ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า: ขั้นตอนและสิทธิ์ที่เจ้าของพึงมี

คุณได้รับการแจ้งเตือนว่าค่าเช่าครบกำหนดสามวันที่แล้ว จากนั้นอีกสัปดาห์ผ่านไป แล้วก็สองสัปดาห์ ผู้เช่าของคุณหยุดตอบข้อความ LINE และทันใดนั้นคุณก็มองไปที่บัญชีธนาคารที่ว่างเปล่าพร้อมสงสัยว่าตัวเลือกของคุณคืออะไร หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพและเคยจัดการกับผู้เช่าที่หยุดจ่ายเงินโดยไม่มีเหตุผล คุณก็รู้ว่าความรู้สึกเศร้าซึ่มซ่านนั้น ข่าวดีคือกฎหมายไทยปกป้องเจ้าของที่ดินในสถานการณ์เหล่านี้ ข่าวร้ายคือเจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ไม่มีความเข้าใจเกี่ยวกับขั้นตอนที่ต้องทำจริง ๆ และพวกเขาสูญเสียรายได้หลายเดือนเนื่องจากจัดการสิ่งต่าง ๆ ผิดวิธี ให้เราอธิบายรายละเอียดว่าคุณควรทำอย่างไร ทีละขั้นตอน เพื่อคุณสามารถปกป้องการลงทุนของคุณโดยไม่สูญเสียสติ

การทำความเข้าใจสิทธิ์ทางกฎหมายของคุณในฐานะเจ้าของที่ดินในประเทศไทย

อย่างแรกเป็นอย่างแรก กฎหมายการเช่าไทยถูกควบคุมโดยหลักเป็นประมวณวิธีแพ่งและพาณิชย์ โดยเฉพาะหมวดที่ 537 ถึง 571 ซึ่งครอบคลุมการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้บทบัญญัติเหล่านี้ เจ้าของที่ดินมีสิทธิในการยุติสัญญาเช่าเมื่อผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ แต่มีกระบวนการ และการข้ามขั้นตอนสามารถอ่อนแอตำแหน่งทางกฎหมายของคุณได้หากเรื่องลงเอยในศาล

ตามที่ กรมที่ดินของประเทศไทย ระบุ เจ้าของที่ดินต้องส่งหมายเหมาะว่าลายลักษณ์อักษรให้ผู้เช่าก่อนทำการขับไล่ใด ๆ คุณไม่สามารถเปลี่ยนกุญแจล็อกหรือตัดยูทิลิตี้ได้ง่าย ๆ การทำเช่นนั้นอาจให้คุณต้องเผชิญหน้ากับการฟ้องร้องตอบโต้ แม้ว่าผู้เช่าจะชัดเจนว่าเป็นหนี้เงินของคุณก็ตาม ศาลไทยมักจะมีมุมมองลบต่อการขับไล่ด้วยตนเอง

นี่คือสถานการณ์จริง ๆ เจ้าของคอนโดที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี กำลังให้เช่าห้องนอนหนึ่งห้องในอัตรา 18,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่ากำลังเป็นมืออาชีพหนุ่มหยุดจ่ายหลังจากสี่เดือน เจ้าของที่รู้สึกหงุดหงิด ถอดกุญแจล็อกประตู ผู้เช่าเอาเรื่องไปสอบสวนกับตำรวจ และเจ้าของลงเอยด้วยการตกลงนอกศาลสำหรับความเสียหาย 30,000 บาท บทเรียนชัดเจน ปฏิบัติตามกระบวนการทางกฎหมายไม่ว่าลัดเลาะจะดูดึงดูดใจแค่ไหนก็ตาม

ขั้นตอนที่ 1: ส่งหมายเหมาะว่าลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการ

ในขณะที่ผู้เช่าของคุณเพิ่งพลาดการชำระเงิน ให้ส่งการเตือนแบบสุภาพผ่าน LINE หรืออีเมล ให้เวลาพวกเขาสองสามวัน ชีวิตมีเหตุการณ์ต่าง ๆ บางครั้งเงินเดือนล่าช้า บางครั้งมีความเจ็บป่วยที่แท้จริง แต่หากสัปดาห์หนึ่งผ่านไปโดยไม่มีการชำระเงินและการสื่อสาร ถึงเวลาส่งหมายเหมาะว่าลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการ

