บริหารคอนโดให้เช่าเองดีกว่าให้บริษัทจัดการไหม

ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ซื้อมาปล่อยเช่า คำถามนี้ต้องเคยวนอยู่ในหัวแน่ๆ, จะบริหารคอนโดให้เช่าเองดีไหม หรือจ้างบริษัทจัดการให้สบายใจกว่า? คำตอบคือ มันไม่มีสูตรตายตัว ขึ้นอยู่กับเวลา ประสบการณ์ จำนวนห้อง และความอดทนของคุณล้วนๆ

บทความนี้จะเอาข้อดีข้อเสียของทั้งสองแบบมากางให้ดูชัดๆ พร้อมตัวเลขจริง ค่าใช้จ่ายจริง เพื่อให้คุณตัดสินใจได้ถูกทาง ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของคอนโดห้องเดียวย่านอ่อนนุช หรือมีหลายยูนิตกระจายตั้งแต่สีลมไปถึงรัชดา

บริหารคอนโดให้เช่าเองต้องทำอะไรบ้าง?

หลายคนคิดว่าปล่อยเช่าคอนโดก็แค่หาคนเช่าแล้วรอเก็บเงินทุกเดือน ความจริงมันไม่ได้ง่ายขนาดนั้น งานที่ต้องทำเองมีเยอะกว่าที่คิดเยอะมาก

เริ่มตั้งแต่ถ่ายรูปห้อง เขียนประกาศลงแพลตฟอร์มต่างๆ ตอบแชทผู้เช่าที่สนใจ นัดพาดูห้อง เช็คประวัติผู้เช่า ทำสัญญาเช่า เก็บเงินประกัน ดูแลซ่อมบำรุงเวลาแอร์เสีย ท่อตัน หรือน้ำรั่ว ไหนจะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ตามค่าเช่าเดือนที่จ่ายช้า จนกระทั่งวันเช็คเอาท์ที่ต้องไปตรวจห้องแล้วคืนเงินประกัน

ถ้าคุณมีเวลาว่างเพียงพอ อยู่ไม่ไกลจากคอนโดที่ปล่อยเช่า และชอบจัดการอะไรด้วยตัวเอง, บริหารเองก็ไม่ยาก แต่ถ้าคุณทำงานประจำวันจันทร์ถึงศุกร์ แล้วคอนโดอยู่คนละฝั่งเมือง เช่น บ้านอยู่แถวบางแค แต่คอนโดอยู่ย่าน Ideo Mobi สุขุมวิท ใกล้สถานี BTS อ่อนนุช อาจจะเหนื่อยพอสมควร

จ้างบริษัทจัดการมีอะไรให้ และค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?

บริษัทบริหารคอนโดให้เช่าในกรุงเทพมีหลายเจ้า ทั้งแบบบริษัทใหญ่ที่รับดูแลเป็นร้อยยูนิต และแบบฟรีแลนซ์เอเจนต์ที่รับดูแลเป็นห้องๆ บริการมาตรฐานที่ได้มักจะรวมถึง การหาผู้เช่า ถ่ายรูปห้อง ลงประกาศ พาดูห้อง ทำสัญญา ดูแลระหว่างเช่า และจัดการเช็คเอาท์

ค่าบริการส่วนใหญ่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากค่าเช่ารายเดือน โดยทั่วไปอยู่ที่ 8-15% ของค่าเช่าต่อเดือน หรือบางเจ้าคิดแบบเหมาจ่ายเดือนละ 2,000-5,000 บาท ขึ้นอยู่กับระดับบริการ ส่วนค่าหาผู้เช่า (ค่าคอมมิชชัน) มักคิดแยกอีก 1 เดือนค่าเช่า

ยกตัวอย่างเช่น คอนโดย่าน The Base พระราม 9 ใกล้สถานี MRT พระราม 9 ค่าเช่าประมาณ 15,000 บาท/เดือน ถ้าจ้างบริษัทดูแลคิด 10% คุณจะเสียค่าบริการเดือนละ 1,500 บาท เท่ากับปีละ 18,000 บาท บวกค่าหาผู้เช่าอีก 15,000 บาท ปีแรกรวมค่าใช้จ่ายบริหารประมาณ 33,000 บาท

