ลงทุนคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย: กลุ่มผู้เช่านักศึกษาและความเสี่ยง

มีอาคารคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยรามคำแหง ที่เปลี่ยนเจ้าของถึงสามครั้งในระยะเวลาห้าปีที่ผ่านมา เจ้าของแต่ละคนซื้อมันด้วยความคิดเดียวกัน: นักเรียนต้องการที่อยู่อาศัย ดังนั้นนี่จึงเป็นเงินที่หาได้ง่าย เจ้าของรายแรกสร้างผลตอบแทนที่เหมาะสมเป็นเวลาสองปี จากนั้นเฉพาะหน้าขณะที่อัตราการเข้าพักตัวอยู่ที่ 40% ระหว่าง COVID เจ้าของรายที่สองทำการรีโนเวตและขึ้นค่าเช่า แต่พบว่านักเรียนได้ย้ายไปยังอพาร์ตเมนต์ที่ถูกกว่าลงตามซอย เจ้าของรายที่สามในที่สุดก็คิดออก โดยกำหนดราคาอย่างถูกต้อง จัดการการหมุนเวียนผู้เช่า และยอมรับว่าการเช่าให้นักเรียนนั้นเป็นเกมที่แตกต่างไปจากการเช่าให้กับผู้ประกอบวิชาชีพที่ทำงาน หากคุณกำลังคิดเกี่ยวกับการซื้อคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยในกรุงเทพฯ เพื่อเช่าให้ บทความนี้คือการตรวจสอบความเป็นจริงที่คุณต้องการก่อนลงนาม

ทำไมคอนโดในพื้นที่มหาวิทยาลัยจึงดึงดูดนักลงทุน

ตรรกะนั้นง่ายและตามจริงแล้วค่อนข้างน่าสนใจ กรุงเทพฯ มีมหาวิทยาลัยกว่า 30 แห่งกระจายไปทั่วเมือง และหลายแห่งมีนักเรียนหลายหมื่นคนที่ลงทะเบียนทุกปี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เพียงแห่งเดียวก็มีนักเรียนประมาณ 37,000 คนในทั้งแคมปัส จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยรามคำแหง ABAC มหาวิทยาลัยมหิดล รายชื่อยังคงต่อไป แต่ละแคมปัสสร้างเศรษฐกิจขนาดเล็กของผู้เช่าที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ราคาย่อมเยาว์ในระยะเดินทาง

ตามข้อมูลตลาดของ DDproperty คอนโดในรัศมี 1 กิโลเมตรจากมหาวิทยาลัยหลักของกรุงเทพฯ มักจะมีอัตราการเข้าพักระหว่าง 85% ถึง 95% ในช่วงปีการศึกษาปกติ ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเมืองสำหรับคอนโดลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 75% ถึง 80%

ยกตัวอย่างพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ใกล้ BTS Bang Bua สตูดิโอหรือคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในอาคารเช่น Lumpini Park Phahon 32 หรือ The Key Phaholyothin สามารถซื้อได้ในราคา 1.5 ถึง 2.5 ล้านบาท และเช่าได้ 7,000 ถึง 12,000 บาทต่อเดือน นั่นดูเหมือน 5% ถึง 7% ผลตอบแทนรวมบนกระดาษ เปรียบเทียบกับคอนโดใน Thonglor ที่คุณอาจได้ 3% ถึง 4% ผลตอบแทนรวม และคุณจะเห็นว่าทำไมนักลงทุนถึงตื่นตัว

แต่ตัวเลขเหล่านั้นเล่าเพียงครึ่งของเรื่อง

ต้นทุนจริงของผู้เช่านักเรียนที่ไม่มีใครพูดถึง

ผู้เช่านักเรียนไม่เหมือนกับคนญี่ปุ่นในสัญญาสองปีหรือคู่มืออาชีพหนุ่มที่ทำงานในสำนักงาน Silom ความแตกต่างส่งผลต่อผลกำไรของคุณในวิธีที่สเปรดชีตไม่ได้จับภาพเสมอ

ประการแรก การหมุนเวียน นักเรียนมักจะเช่าเป็นเวลา 10 ถึง 11 เดือน โดยออกไปในช่วงวันหยุดเรียนหรือหลังจากสำเร็จการศึกษา ทุกรอบการหมุนเวียนมีต้นทุน: การทำความสะอาด ซ่อมแซมเล็กน้อย บางครั้งทาสีผนัง วันว่างไม่กี่สัปดาห์ขณะที่คุณค้นหาผู้เช่ารายต่อไป และเวลาที่คุณใช้ไปในการคัดกรองผู้สมัคร หากคุณหมุนเวียนหน่วยทุกปีแทนที่จะเป็นทุก ๆ สองหรือสามปี ต้นทุนเหล่านั้นจะสะสมอย่างรวดเร็ว

