วิธีเลือกผู้เช่าที่ดี: สิ่งที่เจ้าของคอนโดต้องตรวจสอบ

คุณเพิ่งมอบกุญแจให้เช่าคอนโดใกล้ BTS Thong Lo ผู้เช่าดูเหมือนคนดี พูดสุภาพ และจ่ายค่าเช่าเดือนแรกตรงเวลา สามเดือนต่อมา คุณพบว่าตัวเองกำลังไล่ตามค่าเช่าที่ล้าหลัง รับการร้องเรียนเรื่องเสียงรบกวนจากสำนักงานวิทยาการจัดการอาคาร และค้นพบรอยบุหรี่บนโซฟาคัสตอมของคุณ ฟังดูคุ้นๆ ใช่ไหม หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ การเลือกผู้เช่าที่ผิด เป็นหนึ่งในความผิดพลาดที่มีราคาแพงที่สุดที่คุณอาจทำได้ข่าวดีก็คือ ประสบการณ์ที่ไม่ดีส่วนใหญ่สามารถป้องกันได้หากคุณรู้ว่าต้องตรวจสอบอะไรบ้างก่อนลงนามในสัญญาเช่า ให้ฉันแนะนำคุณเกี่ยวกับสิ่งต่างๆ ที่ฉันได้เรียนรู้จากการให้เช่าห้องพักในเมืองนี้มาเป็นเวลาหลายปี

เหตุใดการคัดกรองผู้เช่าจึงมีความสำคัญมากกว่าที่คุณคิด

ตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ มีการแข่งขันสูง ตามข้อมูลของ CBRE Thailand อัตราการเข้าอยู่อาศัยโดยเฉลี่ยสำหรับคอนโดที่อยู่ในตำแหน่งที่ดีในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะจะอยู่ที่ประมาณ 85 ถึง 90 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งหมายความว่าผู้เช่ามีตัวเลือกและเจ้าของบ้านจำเป็นต้องคอยระวัง ห้องว่างเปล่าเสียค่าใช้จ่าย แต่ผู้เช่าที่ไม่ดีจะเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้น

คิดดูสิ หากคุณเป็นเจ้าของห้องนอนหนึ่งห้องที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi และให้เช่าในราคา 18,000 บาทต่อเดือน ห้องว่างเปล่าหนึ่งเดือนจะเสียค่าใช้จ่าย 18,000 บาท แต่ผู้เช่าที่ทำให้เฟอร์นิเจอร์ของคุณเสียหาย ไม่จ่ายค่าเช่าสองเดือน และบังคับให้คุณตกอยู่ในสถานการณ์การขับไล่ที่วุ่นวาย สามารถเสียค่าใช้จ่าย 80,000 ถึง 150,000 บาท ได้อย่างง่ายดาย เมื่อคำนึงถึงค่าซ่อมแซม รายได้ที่สูญเสีย และปัญหากฎหมาย

ฉันเคยมีเพื่อนคนหนึ่งที่เป็นเจ้าของห้องที่ Ideo Q Sukhumvit 36 เขาข้ามการตรวจสอบพื้นฐานเพราะผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติที่แต่งตัวดีและจ่ายค่าเช่าสามเดือนล่วงหน้า ในเดือนที่ห้า ผู้เช่ากลับหายตัวไป โดยทิ้งบิลค่าไฟฟ้าที่ยังไม่ชำระและเครื่องปรับอากาศที่เสีย เงินมัดจำแทบจะไม่พอครอบคลุมความเสียหาย การคัดกรองไม่ใช่สิ่งที่ไม่จำเป็น มันเป็นเส้นป้องกันครั้งแรกของคุณ

เอกสารสำคัญที่ต้องขอจากผู้เช่าทุกคน

ก่อนที่คุณจะพูดถึงวันย้ายเข้าอยู่อาศัย คุณจำเป็นต้องมีเอกสารต่างๆ นี่ไม่ใช่เรื่องของการเป็นคนยากกว่า มันเป็นเรื่องของการเป็นมืออาชีพ ผู้เช่าที่ดีจริงๆ ยังชื่นชมเจ้าของบ้านที่ดำเนินการตามกระบวนการที่เข้มงวด เพราะมันแสดงว่าอาคารได้รับการบริหารจัดการที่ดี

