สัญญาเช่าคอนโด: ข้อที่ต้องอ่านให้ดีก่อนเซ็น

คุณพบ condo ที่สมบูรณ์แบบ วิวจากชั้น 25 ที่ Life Asoke Hype ดูไม่น่าเชื่อ ค่าเช่า 18,000 THB ต่อเดือน และเอเย่นต์กำลังดันให้คุณลงนามวันนี้ แต่คุณได้อ่านสัญญาเช่าที่นั่งหน้าคุณหรือไม่ ผู้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ข้ามขั้นตอนนี้ไป และมันทำให้พวกเขาเสียหาย การสำรวจของ CBRE Thailand พบว่า เกือบ 40% ของข้อพิพาทระหว่างผู้เช่าในกรุงเทพฯ มาจากการเข้าใจผิดหรือการตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ไม่ดี ไม่ว่าคุณจะเป็นคนต่างชาติที่เช่าสถานที่ครั้งแรกใกล้ BTS Nana หรือมืออาชีพชาวไทยที่ย้ายเข้ามาใกล้ MRT Phra Ram 9 สัญญาเช่าของคุณคือเอกสารที่สำคัญที่สุดในการเช่าของคุณ มาแยกประเมินว่าคุณต้องอ่าน ตั้งคำถาม และบางครั้งต้องโต้แย้งอะไรบ้างก่อนที่คุณจะเซ็นชื่อ

ข้อกำหนดเงินประกันและเงินจ่ายล่วงหน้า

นี่คือสถานที่ที่เงินส่วนใหญ่เปลี่ยนมือก่อนที่คุณจะย้ายเข้ามา และนี่คือที่ที่ปัญหาเกิดขึ้น มาตรฐานในกรุงเทพฯ คือเงินประกัน 2 เดือน บวกกับค่าเช่า 1 เดือนจ่ายล่วงหน้า ดังนั้นถ้าคุณเช่าห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Q Sukhumvit 36 ในราคา 22,000 THB ต่อเดือน คุณจะจ่ายไป 66,000 THB ในวันลงนาม นั่นไม่ใช่เงินทีใหญ่หรอก

สิ่งที่คุณต้องตรวจสอบคือวิธีที่สัญญาระบุเงื่อนไขสำหรับการคืนเงินประกันของคุณ ภาษาที่คลุมเครือเช่น "หน่วยต้องคืนในสภาพที่ดี" คือสัญญาณเตือน สภาพดีเมื่อเทียบกับอะไร ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาอ้างอิงถึงรายการตรวจสอบการเข้าอพยพ พื่นที่ดีที่สุดคือมีรูปภาพลงวันที่แนบมาเป็นภาคผนวก ถ้าเจ้าของไม่มี ให้สร้างของคุณเองและให้ทั้งสองฝ่ายลงนาม

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนคนหนึ่งเช่า studio ใกล้ BTS Ekkamai ในราคา 15,000 THB ต่อเดือน เมื่อเธอย้ายออกหลังจาก 12 เดือน เจ้าของบ้านหักเงิน 8,000 THB จากเงินประกันของเธอเนื่องจากเสียหายของผนัง ซึ่งเป็นเพียงการสึกหรอปกติจากการแขวนกรอบรูปเดียว เนื่องจากสัญญาไม่มีบันทึกการตรวจสอบและไม่มีคำจำกัดความของการสึกหรอปกติ เธอจึงแทบไม่มีอิทธิพลเลย อย่าปล่อยให้สิ่งนี้เกิดขึ้นกับคุณ

ระยะเวลาสัญญาเช่า การต่ออายุ และการยุติสัญญาล่วงหน้า

สัญญาเช่า condo ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีระยะเวลา 12 เดือน เจ้าของบ้านบางรายมีเงื่อนไขการเช่า 6 เดือน แต่คุณมักจะจ่ายเพิ่มเติม 1,000 ถึง 3,000 THB ต่อเดือนสำหรับความยืดหยุ่น ตามที่ DDproperty ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องใกล้สถานี BTS ในกรุงเทพฯ ส่วนกลาง อยู่ที่ 15,000 ถึง 35,000 THB ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอายุและตำแหน่งของอาคาร

