม่สามารถมองข้ามได้

ไม่ว่าคุณจะเช่าอย่างถูกกฎหมายหรือไม่ กรมสรรพากร ไทยคาดหวังว่าคุณจะรายงานรายได้จากการเช่า สำหรับผู้มีภาระหนาของป่า ปี ไทย รายได้จากการเช่าอยู่ภายใต้ภาษีเงินได้บุคคลนิติบุคคลในอัตราโปรแกรมที่มีตั้งแต่ 5% ถึง 35% ขึ้นอยู่กับรายได้รวมประจำปีของคุณ

ชาวต่างชาติที่ได้รับรายได้จากการเช่าในประเทศไทยเผชิญกับภาระหนาเดียวกัน หากคุณอยู่ในวีซ่า Non-Immigrant และได้รับรายได้จากการเช่า รายได้นี้จะต้องรายงาน ตั้งแต่ปี 2567 ประเทศไทยยังเริ่มบังคับใช้กฎเกณฑ์บนรายได้จากต่างประเทศที่โอนเข้ามาในประเทศด้วย ซึ่งเพิ่มความซับซ้อนอีกชั้นหนึ่งสำหรับเจ้าของสัญญาเช่าระหว่างประเทศ

นี่คือตัวอย่างจริง ชาวแคนาดาที่อยู่ประจำในต่างประเทศคนหนึ่งที่ฉันรู้จักเช่าคอนโดของเขาที่ Ideo Q Siam ใกล้ BTS Ratchathewi ในราคา 22,000 บาทต่อเดือน หลังจากหักค่าใช้จ่ายและการหักลดหย่อนมาตรฐาน 30% สำหรับรายได้จากการเช่า ใบแจ้งยอดภาษีประจำปีของเขาอยู่ที่ประมาณ 18,000 บาท ไม่ใช่จำนวนมหาศาล แต่ความล้มเหลวในการยื่นสามารถส่งผลให้ค่าปรับและดอกเบี้ยทีมากกว่าภาษีเดิมที่ครบกำหนด

เก็บบันทึกที่เหมาะสมของรายได้จากการเช่าทั้งหมดและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง หากคุณใช้บริการจัดการทรัพย์สินหรือแพลตฟอร์มการเช่า พวกเขามักจะสามารถให้บทสรุปรายได้ที่ทำให้การยื่นภาษีง่ายขึ้นมาก

สิ่งที่เกิดขึ้นถ้าคุณติดใจ

ผลที่ตามมาจากการดำเนินงานการเช่าระยะสั้นที่ผิดกฎหมายในกรุงเทพเป็นจริงและกำลังเพิ่มขึ้น การ​บ​ุ​ก​เ​บ​י​น​ที่​น​อ​ก​ก​ฎ​หมาย​บ​น​แอ​พ​พ​ลิ​เ​ค​เ​ชี่​น​ Airbnb ไ​ด​้​ท​ำ​ให​้​เ​ป​็​น​ข​่​า​ว​ระ​ด​ับ​ช​า​ติ​ห​ลา​ย​ครั​้​ง​ใ​น​ก​ร​ณ​ี​ท​ี่​โ​ด​ด​เ​ด่​น​ ผ​ู​้​ด​ำ​เ​นิ​น​ก​า​ร​เ​ก​า​กำ​ล​ั​ง​เ​ผ​ช​ิ​ญ​ก​ับ​ค​่า​ปร​ับ​ม​า​ก​ถ​ึ​ง​ 20,000 บ​า​ท​ภ​า​ย​ใ​ต​้​พ​ระ​ร​า​ช​บ​ั​ญ​ญ​ั​ติ​โ​ร​ง​แ​ร​ม​บ​วม​พ​ล​ุ​ส​ค​ว​า​ม​เ​สี่​ย​ง​อ​ื่​น​ๆ​ท​า​ง​ด​้า​น​ก​ฎ​หม​า​ย​ภ​า​ย​ใ​ต​้​พ​ร​ะ​ร​า​ช​บ​ั​ญ​ญ​ั​ติ​ธ​ุ​รก​ิจ​ต​่า​ง​ด​า​ว​ห​า​ก​พ​วก​เ​ขา​เ​ป​น​ผ​ู​ม​ี​ส​ัญ​ช​า​ติ​ไ​ม่​ไ​ท​ย​ดำ​เ​นิ​น​ก​า​ร​โดยไม่มีอนุญาตที่เหมาะสม

นอกเหนือจากโทษทางกฎหมาย ผลกระทบทางปฏิบัติจึงส่งเสริมอย่างหนัก อาคารของคุณสามารถปรับค่าปรับคุณ จำกัดการเข้าถึง และทำให้ความสัมพันธ์ของคุณกับชุมชนที่คุณอาศัยอยู่เสีย หากคุณเป็นผู้เช่า เจ้าของบ้านของคุณสามารถไล่คุณออกและติดตามความเสียหายได้ บัญชี Airbnb ของคุณสามารถถูกระงับอย่างถาวรหากแพลตฟอร์มได้รับการร้องเรียนอย่างเป็นทางการจากการจัดการอาคารหรือเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น

คู่หนึ่งที่เช่าคอนโดที่ Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS Thong Lo ได้เรียนรู้สิ่งนี้ในวิธีหนักๆ พวกเขาแบ่งเช่าหน่วยของพวกเขาในสุดสัปดาห์เป็นเวลาหกเดือนก่อนที่สำนักที่ปรึกษากฎหมายจะยื่นเรื่องร้องเรียนอย่างเป็นทางการ พวกเขาสูญเสียเงินมัดจำ 56,000 บาท ได้รับค่าปรับอาคาร 15,000 บาท และต้องอพยพภายในเวลา 30 วัน ต้นทุนรวมของโครงการ "รายได้ข้างเคียง" ของพวกเขาปรากฎเป็นการสูญเสียสุทธิมากกว่า 40,000 บาท

บรรทัดล่างนั้นง่าย หากคุณต้องการได้รับรายได้จากการเช่าจากคอนโดกรุงเทพ ให้ทำให้ถูกกฎหมาย ยึดติดกับการเช่ารายเดือนหรือรายปี ประกาศรายได้ของคุณ และเคารพกฎเกณฑ์ของอาคารของคุณ การเช่าระยะสั้นของกรุงเทพจำนวนมหาศาลยอดจีบจำนวนมากในบางปีที่ผ่านมา และการบังคับใช้มีการปรับปรุงให้ดีขึ้นเพียงตั้งแต่นั้นเป็นต้นไป วิธีที่ปลอดภัยและฉลาดที่สุดคือกลยุทธ์การเช่าระยะยาวที่ถูกกฎหมายซึ่งทำให้คุณอยู่ด้านขวาของกฎหมายและการจัดการอาคารของคุณ

กำลังมองหาคอนโดในกรุงเทพที่เหมาะสมกับความต้องการการเช่าที่แท้จริงของคุณ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เช่าค้นหาบ้านหรือเจ้าของที่ต้องการเช่าหน่วยของคุณอย่างถูกต้อง