สำหรับผู้เช่าชาวไทย ให้ขอสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หลักฐานการจ้างงานหรือใบเสร็จรับเงินเดือนล่าสุด และอย่างน้อยหนึ่งการอ้างอิงจากเจ้าของที่ดินก่อนหน้านี้ สำหรับผู้เช่าชาวต่างประเทศ ให้ขอสำเนาหนังสือเดินทาง วีซ่าที่ใช้ได้หรือใบอนุญาตการทำงาน และหลักฐานการจ้างงานในประเทศไทย คุณสามารถตรวจสอบข้อมูลใบอนุญาตการทำงานผ่านสำนักงานสัตร์ตรวจคนเข้าเมืองไทยได้หากสิ่งต่างๆ ดูเหมือนไม่ถูกต้อง

นี่คือสถานการณ์จริง เจ้าของที่ดินคนหนึ่งที่ Lumpini Suite Sukhumvit 41 เคยบอกฉันว่าเธอมักจะขอจดหมายจากนายจ้างของผู้เช่าเพื่อยืนยันตำแหน่งและเงินเดือนของพวกเขา ผู้สมัครคนหนึ่งไม่สามารถยื่นจดหมายนี้ได้หลังจากการติดตามผล เมื่อกลายเป็นว่าพวกเขาออกจากงานแล้วและวางแผนที่จะ "หาทางออก" เธอผ่านผู้สมัครนั้นไปและพบผู้เช่าที่มั่นคงภายในสองสัปดาห์ คำขอเอกสารง่ายๆ เช่นนี้จะกรองผู้เช่าที่มีความเสี่ยงออกมาจำนวนมากที่น่าแปลกใจ

สัญญาณเตือนด้านการเงินที่คุณไม่ควรเพิกเฉย

การสนทนาเรื่องเงินไม่สบาย แต่เป็นสิ่งจำเป็น กฎทั่วไปคือรายได้รายเดือนของผู้เช่าควรเป็นอย่างน้อยสามเท่าของค่าเช่า ดังนั้นหากคอนโดห้องนอนสองห้องของคุณที่ The Base Garden Rama 9 ใกล้ MRT Rama 9 มีค่าเช่า 25,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าในอุดมคติของคุณควรมีรายได้อย่างน้อย 75,000 บาทต่อเดือน

ระวังผู้เช่าที่พยายามเจรจาลดเงินมัดจำอย่างก้าวร้าว ในกรุงเทพฯ มาตรฐานคือเงินมัดจำสองเดือนค่าเช่าบวกค่าเช่าหนึ่งเดือนล่วงหน้า หากใครสามารถจ่ายค่าใช้จ่ายล่วงหน้าไม่ได้ พวกเขาอาจมีปัญหากับการชำระเงินรายเดือนในภายหลัง ตามข้อมูลจาก DDproperty ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับตำแหน่งและคุณภาพของอาคาร ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการเงินของผู้เช่าตรงกับหน่วยที่พวกเขาสมัคร

สัญญาณเตือนอีกประการหนึ่งคือผู้เช่าที่ต้องการจ่ายเป็นเงินสดเท่านั้นโดยไม่มีการติดตามเอกสาร แม้ว่าการจ่ายเงินสดเป็นเรื่องปกติในประเทศไทย แต่การยืนยันการโอนผ่านธนาคารจะให้คุณมีบันทึกที่ชัดเจน นี่จะป้องกันทั้งสองฝ่ายหากมีข้อพิพาทเกิดขึ้น ตั้งค่าระบบตั้งแต่วันแรก แม้ว่ามันจะดูเป็นทางการมากเกินไป

วิธีประเมินความเข้ากันได้ของไลฟ์สไตล์ของผู้เช่า

เรื่องนี้ยุ่งเหยิงเพราะคุณไม่สามารถเลือกปฏิบัติได้อย่างไม่เป็นธรรม แต่คุณสามารถและควรประเมินว่าไลฟ์สไตล์ของผู้เช่าเข้ากันได้กับกฎของอาคารหรือไม่ คอนโดทุกแห่งในกรุงเทพฯ มีสำนักงานวิทยาการจัดการอาคารซึ่งมีกฎของบ้าน อาคารบางแห่งห้ามมีสัตว์เลี้ยง บางแห่งมีเวลาเงียบสงบหลังจาก 22:00 น. และบางแห่งไม่อนุญาตให้ให้เช่าระยะสั้นบนแพลตฟอร์มเช่น Airbnb