สิ่งที่ทำให้ผู้คนเซื่อตกใจคือข้อกำหนดการยุติสัญญาล่วงหน้า สัญญาหลายฉบับระบุว่าถ้าคุณออกจากไปก่อนสัญญาสิ้นสุด คุณจะสูญเสียเงินประกันทั้งหมด บางฉบับไปไกลกว่านั้นและกำหนดค่าปรับเพิ่มเติมเท่ากับค่าเช่าหนึ่งหรือสองเดือน อ่านส่วนนี้คำต่อคำ

พิจารณาสิ่งนี้ คุณลงนามในสัญญาเช่า 12 เดือนที่ The Base Park West Sukhumvit 77 ใกล้ BTS On Nut ในราคา 14,000 THB ต่อเดือน หกเดือนต่อมา บริษัทของคุณย้ายคุณไปเชียงใหม่ ถ้าสัญญาของคุณระบุว่าคุณสูญเสียเงินประกัน 28,000 THB และต้องเสียค่าปรับหนึ่งเดือน คุณจะสูญเสีย 42,000 THB เจ้าของบ้านบางรายจะเจรจาข้อกำหนดการทูตสำหรับคนต่างชาติ ซึ่งอนุญาตให้ยุติสัญญาล่วงหน้าโดยมีการแจ้งให้ทราบ 60 วันหากคุณสามารถพิสูจน์การโอนงานหรือการเปลี่ยนแปลงวีซ่า เสมอขอสิ่งนี้ก่อนลงนาม ไม่ใช่หลังจาก

สิ่งที่รวมอยู่ในค่าเช่า และสิ่งที่ไม่รวม

ส่วนนี้ของสัญญาเช่าเป็นตัวกำหนดต้นทุนรายเดือนที่แท้จริงของคุณ และมันแตกต่างกันมากในกรุงเทพฯ เจ้าของบ้านบางรายรวมค่าพื้นที่ร่วม (เรียกว่าค่า CAM) ในค่าเช่า คนอื่น ๆ ไม่มี และมันสามารถเพิ่มเติม 2,000 ถึง 5,000 THB ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอาคาร ที่สถานที่เช่น Ashton Asoke ใกล้ MRT Sukhumvit ค่า CAM สำหรับห้องนอนหนึ่งห้องอาจอยู่ที่ประมาณ 3,500 THB ต่อเดือน

อัตราค่าไฟฟ้าและน้ำก็แตกต่างกันเช่นกัน condo ในกรุงเทพฯ มักจะเรียกเก็บจากผู้เช่าในอัตราของอาคารแทนที่จะเป็นอัตราของรัฐบาลจาก Metropolitan Electricity Authority อัตราของอาคารสามารถเป็น 7 ถึง 9 THB ต่อหน่วยของไฟฟ้า ในขณะที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่าอัตราของรัฐบาลเฉลี่ยประมาณ 4 ถึง 5 THB ต่อหน่วย ในช่วงฤดูร้อนที่ร้อนจัดเมื่อเครื่องปรับอากาศของคุณทำงานตลอดเวลา ความแตกต่างนั้นอาจหมายถึงการจ่าย 3,500 THB แทน 2,000 THB สำหรับค่าไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว

สัญญาของคุณควรระบุอย่างชัดเจนว่าคุณจ่ายอัตราของอาคารหรืออัตราของรัฐบาล ว่าอินเทอร์เน็ตรวมอยู่หรือไม่ และใครต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซมเครื่องใช้ ถ้าเครื่องซักผ้าชำรุดสามเดือนต่อมา คุณจ่ายสำหรับการซ่อมแซมหรือเจ้าของเป็นคน ได้รับมันเป็นลายลักษณ์อักษร

สิทธิ์ของเจ้าของในการเข้าถึงและความเป็นส่วนตัวของคุณ

นี่คือข้อกำหนดที่ผู้เช่าหลายคนมองข้ามไปโดยสิ้นเชิง และมันสำคัญมากกว่าที่คุณคิด สัญญาเช่าบางฉบับให้สิทธิ์แก่เจ้าของในการเข้าหน่วยอพยพ "ตลอดเวลาเพื่อวัตถุประสงค์ของการตรวจสอบ" นั่นกว้างเกินไป สัญญาที่ยุติธรรมควรกำหนดให้มีการแจ้งให้ทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 24 ถึง 48 ชั่วโมงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่เจ้าของหรือตัวแทนของพวกเขาจะเข้า condo ของคุณ ยกเว้นในกรณีฉุกเฉินจริง เช่นรั่วซึมน้ำหรือไฟไหม้