ประการที่สอง การสึกหรอ ครั้งหนึ่งฉันช่วยเพื่อนตรวจสอบคอนโดของเขาใกล้มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒบน Sukhumvit 23 ผู้เช่านักเรียนอยู่ที่นั่นเพียงหนึ่งปีการศึกษา โซฟามีรอยเบิ้งบุหรี่ ประตูห้องน้ำหลุดจากบานพับ และมีเศษสติกเกอร์บนผนังทุกแห่ง เงินประกันอำนาจการได้รับความเสียหายมากกว่าครึ่งเท่านั้น นี่ไม่ใช่การตำหนิผู้เช่านักเรียนทั้งหมด แต่จากสถิติแล้ว ผู้เช่าที่อายุน้อยกว่านั้นหนักที่สุดต่อหน่วย ตั้งงบประมาณ 10,000 ถึง 20,000 บาทต่อปีสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมเล็กน้อยในหน่วยที่มีผู้เช่านักเรียน

ประการที่สาม ความน่าเชื่อถือของการชำระเงิน แม้ว่านักเรียนจำนวนมากได้รับเงินสนับสนุนจากพ่อแม่เพื่อใช้กับค่าเช่า แต่การชำระเงินล่าช้านั้นพบได้บ่อยขึ้นในส่วนนี้ ผู้ประกอบวิชาชีพที่ทำงานมีความเสี่ยงต่อเครดิตและ声誉ของพวกเขาด้วยการพลาดค่าเช่า เด็กอายุ 20 ปีอาจไม่รู้สึกถึงความเร่งด่วนแบบเดียวกัน เจ้าของบ้านบางคนแก้ปัญหานี้โดยเก็บค่าเช่ารายไตรมาส หรือต้องการให้พ่อแม่เป็นผู้รับประกันในสัญญาเช่า

พื้นที่มหาวิทยาลัยที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ

ไม่ใช่พื้นที่มหาวิทยาลัยทั้งหมดที่สร้างมาเท่ากัน พลวัติการเช่าใกล้มหาวิทยาลัยจุฬาลงกรณ์ในพื้นที่สยามและสามย่านแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากพื้นที่ใกล้แคมปัสรังสิตของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ตำแหน่ง ลิงก์การขนส่ง การแข่งขันด้านอุปทาน และอำนาจการใช้จ่ายของประชากรนักเรียนล้วนมีความสำคัญอย่างมาก

พิจารณาพื้นที่สามย่านใกล้มหาวิทยาลัยจุฬาลงกรณ์ สถานี MRT Sam Yan นั่งอยู่ที่ขอบแคมปัส คอนโดที่นี่ เช่น Ashton Chula-Silom หรือ Sam Yan Mitrtown Residences ที่เพิ่งเปิดใหม่ เก็บค่าเช่าพรีเมียมเพราะพื้นที่นี้ยังดึงดูดผู้ประกอบวิชาชีพหนุ่มและนักเรียนต่างประเทศ หน่วยห้องนอนหนึ่งห้องเช่า 15,000 ถึง 25,000 บาทต่อเดือน แต่ราคาซื้อสูงเช่นกัน มักจะ 5 ถึง 8 ล้านบาทสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่เหมาะสม ซึ่งบีบอัดผลตอบแทนของคุณ

ตอนนี้เปรียบเทียบกับแนวทาง Rangsit ใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ Rangsit และแคมปัสอื่น ๆ หลายแห่ง สตูดิโอในอาคารเช่น Plum Condo Rangsit หรือ Kave Town Space ขายในราคา 1.2 ถึง 2 ล้านบาท และเช่า 5,500 ถึง 9,000 บาทต่อเดือน ผลตอบแทนดูดีบนกระดาษ แต่พื้นที่เหล่านี้ห่างไกลจากกรุงเทพส่วนกลาง ความเหลวไหลในการขายต่อต่ำกว่า และคุณแข่งขันกับอุปทานขนาดใหญ่มหาศาลของอพาร์ตเมนต์ราคาถูกและหอพักที่คิดค่า 3,000 ถึง 4,500 บาทต่อเดือน การวิจัยของ Knight Frank Thailand ได้ระบุว่าอุปทานส่วนเกินในแนวทางมหาวิทยาลัยชานเมืองยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องระวังสำหรับนักลงทุนคอนโด

