คอนโดว่างนาน: วิธีหาผู้เช่าและลดความเสี่ยงขาดรายได้

คุณตรวจสอบบัญชีธนาคารของคุณเมื่อสิ้นเดือน และมันอยู่ที่นั่นอีกครั้ง ไม่มีอะไรเลย ไม่มีรายได้จากการเช่า ในขณะเดียวกัน ค่าบำรุงคอนโดก็ถูกหักออกมา การชำระเงินจำนองก็ผ่านไป และหน่วยของคุณบนชั้น 22 ของ Life Asoke Hype นั้นยังคงว่างเปล่าเป็นเดือนที่สามติดต่อกัน ฟังดูคุ้นๆ ใช่ไหม หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพที่ว่างมานานแล้ว คุณไม่ได้อยู่คนเดียว ตามการวิจัยจาก Knight Frank Thailand กรุงเทพได้เห็นคอนโดหน่วยใหม่กว่า 60,000 หน่วยเข้าสู่ตลาดระหว่างปี 2022 ถึง 2024 และส่วนที่มีนัยสำคัญนั้นยังคงไม่มีผู้เช่า ทุกเดือนที่คอนโดของคุณว่างไปนั้นคือเงินที่หายไปแล้วและคุณจะไม่มีทางได้กลับมา แต่นี่คือข่าวดี ด้วยวิธีการที่ถูกต้อง คุณสามารถเติมเต็มช่องว่างนั้นได้เร็วกว่าที่คุณคิด

ทำไมคอนโดของคุณจึงว่างเปล่า (และทำไมจึงสำคัญกว่าที่คุณคิด)

ก่อนที่คุณจะแก้ไขปัญหา คุณต้องเข้าใจมันก่อน มีเหตุผลทั่วไปบางประการที่คอนโดในกรุงเทพยังคงว่างเปล่า เหตุผลที่พบได้บ่อยที่สุดคือการกำหนดราคาสูงเกินไป เจ้าของอสังหาริมทรัพย์กำหนดราคาเช่าของพวกเขาตามจำนวนเงินที่พวกเขาจ่ายไปสำหรับหน่วย ไม่ใช่ตามสิ่งที่ตลาดจะยอมรับได้จริง หนึ่งห้องนอนที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS On Nut อาจเสียค่าใช้จ่ายให้คุณ 4.5 ล้านบาท แต่ผู้เช่าไม่สนใจราคาซื้อของคุณ พวกเขาสนใจสิ่งที่พวกเขาได้รับในราคา 15,000 ถึง 18,000 บาท ต่อเดือน เทียบเทียบกับหน่วยที่อยู่สามชั้นด้านล่าง

อีกเหตุผลทั่วไปหนึ่งคือคุณภาพการลิสต์ที่ไม่ดี รูปภาพที่ไม่ชัดเจนถ่ายด้วยโทรศัพท์ในปี 2019 คำอธิบายที่คลุมเครือว่า "ห้องที่ดีใกล้ BTS" และไม่มีการกล่าวถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่แท้จริง ผู้เช่าที่เลื่อนดูรายการหลายร้อยรายการจะข้ามรายการของคุณไปในเวลาประมาณสองวินาที การรับรู้สถานที่ตั้งก็มีบทบาทเช่นกัน คอนโดใกล้ MRT Huai Khwang อาจดีพอ แต่ถ้ารายการของคุณไม่ได้อธิบายว่าการเดินทางไปยัง Silom หรือ Asoke นั้นง่ายเพียงใด ผู้เช่าที่มีศักยภาพจะไม่สามารถเชื่อมโยงจุดต่างๆ ด้วยตนเอง

ต้นทุนทางการเงินของการว่างเปล่านั้นโหดร้าย ถ้าราคาเช่าเป้าหมายของคุณคือ 20,000 บาท ต่อเดือน และคอนโดของคุณว่างไปสี่เดือน นั่นคือ 80,000 บาท ที่หายไป บวกกับค่าธรรมชาติทั่วไปประมาณ 2,000 ถึง 3,000 บาท ต่อเดือน และคุณกำลังมองหาการสูญเสียที่เข้าใกล้ 90,000 บาท นั่นคือเงินจริงที่ไม่มีการเพิ่มราคาเช่าในอนาคตที่จะกู้คืนได้