เพื่อนร่วมงานคนหนึ่งที่เช่าที่ Lumpini Suite Sukhumvit 41 ใกล้ BTS Phrom Phong เคยกลับบ้านและพบว่าเจ้าของได้เข้าไปในหน่วยอพยพขณะที่เขาอยู่ที่ทำงาน เพื่อ "ตรวจสอบเครื่องปรับอากาศ" ไม่มีการแจ้งให้ทราบ ไม่มีการอนุญาต เมื่อเขายกประเด็นนี้ขึ้น เจ้าของชี้ไปยังข้อกำหนดที่คลุมเครือในสัญญาที่อนุญาตให้เข้าถึงเพื่อการบำรุงรักษา บทเรียนที่นี่ง่าย ถ้าข้อกำหนดการเข้าถึงกว้างเกินไป ให้เจรจาก่อนลงนาม เพิ่มภาษาเฉพาะเกี่ยวกับระยะเวลาการแจ้งให้ทราบและกำหนดสิ่งที่ถือว่าเป็นกรณีฉุกเฉิน

กฎหมายไทยตามกรอบการทำงานของ กรมที่ดิน ให้การคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า แต่การบังคับใช้อาจช้า การคุ้มครองที่ดีที่สุดของคุณคือสัญญาที่เขียนได้ดี

เงื่อนไขการตกแต่ง การแก้ไข และความรับผิดชอบจากความเสียหาย

condo ในกรุงเทพฯ มักจะให้เช่าอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งเป็นข้อดี จนกว่าอะไรบางอย่างจะแตกหรือคุณต้องการทำการเปลี่ยนแปลง สัญญาของคุณควรรวมรายการสินค้าโดยละเอียดของรายการทุกรายการในหน่วยอพยพ จากโซฟาและโครงเตียงไปจนถึงไมโครเวฟและผ้าม่าน แต่ละรายการควรมีสภาพของมันที่ระบุ

สัญญาส่วนใหญ่ห้ามการแก้ไขหน่วยอพยพโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร นี่รวมถึงการทาสีผนัง การเจาะรูเพื่อชั้นวาง หรือแม้แต่การเปลี่ยนหัวอุบประคณ ถ้าคุณต้องการทำการเปลี่ยนแปลงใดๆ ให้ได้รับการอนุญาตที่ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นข้อมูลเพิ่มเติมในสัญญา ข้อตกลงด้วยวาจาไม่มีความหมายเมื่อข้อพิพาทเกิดขึ้น

นี่คือตัวอย่างทางปฏิบัติ คุณย้ายเข้าไปในห้องนอนสองห้องที่ Supalai Elite Surawong ใกล้ MRT Sam Yan โดยจ่ายค่าเช่า 28,000 THB ต่อเดือน หน่วยอพยพมาพร้อมกับโซฟาที่ดูเหมือนว่ารอดชีวิตจากวิกฤตการณ์ทางการเงิน 2540 คุณต้องการเก็บมันไว้ในที่เก็บและนำของคุณเองมา สัญญาของคุณอาจระบุว่าเฟอร์นิเจอร์เดิมทั้งหมดต้องอยู่ในหน่วยอพยพตลอดระยะเวลาสัญญา ตรวจสอบสิ่งนี้ก่อนที่คุณจะเริ่มจัดเรียงใหม่

การเปรียบเทียบโครงสร้างสัญญาเช่าทั่วไปในกรุงเทพฯ

ไม่ใช่ทุกสัญญาเช่าที่ถูกสร้างขึ้นเท่ากัน เงื่อนไขที่คุณได้รับขึ้นอยู่กับว่าคุณเช่าจากเจ้าของส่วนบุคคล บริษัท จัดการทรัพย์สิน หรือผ่านสำนักงานให้เช่าของนักพัฒนา นี่คือวิธีการเปรียบเทียบตามปกติ

