ห้องมีความเสียหายตั้งแต่ก่อนเข้าอยู่: บันทึกอย่างไรให้ปลอดภัย

คุณเดินเข้าไปในคอนโดใหม่ของคุณใกล้ BTS On Nut ตื่นเต้นกับสถานที่ตั้งและค่าเช่า 15,000 THB ต่อเดือน แต่แล้วคุณก็สังเกตเห็นรอยแตกที่วิ่งไปตามแผ่นกระเบื้องห้องน้ำ เคาน์เตอร์ครัวที่มีรอยขีดข่วน และรอยคราบบนเพดานที่ดูเหมือนจะติดมาตั้งแต่อาคารเปิดตัวในปี 2015 เจ้าของบ้านของคุณยิ้มและบอกว่าทุกอย่างโอเค สองเดือนต่อมา คุณไม่แน่ใจอีกต่อไป เพราะเมื่อวันที่ออกจากที่พักมาถึง เจ้าของบ้านคนเดียวกันนั้นอาจชี้ไปที่ปัญหาเดียวกันนั้นและหักจากเงินประกันของคุณ สิ่งนี้เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในกรุงเทพฯ ตามการสำรวจในปี 2023 โดย DDproperty ผู้เช่าประมาณ 38 เปอร์เซ็นต์ในกรุงเทพฯ รายงานข้อพิพาทเกี่ยวกับการหักเงินประกันความปลอดภัยเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าของพวกเขา โดยความเสียหายที่มีอยู่ก่อนเป็นหนึ่งในสามเหตุผลสำคัญที่กล่าวถึง ข่าวดีก็คือ คุณสามารถปกป้องตัวเองได้อย่างสมบูรณ์หากคุณรู้วิธีบันทึกความเสียหายก่อนที่จะย้ายเข้ามา

เหตุใดการบันทึกความเสียหายที่มีอยู่ก่อนจึงมีความสำคัญมากกว่าที่คุณคิด

สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ต้องการเงินประกันสองเดือน ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ในช่วง 30,000 ถึง 70,000 THB สำหรับหน่วยห้องนอนหนึ่งห้องในพื้นที่ยอดนิยมเช่น Thong Lo, Ari หรือ Rama 9 นั่นคือเงินจริง และไม่มีหลักฐานที่เข้มแข็งว่าความเสียหายมีอยู่ก่อนระหว่างการเช่าของคุณ คุณก็เหมือนมอบอำนาจให้เจ้าของบ้านเรียกร้องเงินประกันของคุณสำหรับปัญหาที่คุณไม่ได้ทำให้เกิด

นี่คือสถานการณ์ที่เกิดขึ้นตลอดเวลา เพื่อนของฉันเช่าสตูดิโอที่ Lumpini Park Rama 9 จ่ายค่าเช่า 12,000 THB ต่อเดือนพร้อมเงินประกัน 24,000 THB เมื่อเธอย้ายออกหลังจากหนึ่งปี เจ้าของบ้านชี้ไปที่รอยคราบน้ำใต้ซิงห์ครัวและชิปเล็กน้อยบนกรอบประตูห้องนอน ปัญหาทั้งสองอย่างนั้นอยู่ที่นั่นเมื่อเธอย้ายเข้ามา เธอรู้มัน เจ้าของบ้านก็อาจรู้มันด้วย แต่เธอไม่มีหลักฐานเลย เธอสูญเสีย 8,000 THB จากเงินประกันของเธอ

รหัสแพ่งและพาณิชยกิจไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ส่วนที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าภายใต้แนวทางของสำนักที่ดิน วางภาระให้ผู้เช่าต้องพิสูจน์ว่าความเสียหายมีอยู่ก่อนหากรายงานการตรวจสอบของเจ้าของบ้านไม่ได้บอกเป็นอย่างอื่น นั่นหมายความว่าการบันทึกข้อมูลไม่ใช่ทางเลือก มันคือเครือข่ายความปลอดภัยทางการเงินของคุณ

รายการตรวจสอบการย้ายเข้าที่คุณต้องการจริงๆ

ลืมรายการตรวจสอบทั่วไปที่คุณพบออนไลน์ คอนโดในกรุงเทพฯ มีปัญหาเฉพาะที่เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า และคุณต้องมองหาทั้งหมด เริ่มการตรวจสอบของคุณในวันที่คุณได้รับกุญแจ โดยอุดมคติแล้วก่อนที่คุณจะย้ายเฟอร์นิเจอร์เข้ามา นำโทรศัพท์ของคุณ ไฟฉาย และสมุดบันทึกมา

