เจ้าของขึ้นค่าเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า: ผิดกฎหมายไหม ทำอย่างไร

อยู่ดีๆ เจ้าของคอนโดส่งไลน์มาบอกว่า "เดือนหน้าค่าเช่าขึ้นนะ" โดยไม่มีปี่ไม่มีขลุ่ย ไม่ได้คุยกันก่อน ไม่ได้ตกลงกันในสัญญา, เจอแบบนี้ใครก็ช็อก ยิ่งถ้าเพิ่งย้ายเข้าได้ไม่กี่เดือน หรือเพิ่งจ่ายค่าตกแต่งห้องไปหลายพัน ยิ่งรู้สึกว่าไม่แฟร์ คำถามที่คนเช่าคอนโดในกรุงเทพถามกันเยอะมากคือ "แบบนี้ผิดกฎหมายไหม?" และ "ต้องทำยังไงดี?" บทความนี้จะตอบทุกคำถามแบบตรงประเด็น พร้อมบอกสิทธิ์ตามกฎหมาย ขั้นตอนรับมือ และตัวอย่างจริงจากตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ

กฎหมายว่าอย่างไร: เจ้าของขึ้นค่าเช่าได้ไหม

ต้องเข้าใจก่อนว่าการเช่าที่อยู่อาศัยในไทยอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะเช่าทรัพย์ (มาตรา 537-571) และ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 (สคบ.) ซึ่งคุ้มครองผู้เช่าค่อนข้างชัดเจน

หลักง่ายๆ คือ ระหว่างสัญญายังไม่หมดอายุ เจ้าของไม่มีสิทธิ์ขึ้นค่าเช่าฝ่ายเดียว ถ้าสัญญาเขียนค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน ระยะเวลา 1 ปี เจ้าของต้องเก็บ 15,000 บาทตลอดทั้งปี จะมาบอกเดือนที่ 6 ว่าขึ้นเป็น 17,000 บาทไม่ได้ เว้นแต่ในสัญญาจะมี "ข้อสงวนสิทธิ์ปรับค่าเช่า" ระบุไว้ชัดเจน

แต่ถ้าสัญญาหมดอายุแล้ว เจ้าของมีสิทธิ์เสนอค่าเช่าใหม่ได้ เพราะถือว่าเป็นการทำสัญญาใหม่ ผู้เช่าก็มีสิทธิ์ตกลงหรือปฏิเสธ ตรงนี้เป็นสิทธิ์ของทั้งสองฝ่าย

ขึ้นค่าเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า: ผิดตรงไหนบ้าง

ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่แค่ "ขึ้นค่าเช่า" แต่อยู่ที่ "ไม่แจ้งล่วงหน้า" ด้วย ตามประกาศ สคบ. พ.ศ. 2562 เจ้าของต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน หากจะเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขใดๆ ในสัญญา รวมถึงค่าเช่า และต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่แค่โทรบอกปากเปล่า

ถ้าเจ้าของขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญายังมีผล โดยไม่มีข้อตกลงในสัญญาเดิม ถือว่าผิดสัญญา ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องจ่ายส่วนที่เพิ่ม ถ้าเจ้าของขู่จะไล่ออก ก็ทำไม่ได้เช่นกัน เพราะสัญญายังคุ้มครองอยู่

กรณีที่เจอบ่อยในกรุงเทพ เช่น เช่าคอนโดแถว BTS อ่อนนุช ราคา 12,000 บาท สัญญา 1 ปี อยู่ได้ 8 เดือน เจ้าของไลน์มาบอกว่าขึ้นเป็น 14,000 บาท เดือนหน้าเลย แบบนี้ผู้เช่ามีสิทธิ์ปฏิเสธได้ 100% และยังอยู่ต่อจนครบสัญญาได้

สถานการณ์ที่เจ้าของขึ้นค่าเช่าได้ถูกต้อง

ไม่ใช่ทุกกรณีที่เจ้าของจะผิดนะ มีหลายสถานการณ์ที่เจ้าของมีสิทธิ์ปรับค่าเช่าได้อย่างถูกกฎหมาย

