ปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ: ขั้นตอนและสิ่งที่ต้องรู้

ถ้าคุณมีคอนโดในกรุงเทพแล้วกำลังคิดจะปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ บอกเลยว่าตลาดนี้น่าสนใจมาก กรุงเทพเป็นเมืองที่ expat จากทั่วโลกเลือกมาอยู่อาศัย ทำงาน หรือทำธุรกิจ ทั้ง digital nomad ที่หนีหนาวมาจากยุโรป พนักงานบริษัทญี่ปุ่นย่านพร้อมพงษ์ ไปจนถึงครอบครัวชาวจีนที่มาเปิดกิจการ คนกลุ่มนี้มีกำลังจ่ายค่าเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ย แต่ก็มีความคาดหวังและเงื่อนไขที่แตกต่างจากผู้เช่าชาวไทย มาดูกันว่าต้องเตรียมตัวยังไงบ้าง

ทำไมปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติถึงน่าสนใจ

เหตุผลหลักคือค่าเช่าที่สูงกว่า ผู้เช่าชาวต่างชาติยินดีจ่ายค่าเช่าแพงกว่าตลาดทั่วไปราว 20-40% ถ้าคอนโดตอบโจทย์ เช่น คอนโด 1 ห้องนอนย่านอโศก-พร้อมพงษ์ ที่คนไทยเช่ากันราว 15,000-20,000 บาท ชาวต่างชาติพร้อมจ่าย 22,000-30,000 บาท ถ้าห้องเฟอร์ครบ ตกแต่งดี และใกล้ BTS

นอกจากนี้ ชาวต่างชาติส่วนใหญ่มักเช่าระยะยาว 1 ปีขึ้นไป โดยเฉพาะกลุ่มที่มาทำงานประจำ สัญญาเช่ามักตรงไปตรงมา จ่ายตรงเวลา และดูแลห้องดีเพราะคุ้นเคยกับมาตรฐานการอยู่อาศัยแบบต่างประเทศ

ย่านที่ชาวต่างชาตินิยมเช่ามากที่สุดคือแนว BTS สุขุมวิท ตั้งแต่สถานีนานาไปจนถึงเอกมัย รองลงมาคือย่านสาทร-สีลมใกล้ BTS ช่องนนทรีและ MRT ลุมพินี ส่วนกลุ่ม digital nomad งบน้อยลงหน่อยจะไปอยู่แถวอารีย์ ลาดพร้าว หรืออ่อนนุช ที่คอนโดใหม่ราคาเช่าเริ่มต้น 10,000-15,000 บาทต่อเดือน

เตรียมห้องให้พร้อมก่อนปล่อยเช่า

ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ต้องการห้องพร้อมอยู่ ไม่อยากต้องไปซื้อเฟอร์นิเจอร์เอง ดังนั้นห้องต้อง fully furnished คือมีเตียง ตู้เสื้อผ้า โซฟา โต๊ะทำงาน ทีวี เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ และอินเทอร์เน็ตไฟเบอร์พร้อมใช้ ถ้าคอนโดของคุณอยู่ในตึกอย่าง The Lumpini 24 ใกล้ BTS พร้อมพงษ์ หรือ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี ห้อง 1 นอนแต่งครบสามารถปล่อยเช่าได้ 25,000-35,000 บาทสบาย ๆ

สิ่งที่ทำให้ค่าเช่าขยับขึ้นได้อีกคือรายละเอียดเล็ก ๆ เช่น ที่นอนดี ๆ ผ้าปูที่นอนสีขาวสะอาด เครื่องครัวพื้นฐาน จานชามครบชุด และม่านทึบกันแสง สิ่งเหล่านี้ลงทุนไม่มากแต่สร้างความประทับใจแรกได้เยอะ

เอกสารและข้อกฎหมายที่ต้องรู้

การปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด แต่มีสิ่งที่ต้องระวัง อย่างแรกคือสัญญาเช่า ควรทำเป็นภาษาอังกฤษควบคู่กับภาษาไทย ระบุรายละเอียดชัดเจน ทั้งค่าเช่า ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ-ค่าไฟ เงินมัดจำ (ปกติ 2 เดือน) และเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา

เรื่องภาษี ถ้าคุณมีรายได้จากค่าเช่าต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยรายได้ค่าเช่าจะถูกคิดเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 หักค่าใช้จ่ายได้ 30% หรือตามจริง แนะนำให้ปรึกษานักบัญชีเพื่อวางแผนภาษีให้ถูกต้อง