ตรวจสอบทีละห้อง ในห้องน้ำ ตรวจสอบกระเบื้องเพื่อหาความแตกหัก ทดสอบแรงดันน้ำ ล้างสุขภัณฑ์ และมองใต้ซิงห์เพื่อหารอยรั่วหรือราก ในครัว เปิดตู้ทั้งหมด ใช้เตาแต่ละช่อง และตรวจสอบสภาพของเคาน์เตอร์ ในห้องนอนและพื้นที่นั่งเล่น มองผนังหาการขีดข่วน รูเข็ม และความเสียหายจากน้ำใกล้หน้าต่าง ตรวจสอบประตูเลื่อนและล็อกหน้าต่างทั้งหมด ทดสอบเต้าเสียบไฟฟ้าและสวิตช์ไฟทุกตัว

พิจารณาตัวอย่างจริง หน่วยห้องนอนสองห้องที่ The Base Park West ใกล้ BTS On Nut อาจเช่าได้ 22,000 ถึง 28,000 THB ต่อเดือน อาคารเหล่านี้มีอายุประมาณแปดปีแล้ว และปัญหาทั่วไปรวมถึงพื้นลามิเนตโค้งงอใกล้ประตูระเบียง อุปกรณ์ห้องน้ำหลวม และสีเลือดจางลงบนผนังที่หันไปทางแดด ไม่มีสิ่งใดเลยที่เป็นความผิดของคุณ ทั้งหมดของพวกเขาต้องถูกบันทึกไว้

อย่าลืมเครื่องใช้ไฟฟ้า เปิดตู้เย็น ใช้เครื่องซักผ้าในรอบหนึ่ง ทดสอบเครื่องปรับอากาศในการตั้งค่าที่เย็นที่สุดเป็นเวลาอย่างน้อย 15 นาที และตรวจสอบไมโครเวฟ หากเจ้าของบ้านจัดหาทีวี ให้เปิดเครื่องนั้น หากมีอย่างใดที่ไม่ทำงาน ให้บันทึกไว้ทันที

วิธีการถ่ายภาพและวิดีโอที่ปกป้องคุณจริงๆ

การถ่ายภาพลายครอบของรอยขีดข่วนนั้นเกือบจะไร้ประโยชน์เท่ากับการไม่ถ่ายภาพเลย การบันทึกข้อมูลของคุณต้องละเอียดพอที่ว่าบุคคลที่เป็นกลางสามารถมองที่มันหลายเดือนต่อมาและเข้าใจได้อย่างชัดเจนว่าอะไรได้รับความเสียหาย ที่ใด และเมื่อใด

สำหรับภาพ ให้ใช้กฎเหล่านี้ ก่อนอื่น ให้ถ่ายภาพกว้างของห้องทั้งหมดเพื่อสร้างบริบท จากนั้นถ่ายภาพระดับกลางแสดงพื้นที่เสียหายในห้อง ในที่สุด ให้ถ่ายภาพใกล้ชิดของความเสียหายที่เฉพาะเจาะจง วิธีการถ่ายภาพสามภาพนี้ให้คุณบริบทที่ปฏิเสธไม่ได้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าฟีเจอร์วันที่และเวลาของโทรศัพท์ของคุณเปิดอยู่ หรือยิ่งไปกว่านั้น ให้ถือหนังสือพิมพ์ที่มีวันที่มองเห็นได้ไว้ในอย่างน้อยหนึ่งภาพต่อห้อง

วิดีโอยังดีกว่า เดินผ่านหน่วยทั้งหมดในการบันทึกต่อเนื่องเพียงครั้งเดียว บรรยายขณะที่คุณไป พูดสิ่งต่างๆ เช่น "นี่คือห้องนอนหลัก และคุณสามารถเห็นรอยคราบน้ำบนเพดานเหนือหน้าต่าง" หรือ "ก๊อกน้ำในครัวหยดเมื่อเปิดไปที่การตั้งค่าน้ำร้อน" วิดีโอการเดินผ่านหนึ่งวิดีโอระยะเวลา 10 ถึง 15 นาทีสามารถช่วยคุณได้เป็นหลายหมื่นบาท

ฉันรู้จักคนคนหนึ่งที่เช่าที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS On Nut ในราคา 18,000 THB ต่อเดือน เขาทำวิดีโอการเดินผ่านฉบับสมบูรณ์และส่งอีเมลไปยังเจ้าของบ้านในวันเดียวกันที่เขาได้รับกุญแจ เมื่อเจ้าของบ้านพยายามเรียกเก็บเงินจากกระจกห้องน้ำแตกเมื่อย้ายออก เขาเพียงแต่ส่งอีเมลต้นฉบับไปข้างหน้า แสดงเวลาของแสตมป์ว่ากระจกนั้นแตกอยู่แล้ว เงินประกันเต็มจำนวนส่งคืน

