การเช่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมีคุ้มค่าในระยะยาวหรือไม่? วิเคราะห์ต้นทุน 5 ปี

ฉันเช่าที่อยู่ในกรุงเทพฯ มากกว่าเจ็ดปีแล้ว และทุกๆ ไม่กี่เดือน ใครสักคนที่บาร์บนหลังคาจะถามฉันคำถามเดิมๆ: "คุณไม่ควรซื้อที่อยู่เลยหรือ?" เป็นคำถามที่ยุติธรรม เมื่อคุณจ่ายเงิน 25,000 หรือ 35,000 บาททุกเดือน มันรู้สึกเหมือนเงินกำลังระเหยไป แต่ฉันคำนวณตัวเลขมากกว่าที่ฉันยอมรับ และคำตอบนั้นซับซ้อนกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด ลองแยกออกมาดูว่าการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ เป็นเวลาห้าปีจริงๆ ค่าใจเท่าไหร่ และว่ามันสมเหตุสมผลจริงๆ หรือไม่สำหรับระยะยาว

ต้นทุนห้าปีที่แท้จริงของการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ

ลองเริ่มด้วยตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม สมมติว่าคุณเช่าห้องนอนหนึ่งห้องที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี ยูนิตขนาด 30 ตารางเมตรที่ดีค่อนข้างดี ปัจจุบันราคาประมาณ 18,000 ถึง 22,000 บาทต่อเดือน ลองเรียกมันว่า 20,000 บาท เป็นเวลาห้าปี นั่นคือ 1,200,000 บาทในค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

ตอนนี้เพิ่มค่าสาธารณูปโภค ไฟฟ้าในคอนโดกรุงเทพฯ โดยทั่วไปอยู่ที่ 2,500 ถึง 4,000 บาทต่อเดือน หากคุณใช้แอร์เป็นประจำ (และคุณจะใช้อย่างแน่นอน) น้ำถูก อาจจะ 150 ถึง 300 บาท อินเทอร์เน็ตเพิ่มเติมอีก 600 ถึง 900 บาท เป็นเวลาห้าปี ค่าสาธารณูปโภคทั้งหมดประมาณ 240,000 ถึง 300,000 บาท

ดังนั้นต้นทุนทั้งหมดห้าปีในห้องนอนหนึ่งห้องที่เจียมเนื้อเจียมตัวในพื้นที่อโศก นั่งอยู่ที่ประมาณ 1,440,000 ถึง 1,500,000 บาท นั่นเป็นเงินจริง แต่สิ่งที่น่าสนใจคือเมื่อเทียบกับการซื้อ

ต้นทุนที่แท้จริงของการซื้อคอนโดเดียวกัน

ยูนิตเดียวกันที่ Life Asoke Hype อาจจะขายในราคาประมาณ 4,200,000 ถึง 5,000,000 บาท หากคุณเป็นต่างชาติ คุณต้องโอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ซึ่งมาพร้อมกับความเสี่ยงของอัตราแลกเปลี่ยนและค่าธรรมเนียมการโอน อัตราจำนองของธนาคารไทยสำหรับคนต่างชาติลอยตัวอยู่ที่ประมาณ 5 ถึง 7 เปอร์เซ็นต์ และธนาคารส่วนใหญ่ต้องการ 20 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ดาวน์

สมมติว่าคุณจ่ายดาวน์ 1,200,000 บาท และจัดหาเงินส่วนที่เหลือที่ 6 เปอร์เซ็นต์เป็นระยะเวลา 20 ปี การชำระเงินรายเดือนของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 27,000 บาท เพิ่มค่าธรรมเนียมพื้นที่ทั่วไป 2,000 ถึง 3,000 บาทต่อเดือน การมีส่วนร่วมในกองเสินสะสม และค่าสาธารณูปโภคเดียวกัน คุณใช้จ่ายมากกว่าผู้เช่า และทุนของคุณถูกล็อกอยู่

นอกจากนี้ยังมีค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าแสตมป์ที่การซื้อ ค่าปิดทำการเหล่านี้โดยทั่วไปเพิ่ม 4 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ในคอนโดราคา 4.5 ล้านบาท นั่นคือ 180,000 ถึง 270,000 บาทเพิ่มเติมที่หมดไปในวันแรก หลายคนลืมตัวเลขเหล่านี้ไปโดยสิ้นเชิง

ปัจจัยความยืดหยุ่นที่เงินซื้อไม่ได้

นี่คือสิ่งที่สเปรดชีตไม่ได้ทำหน้าที่จับได้ดี กรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว และชีวิตของคุณก็เช่นกัน สามปีที่แล้ว ทุกคนต้องการอยู่ใกล้ BTS ทองหล่อหรือเอกมัย ตอนนี้มีคนจำนวนมากย้ายไปทาง BTS อุดมสุข หรือ MRT ลาดพร้าว เพราะค่าไม่แพง และการพัฒนาใหม่ได้เปลี่ยนแปลงพื้นที่เหล่านั้น

เพื่อนของฉันชื่อ Sarah ลงนามในสัญญาเช่าใกล้ BTS อนนท์ ราคา 15,000 บาทต่อเดือน ที่ The Base Sukhumvit 77 เมื่อบริษัทของเธอย้ายสำนักงานไปยังสีลม เธออยู่ในสัญญาเช่าและย้ายไปยังคอนโดใกล้ BTS สุรศักดิ์ เจ้าของบ้านในสถานการณ์ของเธออาจติดขัดด้วยการเดินทางพิเศษ 45 นาทีในแต่ละทาง หรือจัดการกับความวุ่นวายของการขาย