อีกเรื่องที่หลายคนลืมคือ ตาม พ.ร.บ. คนเข้าเมือง เจ้าของที่พักต้องแจ้ง ตม. (ตรวจคนเข้าเมือง) ภายใน 24 ชั่วโมง เมื่อมีชาวต่างชาติเข้าพักอาศัย สามารถแจ้งออนไลน์ผ่านระบบ TM.30 ได้ที่เว็บไซต์สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ถ้าไม่แจ้งมีโทษปรับ อย่ามองข้ามเรื่องนี้เด็ดขาด

ตั้งราคาเช่ายังไงให้แข่งขันได้

การตั้งราคาต้องดูจากหลายปัจจัย ทั้งทำเล อายุตึก ชั้นที่อยู่ วิว และระดับการตกแต่ง ลองดูตัวอย่างราคาตลาดจริง ๆ ช่วงนี้ คอนโด 1 ห้องนอนย่านทองหล่อ-เอกมัย เช่น Noble Reveal หรือ Taka Haus ปล่อยเช่ากันที่ 20,000-35,000 บาท ส่วนย่านอ่อนนุช-บางจาก คอนโดอย่าง Ideo Mobi Sukhumvit 81 หรือ Whizdom 101 อยู่ที่ 12,000-20,000 บาท

ย่านสาทรก็เป็นที่นิยมมาก คอนโดอย่าง The Address Sathorn ใกล้ BTS ช่องนนทรี ห้อง 1 นอนเช่าได้ 22,000-28,000 บาท ส่วนย่านอารีย์ที่กำลังมาแรง คอนโดอย่าง Noble Around Ari เช่ากันที่ 18,000-25,000 บาท

เคล็ดลับคืออย่าตั้งราคาสูงเกินตลาดจนห้องว่างนาน ห้องว่าง 1 เดือนคือเงินที่หายไป การลดราคาลงเล็กน้อยแล้วได้ผู้เช่าเร็วกว่า คุ้มกว่ามากในระยะยาว

หาผู้เช่าชาวต่างชาติได้จากไหน

สมัยก่อนต้องพึ่งนายหน้า จ่ายค่าคอมมิชชัน 1 เดือน หรือลงประกาศตามเว็บฝรั่งแล้วนั่งรอ แต่ยุคนี้มีทางเลือกที่ดีกว่า กลุ่ม Facebook อย่าง "Bangkok Expats" หรือ "Farang Can Sale/Rent" ก็เป็นช่องทางหนึ่ง แต่ต้องคัดกรองผู้เช่าเอง ค่อนข้างเสียเวลา

อีกทางที่สะดวกขึ้นมากคือใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ที่ออกแบบมาสำหรับตลาดเช่าคอนโดโดยเฉพาะ อย่าง Superagent (superagent.co) ที่เป็นแพลตฟอร์มเช่าคอนโด AI รายแรกในไทย ข้อดีคือผู้เช่าชาวต่างชาติจำนวนมากใช้ Superagent ในการหาคอนโด เพราะระบบ AI ช่วยจับคู่ความต้องการกับห้องว่างได้แม่นยำ ไม่ต้องเสียเวลาคุยกับนายหน้าหลายราย ไม่มีใครมากดดันให้รีบตัดสินใจ

สำหรับเจ้าของห้อง การที่ผู้เช่าเจอห้องของคุณผ่านระบบ AI หมายความว่าคนที่ติดต่อมาคือคนที่สนใจจริง ๆ ตรงกับสเปคห้องของคุณจริง ๆ ประหยัดเวลาพาดูห้องกับคนที่ไม่ได้สนใจจริง

สรุป: เตรียมตัวดี ปล่อยเช่าได้ราคาดี

การปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติในกรุงเทพไม่ใช่เรื่องยาก แค่ต้องเข้าใจความต้องการของผู้เช่ากลุ่มนี้ เตรียมห้องให้พร้อมอยู่ ทำสัญญาเป็นภาษาอังกฤษ อย่าลืมแจ้ง TM.30 ตั้งราคาให้แข่งขันได้ แค่นี้ก็มีโอกาสได้ผู้เช่าดี ๆ ที่จ่ายตรงเวลาและอยู่ยาว

ถ้าอยากให้ห้องของคุณเข้าถึงผู้เช่าชาวต่างชาติได้เร็วขึ้น ลองดู Superagent ที่ superagent.co ระบบ AI จะช่วยจับคู่ห้องของคุณกับผู้เช่าที่ตรงสเปค ไม่ต้องรอนายหน้า ไม่ต้องเสียเวลาลงประกาศหลายที่ ลองเข้าไปดูได้เลย