กรณีแรก คือสัญญาหมดอายุและต่อสัญญาใหม่ เจ้าของเสนอค่าเช่าใหม่ได้ เช่น เดิมเช่าที่ The Base Park West สุขุมวิท 77 ราคา 13,000 บาท สัญญาหมด เจ้าของเสนอ 14,500 บาท ถ้าผู้เช่าไม่ตกลงก็ต้องย้ายออก

กรณีที่สอง คือในสัญญาเดิมระบุไว้ชัดเจนว่า "หลังครบปีแรก ค่าเช่าอาจปรับขึ้นไม่เกิน 5-10%" ถ้าผู้เช่าเซ็นยอมรับเงื่อนไขนี้ไปแล้ว เจ้าของก็ทำได้ตามที่ระบุ

กรณีที่สาม คือค่าส่วนกลางหรือค่าน้ำค่าไฟของนิติบุคคลปรับขึ้น เจ้าของบางคนเก็บรวมในค่าเช่า พอค่าส่วนกลางขึ้นก็ต้องปรับตาม แต่ต้องแสดงหลักฐานให้ผู้เช่าเห็นด้วย

ขั้นตอนรับมือเมื่อเจ้าของขึ้นค่าเช่ากะทันหัน

ถ้าเจอสถานการณ์นี้ อย่าตกใจ ทำตามขั้นตอนนี้

ขั้นแรก เปิดสัญญาเช่าอ่านทุกข้อ ดูว่ามีข้อไหนระบุเรื่องการปรับค่าเช่าไหม ดูวันหมดสัญญา ดูเงื่อนไขการแจ้งล่วงหน้า ถ้าไม่มีข้อไหนเขียนเรื่องขึ้นค่าเช่าเลย แปลว่าเจ้าของทำไม่ได้ระหว่างสัญญา

ขั้นที่สอง แจ้งเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งไลน์หรืออีเมลตอบกลับไปว่า "ตามสัญญาเช่าฉบับปัจจุบัน ค่าเช่าระบุไว้ที่ (จำนวนเงิน) บาท สัญญาหมดอายุวันที่ (วัน) จึงขอยืนตามสัญญาเดิม" เก็บหลักฐานการสนทนาไว้ทุกอย่าง

ขั้นที่สาม ถ้าเจ้าของยังยืนกราน ให้ร้องเรียนที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หรือขอคำปรึกษาจากสภาทนายความ โทร. 1166

ขั้นที่สี่ ถ้าสัญญาใกล้หมดและเจ้าของจะขึ้นค่าเช่าในสัญญาใหม่ในราคาที่รับไม่ไหว ก็เป็นจังหวะดีที่จะเริ่มหาคอนโดใหม่ล่วงหน้าสัก 1-2 เดือน

ค่าเช่าคอนโดกรุงเทพขึ้นเฉลี่ยเท่าไหร่ต่อปี

ข้อมูลจาก DDproperty ระบุว่าค่าเช่าคอนโดในกรุงเทพปรับขึ้นเฉลี่ย 3-7% ต่อปี ขึ้นอยู่กับทำเลและความต้องการของตลาด โดยย่านที่มีค่าเช่าปรับขึ้นเร็วที่สุดคือแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น MRT สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่เปิดใช้แล้วทำให้ค่าเช่าแถวลาดพร้าว-บางกะปิ ขยับขึ้นชัดเจน

เพื่อให้เห็นภาพ ลองดูตารางเปรียบเทียบค่าเช่าเฉลี่ยคอนโด 1 ห้องนอนในทำเลยอดนิยม และค่าเช่าที่ปรับขึ้นตามจริงเมื่อต่อสัญญาปีถัดไป

• BTS อ่อนนุช: Ideo Mobi Sukhumvit 81 | 13,000 | 13,500-14,000 | 4-8%
• MRT พระราม 9: Life Asoke-Rama 9 | 18,000 | 18,500-19,000 | 3-6%
• BTS พร้อมพงษ์: Park 24 | 28,000 | 29,000-30,000 | 4-7%
• MRT ลาดพร้าว: Chapter One Midtown | 12,000 | 12,500-13,000 | 4-8%
• BTS บางหว้า: The Parkland Petchkasem 56 | 8,500 | 8,500-9,000 | 0-6%
• BTS ทองหล่อ: Noble Solo Thonglor | 25,000 | 26,000-27,000 | 4-8%