เปรียบเทียบชัดๆ, ทำเอง VS จ้างบริษัท

มาดูตารางเปรียบเทียบกันแบบเห็นภาพชัดๆ สมมติคอนโดค่าเช่า 18,000 บาท/เดือน ซึ่งเป็นค่าเช่าเฉลี่ยของคอนโด 1 ห้องนอนในทำเลยอดนิยมอย่างสุขุมวิท รัชดา และพระราม 9 ตามข้อมูลจาก DDproperty

• ค่าบริการรายเดือน: 0 บาท vs 1,800-2,700 บาท (10-15%)
• ค่าหาผู้เช่า: 0 บาท (ลงประกาศเอง) vs 18,000 บาท (1 เดือนค่าเช่า)
• ค่าใช้จ่ายรวมต่อปี: 0 บาท vs 39,600-50,400 บาท
• เวลาที่ใช้ต่อเดือน: 5-15 ชั่วโมง vs 0-1 ชั่วโมง
• ความเสี่ยงห้องว่าง: สูงกว่า (ถ้าไม่เชี่ยวชาญ) vs ต่ำกว่า (มีฐานผู้เช่า)
• ความยืดหยุ่นในการตั้งราคา: สูง (ตัดสินใจเอง) vs ปานกลาง (บริษัทแนะนำ)
• การจัดการปัญหาเร่งด่วน: ต้องรับมือเอง 24 ชม. vs บริษัทดูแลให้
• เหมาะกับใคร: มีเวลา อยู่ใกล้คอนโด มี 1-2 ห้อง vs ไม่มีเวลา อยู่ไกล มีหลายห้อง

ข้อดีของการบริหารคอนโดให้เช่าเอง

ข้อดีที่ชัดเจนที่สุดคือ ประหยัดเงินล้วนๆ ค่าคอมมิชชันที่ไม่ต้องจ่ายปีละหลายหมื่นบาทนั้น ถ้าคิดสะสมหลายปีก็เป็นเงินก้อนไม่น้อย คอนโดราคาเช่า 25,000 บาท/เดือน จ้างบริษัทดูแลปีละเกือบ 50,000-60,000 บาท เงินจำนวนนี้เก็บไว้ซ่อมห้องหรือลงทุนต่อก็ดี

นอกจากนี้ คุณได้คุมทุกอย่างเอง ตั้งแต่เลือกผู้เช่าที่ถูกใจ ตั้งราคาเช่าตามที่ต้องการ ไม่ต้องรอบริษัทตัดสินใจ ปรับเงื่อนไขได้ยืดหยุ่น เช่น ยอมลดค่าเช่าให้ผู้เช่าที่ดูแลห้องดีและอยู่นาน

อีกข้อที่หลายคนมองข้ามคือ ความสัมพันธ์กับผู้เช่า เมื่อคุณดูแลเอง ผู้เช่ารู้สึกว่าติดต่อเจ้าของโดยตรง ปัญหาแก้ไขได้เร็ว ไม่ต้องผ่านคนกลาง ผู้เช่าหลายคนชอบแบบนี้มากกว่า เพราะรู้สึกว่าเจ้าของใส่ใจ

ข้อเสียที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจทำเอง

ปัญหาใหญ่สุดคือเรื่องเวลา โดยเฉพาะช่วงหาผู้เช่าใหม่ คุณอาจต้องตอบแชทวันละ 20-30 ข้อความ นัดพาดูห้องช่วงเย็นหรือวันหยุด แล้วบางทีนัดแล้วก็ไม่มา เสียเวลาเดินทางฟรี คอนโดย่านทองหล่อ เอกมัย ที่แข่งกันสูง อาจต้องใช้เวลาหาผู้เช่านานกว่าที่คิด

ปัญหาเรื่องกฎหมายก็ไม่ควรมองข้าม เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าต้องยื่นภาษีเงินได้จากค่าเช่าด้วย ซึ่งหลายคนไม่รู้หรือลืม สามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ กรมสรรพากร เรื่องการยื่นภาษีเงินได้ค่าเช่า ถ้าบริหารเองก็ต้องจัดการเอกสารเหล่านี้เองทั้งหมด

แล้วก็เรื่องปัญหาผู้เช่ากลางดึก แอร์เสียตี 2 น้ำรั่วเช้ามืด เจอผู้เช่าที่ค้างค่าเช่า 2-3 เดือนแล้วหายไป ปัญหาเหล่านี้เจ้าของที่บริหารเองต้องรับมือเองทั้งหมด ซึ่งถ้าไม่มีประสบการณ์อาจเครียดพอสมควร

เมื่อไหร่ควรทำเอง เมื่อไหร่ควรจ้าง?

