การต่อสัญญาเช่าคอนโด: สิ่งที่ต้องเจรจาและข้อควรระวัง

สัญญาเช่าของคุณจะหมดอายุในอีกสองเดือน คุณรักคอนโดของคุณใกล้ BTS Thong Lo ร้านกาแฟตอนเช้าชั้นล่างนั้นสมบูรณ์แบบ และการเดินทางไปยังสำนักงานของคุณใกล้ MRT Phra Ram 9 ใช้เวลาประมาณ 22 นาทีพอดี แต่เจ้าของบ้านของคุณเพิ่งพูดถึงการเพิ่มค่าเช่า และคุณไม่แน่ใจว่าควรยอมรับหรือไม่ ต่อรองหรือเริ่มมองหาที่อื่น ฟังดูคุ้นเคยไหม หากคุณเช่าห้องพักในกรุงเทพมหานครมาสักระยะหนึ่ง คุณต้องเผชิญหน้ากับช่วงเวลาเดียวกันนี้ การต่ออายุสัญญาเช่าคอนโดนั้นไม่ใช่แค่การลงนามอีกครั้งเท่านั้น นี่คือหนึ่งในโอกาสที่ดีที่สุดที่คุณจะได้รับการเจรจาเงื่อนไขใหม่ บล็อกเงื่อนไขที่ดีขึ้น และหลีกเลี่ยงความผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่าย ให้เราแจกแจงอย่างแน่นอนว่าคุณต้องรู้อะไร

เริ่มการสนทนาตั้งแต่เร็ว ไม่ใช่ช่วงนาทีสุดท้าย

หนึ่งในความผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดที่ผู้เช่าในกรุงเทพมหานครทำคือการรอจนถึงสัปดาห์สุดท้ายของสัญญาเช่าเพื่อคิดถึงการต่ออายุ ถึงจุดนั้น คุณไม่มีอำนาจต่อรองเลย เจ้าของบ้านรู้ว่าคุณไม่ต้องการจัดการกับความยุ่งยากในการย้ายบ้าน และพวกเขาสามารถดันเงื่อนไขใด ๆ ที่พวกเขาต้องการได้

จุดที่ดีที่สุดคือการนำเสนอการต่ออายุระหว่าง 60 ถึง 90 วันก่อนวันหมดอายุของสัญญาเช่าปัจจุบันของคุณ วิธีนี้ให้เวลาพอสำหรับทั้งสองฝ่ายในการต่อรองโดยไม่มีความกดดัน นอกจากนี้ยังให้หน้าต่างเวลาที่สมจริงในการสำรวจตัวเลือกอื่น ๆ หากการสนทนาไม่ดีขึ้น

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนของฉันกำลังเช่าห้องนอนหนึ่งห้องที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi สำหรับ 18,000 บาท ต่อเดือน เธออยู่จนถึงสองสัปดาห์ก่อนหมดอายุเพื่อหารือเกี่ยวกับการต่ออายุ และเจ้าของบ้านเพิ่มค่าเช่าเป็น 21,000 บาท เธอไม่มีเวลาค้นหาอพาร์ทเมนต์ ดังนั้นเธอจึงยอมรับ หากเธอเริ่มการสนทนาสองเดือนก่อนหน้านี้ เธอสามารถเปรียบเทียบราคาในพื้นที่และทำให้การต่อรองมีความแข็งแกร่งมากขึ้น ตามข้อมูลตลาด DDproperty ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องตามแนวคิด Asoke ถึง Phrom Phong อยู่ในช่วง 15,000 ถึง 28,000 บาท ต่อเดือนขึ้นอยู่กับอายุอาคารและระดับการตกแต่ง การรู้ช่วงนี้ให้กระสุนแท้จริงแก่คุณในการต่อรอง

สิ่งที่คุณควรต่อรองนอกเหนือจากค่าเช่า

คนส่วนใหญ่คิดว่าการต่อรองสัญญาเช่าต่ออายุเป็นเพียงเรื่องของค่าเช่ารายเดือน นั่นเป็นเพียงส่วนหนึ่งของปัญหา มีเงื่อนไขอื่น ๆ อีกหลายประการที่ควรพูดถึง และเจ้าของบ้านมักจะมีความยืดหยุ่นมากกว่าที่คุณคิด

อย่างแรก พูดถึงระยะเวลาของสัญญาเช่า หากคุณสบายใจกับหน่วยนี้ ลองขอสัญญาเช่าระยะยาวในอัตราปัจจุบัน การให้สัญญา 2 ปีในราคาวันนี้ปกป้องคุณจากการเพิ่มขึ้นของปีหน้า เจ้าของบ้านหลายคนชอบเสถียรภาพของผู้เช่าระยะยาวมากกว่าความเสี่ยงของการว่างเปล่า