การสร้างบันทึกลายลักษณ์อักษรที่เจ้าของบ้านไม่สามารถโต้แย้งได้

ภาพและวิดีโอดี แต่บันทึกลายลักษณ์อักษรที่ทั้งคุณและเจ้าของบ้านยอมรับคือมาตรฐานสูงสุด นี่เรียกว่ารายงานสภาวะการย้ายเข้า และบริษัทจัดการทรัพย์สินบางแห่งในกรุงเทพฯ ให้รายงานนี้โดยอัตโนมัติ เจ้าของบ้านส่วนบุคคลจำนวนมากไม่ได้

หากเจ้าของบ้านของคุณไม่ได้จัดเตรียมหนึ่งแห่ง ให้สร้างของคุณเอง แสดงรายการห้องทุกห้อง ปัญหาทุกอย่าง และอธิบายความเสียหายในภาษาง่ายๆ จากนั้นส่งเอกสารนี้ทางอีเมลไปยังเจ้าของบ้านและขอให้พวกเขายืนยันการรับหรือเพิ่มการแก้ไข การแลกเปลี่ยนอีเมลนี้สร้างหลักฐานที่มีแสดงเวลาซึ่งเป็นการยากที่จะโต้แย้ง

นี่คือสิ่งที่รายการง่ายๆ อาจมีลักษณะเหมือน "ห้องนั่งเล่น ผนังทางใต้ ประมาณ 30 เซนติเมตรจากพื้น มีรอยขีดข่วนประมาณ 5 เซนติเมตรยาว ภาพอ้างอิง LR-03 แนบมาด้วย" เป็นเจาะจง คำอธิบายคลุมเครือเช่น "ความเสียหายของผนังบ้าง" จะไม่ช่วยคุณ

สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการการปกป้องพิเศษ ทีมเช่าที่อยู่อาศัย CBRE Thailand แนะนำว่าผู้เช่าควรร้องขอรายการตรวจสอบอย่างเป็นทางการเสมอเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการลงนามในสัญญาเช่า หากเจ้าของบ้านของคุณปฏิเสธ นั่นเองก็เป็นสัญญาณเตือนที่น่าสังเกต

การเปรียบเทียบวิธีการบันทึกข้อมูลและประสิทธิผลของพวกเขา

ไม่ใช่วิธีการบันทึกข้อมูลทั้งหมดมีน้ำหนักเท่ากันหากข้อพิพาทเข้าสู่การไกล่เกลี่ยหรือศาล นี่คือการเปรียบเทียบวิธีการทั่วไปที่สุดที่ผู้เช่าในกรุงเทพฯ ใช้

วิธีการบันทึกข้อมูล	ระดับความพยายาม	ประสิทธิผลในข้อพิพาท	ค่าใช้จ่าย	ดีที่สุดสำหรับ
ภาพถ่ายโทรศัพท์เท่านั้น	ต่ำ	ปานกลาง	ฟรี	ปัญหาเล็กน้อย หน่วยค่าเช่าต่ำต้อยเช่น 15,000 THB
ภาพถ่ายโทรศัพท์บวกวิดีโอการเดินผ่าน	ปานกลาง	สูง	ฟรี	ผู้เช่าส่วนใหญ่ หน่วย 15,000 ถึง 35,000 THB
รายงานสภาวะลายลักษณ์อักษรส่งอีเมลไปยังเจ้าของบ้าน	ปานกลาง	สูงมาก	ฟรี	ผู้เช่าทั้งหมด โดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีตัวแทน
การตรวจสอบทรัพย์สินมืออาชีพ	ต่ำ (คุณจ้างใครสักคน)	สูงมาก	2,000 ถึง 5,000 THB	สัญญาเช่ามูลค่าสูง 40,000 THB ขึ้นไป
รายงานสภาวะการรับรองโดยสาธารณะ	สูง	สูงสุด	1,000 ถึง 3,000 THB	หน่วยหรูหรา เงินประกันขนาดใหญ่กว่า 100,000 THB

สำหรับผู้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จุดหวานคือการรวมภาพ วิดีโอการเดินผ่าน และรายงานสภาวะลายลักษณ์อักษรที่ส่งผ่านอีเมล สิ่งนี้ไม่มีค่าใช้จ่ายและให้การปกป้องที่แข็งแกร่ง หากคุณเช่าหน่วยหรูหรา ณ สถานที่เช่น 98 Wireless หรือ The Residences at Mandarin Oriental ซึ่งเงินประกันอาจเกิน 200,000 THB การใช้จ่ายเพียงไม่กี่พันบาทสำหรับการตรวจสอบมืออาชีพนั้นถูกควรค่าแน่นอน