คุณลักษณะสัญญา	เจ้าของส่วนบุคคล	บริษัท จัดการทรัพย์สิน	สำนักงานให้เช่าของนักพัฒนา
เงินประกันทั่วไป	2 เดือน	2 เดือน	2 ถึง 3 เดือน
ระยะเวลาสัญญา	12 เดือน (เจรจาได้)	12 เดือน (มาตรฐาน)	12 ถึง 24 เดือน
การยุติสัญญาล่วงหน้า	มักจะเข้มงวด เงินประกันหักไป	ปานกลาง บางครั้งมีค่าปรับ	เข้มงวด ค่าปรับบวกเงินประกันหักไป
ข้อกำหนดการทูต	หายาก ต้องขอ	บางครั้งรวมไว้	มักจะมีสำหรับคนต่างชาติ
รายการตรวจสอบสินค้า	มักจะไม่เป็นทางการหรือหายไป	มาตรฐาน มีการบันทึก	โดยละเอียดพร้อมรูปภาพ
อัตราค่าไฟฟ้า	อัตราของอาคาร (7 ถึง 9 THB/หน่วย)	อัตราของอาคาร (7 ถึง 9 THB/หน่วย)	บางครั้งอัตราของรัฐบาล
ภาษาสัญญา	ภาษาไทยเท่านั้น (ทั่วไป)	ภาษาไทยและอังกฤษ	ภาษาไทยและอังกฤษ

ถ้าคุณเป็นคนต่างชาติที่ไม่อ่านภาษาไทย ให้ขอสัญญาสองภาษาเสมอ สัญญาที่เขียนเป็นภาษาไทยเพียงอย่างเดียวนั้นมีผลทางกฎหมาย และคุณจะยินยอมกับเงื่อนไขที่คุณอาจไม่เข้าใจอย่างสมบูรณ์ บริษัท จัดการทรัพย์สินจำนวนมากในพื้นที่เช่น Sukhumvit Soi 24 หรือ Silom ให้บริการแปลเป็นภาษาอังกฤษโดยอัตโนมัติ แต่เจ้าของส่วนบุคคลใกล้บริเวณ BTS Bearing หรือ MRT Lat Phrao มักจะไม่มี

การลงทะเบียน อากรแสตมป์ และรายละเอียดทางกฎหมายที่พิมพ์เล็ก

นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่รู้ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีต้องลงทะเบียนกับกรมที่ดิน สำหรับสัญญาเช่า 12 เดือนทั่วไป ไม่จำเป็นต้องลงทะเบียน แต่มันยังหมายความว่าสัญญาของคุณมีน้ำหนักทางกฎหมายน้อยลงเล็กน้อยหากข้อพิพาทไปถึงศาล อากรแสตมป์ในสัญญาเช่าคือ 0.1% ของค่าเช่าทั้งหมดสำหรับระยะเวลาสัญญา และโดยทั่วไปเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า แม้ว่านี่จะเป็นสิ่งที่เจรจาได้

สำหรับสัญญาเช่า 12 เดือนในราคา 20,000 THB ต่อเดือน อากรแสตมป์จะเป็น 240 THB มันเป็นจำนวนเล็กน้อย แต่ประเด็นคือสัญญาของคุณควรระบุว่าใครจ่ายมัน ทุกค่าใช้จ่าย ไม่ว่าจะเล็กแค่ไหน ควรจัดสรรให้กับฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นลายลักษณ์อักษร ความคลุมเครือในสัญญาไม่เป็นประโยชน์ต่อคุณเลย

ก่อนที่คุณจะลงนามในสิ่งใดๆ ให้นำสัญญาไปบ้าน อ่านมันในคืนนั้น นอนหลับไป เจ้าของหรือเอเย่นต์ที่ดันให้คุณลงนามในทันทีไม่ได้มองหาผลประโยชน์ของคุณ เจ้าของที่ดีเข้าใจว่าผู้เช่าที่อ่านสัญญาอย่างระมัดระวังเป็นผู้เช่าที่จะเคารพทรัพย์สินและเคารพเงื่อนไข ถ้าบางสิ่งรู้สึกไม่ถูกต้องหรือไม่ชัดเจน ให้ถามคำถาม ถ้าคำตอบคลุมเครือ ให้ออกไป กรุงเทพฯ มี condo นับพันแห่งที่มีอยู่ตลอดเวลา และสัญญาที่ถูกต้องจะมาพร้อมกับสัญญาที่คุ้มครองทั้งสองฝ่ายอย่างยุติธรรม

มองหา condo ในกรุงเทพฯ ด้วยเงื่อนไขสัญญาเช่าแบบโปร่งใสและไม่มีเซอร์ไพรส์ Superagent ช่วยให้คุณค้นหา เปรียบเทียบ และทำความเข้าใจรายการเช่าทั่วเมืองเพื่อให้คุณสามารถลงนามด้วยความมั่นใจ