ประการที่สอง ยกขึ้นเกี่ยวกับการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม เครื่องปรับอากาศที่เสียงหรือไม่สำหรับหกเดือน เครื่องทำน้ำอุ่นจะจบลงหรือไม่ เวลาต่ออายุคือช่วงเวลาที่สมบูรณ์แบบในการขอการแก้ไขเหล่านี้ เจ้าของบ้านของคุณมีแรงจูงใจในการให้คุณอยู่ ดังนั้นใช้ช่วงเวลานั้น ขอตัวกรองใหม่ การทำความสะอาดเชิงลึกของหน่วย AC หรือแม้แต่ทาสีใหม่

ประการที่สาม หารือเกี่ยวกับเงินประกัน หากคุณจ่ายเงินประกันสองเดือนเมื่อย้ายเข้ามาเป็นครั้งแรกและเป็นผู้เช่าที่เชื่อถือได้มาเป็นเวลาหนึ่งปีขึ้นไป ให้ถามว่าพวกเขาจะลดลงเป็นหนึ่งเดือนหรือโอนไปโดยไม่ต้องมีเงินเพิ่มเติม เจ้าของบ้านบางคนจะยอมรับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขาเชื่อใจคุณ

เพื่อนร่วมงานที่เช่าหน่วยห้องนอนสองห้องที่ Aspire Sukhumvit 48 ใกล้ BTS Phra Khanong ได้เจรจาการบำรุงรักษา AC แบบเต็มรูปแบบ เครื่องซักผ้าใหม่ และการระงับค่าเช่าที่ 25,000 บาท ต่อเดือน เพียงเพราะว่าเขายกระดับจุดเหล่านี้ระหว่างการอภิปรายการต่ออายุ เจ้าของบ้านตกลงกับทุกอย่างเพราะการค้นหาผู้เช่ารายใหม่จะหมายถึงการว่างเปล่าหนึ่งถึงสองเดือนและค่าธรรมเนียมการแสดง

รู้ตลาดก่อนที่จะนั่งลงเพื่อพูดคุย

คุณไม่สามารถต่อรองได้อย่างมีประสิทธิภาพหากคุณไม่ทราบว่าหน่วยที่เปรียบเทียบได้นั้นมีค่าใช้จ่ายเท่าใดในบริเวณใกล้เคียงของคุณ ก่อนการสนทนาการต่ออายุใด ๆ ให้ใช้เวลา 30 นาทีในการดูรายการปัจจุบันสำหรับคอนโดที่คล้ายคลึงกันในบริเวณของคุณ ตรวจสอบอาคารเดียวกันถ้าเป็นไปได้

ตามรายงานตลาดที่อยู่อาศัย CBRE Thailand ตลาดการเช่าคอนโดโดยรวมของกรุงเทพมหานครมีการเพิ่มขึ้น 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปีในค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่หลัก ๆ เช่น Sukhumvit, Silom และ Sathorn ในปี 2023 และ 2024 ซึ่งหมายความว่า หากเจ้าของบ้านของคุณขออัตราการเพิ่มขึ้น 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ คุณจะมีข้อมูลในการต่อรอง

ตัวอย่างเช่น หากคุณเช่าในบริเวณ On Nut ใกล้ BTS On Nut หน่วยห้องนอนหนึ่งห้องในอาคารเช่น The Base Sukhumvit 77, Ideo Mobi Sukhumvit 81 หรือ Rhythm Sukhumvit 50 โดยทั่วไปแล้วจะมีราคาระหว่าง 12,000 ถึง 18,000 บาท ต่อเดือน หากเจ้าของบ้านต้องการเรียกเก็บ 20,000 บาท สำหรับหน่วยที่เปรียบเทียบได้ คุณสามารถชี้ไปที่รายการจริงและพูดว่าตลาดไม่รองรับราคานั้น

การเตรียมการของประเภทนี้ใช้ความพยายามน้อยที่สุด แต่เปลี่ยนพลวัตได้อย่างสมบูรณ์ คุณจากเป็นผู้เช่าที่หวังโชคดีไปยังคนที่มาพร้อมกับข้อเท็จจริง

สัญญาณเตือนและกับดักทั่วไปในการต่ออายุสัญญาเช่า

ไม่ใช่ทุกการต่ออายุที่จะตรงไปตรงมา มีกับดักทั่วไปบางอย่างที่จับผู้เช่ากรุงเทพมหานครโดยประหลาด และการตระหนักรู้ถึงสิ่งเหล่านี้อาจช่วยคุณเงินและความเครียดได้จริง