สิ่งที่ต้องทำหากเจ้าของบ้านของคุณดันคุณกลับ

เจ้าของบ้านบางคนในกรุงเทพฯ รู้สึกไม่สะบายใจเมื่อผู้เช่าเริ่มบันทึกทุกอย่าง พวกเขาอาจบอกว่า "ไม่ต้องกังวล" หรือ "เราจะแก้ไขมันทีหลัง" อย่าปล่อยให้สิ่งนี้ท้อแท้คุณ การบันทึกข้อมูลที่สุภาพ แต่มั่นคง เป็นสิทธิของคุณในฐานะผู้เช่า และเจ้าของบ้านที่สมควรจะขอบคุณจริงๆ เพราะมันปกป้องพวกเขาด้วย

หากเจ้าของบ้านของคุณปฏิเสธที่จะยอมรับรายงานสภาวะของคุณ ให้ส่งไปผ่านอีเมลต่อไปและเก็บการยืนยันการส่งมอบไว้ตามกฎหมายไทย ดังที่อ้างอิงใน แนวทางของสำนักสรรพสถการคลังไทยเกี่ยวกับรายได้การเช่าและภาระผูกพันของสัญญาเช่า เจ้าของบ้านมีความรับผิดชอบเกี่ยวกับการคืนเงินประกัน และหลักฐานที่บันทึกไว้ของคุณจะมีความสำคัญเชิงวิกฤตหากข้อพิพาทเกิดขึ้น

เพื่อนร่วมงานของฉันเช่าคอนโดห้องนอนสองห้องที่ Life Ladprao ใกล้ BTS Ha Yaek Lat Phrao ในราคา 25,000 THB ต่อเดือน เจ้าของบ้านของเขาในตอนแรกข่มขืนรายงานสภาวะ แต่เพื่อนร่วมงานของฉันส่งไปผ่านอีเมลและข้อความ LINE จากนั้นตามด้วยการเตือนอย่างสุภาพ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงหลังจาก 18 เดือน ไม่มีข้อพิพาทเลย เจ้าของบ้านยังขอบคุณเขาด้วยซ้ำสำหรับการจัดระเบียบที่ดี

หากสิ่งต่างๆ ผิดพลาดและเจ้าของบ้านของคุณคงตัวอยู่เงินประกันของคุณโดยไม่ยุติธรรม คุณสามารถยื่นร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค การมีการบันทึกข้อมูลที่ครบถ้วนจะเปลี่ยนกรณีของคุณจาก "คำพูดของคุณเทียบกับของพวกเขา" เป็นการเรียกร้องตามหลักฐานที่ตรงไปตรงมา

การหมดเวลาเป็นทุกอย่าง ทำเมื่อวันแรก

ความผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดที่ผู้เช่าทำคือการรอ พวกเขาย้ายเข้ามา เริ่มคลายกล่อง วุ่นไปกับงานที่ทำงาน และบอกตัวเองว่าพวกเขาจะบันทึกทุกอย่าง "สุดสัปดาห์นี้" สุดสัปดาห์นั้นไม่เคยมาถึง จากนั้นหลังสามเดือน พวกเขาสังเกตเห็นรอยแตก และจำไม่ได้ว่ามันอยู่ที่นั่นมาก่อนหรือไม่

ทำการตรวจสอบและการบันทึกข้อมูลของคุณก่อนที่คุณจะนำกล่องเดียวเข้าไป หากเป็นไปได้ ให้ทำเมื่อช่วงแสงธรรมชาติเพื่อให้แสงธรรมชาติเปิดเผยความบกพร่องที่การให้แสงสำหรับการทำงานอาจซ่อน คอนโดในกรุงเทพฯ ที่มีหน้าต่างหันไปทางตะวันตก ซึ่งมักพบในอาคารตามสุขุมวิทจาก Asok ถึง Ekkamai มักจะมีความเสียหายจากแสงแดดบนผนังและพื้น ซึ่งมีเพียงช่วงบ่ายเท่านั้น

กำหนดระยะเวลาส่วนตัว ในวันที่คุณได้รับกุญแจ ใช้เวลาหนึ่งถึงสองชั่วโมงในการตรวจสอบที่สมบูรณ์ ถ่ายภาพของคุณ ถ่ายวิดีโอของคุณ เขียนรายงานสภาวะของคุณ และส่งอีเมลทุกอย่างไปยังเจ้าของบ้านของคุณก่อนที่คุณจะนอนหลับในคืนนั้น วินัยนี้จะปกป้องเงินประกันของคุณและให้คุณมีความสุขในใจตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่าของคุณ

การเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ควรจะตื่นเต้น ไม่เครียด โดยการบันทึกความเสียหาย