พื้นที่มหาวิทยาลัย	สถานีใกล้เคียง	ราคาซื้อคอนโดทั่วไป	ช่วงค่าเช่ารายเดือน	ผลตอบแทนรวมโดยประมาณ	ความเสี่ยงหลัก
จุฬาลงกรณ์ (สามย่าน)	MRT Sam Yan	5,000,000 ถึง 8,000,000 บาท	15,000 ถึง 25,000 บาท	3.5% ถึง 5%	ต้นทุนการเข้าสูงขึ้น ผลตอบแทนต่ำกว่า
เกษตรศาสตร์ (Bang Bua)	BTS Bang Bua	1,500,000 ถึง 2,500,000 บาท	7,000 ถึง 12,000 บาท	5% ถึง 7%	การแข่งขันที่พอประมาณจากอพาร์ตเมนต์
รามคำแหง	MRT Lam Sali / Hua Mak	1,200,000 ถึง 2,200,000 บาท	6,000 ถึง 10,000 บาท	5% ถึง 6.5%	สต็อกอาคารเก่า การหมุนเวียนสูง
ธรรมศาสตร์ / แนวทาง Rangsit	ไม่มี (เข้าทางรถบัสหรือรถยนต์)	1,200,000 ถึง 2,000,000 บาท	5,500 ถึง 9,000 บาท	5% ถึง 6%	อุปทานส่วนเกิน ความเหลวไหลในการขายต่อต่ำ
ABAC (บางนา)	BTS Bearing / Bang Na	1,800,000 ถึง 3,000,000 บาท	8,000 ถึง 14,000 บาท	4.5% ถึง 6%	การพึ่งพาความต้องการมหาวิทยาลัยเดียว

วิธีปกป้องการลงทุนของคุณจากข้อขัดข้องทั่วไปเกี่ยวกับการเช่าให้นักเรียน

หากคุณตัดสินใจที่จะไปข้างหน้ากับคอนโดในพื้นที่มหาวิทยาลัย มีขั้นตอนการปฏิบัติที่แยกความแตกต่างของเจ้าของบ้านที่ทำกำไรจากเจ้าของบ้านที่หงุดหงิด ไม่มีอะไรที่ซับซ้อน แต่ต้องมีวินัย

ตกแต่งเพื่อความทนทาน ไม่ใช่สไตล์ ข้ามโซฟาดีไซเนอร์ได้โซฟาเหนียวสังเคราะห์ที่แข็งแรงซึ่งสามารถเช็ดให้สะอาดได้ ใช้พื้นไทล์หรือไวนิล ไม่ใช่ลามิเนตที่บวมเมื่อใครคน่าน ติดตั้งผ้าม่านอาบน้ำแทนฉากกั้นกระจก ทุกการตัดสินใจเกี่ยวกับเสร็จสิ้นควรตอบคำถามหนึ่ง: สิ่งนี้สามารถอยู่รอดนักเรียนอายุ 20 ปีที่ไม่เคยอยู่คนเดียวมาก่อนหรือไม่

เก็บเงินประกันอำนาจขั้นต่ำสองเดือน หนึ่งเดือนเป็นมาตรฐานในกรุงเทพฯ แต่สำหรับผู้เช่านักเรียน ดันให้สองเดือน พ่อแม่จำนวนมากยินดีจ่ายเงินล่วงหน้านี้หากหมายความว่าการรักษาความปลอดภัยหน่วยที่ดี ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าของคุณระบุไว้อย่างชัดเจนความเสียหายเกินกว่าการสึกหรอปกติ และถ่ายรูปที่มีเวลาประทับของมุมทุกมุมของหน่วยระหว่างการเข้า

คัดกรองการสนับสนุนของพ่อแม่ สิ่งนี้ฟังดูเก่าแก่ แต่ผู้เช่านักเรียนที่เชื่อถือได้มากที่สุดคือผู้ที่มีพ่อแม่ที่เกี่ยวข้องอย่างแข็งขันในกระบวนการเช่า หากพ่อแม่ได้ลงนามในสัญญาเช่าหรือจัดการการชำระเงินโดยตรง ความเสี่ยงของคุณลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เจ้าของบ้านที่ฉันรู้จักใกล้ ABAC ใน Bangna มีนโยบายง่าย ๆ : เขาเช่าให้กับนักเรียนเท่านั้นที่พ่อแม่เข้าร่วมการดู อัตราความว่างเปล่าของเขาเป็นศูนย์เกือบทั้งสามปี