กำหนดราคาให้ถูกต้องตั้งแต่วันแรก

นี่คือสิ่งที่มีประสิทธิภาพเพียงอย่างเดียวที่คุณสามารถทำได้ ค้นหาสิ่งที่หน่วยที่เทียบเท่ากันในตึกและพื้นที่ใกล้เคียงของคุณกำลังเช่าในปัจจุบัน ไม่ใช่สิ่งที่คุณหวัง ไม่ใช่สิ่งที่ตัวแทนบอกคุณเมื่อสองปีที่แล้ว สิ่งที่มีการลงนามในสัญญาเช่าจริง ตรวจสอบรายการสดอยู่ใน DDproperty และ Fazwaz เพื่อดูราคาถามปัจจุบัน และโปรดทราบว่าค่าเช่าลงนามสุดท้ายมักจะต่ำกว่าราคาที่ลิสต์ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนของฉันเป็นเจ้าของหน่วยสองห้องนอนที่ The Base Park West ใกล้ BTS On Nut เธอลิสต์มันที่ 28,000 บาท ต่อเดือนเป็นเวลาห้าเดือนโดยไม่มีความสนใจ ในที่สุดเธอก็ลดลงเหลือ 23,000 และมันถูกเช่าไปในสองสัปดาห์ เดือนห้าเดือนว่างเปล่านั้นเสียค่ารายได้ 140,000 บาท ให้กับเธอ ถ้าเธอกำหนดราคา 23,000 ตั้งแต่เริ่มต้น เธอจะได้รับ 115,000 บาท ในช่วงเวลาเดียวกันนั้น คณิตศาสตร์นั้นเป็นเรื่องง่าย

กฎทั่วไปที่ดีสำหรับกรุงเทพใน 2024 และ 2025 ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับหนึ่งห้องนอนคอนโดใกล้สถานี BTS หรือ MRT อยู่ระหว่าง 12,000 ถึง 22,000 บาท ต่อเดือนขึ้นอยู่กับอายุ สภาพ และสถานที่ที่แน่นอน หน่วยสองห้องนอนในพื้นที่เดียวกันโดยทั่วไปอยู่ในช่วง 20,000 ถึง 35,000 บาท ต่อเดือน สถานที่ตั้งพรีเมียมตามถนน Sukhumvit จาก Nana ถึง Thong Lo นั้นผลักดันตัวเลขเหล่านั้นสูงขึ้น โดยมีหนึ่งห้องนอนที่พบได้ทั่วไปที่ 25,000 ถึง 35,000 บาท ต่อเดือนสำหรับหน่วยที่มีเฟอร์นิเจอร์ดีในตึกใหม่

ทำให้หน่วยของคุณโดดเด่นโดยไม่ต้องใช้เงินจำนวนมาก

คุณไม่จำเป็นต้องทำการปรับปรุงใหม่ทั้งหมด การปรับปรุงเล็กน้อยและมีเป้าหมายสามารถลดเวลาว่างลงได้อย่างมาก เริ่มต้นด้วยการทำความสะอาดอย่างลึกซึ้ง จ้างทีมมืออาชีพราคา 2,000 ถึง 3,500 บาท ได้รับการทำความสะอาดร่อยน้ำ ให้บริการแอร์คอนดิชั่นและซักผ้าม่านหรือเปลี่ยนม่าน หน่วยที่มีกลิ่นสดชื่นและดูสว่างจะมีผลงานดีกว่าหน่วยที่มีฝุ่นตลอดเวลา

พิจารณาใช้จ่าย 5,000 ถึง 15,000 บาท สำหรับการปรับปรุงบางอย่าง หมอนอิง ใหม่ โคมไฟข้างเตียงที่สม่ำเสมอ หัวอาบน้ำสมัยใหม่ ทีวีอัจฉริยะ สิ่งเหล่านี้ถ่ายภาพได้ดีและสร้างความประทับใจของบ้านที่ดูแลรักษาได้ดี เจ้าของที่ฉันรู้จักที่ Lumpini Suite Phetchaburi Makkasan ใช้เงินประมาณ 12,000 บาท สำหรับเก้าอี้นอนใหม่ พืชบางชนิด และชั้นติดผนัง หน่วยนั้นว่างไปสองเดือน หลังจากการปรับปรุงและภาพถ่ายใหม่ มันถูกเช่าไปในสิบวันที่ 14,000 บาท ต่อเดือน

ภาพถ่ายมีความสำคัญอย่างมาก ถ้าคุณสามารถจ่ายได้ จ้างช่างภาพราคา 2,000 ถึง 4,000 บาท ถ้าไม่เช่นนั้น ถ่ายภาพในตอนกลางวันโดยเปิดไฟทั้งหมดและลืมม่าน ทำความสะอาดเลนส์ ถ่ายภาพจากมุมต่างๆ เพื่อให้ห้องดูใหญ่ขึ้น รวมภาพถ่ายของสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย บัญชีรายชื่อและมุมมองจากระเบียง ผู้เช่ากำลังซื้อวิถีชีวิต ไม่ใช่แค่ตารางเมตร