ควรส่งหมายเหมาะว่าลายลักษณ์อักษรนี้ผ่านไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยังที่อยู่ของผู้เช่าที่คอนโด ในจดหมาย ระบุจำนวนเงินที่ค้างชำระ วันครบกำหนดที่พลาด และกำหนดเวลาสำหรับการชำระเงิน โดยปกติ 15 ถึง 30 วัน เก็บสำเนาใบเสร็จรับเงินไปรษณีย์ลงทะเบียน บันทึกกระดาษนี้จำเป็นหากคุณลงเอยด้วยการไปศาล

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS อนุสาวรีย์ ให้เช่าในอัตรา 12,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าของคุณพลาดสองเดือน หมายเหมาะว่าลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการของคุณจะระบุว่า 24,000 บาทค้างชำระและผู้เช่ามีเวลา 15 วันในการจ่ายเงินเต็มจำนวนหรือตั้งแต่ห้อง ง่าย แม่นยำ ไม่มีภาษาอารมณ์

ขั้นตอนที่ 2: พยายามเจรจาเป็นการส่วนตัวก่อนดำเนินการสูง

ก่อนที่คุณจะเรียกทนายความ ให้พยายามมีการสนทนาแบบเผชิญหน้าหรือโทรศัพท์ สถานการณ์จ่ายเงินมากมายในกรุงเทพแก้ไขผ่านการสื่อสารโดยตรง ผู้เช่าอาจเต็มใจจ่ายเงินบางส่วนล่วงหน้าและตั้งค่าแผนการชำระเงินสำหรับส่วนที่เหลือ โดยปกติแล้วจะเร็วกว่าและถูกกว่าการดำเนินการทางกฎหมาย

เจ้าของที่ดินให้เช่าห้องนอนสองห้องที่ Lumpini Park Riverside Rama 3 ในอัตรา 25,000 บาทต่อเดือนเคยบอกฉันว่าผู้เช่าของเธอสูญเสียงานในช่วงปัญหาเศรษฐกิจ แทนที่จะข่มขู่ดำเนินการขับไล่ เธอตกลงลดค่าเช่าเป็น 18,000 บาทเป็นเวลาสามเดือนในขณะที่ผู้เช่าหางานใหม่ ผู้เช่าอยู่อีกสองปีหลังจากนั้นและไม่เคยพลาดการชำระเงิน ความยืดหยุ่นสามารถเป็นการตัดสินใจทางธุรกิจที่ฉลาด

ที่กล่าวว่า หากผู้เช่าไม่ตอบสนองหรือชัดเจนว่ากำลังทำงานด้วยจิตสำนึกไม่ดี อย่าลากขั้นตอนนี้ออกไป สองถึงสามสัปดาห์ของการเจรจาที่พยายาม ยุติธรรม หลังจากนั้น ดำเนินการสูง

ขั้นตอนที่ 3: จ้างทนายความและยื่นคำร้องขอขับไล่

หากการเจรจาล้มเหลว คุณต้องการทนายความไทยที่เชี่ยวชาญด้านข้อพิพาทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมชาติสำหรับคดีขับไล่โดยตรงในกรุงเทพโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 15,000 ถึง 50,000 บาท ขึ้นอยู่กับความซับซ้อน ค่าธรรมเนียมการยื่นศาลแยกต่างหาก แต่ค่อนข้างต่ำ โดยปกติแล้วจะมีค่าใช้จ่ายเพียงไม่กี่พันบาท

กระบวนการทางกฎหมายทำงานดังนี้ ทนายความของคุณยื่นคดีที่ศาลแพ่ง ศาลออกหมายเรียกให้ผู้เช่า หากผู้เช่าไม่ตอบสนองภายในกำหนดเวลา ศาลสามารถออกคำพิพากษาโดยค่าเริ่มต้นเพื่อประโยชน์ของคุณ หากผู้เช่าตอบสนอง จะมีการฟังความ กระบวนการทั้งหมดสามารถใช้เวลาประมาณสองถึงหกเดือน

ตามข้อมูลจาก CBRE Thailand โดยประมาณ 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ของข้อตกลงการเช่าในกรุงเทพพบปัญหาข้อพิพาทเกี่ยวกับการชำระเงินบางรูปแบบในแต่ละปี โดยส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขก่อนไปถึงศาล นี่คือเปอร์เซ็นต์ที่ค่อนข้างเล็กน้อย แต่เมื่อมันเกิดขึ้นกับคุณ มันดูเหมือนมหาศาล