ระวังข้อความต่ออายุอัตโนมัติ สัญญาเช่าบางฉบับมีภาษาที่ว่าสัญญาเช่าต่ออายุโดยอัตโนมัติในอัตราที่สูงกว่าเว้นแต่คุณให้หมายเหตุลายลักษณ์อักษรตามวันที่ที่ระบุ อ่านสัญญาปัจจุบันของคุณอย่างระมัดระวัง หากคุณพลาดช่วงเวลาการแจ้งเตือนนั้น คุณอาจถูกล็อกเข้าในเงื่อนไขที่คุณไม่ได้เห็นด้วย

กับดักอีกประการหนึ่งคือวิธี "สัญญาโดยถ้อยคำ" เจ้าของบ้านของคุณพูดทางโทรศัพท์ว่าทุกอย่างยังคงเหมือนเดิม ดังนั้นคุณจึงไม่ต้องจ่ายลงแรงกับสัญญาลายลักษณ์อักษรใหม่ หกเดือนต่อมา พวกเขาอ้างว่าจำนวนค่าเช่าแตกต่างกันหรือพูดว่าพวกเขาไม่เคยตกลงที่จะครอบคลุมการซ่อมแซม เสมอให้เงื่อนไขการต่ออายุเป็นลายลักษณ์อักษร ส่วนเพิ่มเติมหนึ่งหน้าที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายก็เพียงพอ

ระวังเจ้าของบ้านที่เพิ่งต้องการเปลี่ยนจากสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการไปเป็นการจัดการรายเดือน ในขณะที่รายเดือนฟังดูยืดหยุ่น แต่มันก็หมายความว่าเจ้าของบ้านสามารถขอให้คุณออกไปด้วยแจ้งเตือนเพียง 30 วันก็ได้ หากคุณให้คุณค่ากับเสถียรภาพ ยืนยันในสัญญาเช่าระยะเวลาคงที่

คนต่างชาติหนึ่งคนที่เช่าอยู่ที่ Lumpini Suite Sukhumvit 41 ใกล้ BTS Phrom Phong ได้เรียนรู้วิธีนี้อย่างยากลำบาก หลังจากสองปีในสัญญาเช่าคงที่ เจ้าของบ้านแนะนำให้ไปเดือนต่อเดือนเพื่อ "ความสะดวก" สามเดือนต่อมา เจ้าของบ้านขายหน่วยและให้ผู้เช่า 30 วันในการอพยพ สัญญาเช่าระยะเวลาคงที่จะให้ความคุ้มครองทางกฎหมายตาม ข้อบังคับของแผนกที่ดินของประเทศไทย และแนวปฏิบัติการเช่าทั่วไป

เปรียบเทียบตัวเลือกการต่ออายุของคุณแบบเคียงข้าง

เมื่อสัญญาเช่าของคุณกำลังจะหมดอายุ คุณมีเส้นทางไปข้างหน้าสี่ทาง นี่คือวิธีที่พวกเขาเปรียบเทียบในแง่ปฏิบัติสำหรับผู้เช่ากรุงเทพมหานครทั่วไป

ตัวเลือก	ผลกระทบค่าใช้จ่ายทั่วไป	ระดับความยุ่งยาก	ที่ดีที่สุดสำหรับ
ต่ออายุในอัตราปัจจุบัน (เจรจาระงับการทำสัญญา)	เพิ่มขึ้น 0%	ต่ำ	ผู้เช่าที่มีความสุขกับความสัมพันธ์เจ้าของบ้านที่ดี
ต่ออายุพร้อมการเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (3 ถึง 5%)	+500 ถึง 1,500 บาท/เดือน	ต่ำ	ผู้เช่าในพื้นที่ความต้องการสูง เช่น Thong Lo หรือ Asoke
ย้ายไปยังหน่วยที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่เดียวกัน	เงินประกันใหม่ (2 เดือน) ค่าย้ายบ้าน 3,000 ถึง 8,000 บาท	สูง	ผู้เช่าที่เผชิญกับการเพิ่มขึ้นที่ไม่สมเหตุสมผลมากกว่า 10%
ย้ายไปยังพื้นที่อื่น	การประหยัดที่อาจเป็นไปได้ 3,000 ถึง 10,000 บาท/เดือน	สูงมาก	ผู้เช่าที่เปิดกว้างสำหรับพื้นที่เช่น Bang Na, Bearing หรือ Wutthakat

จุดที่ต้องจำไว้จากการเปรียบเทียบนี้คือการอยู่กับที่เกือบจะถูกกว่าในระยะสั้น ค่าย้ายบ้าน เงินประกันใหม่ และเวลาที่ใช้ในการค้นหารวมตัวกันอย่างรวดเร็ว แต่หากเจ้าของบ้านของคุณขออัตราการเพิ่มขึ้นที่ไม่ตรงกับตลาด การย้ายสามารถช่วยคุณเงินจริง ๆ ในสัญญาเช่า 12 เดือน