การเลือกช่องทางที่ถูกต้องเพื่อค้นหาผู้เช่า

ตำแหน่งที่คุณลิสต์คอนโดของคุณนั้นมีความสำคัญเท่ากับวิธีที่คุณลิสต์มัน แพลตฟอร์มต่างๆ ดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกัน และกลยุทธ์ของคุณควรจับคู่กับผู้เช่าเป้าหมายของคุณ นี่คือการเปรียบเทียบช่องทางหลักที่เจ้าของคอนโดกรุงเทพใช้

ช่องทาง	เหมาะสำหรับ	ต้นทุนทั่วไป	ความเร็วในการเช่า	คุณภาพผู้เช่า
ตัวแทนดั้งเดิม	หน่วยประเภทพรีเมียมเหนือ 30,000 บาท/เดือน	ค่าเช่าหนึ่งเดือนเป็นค่าคอมมิชชั่น	2 ถึง 8 สัปดาห์	โดยทั่วไปมีการตรวจสอบ
กลุ่ม Facebook	หน่วยงบประมาณถึงระดับกลาง	ฟรี	ตัวแปร 1 ถึง 6 สัปดาห์	ไม่ได้รับการตรวจสอบ ความเสี่ยงสูงกว่า
พอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty, Fazwaz)	ช่วงราคาทั้งหมด	ฟรีถึง 5,000 บาท/เดือนสำหรับพรีเมียม	2 ถึง 6 สัปดาห์	ผสม
แพลตฟอร์ม AI (Superagent)	ช่วงราคาทั้งหมด การจับคู่ที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูล	แตกต่างกันไปตามบริการ	บ่อยครั้งต่ำกว่า 2 สัปดาห์	จับคู่และคัดกรองล่วงหน้า
สำนักงาน Juristic ของตึก	หน่วยในตึกยอดนิยม	โดยปกติฟรี	คาดเดาไม่ได้	แตกต่างกันไปกว้าง

สิ่งที่สำคัญที่นี่คือการพึ่งพาช่องทางเดียวเป็นความผิดพลาด ลิสต์บนแพลตฟอร์มสองหรือสามแพลตฟอร์มพร้อมๆ กัน ถ้าคุณจัดการสิ่งนี้ด้วยตัวเอง ปริมาณงานจะสะสมขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นสถานที่ที่เครื่องมือที่ขับเคลื่อนด้วย AI เข้ามาในการจัดการการจับคู่และการสื่อสารได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ลดความเสี่ยงด้วยการตรวจสอบผู้เช่าที่ดีขึ้นและเงื่อนไขสัญญาเช่า

การค้นหาผู้เช่าอย่างรวดเร็วนั้นสำคัญ แต่การค้นหาผู้เช่าที่ผิดอาจแย่กว่าการไม่มีผู้เช่าเลย ผู้เช่าที่ไม่ดีทำให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สิน ข้ามการชำระค่าเช่า และสร้างปัญหากับเพื่อนบ้านและสำนักงาน Juristic คุณต้องการกระบวนการตรวจสอบขั้นพื้นฐาน แม้ว่าคุณจะไม่ใช้ตัวแทนมืออาชีพก็ตาม

ขอสำเนาหนังสือพาสปอร์ตหรือบัตรประชาชนไทยของพวกเขา ขอหลักฐานการจ้างงานหรือรายได้ ผู้เช่าที่จ่าย 18,000 บาท ต่อเดือนควรจะได้รับรายได้อย่างน้อย 50,000 ถึง 60,000 บาท ต่อเดือน พูดคุยกับพวกเขา ถามว่าพวกเขาวางแผนจะอยู่นานเท่าใด พวกเขาทำงานอะไร และทำไมพวกเขาถึงย้าย คุณสามารถเรียนรู้มากมายจากการสนทนาสิบนาทีผ่าน LINE

สำหรับเงื่อนไขสัญญาเช่า สัญญาเช่า 12 เดือนนั้นเป็นมาตรฐานในกรุงเทพ แต่พิจารณาการเสนอส่วนลดเล็กน้อยสำหรับความผูกพันที่นานขึ้น ถ้าราคาเช่าเป้าหมายของคุณคือ 20,000 บาท ต่อเดือน การเสนอ 19,000 บาท สำหรับสัญญาเช่า 18 เดือนจะล็อกรายได้และประหยัดต้นทุนและความปวดหัวในการค้นหาผู้เช่าใหม่หกเดือนก่อนหน้า เสมอทำการเก็บเงินมัดจำสองเดือน นี่คือแนวปฏิบัติมาตรฐานและปกป้องคุณจากความเสียหายและค่าใช้จ่ายขั้นสุดท้ายที่ไม่ได้ชำระ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าของคุณระบุว่าใครจ่ายสำหรับสิ่งที่ ไฟฟ้าและน้ำมักจะเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่าเสมอ ต้นทุนการตั้งค่าอินเทอร์เน็ตแตกต่างกันไป ค่าธรรมชาติพื้นที่ทั่วไปคือความรับผิดชอบของเจ้าของเว้นแต่จะตกลงกันชัดแจ้งไว้เป็นอย่างอื่น