บันทึกที่สำคัญ หากข้อตกลงการเช่าของคุณถูกร่างขึ้นอย่างเหมาะสมและจดทะเบียน คดีของคุณจะมีความแข็งแกร่งมากขึ้น ข้อตกลงทางปาก หรือข้อตกลง LINE แบบไม่เป็นทางการนั้นยากต่อการบังคับใช้ แม้ว่าจะไม่เป็นไปไม่ได้

วิธีปกป้องตัวเองก่อนปัญหาเริ่มต้น

วิธีที่ดีที่สุดในการจัดการกับผู้เช่าที่ไม่จ่ายค่าเช่าคือการป้องกันสถานการณ์ไม่ให้เกิดขึ้นตั้งแต่แรก นี่คือมาตรการที่ใช้งานได้จริงที่เจ้าของที่ดินผู้มีประสบการณ์ในกรุงเทพใช้

ควรเก็บเงินค้ำประกันอย่างน้อยสองเดือนค่าเช่าเสมอ สำหรับคอนโดที่ The Base Park West ใกล้ BTS อนุสาวรีย์ ให้เช่าในอัตรา 15,000 บาทต่อเดือน หมายความว่าต้องเก็บตัวเงิน 30,000 บาทล่วงหน้า สิ่งนี้ให้คุณมีподушка ทางการเงินหากเสื่อมราคา

คัดกรองผู้เช่าของคุณอย่างเหมาะสม ขอหนังสือแสดงการจ้างงาน สำเนาหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนไทย และการอ้างอิงจากเจ้าของที่ดินเดิม เจ้าของที่ดินจำนวนมากในกรุงเทพข้ามขั้นตอนนี้เพราะพวกเขากระตือรือร้นที่จะเติมช่องว่าง และพวกเขาจ่ายเงินสำหรับมันในภายหลัง

ใช้ข้อตกลงการเช่าที่เหมาะสมซึ่งร่างขึ้นในภาษาไทยและภาษาอังกฤษหากผู้เช่าของคุณเป็นชาวต่างประเทศ เวอร์ชันไทยคือเวอร์ชันที่ผูกพันทางกฎหมาย ดังนั้นตรวจสอบให้แน่ใจว่าถูกต้อง กรมสรรพากรไทย ยังต้องการว่ารายได้จากการเช่าต้องรายงาน เพื่อวัตถุประสงค์ของภาษี และการมีข้อตกลงการเช่าอย่างเป็นทางการช่วยด้วยเอกสารดังกล่าว

เปรียบเทียบตัวเลือกของคุณเมื่อผู้เช่าหยุดจ่ายเงิน

เมื่อคุณอยู่ใจกลางสถานการณ์ มันช่วยได้ว่าเห็นตัวเลือกของคุณแจกแจงได้อย่างชัดเจน นี่คือการเปรียบเทียบของแนวทางหลักที่เจ้าของที่ดินในกรุงเทพสามารถใช้เมื่อจัดการกับการไม่จ่ายเงิน

แนวทาง	ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ	ไทม์ไลน์	อัตราความสำเร็จ	เหมาะสำหรับ
การเจรจาแบบไม่เป็นทางการผ่าน LINE หรือโทรศัพท์	0 บาท	1 ถึง 3 สัปดาห์	สูง (หากผู้เช่าร่วมมือ)	การชำระเงินที่ล่าช้าครั้งแรกหรือปัญหาทางการเงินระยะสั้น
หมายเหมาะว่าลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการผ่านไปรษณีย์ลงทะเบียน	100 ถึง 500 บาท	15 ถึง 30 วัน	ปานกลาง	ผู้เช่าที่ไม่ตอบสนอง แต่ไม่เป็นศัตรู
การไกล่เกลี่ยผ่านบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์	5,000 ถึง 15,000 บาท	2 ถึง 4 สัปดาห์	ปานกลางถึงสูง	เจ้าของที่ดินที่ต้องการบัฟเฟอร์ระหว่างตัวเองและผู้เช่า
การดำเนินการทางกฎหมายและการยื่นศาล	15,000 ถึง 50,000 บาท	2 ถึง 6 เดือน	สูง (โดยมีเอกสารที่เหมาะสม)	การไม่จ่ายเงินต่อเนื่องหรือผู้เช่าที่ปฏิเสธการตั้งแต่ห้อง
ยึดเงินค้ำประกันและไปต่อ	สูญเสีย 1 ถึง 2 เดือนค่าเช่า	ทันที	ไม่มี	จำนวนเล็กน้อยที่ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายเกินกว่าหนี้