กฎง่ายๆ คือ ถ้ามี 1-2 ห้อง อยู่ในทำเลเดียวกับที่คุณอยู่ เช่น คุณอยู่ย่านลาดพร้าว แล้วมีคอนโด Life Ladprao ใกล้สถานี BTS ห้าแยกลาดพร้าว ก็บริหารเองได้สบาย แวะไปดูห้องหรือแก้ปัญหาก็ไม่เสียเวลามาก

แต่ถ้ามี 3 ห้องขึ้นไป กระจายหลายทำเล เช่น ห้องหนึ่งอยู่ Aspire สาทร-ราชพฤกษ์ อีกห้องอยู่ Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน อีกห้องอยู่ Ideo สุขุมวิท 93, แค่ขับรถไปดูห้องก็เสียเวลาครึ่งวันแล้ว แบบนี้จ้างบริษัทดูแลคุ้มกว่า

อีกกรณีที่ควรจ้างคือ ถ้าคุณอยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ การบริหารคอนโดในกรุงเทพจากระยะไกลนั้นยากมาก โดยเฉพาะเวลาเกิดปัญหาที่ต้องไปดูหน้างาน ตามข้อมูลจาก Fazwaz นักลงทุนต่างชาติที่ซื้อคอนโดในกรุงเทพกว่า 70% เลือกใช้บริการบริษัทจัดการ เพราะไม่สามารถดูแลเองได้

ทางเลือกที่ 3, ใช้เทคโนโลยีช่วยแบ่งเบาภาระ

จริงๆ แล้วมันไม่ได้มีแค่ 2 ทางเลือก ปัจจุบันเทคโนโลยีช่วยให้เจ้าของคอนโดที่อยากบริหารเองทำงานง่ายขึ้นมาก ตั้งแต่แอปจัดการสัญญาเช่า แอปเก็บค่าเช่าอัตโนมัติ ไปจนถึงแพลตฟอร์มที่ช่วยจับคู่ผู้เช่ากับห้องว่างได้แม่นยำ

สิ่งที่กินเวลามากที่สุดในการบริหารเองคือ ช่วงหาผู้เช่า ตอบคำถามซ้ำๆ นัดดูห้อง และคัดกรองผู้เช่า ถ้าลดเวลาตรงนี้ได้ การบริหารเองก็ไม่ได้หนักอย่างที่คิด

ในฝั่งผู้เช่าเอง ตลาดก็เปลี่ยนไปเยอะ คนรุ่นใหม่ไม่อยากโทรหานายหน้า ไม่อยากถูกกดดันให้ตัดสินใจ พวกเขาอยากค้นหาเอง เปรียบเทียบเอง แล้วติดต่อเจ้าของตรงๆ ซึ่งถ้าเจ้าของบริหารเองแล้วอยู่บนแพลตฟอร์มที่ถูกต้อง โอกาสเจอผู้เช่าดีๆ ก็สูงขึ้นมาก

สรุป, ไม่มีคำตอบที่ถูกต้องสำหรับทุกคน

ถ้ามีเวลา อยู่ใกล้คอนโด มี 1-2 ห้อง และชอบจัดการเอง, บริหารเองคุ้มกว่าแน่นอน ประหยัดปีละหลายหมื่นบาท แถมได้คุมคุณภาพผู้เช่าเอง

ถ้ามีหลายห้อง อยู่ไกล ไม่มีเวลา หรือไม่อยากยุ่งกับปัญหาจุกจิก, จ้างบริษัทดูแลแล้วนอนหลับสบายใจกว่า ค่าใช้จ่ายที่เสียไปก็ถือว่าคุ้มกับเวลาและความเครียดที่ลดลง

ไม่ว่าจะเลือกทางไหน สิ่งสำคัญคือต้องตั้งราคาเช่าให้ถูกตลาด ดูแลห้องให้ดี และหาผู้เช่าที่ใช่ ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่กำลังมองหาผู้เช่าดีๆ หรือคุณเป็นคนที่กำลังหาห้องเช่า ลองเข้ามาดูที่ Superagent (superagent.co) แพลตฟอร์มเช่าคอนโดที่ใช้ AI ช่วยจับคู่ห้องกับผู้เช่าอย่างแม่นยำ ไม่มีนายหน้ามากดดัน ค้นหาสะดวก ประหยัดเวลาทั้งฝั่งเจ้าของและผู