ให้ฉันยกตัวอย่างให้คุณ หากคุณเป็นเจ้าของห้องที่ Ashton Asoke ใกล้ BTS Asok อาคารดังกล่าวมีกฎที่เข้มงวดเกี่ยวกับเสียงรบกวนและการลงทะเบียนผู้มาเยี่ยม การให้เช่าแก่บางคนที่ทำงานจากที่บ้านและมีค่าความเงียบสงบเป็นความเข้ากันได้ที่ดี การให้เช่าแก่กลุ่มผู้เชี่ยวชาญวัยหนุ่มที่วางแผนจัดงานในวันสุดสัปดาห์? นั่นจะสร้างความขัดแย้งกับสำนักงานวิทยาการจัดการอาคาร และคุณจะเป็นคนที่รับโทรศัพท์

ถามคำถามที่ตรงไปตรงมาระหว่างการดูพื้นที่ คนกี่คนที่จะอาศัยอยู่ในห้องพัก คุณมีสัตว์เลี้ยงไหม เวลาการทำงานโดยปกติของคุณคืออะไร คุณวางแผนที่จะใช้ห้องพักสำหรับวัตถุประสงค์ทางธุรกิจใดๆ หรือไม่ นี่ไม่ใช่คำถามที่เข้าไปแทรกแซง มันเป็นการตรวจสอบสมควรของเจ้าของบ้านมาตรฐาน ผู้เช่าที่มีการตอบสนองในเชิงป้องกันต่อคำถามพื้นฐานเช่นนี้มักจะไม่เหมาะสม

การเปรียบเทียบโปรไฟล์ผู้เช่าต่างๆ สิ่งที่ควรคาดหวัง

ผู้เช่าทุกคนไม่เหมือนกัน และการทำความเข้าใจข้อดีและข้อเสียของโปรไฟล์ต่างๆ สามารถช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดมากขึ้น นี่คือการเปรียบเทียบตามสิ่งที่ฉันเห็นจากการทำรายการเช่าหลายร้อยรายการในกรุงเทพฯ

โปรไฟล์ผู้เช่า	ระยะเวลาสัญญาเช่าโดยปกติ	ช่วงค่าเช่าทั่วไป (บาท/เดือน)	ระดับความน่าเชื่อถือ	ข้อพิจารณาหลัก
บริษัท Expat (สัญญาเช่าของบริษัท)	12 ถึง 24 เดือน	30,000 ถึง 80,000	สูงมาก	บริษัทรับประกันการชำระเงิน ความเสี่ยงต่ำ
Expat ที่ทำงานอิสระ / คนที่ทำงานอิสระ	6 ถึง 12 เดือน	15,000 ถึง 40,000	ปานกลาง	รายได้อาจไม่สม่ำเสมอ ขอหลักฐาน
มืออาชีพชาวไทย (โสด)	12 เดือน	12,000 ถึง 30,000	สูง	รายได้มั่นคง มักเป็นผู้เช่าระยะยาว
มืออาชีพชาวไทย (คู่สามี-ภรรยา)	12 ถึง 24 เดือน	15,000 ถึง 35,000	สูง	รายได้สองแหล่งเป็นข้อดี ตรวจสอบชื่อทั้งสองในสัญญา
นักเรียน / ผู้ฝึกงาน	3 ถึง 6 เดือน	8,000 ถึง 18,000	ต่ำถึงปานกลาง	อาจต้องการผู้ค้ำประกัน การเปลี่ยนตัวสูง
Digital Nomad	1 ถึง 6 เดือน	15,000 ถึง 30,000	ปานกลาง	ระยะเวลาการพักอพยพสั้น อาจออกจากไปโดยฉับพลัน

จุดที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ คือ Expat ของบริษัทตามสัญญาเช่าของบริษัท บริษัทลงนามในสัญญา จัดการการชำระเงิน และผู้เช่าโดยทั่วไปจะมีพฤติกรรมที่ดีเพราะชื่อเสียงของนายจ้างของพวกเขาอยู่ในเส้นสาย หากคุณเป็นเจ้าของห้องในพื้นที่ที่ได้รับความนิยมจาก Expat เช่น Sukhumvit Soi 24 ใกล้ BTS Phrom Phong หรือ Sathorn Soi 1 ใกล้ BTS Chong Nonsi การตลาดอย่างจริงจังต่อกลุ่มนี้สามารถช่วยคุณหลีกเลี่ยงปัญหาจำนวนมากได้