การเช่าช่วยให้คุณติดตามงาน ชีวิตสังคม หรือแม้แต่ส่วนขยาย MRT ใหม่เมื่อเปิดใช้งาน สายเหลือง และสายชมพู ได้เปลี่ยนการคำนวณสำหรับย่านที่ถือว่าห่างไกลเกินไปมาก่อน ความยืดหยุ่นแบบนั้นมีมูลค่าทางการเงินจริง แม้ว่ามันจะไม่แสดงในแผนภูมิเปรียบเทียบต้นทุน

เมื่อการซื้อมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น

ฉันไม่ได้คัดค้านการซื้อ หากคุณแน่ใจว่าจะอยู่ในกรุงเทพฯ เป็นเวลา 10 ปีขึ้นไป มีคู่สมรสชาวไทยที่สามารถเป็นเจ้าของที่ดิน หรือคุณกำลังซื้อในพื้นที่ที่ชื่นชอบและบันทึกราคาเพิ่มขึ้นเช่น Sukhumvit Soi 24 หรือใกล้การพัฒนา One Bangkok ใหม่โดย MRT ลุมพินี การเป็นเจ้าของสามารถออกมาได้ดี

คอนโดในพื้นที่เช่นอารี ใกล้ BTS อารี หรือคอริดอร์ราชเทวี ได้เห็นการชื่นชอยราคาอย่างต่อเนื่อง 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปีในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา หากคุณซื้ออย่างชาญฉลาดในตำแหน่งเหล่านั้นและถือไว้นานพอ คุณสามารถออกมาข้างหน้า แต่ "นานพอ" มักจะหมายถึงอย่างน้อย 8 ถึง 10 ปีหลังจากคำนึงถึงต้นทุนธุรกรรมทั้งหมด

สำหรับขอบฟ้าห้าปี อย่างไรก็ตาม คณิตศาสตร์เกือบจะเอื้ออำนาจต่อการเช่า คุณหลีกเลี่ยงต้นทุนเบิกแบกค้างจำนวนมหาศาล คุณข้ามความเสี่ยงของตลาดคอนโดหนาวเย็น และคุณเก็บทุนของคุณไว้สำหรับการลงทุนที่อาจให้ผลตอบแทนมากกว่าการชื่นชอยราคาอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ

ต้นทุนที่ซ่อนอยู่ที่ผู้เช่าหลีกเลี่ยงไปทั้งหมด

เจ้าของจัดการกับสิ่งที่ผู้เช่าไม่เคยคิด เครื่องปรับอากาศเสียและค่าใช้จ่าย 15,000 ถึง 40,000 บาทเพื่อแทนที่ เครื่องทำน้ำอุ่นเสีย การเมืองสำนักเจริยกิจอาจนำไปสู่การประเมินพิเศษที่ไม่คาดคิดสำหรับการซ่อมแซมอาคาร ฉันรู้จักคนที่อาคารที่รู้จักกันดีใน Thong Lo ที่ได้รับการโจมตีด้วยค่าธรรมเนียมพิเศษ 60,000 บาทสำหรับการปรับปรุงด้านหน้า

ในฐานะผู้เช่า ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดของคุณคือเจ้าของที่ดินไม่คืนเงินประกัน และแม้แต่นั่นก็สามารถจัดการได้ด้วยเอกสารที่เหมาะสมและสัญญาเช่าที่มั่นคง ปัญหาการบำรุงรักษาเป็นปัญหาของคนอื่น เครื่องซักผ้าของคุณตายหรือ? โทรหาเจ้าของที่ดิน

นอกจากนี้ยังมีต้นทุนของโอกาส ของเงินดาวน์นั้น หากคุณลงทุน 1,200,000 บาทในพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายโดยให้ผลตอบแทน 7 เปอร์เซ็นต์ต่อปี แทนที่จะล็อคลงในคอนโด หลังจากห้าปี คุณจะมีประมาณ 1,680,000 บาท การเติบโตนั้นเพียงอย่างเดียวครอบคลุมส่วนสำคัญของห้าปีของการเช่า

ดังนั้นการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ที่คุ้มค่าในระยะยาวหรือไม่ สำหรับคนส่วนใหญ่ในระยะเวลาห้าปี อย่างแน่นอน ใช่ คุณใช้จ่ายน้อยลงในตอนแรก รักษาความยืดหยุ่นทั้งหมด หลีกเลี่ยงฝันร้ายการบำรุงรักษา และเก็บเงินของคุณให้ทำงานหนักขึ้นที่อื่น การซื้อจึงน่าสนใจเพียงเมื่อระยะเวลาของคุณยาวนานกว่าทศวรรษ และสถานการณ์ชีวิตของคุณตั้งใจอย่างแท้จริง จนกว่า การเช่าอย่างชาญฉลาดในย่านที่เหมาะสมในราคาที่เหมาะสมเป็นการเคลื่อนไหวที่มีสติปัญญาทางการเงิน

หากคุณพร้อมที่จะค้นหาคอนโดที่เหมาะกับงบประมาณและไลฟ์สไตล์ของคุณโดยไม่ต้องจัดการกับนายหน้าปกติ ตรวจสอบ superagent.co Superagent ใช้ AI เพื่อจับคู่คุณกับรายชื่อที่ยืนยันแล้วทั่ว กรุงเทพฯ เพื่อให้คุณใช้จ่ายเวลาน้อยลงในการเลื่อนและใช้จ่ายเวลามากขึ้นในการตั้งถิ่นฐานในสถานที่ถัดไปของคุณ