พิจารณาการเช่ารายได้ระยะสั้น แต่ต้องรู้กฎเกณฑ์

ถ้าคอนโดของคุณว่างและตลาดการเช่ารายยาวรู้สึกช้า คุณอาจถูกล่อให้ลองใช้การเช่ารายได้ระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มเช่น Airbnb สิ่งนี้สามารถใช้ได้ แต่คุณต้องระมัดระวัง กฎหมายไทยตามพระราชบัญญัติโรงแรมโดยทั่วไปห้ามไม่ให้มีการเช่าที่สั้นกว่า 30 วันเว้นแต่ว่าทรัพย์สินจะได้รับการจดทะเบียนเป็นโรงแรม นอกจากนี้ สำนักงาน Juristic ของคอนโดหลายแห่งมีกฎของตนเองห้ามหรือ จำกัด การเช่ารายได้ระยะสั้น

ว่าว่าน้อยเดือนสำหรับการเช่า 30 วันขึ้นไปนั้นเป็นสถานการณ์กลาง หนึ่งห้องนอนที่มีเฟอร์นิเจอร์ใกล้ BTS Ari หรือ MRT Phra Ram 9 สามารถเรียกร้อง 18,000 ถึง 25,000 บาท ต่อเดือนในพื้นฐานรายเดือน ซึ่งมักจะสูงกว่าอัตราสัญญาเช่า 12 เดือน การแลกเปลี่ยนคือการหมุนเวียนมากขึ้น การทำความสะอาดมากขึ้น และการสื่อสารมากขึ้น พิจารณาตัวเลือกนี้ถ้าคอนโดของคุณอยู่ในพื้นที่ท่องเที่ยวหรือที่มีชาวต่างชาติหนาแน่นเช่น Silom, Sathorn, Sukhumvit หรือพื้นที่ Ari ตึกเช่น Noble Revo Silom, Ashton Asoke หรือ Ideo Q Siam Ratchathewi มักจะทำได้ดีสำหรับการจัดเรียงประเภทนี้เพราะสถานที่ตั้งและคุณภาพสิ่งอำนวยความสะดวก

เจ้าของที่ฉันพูดคุยกับเมื่อเร็ว ๆ นี้มีหน่วยที่ Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS Thong Lo ที่ว่างไปสามเดือนโดยมีเป้าหมายผู้เช่ารายยาวที่ 30,000 บาท ต่อเดือน เธอเปลี่ยนไปการเสนอการเช่ารายเดือนที่ 28,000 บาท และเติมเต็มหน่วยเกือบจะทันทีด้วยการหมุนเวียนของคนงานระยะไกลและผู้อพยพระยะสั้น อัตราการครอบครองของเธอเพิ่มขึ้นจากศูนย์เป็นมากกว่า 90 เปอร์เซ็นต์ภายในสองเดือน

หยุดสูญเสียเงินและเริ่มต้นการเป็นกลยุทธ์

ทุกเดือนที่ว่างคือเดือนของการสูญเสียแท้ ๆ จำนองของคุณไม่หยุด ค่าบำรุงของคุณไม่หยุด ต้นทุนโอกาสของคุณทบต้น เจ้าของที่เก็บคอนโดของพวกเขาให้ถูกครอบครองไม่ได้โชคดี พวกเขาเป็นกลยุทธ์ พวกเขากำหนดราคาตามข้อมูลตลาด ไม่ใช่อารมณ์ พวกเขาลงทุนจำนวนน้อยในการนำเสนอ พวกเขาลิสต์บนหลายช่องทาง พวกเขาคัดกรองผู้เช่าอย่างถูกต้อง และพวกเขายังคงยืดหยุ่นในเงื่อนไขสัญญาเช่าเมื่อตลาดต้องการ

ถ้าคุณได้มองไปที่คอนโดว่างและรู้สึกติด เริ่มต้นวันนี้ ปรับราคาหน่วยของคุณตามข้อมูลเปรียบเทียบในปัจจุบัน ถ่ายภาพใหม่ในสุดสัปดาห์นี้ โพสต์บนแพลตฟอร์มเพิ่มเติมสองแพลตฟอร์มในวันจันทร์ และถ้าคุณต้องการข้