เอกสารรายละเอียดขนาดเล็กที่สำคัญจริง ๆ

เมื่อคุณได้รับสัญญาต่ออายุหรือเอกสารเพิ่มเติม อย่าเพียงแค่การสแกน มีข้อมูลเฉพาะบางส่วนที่สมควรได้รับความสนใจเต็มที่ของคุณ

ตรวจสอบข้อมูลเลิกจ้างแบบเร็ว สัญญาเช่ากรุงเทพมหานครหลายฉบับกำหนดให้คุณเสียเงินประกันทั้งหมดหากคุณออกไปก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด บางอันยังต้องการการลงโทษเพิ่มเติมของค่าเช่าหนึ่งเดือน หากมีความเป็นไปได้ว่าแผนของคุณอาจเปลี่ยนแปลง ให้เจรจาเงื่อนไขการออกที่สมเหตุสมผลมากขึ้น ตัวอย่างเช่น ขอตัวเลือกการแจ้งเตือน 60 วันลายลักษณ์อักษรที่ช่วยให้คุณออกไปเร็วโดยไม่สูญเสียเงินประกันของคุณ

ดูที่โครงสร้างการเรียกเก็บเงินอรรถประโยชน์ เจ้าของบ้านบางคนเรียกเก็บเงินมาร์กอัปเกี่ยวกับไฟฟ้า เรียกเก็บจากคุณที่ 7 ถึง 8 บาท ต่อหน่วยแทนที่จะเป็นอัตราที่แท้จริงของสำนักงานสิ่งแวดล้อมเมืองประมาณ 4 ถึง 5 บาท ต่อหน่วย ตลอดทั้งปี นี่สามารถบวกเข้าไปยัง 5,000 บาท หรือมากกว่าในค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม การต่ออายุคือเวลาที่ดีที่สุดในการขอให้เจ้าของบ้านของคุณเปลี่ยนไปเป็นการเรียกเก็บเงิน MEA โดยตรงหรืออย่างน้อยลดค่าเงินต่อหน่วย

ผู้เช่าที่ Centric Sathorn, St. Louis ใกล้ BTS Surasak กำลังจ่าย 8 บาท ต่อหน่วยสำหรับไฟฟ้า ในระหว่างการอภิปรายการต่ออายุ เธอขอให้เจ้าของบ้านลดปัจจัยลงเป็น 5 บาท ต่อหน่วย ให้ตรงกับอัตราที่แท้จริงมากขึ้น เจ้าของบ้านตกลง เศษเล็กเศษน้อยเหล่านี้ช่วยเธออย่างไม่น้อย 600 บาท ต่อเดือน การชนะเล็ก ๆ น้อย ๆ เช่นนี้ทบต้นตลอดความยาวของสัญญาเช่า

นอกจากนี้ ให้ความสนใจกับค่าธรรมเนียมพื้นที่สาธารณะ ในกรณีส่วนใหญ่ นี่คือความรับผิดชอบของเจ้าของบ้านเนื่องจากมันเกี่ยวข้องกับความเป็นเจ้าของ แต่สัญญาบางฉบับโอนค่าใช้จ่ายนี้ไปยังผู้เช่าอย่างดี ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาการต่ออายุของคุณระบุอย่างชัดเจนว่าเจ้าของบ้านครอบคลุมค่าธรรมเนียมนี้

การต่ออายุสัญญาเช่าคอนโดของคุณในกรุงเทพมหานครไม่จำเป็นต้องเป็นเรื่องที่ก่อความเครียดหรือมีลักษณะเด็กด้อย ด้วยการเตรียมการที่ถูกต้อง ความเข้าใจที่ชัดเจนของอัตราตลาด และความเต็มใจในการมีการสนทนาที่จริงใจกับเจ้าของบ้านของคุณ คุณสามารถบล็อกเงื่อนไขที่ใช้ได้สำหรับทั้งสองฝ่าย ผู้เช่าที่ได้ข้อตกลงที่ดีที่สุดคือคนที่ปฏิบัติต่อการต่ออายุเป็นการต่อรอง ไม่ใช่การปฏิบัติตามรูปแบบ ทำการบ้าน รู้ตัวเลขของคุณ และอย่ากลัวที่จะขอสิ่งที่คุณต้องการ

หากคุณกำลังสำรวจตัวเลือกของคุณหรือต้องการดูว่าหน่วยที่เปรียบเทียบได้นั้นเช่าเท่าไรในพื้นที่ของคุณ ให้ดู super