ส่วนค่าสาธารณูปโภคและค่าพื้นที่ร่วม

รายละเอียดที่เจ้าของที่ดินจำนวนมากมองข้ามคือค่าสาธารณูปโภคค้างชำระและค่าพื้นที่ร่วม หากผู้เช่าของคุณหยุดจ่ายค่าเช่า มีความเป็นไปได้สูงว่าพวกเขาหยุดจ่ายไฟฟ้า น้ำ และค่าสิทธิจำนวนคอนโด ในคอนโดกรุงเทพส่วนใหญ่ ไฟฟ้าถูกเรียกเก็บผ่านการจัดการอาคารหรือโดยตรงผ่าน MEA (สำนักงานพลังงานไฟฟ้ากรุงเทพมหานคร) และหากบัญชีอยู่ในชื่อของคุณ คุณต้องชำระเงิน

ที่คอนโดเช่น Aspire Sukhumvit 48 ใกล้ BTS พระขณึง ค่าพื้นที่ร่วมสำหรับหน่วย 30 ตารางเมตรประมาณ 1,500 ถึง 2,000 บาทต่อเดือน หากผู้เช่าของคุณหายตัวไปโดยมีค่าพื้นที่ร่วมค้างชำระสามเดือน นั่นคืออีก 6,000 บาทออกมาจากกระเป๋าของคุณนอกเหนือจากค่าเช่าที่สูญหาย ตรวจสอบให้แน่ใจเสมอว่าข้อตกลงการเช่าของคุณระบุว่าผู้เช่ารับผิดชอบต่อต้นทุนเหล่านี้ และตรวจสอบกับสำนักงานสิทธิจำนวนทุกเดือนเพื่อยืนยันว่าการชำระเงินกำลังดำเนิน

เจ้าของที่ดินที่มีประสบการณ์บางคนในระเบียง Sukhumvit ซึ่งค่าเช่าห้องนอนหนึ่งห้องโดยเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือนขึ้นอยู่กับสถานที่ที่แน่นอนและคุณภาพอาคาร ได้เริ่มต้นโดยกำหนดให้ผู้เช่าตั้งค่าการโอนอัตโนมัติสำหรับทั้งค่าเช่าและสาธารณูปโภค ขั้นตอนง่ายนี้จับปัญหาในช่วงต้น เพราะการโอนอัตโนมัติที่ล้มเหลวเป็นเครื่องหมายเตือนทันที

จัดการกับผู้เช่าที่จะไม่จ่ายค่าเช่านั้นเครียด ใช้เวลามาก และโชคไม่ดีที่เป็นส่วนหนึ่งของการเป็นเจ้าของที่ดินในกรุงเทพ แต่หากคุณปฏิบัติตามขั้นตอนที่เหมาะสม บันทึกทุกอย่าง เก็บเงินค้ำประกันเพียงพอล่วงหน้า และรู้ว่าเมื่อใดควรนำความช่วยเหลือในการมืออาชีพ คุณสามารถลดความเสียหายให้น้อยที่สุดและกลับไปหารายได้จากการเช่า กุญแจสำคัญคือการดำเนินการอย่างรวดเร็วและเย็นสงบ ทุกสัปดาห์ที่คุณรอคือสัปดาห์อื่นของรายได้สูญหาย และหากคุณเบื่อการจัดการปัญหาเหล่านี้ด้วยตนเอง แพลตฟอร์มเช่น Superagent สามารถช่วยคุณค้นหาผู้เช่าที่ผ่านการคัดกรองล่วงหน้าและปรับปรุงกระบวนการเช่าทั้งหมด เพื่อให้คุณใช้เวลาน้อยลงในการไล่เก็บเงิน และใช้เวลามากขึ้นในการเพลิดเพลินกับผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ของคุณในกรุงเทพ