ด้านภาษีและกฎหมายที่คุณไม่ควรละเลย

รายได้จากการเช่าในประเทศไทยอยู่ภายใต้ความเสี่ยงของภาษี โดยไม่คำนึงถึงว่าผู้เช่าของคุณเป็นนักเรียนหรือ CEO เจ้าของบ้านขนาดเล็กจำนวนมากเพิกเฉยต่อสิ่งนี้ซึ่งจากเทคนิกแล้วจนกว่าจะไม่เป็นเช่นนั้น สำนัก Royal Thai Revenue Department ต้องการให้รายได้จากการเช่าได้รับการประกาศเป็นรายได้ที่ประเมินได้ และคุณสามารถหักรายได้จากการเช่า 30% เป็นการหักค่าใช้จ่ายแบบคงที่หรือเรียกร้องค่าใช้จ่ายจริง ซึ่งได้ประโยชน์มากกว่า

หากคุณสร้างรายได้ 10,000 บาทต่อเดือนจากคอนโดนักเรียน นั่นคือ 120,000 บาทต่อปีในรายได้รวมจากการเช่า หลังจากการหัก 30% รายได้จากการเช่าที่อยู่ภายใต้ความเสี่ยงของภาษีของคุณจะเป็น 84,000 บาท ขึ้นอยู่กับวงเล็บรายได้รวมของคุณ ภาษีที่แท้จริงอาจจะน้อยมาก แต่หากคุณเป็นเจ้าของหน่วยหลายหน่วย ตัวเลขก็บวม และคุณต้องการเก็บบันทึกที่สะอาด

อย่าลืมด้วยว่าหากคุณเช่าคอนโดของคุณในช่วงเวลาสั้นกว่า 30 วัน นี่อยู่ภายใต้กฎหมายโรงแรมและเป็นการเทคนิคผิดกฎหมายโดยไม่ได้รับใบอนุญาตโรงแรม การเช่าให้นักเรียนเกือบทั้งหมดเป็นเรื่องยาวนานของเซมสตเตอร์หรือนานกว่า ดังนั้นนี่มักจะไม่ใช่ปัญหา แต่หากคุณถูกล่อลวงให้ระบุรายการหน่วยของคุณบนแพลตฟอร์มระยะสั้นระหว่างปิดเรียน ให้ระวังขอบเขตทางกฎหมาย

เมื่อคอนโดมหาวิทยาลัยไม่ใช่การเลือกที่ถูก

นี่คือความจริงที่ตรงไปตรงมาที่บทความลงทุนส่วนใหญ่จะไม่บอกคุณ หากเป้าหมายหลักของคุณคือการเพิ่มมูลค่าเงินทุน คอนโดในพื้นที่มหาวิทยาลัยในตำแหน่งชานเมืองโดยทั่วไปไม่ใช่คำตอบ มูลค่าการขายต่อในสถานที่เช่น Rangsit Bangna และภายนอกของ Ramkhamhaeng นั้นค่อนข้างแบนราบในช่วงห้าปีที่ผ่านมา คุณซื้อสำหรับผลตอบแทน ไม่ใช่การเติบโต

หากคุณต้องการทั้งผลตอบแทนและการชื่นชม คุณสามารถมองไปที่พื้นที่ที่ความต้องการของนักเรียนเหลื่อมกับความต้องการของผู้ประกอบวิชาชีพ สามย่านเป็นตัวอย่างที่สมบูรณ์แบบ ด้วยเช่นกันคือพื้นที่รอบ Ari (ใกล้ขอบใต้ของเกษตรศาสตร์) หรือแม้แต่ Ekkamai และ Thonglor สำหรับนักเรียนในโปรแกรมนานาชาติ พื้นที่เหล่านี้เก็บค่าไว้เพราะพวกเขาดึงดูดโปรไฟล์ผู้เช่าหลายประเภท ไม่ใช่เพียงประชากรเดียว

คอนโดที่อุทธรณ์เฉพาะผู้เช่านักเรียนเป็นคอนโดที่นั่งว่างระหว่างวันหยุด สูญเสียค่าเมื่อการรับสมัครลดลง และแข่งขันกับตัวเลือกที่ถูกที่สุด ในตลาด คอนโดที่อุทธรณ์ต่อนักเรียน AND ผู้ประกอบวิชาชีพหนุ่ม AND คนทำงานระยะไกล เป็นการลงทุนที่ยืดหยุ่นมากขึ้น

สรุปคือ: การลงทุนในคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยในกรุงเทพฯ อาจใช้งานได้อย่างแน่นอน แต่เพียงแค่ว่าคุณเข้ามาโดยมีตาหลับ ตั้งงบประมาณสำหรับการหมุนเวียนที่สูงขึ้น ตกแต่งเพื่อความทนทาน คัดกรองผู้เช่าของคุณอย่างระมัดระวัง และเลือกตำแหน่งที