จะเห็นว่าการขึ้นค่าเช่า 3-8% ต่อปีถือว่าเป็นเรื่องปกติของตลาด แต่ถ้าเจ้าของขึ้นทีเดียว 20-30% หรือขึ้นระหว่างสัญญา แบบนี้ไม่ปกติและผู้เช่ามีสิทธิ์ปกป้องตัวเอง

วิธีป้องกันปัญหาค่าเช่าขึ้นกะทันหันตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา

การป้องกันดีกว่าแก้ปัญหาทีหลังเสมอ ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดทุกครั้ง ให้เช็กสิ่งเหล่านี้

อ่านข้อสงวนสิทธิ์ปรับค่าเช่าให้ดี ถ้ามีข้อที่เขียนว่า "เจ้าของมีสิทธิ์ปรับค่าเช่าได้ตลอดเวลา" ให้ขอแก้ไขเป็น "ค่าเช่าคงที่ตลอดอายุสัญญา" หรืออย่างน้อยระบุเพดานว่าปรับได้ไม่เกินกี่เปอร์เซ็นต์ สัญญาเช่าเป็นเรื่องที่ต่อรองได้ อย่าคิดว่าต้องเซ็นตามที่เจ้าของพิมพ์มาทุกอย่าง

ทำสัญญายาว 1 ปี พร้อมระบุตัวเลขค่าเช่าที่แน่นอน อย่าทำสัญญาแบบรายเดือนถ้าไม่จำเป็น เพราะสัญญารายเดือนเจ้าของปรับค่าเช่าได้ทุกเดือนเลย

เก็บสำเนาสัญญาไว้เสมอ หลายคนเซ็นแล้วไม่เคยเปิดอ่านอีก พอมีปัญหาหาสัญญาไม่เจอ ถ่ายรูปทุกหน้าเก็บไว้ในมือถือด้วย

เปรียบเทียบราคาตลาดก่อนตกลงต่อสัญญา ถ้าเจ้าของเสนอค่าเช่าใหม่ที่สูงกว่าตลาด ให้หาข้อมูลเปรียบเทียบจากคอนโดเดียวกันหรือทำเลเดียวกัน แล้วเอาไปต่อรอง

เมื่อถึงจุดที่ต้องย้าย: หาคอนโดใหม่อย่างไรให้ไม่เจอปัญหาซ้ำ

ถ้าต่อรองแล้วไม่ลงตัว หรือเจ้าของไม่ยอมถอย การย้ายออกไม่ใช่เรื่องเสียหน้า บางทีย้ายแล้วได้ห้องที่ดีกว่า ราคาดีกว่า เจ้าของดีกว่าด้วยซ้ำ

สิ่งสำคัญคือการหาคอนโดใหม่ที่เหมาะกับงบ ทำเล และไลฟ์สไตล์ของเรา โดยเช็กสัญญาให้ละเอียดตั้งแต่ก่อนเซ็น ดูรีวิวเจ้าของ และเปรียบเทียบราคาตลาดในทำเลนั้นๆ

ยิ่งถ้ากำลังเร่งหาห้องใหม่เพราะสัญญาใกล้หมด การนั่งไล่ดูประกาศทีละอันใน 10 เว็บไซต์มันเสียเวลามาก เพราะต้องคัดกรองห้องที่ยังว่าง ราคาจริง รูปจริง และเจ้าของที่ติดต่อได้จริง

สรุป

เจ้าของขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญาโดยไม่มีข้อตกลงล่วงหน้า ถือว่าผิดสัญญาและขัดต่อประกาศ สคบ. ผู้เช่ามีสิทธิ์ปฏิเสธและอยู่ต่อจนครบสัญญาได้ แต่ถ้าสัญญาหมดแล้ว เจ้าของเสนอค่าเช่าใหม่ได้ ผู้เช่าก็มีสิทธิ์ไม่ตกลงและย้ายออก สิ่งที่ต้องทำ