ปกป้องตัวเองด้วยสัญญาเช่าที่ถูกต้อง

แม้ว่าคุณจะพบผู้เช่าที่สมบูรณ์แบบ งานของคุณยังไม่เสร็จสิ้นจนกว่าคุณจะมีสัญญาเช่าที่มั่นคงอยู่ การตกลงกันด้วยการสั่นมือหรือสัญญาหนึ่งหน้าที่ดาวน์โหลดจากอินเทอร์เน็ตนั้นไม่เพียงพอ สัญญาของคุณควรครอบคลุมจำนวนค่าเช่าและวันครบกำหนด เงื่อนไขและเงื่อนไขเงินมัดจำและการหักเงิน ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ค่าปรับการยกเลิกก่อนกำหนด กฎเกี่ยวกับการให้เช่าต่อ และรายการสินค้าที่ชัดเจนพร้อมภาพถ่าย

รายการสินค้านั้นเป็นสิ่งที่เจ้าของบ้านมากมายในกรุงเทพฯ ข้ามไป และมันมักจะกลับมาหากัน ก่อนที่ผู้เช่าจะย้ายเข้าไปในห้องของคุณที่ Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS Thong Lo ให้เดินผ่านห้องไปด้วยกัน ถ่ายภาพเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้น เครื่องใช้ไฟฟ้า ผนัง ทั้งสองฝ่ายลงนามในรายการ เมื่อผู้เช่าย้ายออก คุณเปรียบเทียบ ไม่มีการโต้แย้ง ไม่มีการเดา

สำหรับสัญญาเช่าเอง ลองขอให้ทนายความที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยตรวจสอบ คุณยังสามารถตรวจสอบแนวทางบนเว็บไซต์กรมสรรพากรไทยเพื่อให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจภาระผูกพันด้านภาษีของคุณในฐานะเจ้าของที่ดิน รายได้ค่าเช่าในประเทศไทยอยู่ภายใต้ระบบภาษี และการทำให้ถูกต้องตั้งแต่เริ่มต้นจะช่วยคุณหลีกเลี่ยงเซอร์ไพรส์ระหว่างฤดูกาลภาษี

อีกหนึ่งสิ่ง โปรดรวมข้อมูลเกี่ยวกับการลงทะเบียนที่อยู่ของผู้เช่าที่สำนักงานเขตท้องถิ่นภายในกรอบเวลาที่กำหนดตามกฎหมาย สำหรับผู้เช่าชาวต่างประเทศ พวกเขาจำเป็นต้องรายงานที่อยู่ของพวกเขาต่อสถานีตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากเข้าไปอาศัยอยู่ นี่คือความรับผิดชอบของผู้เช่า แต่การระบุไว้ในสัญญาเช่าจะป้องกันคุณจากปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

รายการตรวจสอบของคุณก่อนมอบกุญแจ

ปล่อยให้ฉันทิ้งคุณไว้ด้วยรายการตรวจสอบทางจิตใจที่รวดเร็ว ก่อนที่คุณจะมอบกุญแจนั้น ให้แน่ใจว่าคุณได้ยืนยันเอกสารประจำตัวของผู้เช่า ยืนยันว่ารายได้ของพวกเขาเป็นอย่างน้อยสามเท่าของค่าเช่ารายเดือน ตรวจสอบการอ้างอิงจากเจ้าของที่ดินก่อนหน้านี้ ปรึกษากฎของอาคารและยืนยันความเข้ากันได้ เก็บรวบรวมเงินมัดจำทั้งหมดและค่าเช่าล่วงหน้า ลงนามในสัญญาเช่าที่มีรายละเอียด และเสร็จสิ้นการสร้างสินค้าคุณภาพสูงของห้อง ทำให้ครบทั้งเจ็ด และคุณอยู่ในตำแหน่งที่แข็งแกร่ง

การเลือกผู้เช่าที่ดีนั้นไม่ใช่เรื่องของโชค มันเป็นเรื่องของการมีกระบวนการและยึดติดกับมันทุกครั้ง เจ้าของบ้านที่ดีที่สุดในกรุงเทพฯ ถือว่าหน่วยเช่าของพวกเขาเป็นธุรกิจ เพราะนั่นคือสิ่งที่มันเป็น และหากคุณต้องการทำให้กระบวนการทั้งหมดราบรื่นยิ่งขึ้น ตั้งแต่การแสดงรายการคอนโดของคุณไปจนถึงการคัดกรองผู้เช่าเพื่อจัดการสัญญาของคุณ Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณค้นหาผู้เช่าที่มีคุณภาพได้เร็วขึ้นโดยใช้การจับคู่ที่ขับเคลื่อนด้วย AI เพื่อให้คุณใช้เวลาน้อยลงในการกังวลและเวลามากขึ้นในการเก็บเงินค่าเช่า